Quelle assurance habitation dans le cadre d'une location sans bail ?

Mis à jour le 22 juillet 2021 par Delphine Bardou 

Le bail verbal est encore très souvent utilisé en France, bien que la loi impose la production et la signature d’un écrit. Louer un logement sans bail apparaît comme une bonne manière de simplifier les choses mais il n’est pas sans risques, autant pour le locataire que pour le propriétaire. Alors, quelles sont les règles d’un bail verbal ? Comment le résilier ? Le bail verbal agricole est-il possible ? Expulsion d’un locataire sans bail, comment faire ? Voici notre éclairage.

Qu’est-ce qu’un bail verbal ?

Un bail verbal est un accord oral entre locataire et propriétaire sur les conditions de location du logement. La loi du 6 juillet 1989 exige que le bail soit écrit et signé par les parties, mais la jurisprudence a de nombreuses fois reconnu la validité d’un bail oral. Cette loi sur les rapports locatifs fixe les règles de tous les contrats de location, qu’ils soient oraux ou verbaux. Ainsi, le bail verbal est soumis aux dispositions légales suivantes :

  • la durée minimale du bail de location (3 ou 6 ans) ;
  • l’obligation pour le locataire de payer le loyer ;
  • le respect des règles de préavis pour quitter le logement ;
  • les règles concernant un potentiel dépôt de garantie ;
  • les conditions applicables au renouvellement de bail.

La location via un bail verbal est donc tout à fait possible, bien qu’il soit fortement recommandé l’établissement et la signature d’un document écrit. Le bail verbal est valable juridiquement mais en cas de litige entre bailleur et locataire, aucune des deux parties ne pourra s’appuyer sur le contrat. En cas de litige, quelques preuves peuvent tout de même être utilisées pour démontrer l’existence d’un bail verbal, telles que des quittances de loyer, des justificatifs de facture (énergie, eau…), des échanges par mail et courrier, etc. Selon l’article 1353 du code civil, la charge de la preuve incombe au demandeur, qui réclame l’exécution d’une obligation.

Le bail commercial verbal est également possible, bien que risqué. C’est un contrat de location licite, pouvant être précédé d’une promesse de bail commercial.

Bail rural verbal, quelle validité ?

Le bail rural verbal peut être conclu entre deux parties pour la location de propriétés rurales. Il est tout à fait valable : c’est l’article L411-4 du code rural qui reconnaît la validité de ce bail verbal agricole. Ce même code précise que les baux ruraux sont nécessairement écrits, comme les baux d’habitation et commerciaux, mais qu’ils peuvent être verbaux. En effet, le contrat écrit apparaît davantage comme une preuve en cas de litige que comme une condition nécessaire de validité. Le bail oral est donc tout aussi valide qu’un bail écrit, mais il engendre plus de conflits, que doit gérer le Tribunal paritaire des baux ruraux.

Le bail agricole verbal répond aux mêmes règles que les baux agricoles écrits. Ainsi, ils sont généralement conclus pour 9 ans, jusqu’à 25 ans. Le statut de fermage doit être respecté : le propriétaire ne peut donner congé à loisir à son locataire. Les droits de préemption, de renouvellement de bail, sont identiques que dans le cadre d’un contrat écrit. Enfin, dans la location de terres agricoles, le prix du bail est défini par arrêté préfectoral.

Le bail rural verbal petite parcelle est également valable juridiquement. À savoir : le bail de petite parcelle ne donne pas les mêmes avantages qu’un bail rural de 9 ans. En effet, la durée du bail est par exemple librement fixée entre les parties. On dit notamment que le statut de fermage est moins protecteur pour les petites parcelles.

Attestation de bail verbal : notre modèle

Attestation de bail d’habitation verbal

Une attestation de bail verbal peut être remplie, à destination de l’administration uniquement. En effet, aucune des deux parties ne pourra s’appuyer sur ce document pour faire valoir des droits quelconques. Vous trouverez ci-dessous notre modèle d’attestation de bail verbal, à consulter ou à télécharger :

Télécharger notre attestation de bail d’habitation verbal :

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Attestation de bail rural verbal

Vous pouvez consulter ou télécharger ci-dessous un modèle d’attestation de bail rural verbal gratuit :

Télécharger notre attestation de bail verbal agricole :

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La résiliation d’un bail verbal est-elle possible ?

La résiliation d’un bail verbal est possible, tant qu’elle suit les règles prévues par la loi du 6 juillet 1989. En effet, si le locataire souhaite donner congé, il doit respecter le délai de préavis de 3 mois, 1 mois si le logement est situé en zone tendue, s’il est meublé, etc. Le locataire n’est pas tenu de préciser le motif de son départ au bailleur. La résiliation du bail verbal d’habitation par le propriétaire est également possible, en suivant les règles fixées par la loi (respect du préavis, envoi d’un courrier recommandé…).

En revanche, les clauses résolutoires ne peuvent être mises en œuvre, que ce soit dans le cadre d’une résiliation de bail verbal d’habitation ou de bail rural agricole. Les clauses résolutoires doivent être obligatoirement prévues par écrit pour être valables.

Si vous résiliez votre bail et changez de logement, il peut être judicieux de reconsidérer votre assurance habitation. Peut-être qu’un autre contrat sera plus adapté à votre nouvelle situation ! Avant de trancher pour un contrat MRH, prenez le temps de comparer les offres du marché : notre comparateur en ligne étudie plus d’une vingtaine d’offres pour vous en seulement quelques minutes. Vous serez sûr de souscrire l’un des contrats les plus intéressants du marché !

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Dans le cadre d’un bail verbal, aucune clause n’oblige le locataire à souscrire une assurance habitation. En revanche, le locataire reste responsable civilement des préjudices qu’il pourrait causer au bailleur ou à des tiers.

Est-ce légal de louer sans bail ?

Légalement, louer sans bail n’est pas possible. La loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs impose un bail écrit. C’est la jurisprudence qui reconnait la validité d’un bail verbal, mais de manière réduite. En effet, les règles du contrat de location écrit s’appliquent en cas de bail oral. Les clauses résolutoires, quant à elles, ne peuvent être utilisées car elles doivent obligatoirement être écrites pour être valables. Ainsi :

  • en cas de loyers impayés, de défaut d’assurance ou de non versement de dépôt de garantie, le propriétaire ne peut pas faire jouer la clause résolutoire.

Louer sans bail est donc possible mais pas sans risques, autant pour le bailleur que pour le locataire. Le contrat de location écrit protège les parties.

À tout moment, que vous soyez locataire ou propriétaire, vous pouvez demander la signature d’un contrat de bail écrit, afin de régulariser la situation et d’avoir une gestion plus sereine de la situation.

Expulsion d’un locataire sans bail, comment faire ?

Vous louez votre logement à un locataire mais n’avez pas signé de bail écrit, seul le bail verbal vous unit ! Seulement le locataire ne paie plus son loyer depuis plus de 3 mois, et malgré vos relances, il ne fait rien pour régler ses dettes. Alors, comment mettre un locataire dehors sans bail ? Si l’accord verbal est non respecté, l’expulsion du locataire qui ne respecte pas ses obligations est tout à fait possible.

Pour cela, il vous faudra forcément faire appel au juge pour faire reconnaître l’existence d’un bail verbal et la violation des obligations du locataire. Voici les étapes à suivre :

  • envoi d’une mise en demeure de payer par voie d’huissier ;
  • notifier ce commandement de payer à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) ;
  • si aucune réponse satisfaisante de la part de votre locataire ne vient, vous pouvez alors engager une procédure judiciaire et donc l’assigner devant le Tribunal d’instance pour demander l’expulsion.

L’expulsion d’un locataire en présence d’un bail écrit ne nécessite pas forcément la saisie du Tribunal d’instance puisque la clause résolutoire s’applique.

3 commentaires
Christophe, le 8 mai 2021

Bonjour,
Dans le cadre d'un bail verbal, nous souhaitons donner congés à notre locataire (le logement venant en fait d'une succession). Quel préavis devons nous considérer ?

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Notre expert
Antoine Fruchard, le 10 mai 2021

Bonjour, le préavis à respecter est de 3 mois. Il peut être réduit à 1 mois si votre logement est en zone tendue ou s’il est meublé.

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Sandy, le 5 janvier 2022

S'il s'agit d'un congé donné par la bailleur au locataire pour récupérer son logement pour soi, un membre de sa famille ou pour vente, le congé serait de 6 mois.

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