La vente à réméré permet à un propriétaire de vendre temporairement son bien immobilier. L'objectif est d'obtenir des liquidités, tout en conservant le droit de le racheter dans un délai fixé. C'est une solution de dernier recours quand le prêt immobilier n'est plus accessible. En revanche, elle reste une solution coûteuse avec le risque de perdre définitivement son bien. On vous explique !
Ce qu'il faut retenir
- La vente à réméré est encadrée par les articles 1659 à 1673 du Code civil.
- Elle doit obligatoirement être signée devant notaire.
- Le vendeur cède son bien entre 70 et 80 % de sa valeur sur le marché et conserve le droit de le racheter pendant 5 ans maximum.
- Pendant la durée du réméré, le vendeur reste occupant du bien et verse une indemnité d'occupation mensuelle.
- Le coût total représente généralement 20 à 40 % du montant perçu sur la durée de l'opération, soit un taux effectif de 7 à 15 % par an.
- Si le rachat n'est pas exercé dans les délais, l'investisseur devient définitivement propriétaire du bien.
Qu'est-ce que la vente à réméré ?
La vente à réméré, aussi appelée vente avec faculté de rachat, est un contrat de vente immobilière. Un propriétaire cède son bien à un investisseur et se réserve le droit exclusif de le racheter.
- La faculté de rachat ne peut être stipulée pour un terme excédant 5 ans selon l'article 1660 du Code civil.
Ce n'est pas un crédit immobilier. En effet, c'est une vente ferme et définitive sur le plan juridique, assortie d'une condition particulière : le droit de rachat. Par ailleurs, l'investisseur devient immédiatement propriétaire du bien et le vendeur reste occupant.
L'article 1659 du Code civil définit la vente à réméré : "La faculté de rachat est le pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement prévu à l'article 1673."
Concrètement, l'investisseur achète le bien et verse immédiatement le prix de vente. Le propriétaire utilise cette somme pour rembourser ses dettes et éviter une saisie immobilière.
Pendant toute la durée du réméré, le vendeur peut continuer à vivre dans son logement en versant une indemnité d'occupation. Le prix auquel il pourra racheter son bien est fixé dès la signature de l'acte authentique chez le notaire.
À qui s'adresse la vente à réméré ?
Cette opération concerne principalement les propriétaires qui ne peuvent plus obtenir de financement bancaire classique. En règle générale, le regroupement de crédit est également inaccessible.
Ainsi, elle se destine aux propriétaires en urgence financière telles que :
- Une saisie immobilière imminente.
- Un fichage FICP ou FCC rendant tout crédit bancaire impossible.
- Des dettes fiscales ou sociales importantes.
- Un refus de prêt immobilier.
- Une liquidation judiciaire ou une soulte de divorce.
- Un besoin urgent de trésorerie sans possibilité de recours au crédit classique.
Attention
La vente à réméré est une opération risquée et coûteuse. Elle implique de vendre son bien, avec un risque de perte définitive en cas de non-rachat. Elle ne doit jamais être décidée dans l'urgence ni sans avoir examiné toutes les alternatives.
Comment se déroule la vente à réméré ?
Une vente à réméré suit un processus bien défini, encadré par un notaire. De l'estimation du bien jusqu'à son éventuel rachat, chaque étape est prévue dès la signature de l'acte.
- Étape 1 - Estimation du bien. Un expert évalue le logement et le montant des dettes. Le bien se vend généralement entre 70 % et 80 % de sa valeur de marché.
- Étape 2 - Recherche d'un investisseur. Un investisseur accepte d'acheter temporairement le bien dans les conditions prévues par le contrat.
- Étape 3 - Signature chez le notaire. L'acte fixe le prix de vente, le prix de rachat, la durée du réméré (5 ans maximum) et l'indemnité d'occupation.
- Étape 4 - Versement des fonds. Le vendeur reçoit le prix de vente et rembourse ses dettes les plus urgentes.
- Étape 5 - Occupation du logement. Le vendeur reste dans son logement et verse une indemnité d'occupation pendant toute la durée du contrat.
- Étape 6 - Rachat du bien. Le vendeur rachète son logement dans le délai prévu ou perd définitivement son droit de rachat.
Pour racheter votre bien, vous devez financer le prix de rachat prévu dans l'acte notarié, qui comprend le prix de vente initial, les frais et la rémunération de l'investisseur. Dans la plupart des cas, les vendeurs sollicitent un rachat de crédits ou un nouveau prêt immobilier.
Quels sont les frais et la fiscalité d'une vente à réméré ?
Avant de signer une vente à réméré, prenez le temps d'évaluer son coût global. Le prix de vente ne représente qu'une partie de l'opération. Vous devez aussi intégrer les frais de notaire, l'indemnité d'occupation et le prix de rachat. Au total, le coût peut atteindre 30 à 40 % de la valeur du bien sur plusieurs années.
Les principaux frais comprennent :
- les frais de notaire lors de la vente puis du rachat ;
- l'indemnité d'occupation versée chaque mois à l'investisseur ;
- la décote appliquée sur le prix de vente, généralement comprise entre 20 % et 30 % ;
- la rémunération de l'investisseur, incluse dans le prix de rachat.
Recommandation
Avant de vous engager, demandez toujours une estimation du coût total de l'opération. Vous pourrez ainsi comparer le réméré avec un rachat de crédits ou une autre solution de financement.
Côté fiscalité, la vente à réméré suit les règles applicables à une vente immobilière classique. Si vous vendez votre résidence principale, vous bénéficiez d'une exonération totale d'impôt sur la plus-value.
En revanche, la vente d'une résidence secondaire ou d'un investissement locatif peut entraîner une imposition sur la plus-value. Les règles habituelles s'appliquent alors.
Enfin, si vous exercez votre faculté de rachat dans le délai prévu, l'administration fiscale considère l'opération comme temporaire. Dans ce cas, elle annule l'imposition éventuelle sur la plus-value.
Notre conseil : préparez votre stratégie de rachat avant de signer
Une vente à réméré constitue une bonne solution si vous pouvez racheter votre logement dans le délai prévu. Avant de signer, faites estimer votre bien par un expert immobilier indépendant afin de vérifier que le prix proposé correspond bien au marché.
- Méfiez-vous des offres trop basses, qui réduisent fortement vos chances de récupérer votre logement.
Prenez également le temps d'anticiper votre sortie : rachat de crédits, nouveau prêt immobilier, amélioration de votre situation financière ou rentrée d'argent exceptionnelle. Plus votre plan de financement est solide dès le départ, plus vous augmentez vos chances de redevenir propriétaire à l'issue du réméré.
Avant d'opter pour une vente à réméré, calculez gratuitement votre capacité d'emprunt avec notre outil en ligne. Faites appel à un courtier en prêt immobilier pour vérifier les possibilités de financement, mais prenez le temps de choisir un professionnel reconnu.
Notre recommandation : Pretto, le courtier 100 % en ligne
- Accompagnement gratuit et sans engagement : vous ne payez que si votre prêt est obtenu via Pretto.
- Transparent et personnalisé : vous obtenez une estimation de votre taux et un suivi par des experts en crédit.
- Un comparatif des meilleures offres bancaires : grâce à son large réseau de partenaires, Pretto vous aide à trouver le financement le plus avantageux.
Si vous recherchez un courtier en ligne fiable, efficace et sans frais cachés, Pretto est une solution idéale pour optimiser votre prêt immobilier en toute sérénité.
- Noté 4,9/5 sur Trustpilot
FAQ - Vente à réméré
La vente à réméré permet-elle d'éviter une saisie immobilière ?
Oui, à condition d'agir suffisamment tôt. Si la vente à réméré est signée avant la vente aux enchères du bien, le produit de la vente permet de rembourser les dettes et d'interrompre la procédure de saisie. En revanche, une fois l'adjudication prononcée, il est trop tard pour mettre en place un réméré.
Peut-on financer le rachat du bien avec un prêt immobilier ?
Oui, cest d'ailleurs la solution la plus fréquente. Une fois votre situation financière rétablie et, le cas échéant, après votre sortie du FICP, vous pouvez solliciter un prêt immobilier ou un rachat de crédits pour financer le prix de rachat prévu dans l'acte notarié.
Que se passe-t-il si je ne peux plus payer l'indemnité d'occupation ?
L'indemnité d'occupation fait partie des obligations prévues par le contrat. En cas d'impayés, l'investisseur peut engager des démarches pour mettre fin au réméré avant son terme. Avant de vous engager, vérifiez donc que vous pourrez assumer cette charge pendant toute la durée de l'opération.
Peut-on réaliser une vente à réméré sur une résidence secondaire ?
Oui, une vente à réméré peut porter sur une résidence principale, une résidence secondaire ou un bien locatif. En revanche, seule la résidence principale bénéficie d'une exonération d'impôt sur la plus-value. Pour les autres biens, les règles fiscales habituelles s'appliquent.