Quelles règles entourent la servitude de passage ?

Mis à jour le 10 octobre 2020 par Antoine Fruchard 

Depuis des décennies, le droit de passage est à l’origine de conflits de voisinage. Ce droit concerne les cas où le propriétaire d’un terrain enclavé ou difficile d’accès doit passer chez son voisin pour atteindre la voie publique. Mieux vaut en avoir connaissance avant d’acheter un bien ! Alors, quelles sont les règles d’une servitude de passage ? Quelle est la largeur minimum ? Qui doit entretenir le droit de passage ? Peut-on y stationner ? Que vous soyez déjà propriétaire ou sur le point d’acquérir un bien avec un droit de passage, voici toutes les clefs pour comprendre cette servitude spéciale.

taille servitude passage

Quelle différence entre droit de passage et servitude ?

Il n’y a pas grande différence entre servitude et droit de passage : il s’agit de deux notions qui se recoupent. En effet, le droit de passage est une servitude. Pour mieux comprendre cela, il est important de donner la définition de l’un et de l’autre.

Un droit de passage est donné à l’occupant d’un terrain pour qu’il puisse accéder à la voie publique. Les règles sont différentes selon le degré d’accessibilité du terrain, c’est-à-dire selon si le terrain est enclavé ou seulement difficile d’accès.

La servitude est une contrainte qui s’impose au propriétaire d’un bien (le fonds servant) au profit du propriétaire d’un autre bien (le fonds dominant). Le droit de passage est ainsi la contrainte imposée au propriétaire du bien ayant accès à la voie publique, au profit du propriétaire du terrain enclavé ou difficile d’accès. Il existe plusieurs servitudes, parmi lesquelles le droit de passage, la servitude de vue, etc.

La servitude de passage est attachée au bien et non au propriétaire. Lorsque vous acquerrez une maison, vous hériterez de cette servitude, que vous soyez le fonds servant ou le fonds dominant. Tout acte de vente doit notifier de cette servitude.

Une servitude de passage n’est pas à l’abri d’un sinistre, comme un dégât des eaux par exemple. D’où l’importance de souscrire une assurance habitation. Pour vous aider à trouver le meilleur contrat, avec de bonnes garanties au meilleur prix, Réassurez-moi a mis au point un comparateur d’assurance habitation en ligne. Notre outil, gratuit, sonde les nombreuses offres du marché et vous propose, en quelques minutes, des devis d’assurance adaptés à vos besoins :

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Droit de passage : quelles sont les règles ?

Le droit de passage est une servitude fixée pour 30 ans, sauf :

  • si la servitude n’a plus de raison d’exister, par exemple si le bâtiment a été détruit ;
  • si les 2 propriétaires ont établi une durée différente dans la convention qu’ils ont signés.

La règlementation d’un droit de passage diffère légèrement selon que le terrain est enclavé ou seulement difficile d’accès.

  • Si le terrain est enclavé : le terrain est considéré enclavé s’il ne dispose d’aucun accès à la voie publique, ou d’un accès insuffisant. Dans ce cas, un droit de passage est donné à l’habitant de la parcelle enclavée. Il peut passer par le terrain de son voisin pour accéder à la voie publique.

Lorsque le terrain est isolé, le voisin (le fonds servant) ne peut pas refuser ce droit de passage. Il s’agit d’une servitude légale. En revanche, les voisins peuvent décider ensemble de ses conditions d’usage. Ils peuvent définir le lieu précis du passage, l’indemnité qui sera versée par le fonds dominant au fonds servant. Cette indemnité vient en contrepartie du dommage occasionné par le passage (bruit, dégradation du terrain par les roues de voiture…).

  • Si le terrain est difficile d’accès : alors, le droit de passage peut être donné à l’occupant de ce terrain, à condition d’avoir l’accord du voisin qui laisse l’accès à sa propriété pour atteindre la voie publique. En d’autres termes, le droit de passage est accordé au fonds dominant sous réserve de la validation du fonds dominant. Il s’agit d’une servitude conventionnelle.

De préférence, un accord amiable doit être trouvé et mis par écrit, précisant les conditions de la servitude de passage. Il doit préciser son emplacement, l’utilisation qui en est faite (par voiture, à pieds), et le montant des indemnités versées au voisin.

En l’absence d’accord amiable ou en cas de conflit de voisinage sur l’exécution du droit de passage, un juge doit être saisi.

Quelle est la largeur d’une servitude de passage ?

La loi n’indique pas de largeur maximale ou minimale en mètres d’une servitude de passage. En revanche, elle prévoit que : « le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner » (article 682 du Code Civil).

Cet article dispose bien le fait que la servitude de passage soit d’une largeur suffisante pour permettre la desserte complète de ses fonds. En d’autres termes, pour qu’une voiture puisse passer, il faut compter un minimum de 3 mètres de large. Cette largeur peut être augmentée si le fonds dominant est un petit immeuble ou plusieurs petites maisons : en effet, la jurisprudence aurait autorisé à plusieurs reprises l’élargissement de la servitude de passage à plus de 3 mètres, pour permettre le passage de véhicules en même temps dans les deux sens.

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À qui revient l’entretien d’une servitude de passage ?

L’entretien d’un droit de passage est à la charge de celui qui l’utilise : il peut s’agir uniquement du fonds dominant ou bien des deux voisins. Les frais d’entretien peuvent donc être partagés entre les deux propriétaires, ou pris en charge seulement par le propriétaire pour qui le droit de passage a été créé.

Les usagers du droit doivent en gérer l’entretien mais également les réparations pouvant être nécessaires au fil des années. Divers sinistres peuvent effectivement survenir : dégât des eaux, inondation, accident avec un tiers sur ce passage… Il est alors absolument nécessaire d’être bien assuré.

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Droit de passage et stationnement : comment ça se passe ?

En principe, un droit de passage n’est pas un droit de stationnement. Cependant, stationner sur une servitude de passage peut être possible si mention en est faite dans l’accord entre les deux propriétaires. En effet, si le document qui a établi la servitude et qui a été signé par les deux parties ne permet pas le stationnement, alors le fonds servant peut s’y opposer et interdire au fonds dominant de stationner sur son terrain.

Le propriétaire du terrain utilisé pour le droit de passage du voisin peut s’opposer au stationnement de celui-ci, car même s’il est tenu de laisser le passage libre, il conserve le droit d’utiliser sa propriété.

En cas de litige, il convient de saisir le tribunal, qui aura pour mission de définir les modalités du droit de passage. Le tribunal saisi (judiciaire ou de proximité) peut, en plus de régler un litige concernant le stationnement, statuer sur :

  • l’existence même du droit de passage ;
  • l’emplacement du passage ;
  • son mode d’exercice (accès à pied, en voiture…) ;
  • la fin d’un droit de passage ;
  • le montant de l’indemnité à verser au propriétaire du fonds servant.

La servitude de passage pour canalisation est-elle possible ?

Selon la décision de la Cour de Cassation du 4 juin 2018, « une servitude de passage ne confère le droit de faire passer des canalisations dans le sous-sol de l’assiette de la servitude que si le titre instituant cette servitude le prévoit« . Le montant de l’indemnité de la servitude de passage pour canalisation est déterminé au cas par cas.

En d’autres termes, il est possible d’installer des canalisations dans le terrain du fonds servant au profit du propriétaire du terrain enclavé ou difficile d’accès que si l’accord de servitude de passage le prévoit. En principe, la servitude de passage est notifiée par écrit et en définit les conditions. Si ce document ne permet pas l’utilisation de la servitude de passage pour la pose de canalisations, le fonds servant n’est pas obligé d’accepter. Il peut cependant vouloir rendre service à son voisin et lui permettre sans que cela ne soit mentionné sur l’acte.

En revanche, les communes peuvent imposer la pose de canalisations d’eau potable ou d’évacuation des eaux usées ou pluviales dans certaines conditions. En effet, les communes peuvent se prévaloir d’une servitude pour la pose de canalisations souterraines dans les terrains privés non bâtis, sauf dans les cours et jardins jouxtant les habitations. Un propriétaire peut s’y opposer si la possibilité d’une telle installation n’est pas précisée par l’acte de servitude. En cas de refus d’un propriétaire, la commune peut saisir le préfet et lancer une enquête publique.

Peut-on racheter un droit de passage ?

Le rachat d’un droit de passage est possible, tant qu’il respecte les conditions définies par l’acte. Le prix est fixé librement entre les deux parties. En cas de désaccord, le tribunal peut être saisi. Le prix d’un droit de passage doit être correspondre au dommage occasionné au propriétaire donnant accès à son terrain (fonds servant) au propriétaire isolé (fonds dominant).

Le prix d’un droit de passage, ou plutôt l’indemnité, est déterminé au cas par cas. Pour avoir une idée du prix que vous pouvez demander pour le droit de passage de votre voisin sur votre terrain, vous pouvez vous faire aider d’un notaire.

Quelle différence entre droit de passage et servitude de passage ?

Un droit de passage est donné à l’occupant d’un terrain pour qu’il puisse accéder à la voie publique. La servitude est imposée au propriétaire d’un bien (le fonds servant) au profit du propriétaire d’un autre bien (le fonds dominant).

Quelle doit être la largeur d’une servitude de passage ?

Une servitude de passage est en général large de 3 mètres, de façon à laisser passer une voiture. Si la servitude donne sur un immeuble ou plusieurs maisons, cette largeur peut être augmentée pour permettre aux véhicules de se croiser.

Qui doit entretenir la servitude de passage ?

L’entretien est à la charge de la personne qui utilise la servitude. Il peut s’agir uniquement du fonds dominant ou bien des 2 voisins. Le même principe s’applique aux frais d’entretien.

Est-il possible de stationner sur une servitude de passage ?

Un droit de passage n’est pas un droit de stationnement. Mais, cela peut être possible si mention en faite dans l’accord entre les 2 propriétaires.

33 commentaires
Eric, le 14 mars 2021

Mon voisin pretend avoir une servitude de passage (pietonne) sur ma propriete achete récemment (il n'est pas enclave) . Cette servitude n'apparaît nul part sur mon acte de propriété ni au cadastre. Ce passage de - 1m serait-elle légitime? Ou est que je peu clôturer mon terrain sans problème? Merci de votre reponse

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Notre expert
Antoine Fruchard, le 15 mars 2021

Bonjour, s’il n’est pas enclavé et qu’aucun acte de servitude n’encadre ce passage, votre voisin n’est pas censé passer par chez vous. Je vous conseillerais tout-de-même de vous renseigner auprès de la mairie avant de clôturer votre parcelle. Peut-être existait-il un accord avec les propriétaires avant vous.

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CLAMENS, le 19 février 2021

Bonjour,
Mes parents sont proprietaires depuis plus de 30 ans d une maison dont le terrain derrière est enclavé. Ils avaient un droit de passage chez leur voisin mitoyen. La maison à été vendue et le nouveau propriétaire vient d entreprendre de gros travaux ayant démoli le portail de passage.
Comment faire pour prouver l existence de ce droit
Je vous remercie

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Notre expert
Antoine Fruchard, le 19 février 2021

Bonjour, existait-il un acte de servitude ? Celui-ci apporterait la preuve de ladite servitude. À défaut de le trouver, rendez-vous en mairie pour exposer la situation et tenter de trouver une solution amiable.

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Enouil Bossé, le 30 janvier 2021

Bonjour, j'ai un droit de passage pour ma maison depuis l'achat en 2007. Le nouveau propriétaire du droit de passage dit que je n'ai pas le droit d'entretenir le passage, gratter l'hiver et nettoyer l'été. Qu'en est-il ? Merci d'avance.

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Notre expert
Antoine Fruchard, le 1 février 2021

Bonjour, l’entretien de la servitude revient normalement de façon partagée aux personnes qui l’utilisent. Vérifiez tout-de-même dans l’acte de votre servitude qu’il n’y ait pas de disposition particulière établie pour la vôtre, ce qui pourrait expliquer la réaction du nouveau propriétaire.

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lynda, le 21 janvier 2021

Bonsoir, je suis devenue propriétaire il y a 11 ans d'un terrain où j'ai fait construire ma maison. J'ai un droit de passage avec plusieurs autres propriétaires, établit par acte notarié. Ce chemin que nous utilisons tous ainsi que le fond dominant (qui tient un manoir avec restaurant, chambres à louer et clients utilisant aussi la servitude) est devenu dangereux (trous béants) et impraticable (inondé), causant des dégâts sur nos véhicules. À qui incombe sa remise en état ?

Merci d'avance

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Notre expert
Antoine Fruchard, le 22 janvier 2021

Bonjour Lynda, le coût d’entretien/rénovation d’une servitude de passage est à partager entre toutes les personnes qui utilisent ce chemin.

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FA, le 16 décembre 2020

Bonjour,

Pourriez-vous me dire si un droit de passage peut-être utilisé dans un but commercial et non personnel. Merci de votre réponse.

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Notre expert
Antoine Fruchard, le 17 décembre 2020

Bonjour, pourriez-vous préciser dans quelle mesure la servitude est utilisée à but commercial ?

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Raoul Marie-Agnès, le 14 décembre 2020

Propriétaire en mitoyenneté et enclavé j'utilise un droit de passage piétonnier depuis 1991 date à laquelle j'ai pris possession de cette maison - Ce passage est entretenu par mes soins (tonte et nettoyage des écoulements d'eaux pluviales ainsi que les gouttières lesquelles lui appartiennent également ) - Dans 1 an Il y aura 30 ans donc prescription - Ma question : En deviendrais-je propriétaire ?
Sinon dois-je en assurer les travaux de mise en état lesquels n'ont jamais été réalisés ?

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Notre expert
Antoine Fruchard, le 15 décembre 2020

Bonjour, non vous ne deviendrez pas propriétaire de la servitude à l’issue des 30 ans. Pour ce qui est de l’entretien de ce passage, il revient aux personnes qui l’utilisent. S’il n’y a que vous qui l’empruntez, cet entretien vous revient.

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Mél.c, le 9 décembre 2020

Bonjour, je viens d'acheter une maison avec une servitude sur mon terrain, je viens de me rendre compte que cette servitude n'est pas justifié car en effet mes voisins utilisent ce passage mais pourai en faire autant sur leur terrain. Ça leur fait gagner 4m de terrain en plus... puis je annuler ce passage alors que c'est noté sur l'acte de vente ?
J'espère j'ai été claire dsl
Merci à vous

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Notre expert
Antoine Fruchard, le 10 décembre 2020

Bonjour, vous pouvez envoyer une lettre recommandée avec AR à votre voisin pour lui signifier que, son domicile n’étant plus enclavé, la servitude n’a plus lieu d’être (article 685-1 du Code Civil).

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David tarn, le 30 novembre 2020

Je suis propriétaire d'une indivision avec deux autre personnes. Mon garage donne sur cette indivision. On t'ils le droit de ce garé devant mon garage et tous simplement on t'ils le droit de se garer sur cette indivision ? merci beaucoup

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Notre expert
Antoine Fruchard, le 1 décembre 2020

Bonjour, chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l’effet des actes régulièrement passés au cours de l’indivision (article 815-9 du Code civil). Pour ce qui est du parking devant votre garage, cela ne me semble pas légal dans la mesure ou cela empiète sur votre droit indivisaire. Pour ce qui est de se garer ailleurs sur l’indivision, tout dépend de l’accord que vous avez entre indivisaires.

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Nine, le 30 novembre 2020

Mon voisin disposant d'un accès à la voie publique vers l'arrière de sa maison, dois je toujours lui autoriser le droit de passage situé sur l'avant de sa maison. Précision, ce droit de passage est très ancien et à l'époque il n'avait pas d'autre accès.

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Notre expert
Antoine Fruchard, le 30 novembre 2020

Bonjour Nine, vous pouvez envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception à votre voisin pour lui signifier que, son domicile n’étant plus enclavé, la servitude n’a plus lieu d’être (en vertu de l’article 685-1 du Code Civil). Notifiez-le de la date à partir de laquelle il ne pourra plus utiliser la servitude (à vous de bloquer l’accès).

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Claudette ANDREANI, le 15 novembre 2020

Je suis obligee d'emprunter un escalier qui est dans une parcelle appartenant a de mon voisin.
Peut-il m'en interdire l'acces ?

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Notre expert
Antoine Fruchard, le 16 novembre 2020

Bonjour,

S’il s’agit du seul chemin d’accès à votre propriété et qu’il existe une servitude de passage, votre voisin ne peut pas vous en interdire l’accès.

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Dijoux, le 24 octobre 2020

Bonjours.
Servitude ou droit de passage, mon voisin se donne le droit de se garé devant mon entrée. Alors c’est vrai que je peux rentrer chez moi, sauf que pour sortir il faut que je fasse une marche arrière de chez moi au chemin principal avec peu de visibilité à la sortie.
Alors que dans cette voiture devant mon entrée je peux faire la manœuvre pour sortir en avant.
Donc ma question serai de savoir, à t’il le droit de se garer ainsi?
Je vous remercie pour votre reponse

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Notre expert
Antoine Fruchard, le 26 octobre 2020

Bonjour,

Est-il indiqué sur l’acte de servitude que le stationnement est autorisé sur le passage ? Si oui, alors votre voisin peut en effet s’y garer.

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Mr Castres, le 17 octobre 2020

Je laisse une servitude de passage pour un voisin. Cette servitude est longée par un mur de pierres (clapas) qui s'écroule de temps en temps. Est-ce à moi de dégager les pierres sur la servitude ou à la personne qui utilise cette servitude. Dans mon acte notarié, il est bien précisé que c'est la personne qui utilise la servitude qui doit en assurer l'entretien.

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Notre expert
Antoine Fruchard, le 19 octobre 2020

Bonjour M. Castres,

C’est en effet à la personne qui utilise ce droit de passage de l’entretenir.

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Sabine, le 9 octobre 2020

Bonjour, j'ai une servitude de passage avec mon voisin.
C'est un accès à ma porte latérale, cependant celui-ci gare son véhicule devant ma porte (au seuil ) et à une distance de 40cm.
Je ne peux donc jamais rentrer chez moi par cet accès
Quelle est la distance à respecter?
Merci

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Notre expert
Antoine Fruchard, le 12 octobre 2020

Bonjour Sabine,

Tout dépend de ce qui est inscrit dans l’acte de servitude entre vous et votre voisin. Je vous conseille de le consulter pour connaître le détail de vos conditions de stationnement.

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Jmh, le 2 octobre 2020

Bonjour, est-ce que mon voisin peut se servir de ma servitude comme accès pour sa maison sans mon autorisation.

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Notre expert
Antoine Fruchard, le 5 octobre 2020

Bonjour,

La servitude est un droit de passage qui vous est accordé sur le terrain de votre voisin. Cela reste donc sa propriété et il peut tout à fait y passer.

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Jmh, le 5 octobre 2020

Cela veut dire que de ma servitude il peut en faire son chemin d’accès..

Répondre
Notre expert
Antoine Fruchard, le 6 octobre 2020

Uniquement s’il s’agit du chemin d’accès le plus court pour accéder à sa propriété ou si le fait d’emprunter un autre chemin pour accéder à sa propriété serait dommageable à celle-ci.

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Viguier, le 4 septembre 2020

Bonjour, le propriétaire d'un chemin peut il mettre un portail alors qu'il y a une servitude sur ce chemin.

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Gilmarlo, le 26 septembre 2020

Bonjour, le propriétaire du terrain sur lequel il a consenti une servitude de passage à un voisin a le droit de poser un portail mais il a obligation de donner une clé ou une télécommande au bénéficiaire de la servitude.

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Notre expert
Antoine Fruchard, le 4 septembre 2020

Bonjour,

Oui, le propriétaire de la servitude est dans son droit, à condition que ce portail ne rende pas la servitude plus « incommode ou n’en diminue l’usage ».

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