La loi Jeanbrun crée le « statut du bailleur privé » : un mécanisme d'amortissement fiscal permettant de déduire 3,5 % à 5,5 % de la valeur de votre bien de vos revenus fonciers chaque année.
Successeur du Pinel (supprimé fin 2024), ce dispositif issu de la loi de finances 2026 (LOI n° 2026-103 du 19 février 2026) s'applique aux acquisitions signées chez notaire du 21 février 2026 au 31 décembre 2028, sur tout le territoire français.
L'engagement de location nue est de 9 ans minimum, en régime réel obligatoire et l'assurance emprunteur liée au financement est déductible et optimisable, un levier que les autres guides n'évoquent pas.
Ce qu'il faut retenir
- Amortissement annuel de 3,5 % à 5,5 % calculé sur 80 % du prix d'acquisition, plafonné à 8 000–12 000 €/an selon le niveau locatif.
- Applicable sur tout le territoire français, sans zonage géographique, y compris villes moyennes et zones rurales.
- Engagement de 9 ans minimum en location nue, résidence principale du locataire, avec plafonds de loyers et de ressources.
- Régime réel obligatoire : toutes vos charges réelles sont déductibles, y compris les primes d'assurance emprunteur (article 31, I, 1°, a bis du CGI).
- Via la loi Lemoine (n° 2022-270), vous pouvez changer d'assurance emprunteur à tout moment et réduire ce coût de plusieurs milliers d'euros sur la durée.
Qu'est-ce que la loi Jeanbrun et le statut du bailleur privé ?
La loi Jeanbrun, dont le nom officiel est « statut du bailleur privé », est née dans un contexte de crise de l'offre locative : la fin du dispositif Pinel (31 décembre 2024) avait réduit les mises en chantier de logements destinés à la location. Le législateur a alors conçu un nouveau mécanisme pour reconstituer un parc locatif accessible, en particulier dans les zones auparavant exclues des dispositifs précédents.
L'origine du dispositif et son nom
Le texte a été adopté dans le cadre de la loi de finances pour 2026 (LOI n° 2026-103 du 19 février 2026, publiée sur legifrance.gouv.fr). Son nom courant fait référence à Vincent Jeanbrun, ministre du Logement, qui a porté ce dispositif dans le projet de loi de finances. Il ne s'agit donc pas d'un dispositif d'initiative parlementaire mais d'une mesure gouvernementale.
Le dispositif est applicable aux acquisitions signées chez notaire du 21 février 2026 au 31 décembre 2028 (source : ecologie.gouv.fr).
💡 Bon à savoir
Le terme « loi Jeanbrun » est un nom d'usage. Le texte officiel parle de « statut du bailleur privé » ou de dispositif « Relance Logement ». Ces trois appellations désignent le même cadre fiscal.
Une logique d'amortissement, différente du Pinel
Là où le Pinel accordait une réduction d'impôt directe, calculée en pourcentage du prix d'achat et indépendante du taux d'imposition, le dispositif Jeanbrun fonctionne par déduction d'un amortissement de vos revenus fonciers. Chaque année, vous soustrayez une fraction de la valeur de votre bien de vos revenus locatifs imposables, ce qui creuse votre résultat foncier ou génère un déficit imputable sur votre revenu global.
💡 Bon à savoir
L'avantage Jeanbrun est d'autant plus marqué que votre tranche marginale d'imposition (TMI) est élevée. Un investisseur à TMI 41 % tire mécaniquement plus de valeur du dispositif qu'un investisseur à TMI 11 %. Pour estimer l'impact sur votre situation, utilisez notre simulateur de financement.
Comment fonctionne l'amortissement de la loi Jeanbrun ?
Le principe est simple : chaque année, vous déduisez un pourcentage de la valeur de votre bien de vos revenus fonciers. La base d'amortissement est fixée à 80 % du prix d'acquisition du logement, les 20 % restants correspondant conventionnellement à la valeur du terrain, non amortissable.
Le taux appliqué dépend du niveau de loyer choisi, dans le respect des plafonds réglementaires fixés par arrêté :
| Niveau de loyer | Taux d'amortissement annuel | Plafond annuel |
|---|---|---|
| Loyer intermédiaire | 3,5 % | 8 000 € |
| Loyer social | 4,5 % | 10 000 € |
| Loyer très social | 5,5 % | 12 000 € |
| Source : LOI n° 2026-103 du 19 février 2026, dispositif « statut du bailleur privé » (legifrance.gouv.fr). Ces montants sont susceptibles d'évoluer selon la législation. | ||
Le déficit foncier généré par cet amortissement est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Ce plafond est porté à 21 400 €/an en cas de travaux d'amélioration énergétique. Le régime réel est obligatoire : la déclaration s'effectue via le formulaire 2044 spécial. Ce régime est incompatible avec le micro-foncier.
Un exemple chiffré pas à pas
Pour illustrer le mécanisme, voici le cas fictif de Thomas, propriétaire d'un appartement T2 neuf acquis 250 000 €, loué en loyer intermédiaire.
Exemple fictif : Thomas, T2 neuf à 250 000 €
Exemple fictif à des fins pédagogiques. Ces chiffres ne constituent ni un devis ni une garantie de gain fiscal.
- Base amortissable : 250 000 € × 80 % = 200 000 €
- Amortissement annuel : 200 000 € × 3,5 % = 7 000 €/an
- Déficit foncier annuel (hors autres charges) : 7 000 €
- Économie d'impôt annuelle à TMI 30 % : 7 000 € × 30 % = 2 100 €
- Économie cumulée sur 9 ans (TMI 30 %) : 18 900 €
- Économie cumulée sur 9 ans (TMI 41 %) : 25 830 €
Ces montants varient selon le profil fiscal, les plafonds de loyers applicables et les autres revenus fonciers perçus.
Qui est éligible au dispositif Jeanbrun ?
Les conditions d'éligibilité portent sur la nature du logement, la durée et les modalités de location. Il est important de les vérifier avant tout engagement, car un non-respect peut entraîner la remise en cause des avantages fiscaux obtenus.
Les conditions liées au logement
Le logement doit répondre à plusieurs critères cumulatifs :
- Type de bien : immeuble collectif uniquement, les maisons individuelles sont exclues.
- Neuf : conforme à la norme RE 2020.
- Ancien rénové : travaux représentant au moins 30 % du prix d'acquisition.
- Performance énergétique : DPE classe C minimum à la livraison ou après travaux.
- Localisation : tout le territoire français, sans restriction de zone (le zonage sert uniquement à moduler les plafonds de loyers).
Évolution législative en cours
Une proposition de loi examinée en 2026 prévoit d'assouplir le critère de performance énergétique pour l'ancien rénové, en introduisant une logique de progression de classes (+2 niveaux pour les logements F ou G, +1 niveau dans les autres cas). Ces modifications ne sont pas encore en vigueur.
Les conditions liées à la location
| Condition | Détail |
|---|---|
| Type de location | Location nue (non meublée) obligatoire |
| Usage | Résidence principale du locataire |
| Durée | 9 ans minimum d'engagement |
| Mise en location | Dans les 12 mois suivant l'achèvement ou l'acquisition |
| Plafonds à respecter | Loyers et ressources du locataire selon le niveau choisi |
| Personnes exclues | Interdiction de louer à un membre du foyer fiscal ou à un ascendant / descendant |
Quels sont les plafonds de loyers et de ressources ?
Le dispositif Jeanbrun est conditionné au respect de deux séries de plafonds, révisés annuellement par arrêté. Ces plafonds sont fixés par niveau locatif (intermédiaire / social / très social) et par commune, selon la grille Loc'Avantages.
Contrairement au Pinel, il n'existe plus de zonage A / A bis / B1. Le zonage sert uniquement à moduler les plafonds de loyer et de ressources par commune.
| Niveau locatif | Plafond de loyer au m² | Plafond de ressources locataire |
|---|---|---|
| Intermédiaire | Selon arrêté en vigueur par commune | Selon arrêté en vigueur par composition du foyer |
| Social | Inférieur au niveau intermédiaire | Inférieur au niveau intermédiaire |
| Très social | Le plus bas | Le plus bas |
| Consultez les montants exacts dans la grille Loc'Avantages publiée par l'ANIL ou sur service-public.fr. Ces montants sont susceptibles d'évoluer chaque année. | ||
👉 Notre conseil
Avant de signer un bail, demandez à votre futur locataire son avis d'imposition N-2 et vérifiez que son revenu fiscal de référence ne dépasse pas le plafond applicable. Conservez ce justificatif : en cas de contrôle fiscal, il prouve le respect des conditions d'éligibilité. Un manquement peut entraîner la remise en cause de l'ensemble des amortissements déduits.
Combien peut-on gagner avec la loi Jeanbrun ?
L'économie fiscale réelle dépend de votre tranche marginale d'imposition, du niveau de loyer choisi, de la valeur du bien et des autres charges déductibles. Pour une estimation personnalisée, notre simulateur de financement vous permet d'estimer le gain net selon votre profil.
Comparaison selon le niveau locatif et la TMI
Sur la base d'un appartement T2 neuf acquis 250 000 € (exemple fictif : ne constitue ni un devis ni une garantie de gain fiscal) :
| Niveau de loyer | Amortissement annuel | Économie annuelle TMI 30 % | Économie sur 9 ans TMI 30 % | Économie sur 9 ans TMI 41 % |
|---|---|---|---|---|
| Intermédiaire (3,5 %) | 7 000 € | 2 100 € | 18 900 € | 25 830 € |
| Social (4,5 %) | 9 000 € | 2 700 € | 24 300 € | 33 210 € |
| Très social (5,5 %) | 11 000 € | 3 300 € | 29 700 € | 40 590 € |
| Montants indicatifs, hors plafonds annuels et hors autres charges déductibles. Le gain réel dépend de la situation fiscale personnelle. Ces chiffres ne constituent pas un conseil fiscal. | ||||
Le dispositif est généralement recommandé pour les contribuables dont la TMI est de 30 % ou plus. En dessous de ce seuil, le rapport entre la contrainte locative (9 ans, plafonds) et l'avantage obtenu est généralement moins favorable.
Comment financer et optimiser le coût d'un investissement Jeanbrun ?
Pour financer un investissement locatif, vous recourez généralement à un prêt immobilier. La banque exige quasi-systématiquement une assurance emprunteur couvrant décès, invalidité et incapacité de travail. Ce coût est souvent perçu comme une charge incontournable, c'est en réalité un double levier fiscal et économique dans le cadre du dispositif Jeanbrun.
L'assurance emprunteur : une charge déductible et optimisable
En régime réel obligatoire, toutes vos charges réelles sont déductibles des revenus fonciers, y compris les cotisations d'assurance emprunteur liées au prêt finançant le bien mis en location. Cette déductibilité est expressément prévue par l'article 31, I, 1°, a bis du Code général des impôts, qui range les primes de « garantie d'emprunt » parmi les primes d'assurance déductibles des revenus fonciers (doctrine BOFiP : BOI-RFPI-BASE-20-60).
À noter : la déduction est possible dès lors que l'assurance a été souscrite « en vue de l'acquisition ou de la conservation du revenu », ce qui correspond exactement au cas d'un investissement locatif.
Sur un prêt de 200 000 €, voici l'impact comparé selon le type d'assurance souscrite :
| Situation | Taux indicatif (selon profil) | Coût annuel indicatif | Déduction foncière annuelle (TMI 30 %) | Économie cumulée assurance sur 9 ans (TMI 30 %) |
|---|---|---|---|---|
| Assurance groupe bancaire | ~0,30 %/an | ~600 €/an | ~180 €/an | ~1 620 € |
| Délégation individuelle | ~0,14 %/an | ~280 €/an | ~84 €/an | ~756 € |
| Différence nette | ~320 €/an économisés | +~864 € d'avantage fiscal cumulé | ||
| Montants indicatifs selon profil, durée et capital emprunté. Ils varient selon l'âge, l'état de santé et la quotité assurée. Ces chiffres ne constituent pas un conseil fiscal ni une garantie de tarif. | ||||
Concrètement, en optant pour une délégation d'assurance individuelle plutôt que l'assurance groupe de la banque, Thomas (notre exemple fictif) économise environ 320 €/an de prime et 864 € d'avantage fiscal supplémentaire sur 9 ans. Soit plus de 3 700 € de gain net total sur la durée d'engagement.
Le double effet Lemoine + Jeanbrun
La loi Lemoine (loi n° 2022-270 du 28 février 2022) vous permet de changer d'assurance emprunteur à tout moment, sans frais ni pénalité, quel que soit l'âge de votre prêt. Ce droit s'applique que vous veniez de signer ou que vous soyez en cours de remboursement depuis plusieurs années.
Dans le cadre d'un investissement Jeanbrun, ce levier agit sur deux niveaux simultanément :
- Gain direct : réduction de la prime annuelle (votre charge de trésorerie baisse immédiatement).
- Gain indirect : la prime réduite reste intégralement déductible et continue de creuser votre déficit foncier.
Sur 9 ans d'engagement, l'effet cumulé représente plusieurs milliers d'euros d'économies nettes selon le profil. Un levier absent des guides concurrents analysant la loi Jeanbrun.
Ce qu'il faut vérifier au moment du financement
Lorsque vous montez votre dossier de crédit, il est généralement recommandé de :
- Comparer les délégations d'assurance dès la signature de l'offre de prêt. La banque ne peut pas refuser une garantie équivalente (loi Lagarde, 2010).
- Vérifier la couverture pour un bien locatif : certains contrats groupe excluent les logements non occupés par le souscripteur ; lisez les conditions générales avant de signer.
- Utiliser notre calculateur d'assurance emprunteur pour estimer le coût réel sur la durée et identifier les offres compétitives.
👉 Notre conseil
comparez les offres d'assurance emprunteur adaptées à votre investissement locatif avant de signer l'offre de prêt. Une délégation choisie en début de crédit, ou un changement en cours via la loi Lemoine, peut représenter plusieurs milliers d'euros d'économies sur les 9 ans d'engagement Jeanbrun.
Loi Jeanbrun ou loi Pinel : quelles différences ?
Le Pinel et le Jeanbrun répondent au même objectif de soutien à l'investissement locatif privé, mais leur mécanique fiscale est fondamentalement différente. Comprendre cette distinction est essentiel pour évaluer l'intérêt du dispositif selon votre situation personnelle.
| Critère | Pinel (supprimé fin 2024) | Jeanbrun (2026–2028) |
|---|---|---|
| Mécanisme | Réduction d'impôt (12–21 % du prix) | Amortissement déductible (3,5–5,5 %/an) |
| Zonage | Zones A, A bis, B1 uniquement | Tout le territoire |
| Type de bien | Neuf uniquement | Neuf + ancien rénové (≥ 30 % travaux) |
| Type de location | Nue | Nue |
| Durée d'engagement | 6, 9 ou 12 ans | 9 ans minimum |
| Avantage selon TMI | Identique quel que soit le taux | Proportionnel à la TMI (favorable aux TMI élevées) |
| Déficit foncier | Non applicable | Jusqu'à 10 700 €/an imputable sur revenu global |
| LMNP | Incompatible | Incompatible (régime réel foncier, location nue) |
Pour un investisseur en ville moyenne ou en zone rurale, auparavant exclue du Pinel, le Jeanbrun ouvre des possibilités que le dispositif précédent n'offrait pas. La suppression du zonage géographique A/B/C est l'une des évolutions les plus significatives du texte.
Quels sont les risques et pièges à éviter avec la loi Jeanbrun ?
Comme tout dispositif fiscal conditionné, la loi Jeanbrun comporte des risques réels si les obligations ne sont pas respectées sur la durée de l'engagement. Voici les points de vigilance essentiels.
Remise en cause fiscale en cas de non-respect de l'engagement.
Si vous ne respectez pas l'engagement locatif (durée, plafonds de loyers, plafonds de ressources), l'administration fiscale peut reprendre les avantages obtenus, avec intérêts de retard. Certaines exceptions peuvent s'appliquer (décès, invalidité, licenciement) ; la liste exacte des cas de force majeure figure dans le texte de loi.
La vacance locative.
Les périodes de vacance ne suspendent pas l'engagement de 9 ans. Constituez une réserve de trésorerie suffisante pour couvrir les charges en cas d'inoccupation temporaire.
La liquidité du bien.
Revendre avant la fin de l'engagement entraîne en principe la remise en cause des avantages fiscaux. Le dispositif Jeanbrun est un placement à horizon long terme. Évaluez votre capacité à immobiliser ce capital sur 9 ans.
La complexité déclarative.
Le régime réel oblige à une comptabilité rigoureuse de toutes les charges et amortissements, via la déclaration 2044 spéciale. Il est généralement recommandé de se faire accompagner par un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine agréé.
Une rentabilité conditionnée à la TMI.
L'avantage du dispositif Jeanbrun est proportionnel à la tranche d'imposition. En dessous de 30 % de TMI, le ratio contrainte / gain est généralement défavorable comparé à d'autres véhicules d'investissement.
💡 Bon à savoir
La complexité du régime réel est aussi une opportunité ! Elle vous oblige à recenser toutes vos charges déductibles, notamment les primes d'assurance emprunteur, que de nombreux bailleurs oublient de déclarer sous le régime simplifié. Ce seul poste peut représenter plusieurs centaines d'euros de déduction supplémentaire chaque année.
Vos question sur la loi Jeanbrun
Quelles sont les 4 nouvelles contraintes pour les propriétaires en 2027 ?
Parmi les motifs envisageables figurent notamment les loyers impayés, les troubles de voisinage, une sous-location interdite ou encore l'opposition du locataire à des travaux indispensables. S'y ajoutent les situations liées au logement lui-même : rénovation, démolition ou risque d'effondrement.
Jusqu'à quand peut-on investir en loi Jeanbrun ?
Le dispositif s'applique aux acquisitions signées chez notaire du 21 février 2026 au 31 décembre 2028. Au-delà, sauf reconduction par une loi de finances ultérieure, il ne sera plus possible d'entrer dans le statut. Vérifiez l'état des textes en vigueur avant tout engagement.
L'assurance emprunteur est-elle déductible avec le dispositif Jeanbrun ?
Oui. En régime réel obligatoire, les primes d'assurance emprunteur sont déductibles des revenus fonciers au titre de l'article 31, I, 1°, a bis du CGI. La loi Lemoine (n° 2022-270) vous permet en outre de changer d'assurance à tout moment pour réduire ce coût et amplifier votre avantage fiscal.