A quoi sert l'assurance habitation ?

Qu’est ce que l’assurance habitation ?

Le contrat d’assurance habitation regroupe sous un même socle les garanties de dommages aux biens du souscripteur (les locaux d’habitation et leur contenu) et des garanties de responsabilité (dommages causés par le souscripteur ou les biens assurés, à des tiers). La souscription à une assurance habitation présente alors des intérêts certains, dans l’optique de se prémunir contre les conséquences financières de survenue d’un sinistre.

Selon le profil de l’habitant (propriétaire, locataire, copropriétaire…), les risques peuvent varier, mais ce sont surtout les interrogations liées à la responsabilité qu’il est nécessaire de prendre en considération. De fait, certaines garanties permettent de couvrir la responsabilité personnelle de la personne « fautive », quand d’autres peuvent protéger les victimes.

A quoi sert l’assurance habitation ?

L’assurance habitation a pour objectif d’indemniser les personnes victimes d’un sinistre qui serait survenu dans le cadre de l’occupation d’un logement. Par le biais d’un dédommagement prenant la forme de sommes d’argent versées au titulaire du contrat, les compagnies d’assurance permettent une indemnisation à hauteur du préjudice subi.

En fonction des garanties souscrites, il est possible pour l’assuré d’être personnellement indemnisé pour les dégâts constatés (pour les dommages corporels et matériels), quand le minimum légal obligatoire pour certains habitants ne demande que la garantie responsabilité civile, indemnisant automatiquement les tiers victimes du sinistre (un incendie ou un dégât des eaux qui se serait propagé aux voisins par exemple).

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Qui doit souscrire à une assurance habitation ?

Tout locataire se trouve dans l’obligation légale de souscrire à une assurance habitation. Cette disposition concerne uniquement les logements vides non meublés et le minimum légal doit permettre le dédommagement des tierces personnes touchées par un sinistre qui se serait déclaré dans le domicile du titulaire du contrat.

Le locataire doit alors remettre à son bailleur l’attestation d’assurance habitation lors de la conclusion du contrat de location. Depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur (loi n°2014-366 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové) le 24 mars 2014, tous les propriétaires occupants ou non-occupants dont le logement se situe en copropriété sont tenus d’assurer leur habitation, toujours par le biais du minimum légal de la garantie responsabilité civile. En revanche, le propriétaire d’une maison est exempté de cette obligation, à ses risques et périls : en cas de sinistre dont le propriétaire serait responsable, tous les dégâts causés à autrui (notamment aux voisins) seraient entièrement à sa charge.

D’autres situations peuvent impliquer le questionnement de l’obligation, notamment pour l’assurance habitation des logements de fonction, des locations saisonnières ou pour les occupants à titre gratuit. Ci-après la présentation des assurances habitation en fonction du profil de l’habitant :

  • Locataire d’un logement non meublé
    – Minimum légal d’assurance habitation : garantie responsabilité civile
    – La garantie responsabilité civile est obligatoire pour indemniser les tiers touchés en cas de sinistre
  • Locataire d’un logement meublé
    – Minimum légal d’assurance habitation : aucun
    – Le locataire n’a ici pas l’obligation de s’assurer, mais reste responsable des dommages qu’il peut causer, au logement ou à des tiers. Le bailleur a alors tout intérêt à souscrire à une assurance habitation propriétaire non-occupant, personnalisée par l’ajout d’une protection « pour le compte de qui il appartiendra »
  • Propriétaire occupant
    – Minimum légal d’assurance habitation : aucun
    – Il reste fortement conseillé de souscrire à une assurance habitation pour certains risques en tant que propriétaire occupant
  • Propriétaire non-occupant
    – Minimum légal d’assurance habitation : aucun
    – Il est possible de souscrire à une assurance habitation de propriétaire non-occupant, permettant de couvrir les risques même en cas d’absence (attention à la clause d’inhabitation) ou dans le cas d’une location, pour assurer le logement à la place du locataire et en répercutant le prix des garanties sur le loyer
  • Copropriétaire
    – Minimum légal d’assurance habitation : garantie responsabilité civile
    – Le syndicat de copropriété peut souscrire à une assurance habitation, qui ne couvre que rarement les parties privatives (et donc uniquement les parties communes). Les copropriétaires ont par ailleurs l’obligation de souscrire à une garantie responsabilité civile indépendamment
  • Logement à titre gratuit
    – Minimum légal d’assurance habitation : aucune obligation (logement vide) ou garantie responsabilité civile (logement meublé)
    – L’occupation d’un logement à titre gratuit suppose les mêmes droits et devoirs qu’une location classique et tout dépend donc de la nature du logement (meublé ou non).
  • Location saisonnière
    – Minimum légal d’assurance habitation : aucun
    – Dans le cadre d’une location de maison de vacances par exemple, ni le propriétaire ni le locataire n’ont l’obligation de souscrire à une assurance habitation. C’est pourtant généralement le premier cité qui se prémunit contre les risques éventuels, par le biais d’une assurance « pour le compte de qui il appartiendra », bien qu’il puisse obliger le locataire à adhérer à un contrat de lui-même (selon les clauses du contrat de location)
  •  Logement de fonction
    – Minimum légal d’assurance habitation : aucun
    – Dans ce cas de figure, c’est l’employeur de l’occupant qui est propriétaire. Il peut choisir de souscrire à une assurance « pour le compte de qui il appartiendra » afin de se prémunir contre les risques liés à l’habitation. Le locataire peut faire le choix de souscrire indépendamment à une assurance habitation car il reste responsable des dommages éventuels.

Que couvre l’assurance habitation ?

Les assureurs permettent donc de couvrir le logement de l’assuré, sa propre personne, les tiers et leur domicile, contre les risques présentés dans le cadre de l’occupation d’une maison ou d’un appartement. Des garanties dédiées ont été créées dans l’optique de répondre à des sinistres divers et variés, tous supposant des dégâts importants et difficiles à supporter sur les seules finances personnelles de l’assuré.

L’assurance habitation et les dommages causés à autrui

En matière d’assurance habitation, le minimum légal obligatoire doit permettre la prise en charge financière des dégâts touchant une tierce personne, dont le locataire ou le propriétaire d’un logement serait responsable. Il s’avère que les voisins du dessous dont le plafond serait inondé à cause d’un dégât des eaux à l’étage supérieur demanderont systématiquement réparation.

La garantie responsabilité civile correspondante protège alors contre les conséquences pécuniaires des dommages causés à des tiers pour faute personnelle, négligence ou imprudence, causés par l’assuré, son conjoint, ses ascendants vivant sous le même toit, ses enfants, ses employés de maison, ses animaux ou ses objets.

L’assurance habitation et les incendies

Selon l’article L. 122-1 du Code des assurances, « l’assureur contre l’incendie répond de tous les dommages causés par conflagration, embrasement ou simple combustion… ». Cette garantie de base couvre les biens détruits par le feu, l’explosion, l’implosion, la foudre ou les dégâts causés par les agents de services publics (article L. 122-3 du Code des assurances). Les dommages résultant d’une négligence comme une cigarette mal éteinte ou un barbecue non surveillé, ainsi que les incendies découlant des installations électriques doivent bien souvent faire l’objet d’une extension de garantie, n’étant pas automatiquement pris en compte dans la protection de base.

L’assurance habitation et les dégâts des eaux

Cette couverture a pour objet l’indemnisation des biens mobiliers et immobiliers endommagés suite à l’action des eaux ayant pour origine une fuite, une rupture de canalisation, un débordement de sanitaires, d’appareils à effet d’eau ou des infiltrations causées par la pluie… La garantie dégât des eaux n’a en revanche pas pour but la réparation des biens à l’origine du dégât des eaux, sauf exception en cas de gel.

L’assurance habitation et les catastrophes naturelles

Les sinistres assimilables à une catastrophe naturelle sont définis par les articles L. 125-1 à L. 125-6 du Code des Assurances. L’état de catastrophe naturelle doit également faire l’objet d’une constatation par arrêté ministériel publié au Journal Officiel (JO) reconnaissant le sinistre comme tel. Sont considérés comme les effets d’une catastrophe naturelle les dommages matériels directs non assurables ayant eu pour cause déterminante l’intensité anormale d’un agent naturel.

L’assurance habitation et les tempêtes

La tempête est matérialisée par deux conditions non cumulatives : soit les dommages causés par l’action du vent ou le choc d’un corps renversé ou projeté par le vent, sous réserve que d’autres bâtiments aient subi des dommages similaires aux alentours, soit les dégâts causés par les vents de plus de 100 km/h.

Tous les assureurs ont ajouté à cette garantie la couverture « grêle / neige », qui correspond aux dégâts causés par le choc de la grêle, le poids de la neige et de la glace ainsi que leur glissement. À noter que la tempête ne fait pas partie du champ d’application de la garantie « catastrophes naturelles ».

L’assurance habitation et les catastrophes technologiques

Cette garantie est déclenchée dès la publication d’un arrêté constatant l’état de catastrophe technologique. Celui-ci correspond aux dommages causés à un grand nombre de biens immobiliers, consécutifs à tout accident d’origine non nucléaire, survenant dans une installation classée (c’est-à-dire les installations soumises à déclaration ou à autorisation et les sites classés « Seveso » présentant un risque industriel), dans un stockage souterrain de produits dangereux ou lors d’un transport de matières dangereuses.

L’assurance habitation et les attentats et actes terroristes

Les garanties correspondantes couvrent aussi bien les dommages corporels (article L. 126-1 du Code des Assurances) que matériels, quelle qu’en soit la cause (articles L. 126- 2 à L. 126-3 du Code des Assurances). Leur objet est d’indemniser les conséquences de crimes et délits de droit commun commis avec la volonté de susciter l’intimidation ou la terreur au sein de la population afin de troubler l’ordre public.

L’assurance habitation et les vols, cambriolages et actes de vandalisme

La garantie « vol, cambriolage et vandalisme » couvre la disparition, la destruction ou la détérioration des biens mobiliers (matériel, mobilier, marchandise…) résultant de vols et / ou d’actes de vandalisme commis dans les circonstances prévues dans le contrat d’assurance habitation et dont la charge de la preuve incombe à l’assuré. Cette garantie est conditionnée par le comportement de l’assuré (par exemple, ne pas laisser les clés sous le paillasson…) et par les mesures de protection imposées par l’assureur qui peut exiger des mesures de protection mécaniques (serrure à 3 points) ou bien électroniques (de type alarme), voire un système volumétrique.

En cas de non-respect de ces mesures, la garantie peut être supprimée ou l’indemnité diminuée. Une clause « d’inhabitation » peut être incluse dans les contrats, qui suppose que la garantie contre le vol n’est pas applicable dans la mesure où l’assuré se serait absenté trop longtemps du logement, le rendant ainsi plus vulnérable (à supprimer pour les résidences secondaires notamment).

L’assurance habitation et les bris de glace

Le bris de glace couvre le bris accidentel des glaces, des vitres, des vitrages, des marbres et autres articles de miroiterie. Peuvent s’y ajouter le bris des appareils sanitaires, des capteurs solaires ou des vérandas pour des dommages résultant d’un accident ménager (chute sur une fenêtre) ou d’une tentative d’intrusion infructueuse.

L’assurance habitation et les pertes financières

Certaines garanties peuvent prendre en charge les frais consécutifs à un sinistre, comme le besoin de relogement immédiat si le logement n’est habitable. Ainsi, les notes d’hôtel ou les frais de première nécessité (matériel de toilette et habillement) peuvent être indemnisées par les assureurs et il s’agit généralement de garanties d’assistance. Dans un autre registre, les propriétaires faisant face à des travaux de rénovation ou remise en état de leur logement en location peuvent continuer à toucher l’équivalent des loyers afin d’éviter un préjudice financier plus important.

Comment être indemnisé par son assurance habitation ?

L’article L. 121-1 du Code des assurances stipule que « l’indemnité due par l’assureur à l’assuré ne peut pas dépasser le montant de la valeur de la chose assurée au moment du sinistre » et il s’agit donc d’un dédommagement financier utilisé pour le règlement d’un sinistre. L’indemnisation doit permettre de replacer l’assuré dans la situation qui aurait été la sienne avant la survenue du sinistre.

Le contrat implique, pour chaque garantie, une franchise d’assurance habitation légale (pour les catastrophes naturelles uniquement) ou contractuelle selon le risque couvert. La franchise correspond à un montant des dommages laissé à la charge de l’assuré, qui a tout de même la possibilité d’opter pour une franchise nulle, moyennant une hausse du tarif de sa prime d’assurance habitation.

Les dommages matériels causés aux biens assurés sont évalués sur la base de la valeur des biens déclarée avant sinistre. Les compagnies d’assurance permettent un remboursement basé sur deux appréciations distinctes de la valeur des biens :

  • La valeur d’usage, prenant en compte l’usure normale des biens et leur dépréciation (avec application d’un taux d’usure)
    Exemple : le montant des dommages pour une télévision cassée s’élève à 5 000 € et un taux de vétusté de 20 % est appliqué (correspondant par exemple à une dépréciation normale d’obsolescence après 1 an). L’indemnisation sera alors égale à : 5 000 x (100 % – 20 %) = 4 000 €
  • La valeur à neuf, permettant une indemnisation sur le prix d’achat, même plusieurs années après l’acquisition d’un bien, une facture étant souvent demandée à la déclaration des objets dans le contrat en tant que preuve

Sur le plan pratique, l’assuré peut prétendre à une indemnisation en déclarant le sinistre à son assureur dans les délais voulus : 2 jours ouvrés après la constatation pour un vol, cambriolage ou vandalisme, 5 jours ouvrés après constatation pour un autre sinistre et 10 jours pour une catastrophe naturelle, à compter de la publication de l’arrêté ministériel reconnaissant le sinistre comme tel au Journal Officiel.

La déclaration de sinistre d’assurance habitation doit se faire par lettre recommandée avec accusé de réception, le cachet de la Poste faisant foi. Elle doit inclure une estimation précise du montant des pertes subies, ainsi que tout document qui pourrait permettre d’accélérer et de faciliter la procédure d’indemnisation. Ces documents peuvent notamment être :

  • Des photographies du sinistre
  • Des témoignages de voisins
  • Une copie du dépôt de plainte en cas de vol
  • Des factures d’achat des biens mobiliers en tant que preuve de leur valeur
  • Des déclarations des sociétés privées gérant le système de surveillance installé, attestant que les sécurités mises en place ont effectivement fonctionné

En cas d’écart entre les constatations de l’expert et la valeur de la tranche immobilière souscrite, l’assuré se verra appliquer une majoration de prime en cas de fausse déclaration non intentionnelle (par omission ou négligence par exemple). Une fausse déclaration volontaire (un mensonge avéré, soit une fraude à l’assurance habitation) peut entraîner la nullité du contrat (résiliation), la déchéance des garanties prévues ou la déchéance de l’indemnisation normalement versée, voire des procédures judiciaires pour fraude à l’assurance.

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