Quelles règles entourent la servitude de passage ?

Mis à jour le 18 novembre 2021 par Delphine Bardou 

Depuis des décennies, le droit de passage est à l’origine de conflits de voisinage. Ce droit concerne les cas où le propriétaire d’un terrain enclavé ou difficile d’accès doit passer chez son voisin pour atteindre la voie publique. Mieux vaut en avoir connaissance avant d’acheter un bien ! Alors, quelles sont les règles d’une servitude de passage ? Quelle est la largeur minimum ? Qui doit entretenir le droit de passage ? Peut-on y stationner ? Que vous soyez déjà propriétaire ou sur le point d’acquérir un bien avec un droit de passage, voici toutes les clefs pour comprendre cette servitude spéciale.

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Quelle différence entre droit de passage et servitude ?

Il n’y a pas grande différence entre servitude et droit de passage : il s’agit de deux notions qui se recoupent. En effet, le droit de passage est une servitude. Pour mieux comprendre cela, il est important de donner la définition de l’un et de l’autre.

Un droit de passage est donné à l’occupant d’un terrain pour qu’il puisse accéder à la voie publique. Les règles sont différentes selon le degré d’accessibilité du terrain, c’est-à-dire selon si le terrain est enclavé ou seulement difficile d’accès.

La servitude est une contrainte qui s’impose au propriétaire d’un bien (le fonds servant) au profit du propriétaire d’un autre bien (le fonds dominant). Le droit de passage est ainsi la contrainte imposée au propriétaire du bien ayant accès à la voie publique, au profit du propriétaire du terrain enclavé ou difficile d’accès. Il existe plusieurs servitudes, parmi lesquelles le droit de passage, la servitude de vue, etc.

La servitude de passage est attachée au bien et non au propriétaire. Lorsque vous acquerrez une maison, vous hériterez de cette servitude, que vous soyez le fonds servant ou le fonds dominant. Tout acte de vente doit notifier de cette servitude.

Une servitude de passage n’est pas à l’abri d’un sinistre, comme un dégât des eaux par exemple. D’où l’importance de souscrire une assurance habitation. Pour vous aider à trouver le meilleur contrat, avec de bonnes garanties au meilleur prix, Réassurez-moi a mis au point un comparateur d’assurance habitation en ligne. Notre outil, gratuit, sonde les nombreuses offres du marché et vous propose, en quelques minutes, des devis d’assurance adaptés à vos besoins :

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Droit de passage : quelles sont les règles ?

Le droit de passage est une servitude qui ne peut s’établir que pour cause d’enclave ou que par titre. La règlementation d’un droit de passage diffère légèrement selon que le terrain est enclavé ou seulement difficile d’accès :

  • Si le terrain est enclavé : le terrain est considéré enclavé s’il ne dispose d’aucun accès à la voie publique, ou d’un accès insuffisant. Dans ce cas, un droit de passage est donné à l’habitant de la parcelle enclavée. Il peut passer par le terrain de son voisin pour accéder à la voie publique.

Lorsque le terrain est isolé, le voisin (le fonds servant) ne peut pas refuser ce droit de passage. Il s’agit d’une servitude légale. En revanche, les voisins peuvent décider ensemble de ses conditions d’usage. Ils peuvent définir le lieu précis du passage, l’indemnité qui sera versée par le fonds dominant au fonds servant. Cette indemnité vient en contrepartie du dommage occasionné par le passage (bruit, dégradation du terrain par les roues de voiture…).

  • Si le terrain est difficile d’accès : alors, le droit de passage peut être donné à l’occupant de ce terrain, à condition d’avoir l’accord du voisin qui laisse l’accès à sa propriété pour atteindre la voie publique. En d’autres termes, le droit de passage est accordé au fonds dominant sous réserve de la validation du fonds dominant. Il s’agit d’une servitude conventionnelle.

De préférence, un accord amiable doit être trouvé et mis par écrit, précisant les conditions de la servitude de passage. Il doit préciser son emplacement, l’utilisation qui en est faite (par voiture, à pieds), et le montant des indemnités versées au voisin.

En l’absence d’accord amiable ou en cas de conflit de voisinage sur l’exécution du droit de passage, un juge doit être saisi.

Quelle est la largeur d’une servitude de passage ?

La loi n’indique pas de largeur maximale ou minimale en mètres d’une servitude de passage. En revanche, elle prévoit que : « le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner » (article 682 du Code Civil).

Cet article dispose bien le fait que la servitude de passage soit d’une largeur suffisante pour permettre la desserte complète de ses fonds. En d’autres termes, pour qu’une voiture puisse passer, il faut compter un minimum de 3 mètres de large. Cette largeur peut être augmentée si le fonds dominant est un petit immeuble ou plusieurs petites maisons : en effet, la jurisprudence aurait autorisé à plusieurs reprises l’élargissement de la servitude de passage à plus de 3 mètres, pour permettre le passage de véhicules en même temps dans les deux sens.

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À qui revient l’entretien d’une servitude de passage ?

L’entretien d’un droit de passage est à la charge de celui qui l’utilise : il peut s’agir uniquement du fonds dominant ou bien des deux voisins. Les frais d’entretien peuvent donc être partagés entre les deux propriétaires, ou pris en charge seulement par le propriétaire pour qui le droit de passage a été créé.

Les usagers du droit doivent en gérer l’entretien mais également les réparations pouvant être nécessaires au fil des années. Divers sinistres peuvent effectivement survenir : dégât des eaux, inondation, accident avec un tiers sur ce passage… Il est alors absolument nécessaire d’être bien assuré.

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Droit de passage et stationnement : comment ça se passe ?

En principe, un droit de passage n’est pas un droit de stationnement. Cependant, stationner sur une servitude de passage peut être possible si mention en est faite dans l’accord entre les deux propriétaires. En effet, si le document qui a établi la servitude et qui a été signé par les deux parties ne permet pas le stationnement, alors le fonds servant peut s’y opposer et interdire au fonds dominant de stationner sur son terrain.

Le propriétaire du terrain utilisé pour le droit de passage du voisin peut s’opposer au stationnement de celui-ci, car même s’il est tenu de laisser le passage libre, il conserve le droit d’utiliser sa propriété.

En cas de litige, il convient de saisir le tribunal, qui aura pour mission de définir les modalités du droit de passage. Le tribunal saisi (judiciaire ou de proximité) peut, en plus de régler un litige concernant le stationnement, statuer sur :

  • l’existence même du droit de passage ;
  • l'emplacement du passage ;
  • son mode d’exercice (accès à pied, en voiture…) ;
  • la fin d’un droit de passage ;
  • le montant de l’indemnité à verser au propriétaire du fonds servant.

La servitude de passage pour canalisation est-elle possible ?

Selon la décision de la Cour de Cassation du 4 juin 2018, « une servitude de passage ne confère le droit de faire passer des canalisations dans le sous-sol de l’assiette de la servitude que si le titre instituant cette servitude le prévoit« . Le montant de l’indemnité de la servitude de passage pour canalisation est déterminé au cas par cas.

En d’autres termes, il est possible d’installer des canalisations dans le terrain du fonds servant au profit du propriétaire du terrain enclavé ou difficile d’accès que si l’accord de servitude de passage le prévoit. En principe, la servitude de passage est notifiée par écrit et en définit les conditions. Si ce document ne permet pas l’utilisation de la servitude de passage pour la pose de canalisations, le fonds servant n’est pas obligé d’accepter. Il peut cependant vouloir rendre service à son voisin et lui permettre sans que cela ne soit mentionné sur l’acte.

En revanche, les communes peuvent imposer la pose de canalisations d’eau potable ou d’évacuation des eaux usées ou pluviales dans certaines conditions. En effet, les communes peuvent se prévaloir d’une servitude pour la pose de canalisations souterraines dans les terrains privés non bâtis, sauf dans les cours et jardins jouxtant les habitations. Un propriétaire peut s’y opposer si la possibilité d’une telle installation n’est pas précisée par l’acte de servitude. En cas de refus d’un propriétaire, la commune peut saisir le préfet et lancer une enquête publique.

Peut-on racheter un droit de passage ?

Le rachat d’un droit de passage est possible, tant qu’il respecte les conditions définies par l’acte. Le prix est fixé librement entre les deux parties. En cas de désaccord, le tribunal peut être saisi. Le prix d’un droit de passage doit être correspondre au dommage occasionné au propriétaire donnant accès à son terrain (fonds servant) au propriétaire isolé (fonds dominant).

Le prix d’un droit de passage, ou plutôt l’indemnité, est déterminé au cas par cas. Pour avoir une idée du prix que vous pouvez demander pour le droit de passage de votre voisin sur votre terrain, vous pouvez vous faire aider d’un notaire.

Quelle différence entre droit de passage et servitude de passage ?

Un droit de passage est donné à l’occupant d’un terrain pour qu’il puisse accéder à la voie publique. La servitude est imposée au propriétaire d’un bien (le fonds servant) au profit du propriétaire d’un autre bien (le fonds dominant).

Quelle doit être la largeur d’une servitude de passage ?

Une servitude de passage est en général large de 3 mètres, de façon à laisser passer une voiture. Si la servitude donne sur un immeuble ou plusieurs maisons, cette largeur peut être augmentée pour permettre aux véhicules de se croiser.

Qui doit entretenir la servitude de passage ?

L’entretien est à la charge de la personne qui utilise la servitude. Il peut s’agir uniquement du fonds dominant ou bien des 2 voisins. Le même principe s’applique aux frais d’entretien.

Est-il possible de stationner sur une servitude de passage ?

Un droit de passage n’est pas un droit de stationnement. Mais, cela peut être possible si mention en faite dans l’accord entre les 2 propriétaires.