Comment rembourser un prêt immobilier par anticipation ?

Comment rembourser un prêt immobilier par anticipation ?

Le 11/04/2018

Comme une grande majorité des propriétaires, vous avez souscrit un crédit pour financer votre achat immobilier, mais votre situation a changée (rentrée d’argent inattendue, mutation à l’étranger ou tout simplement souhait de vendre votre bien acheté à crédit), et vous amène à envisager de solder le capital restant dû de votre prêt immobilier avant la date prévue au contrat. C’est possible à tout moment, mais c’est parfois coûteux! Petit guide du remboursement anticipé :

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Quand faire un remboursement anticipé total ou partiel ?


Toute personne ayant souscrit un prêt immobilier (au même titre que pour les crédits à la consommation) peut effectuer un remboursement anticipé, c’est-à-dire rembourser avant le terme du contrat :

  • la totalité du capital restant dû (remboursement total)
  • une partie de ce capital (remboursement partiel)

Pour le remboursement anticipé partiel, on peut choisir la somme à rembourser, mais ce remboursement doit être égal ou supérieur à 10% du montant initial, sauf s’il s’agit du solde de ce prêt. La loi ne prévoit pas de délai de préavis en cas de remboursement anticipé du crédit. En clair, vous pouvez rembourser quand vous le souhaitez.

Combien coûtent les indemnités de remboursement anticipé ?


Votre contrat peut prévoir que vous deviez payer une pénalité au prêteur si vous remboursez votre crédit de façon anticipée. Ces indemnités de remboursement anticipé (IRA) :

  • ne doivent pas dépasser 6 mois d’intérêt sur le capital remboursé par anticipation (c’est à dire le capital restant dû) au taux moyen du prêt,
  • ne peuvent pas dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement.

Sont exonérés d’indemnités :

Prêt conclu après le 1er juillet 1999 (loi n° 99-532 du 25 juin 1999: vous serez exempté d’indemnité en cas de remboursement anticipé de votre prêt si vous ou votre époux(se) :

  • vendez votre logement suite à un changement de lieu de travail,
  • décès ou cessation forcée de l’activité professionnelle (licenciement par exemple).

Prêt de longue durée (+20 ans) : les pénalités ne sont généralement plus exigées au-delà d’un certain nombre d’années.

Cas particuliers :

– Prêts à taux variable : cette indemnité peut être majorée des intérêts compensateurs, renseignez vous auprès de votre organisme de prêt.

– Rachat de crédit immobilier : si vous avez souscrit votre crédit immobilier à des taux élevés avant que ces derniers ne baissent fortement, cela permettra de revoir les conditions financières de votre crédit afin que vous puissiez bénéficier vous aussi des taux d’intérêt plus faibles. A ce moment là, l’organisme financier (souvent une autre banque que celle qui vous a accordé votre prêt car cette dernière ne vas pas aimer renégocier ses conditions initiales étant donné qu’elle va perdre de l’argent) va racheter votre prêt pour ensuite vous en proposer un autre plus avantageux, ce qui va entraîner dans la majorité des cas ces fameux IRA…

– Vous vendez votre logement pour en acheter un autre : vous ne payerez pas d’indemnités si vous faites transférer votre prêt sur votre nouvelle acquisition.

Comment rembourser un prêt par anticipation ?


Demandez un RDV à l’organisme prêteur: vous discuterez de la possibilité du remboursement anticipé, et lui demanderez le montant exact (capital restant dû + indemnité éventuelle) de la somme totale à rembourser. 

Voici un modèle gratuit de lettre pour un remboursement anticipé à télécharger pour votre banque.

Bon a savoir ! Au moment de souscrire votre contrat, si vous pensez pouvoir être amené à rembourser votre emprunt par anticipation, négociez auprès de votre banquier l’annulation des pénalités, il suffit d’ajouter une clause !

Et aussi : en cas de renégociation de prêt avec votre banque prêteuse, les modifications au contrat de prêt initial seront notifiées dans un avenant qui comprendra un nouvel échéancier d’amortissement, le TAEG (taux annuel effectif global) ainsi que le coût du crédit recalculé sur la base des échéances et frais à venir. Vous disposerez de 10 jours de réflexion à compter de la réception de l’avenant du prêt immobilier.

Nos conseils pour rembourser votre crédit par anticipation


Dans la mesure où le taux d’intérêt d’un crédit est supérieur au taux de l’inflation (l’augmentation du coût de la vie), un remboursement anticipé semble toujours avantageux. Cependant, avant d’opter pour le remboursement anticipé de votre crédit, pesez le pour et le contre, et n’hésitez pas à faire une simulation pour chaque cas, car certains calculs sont à faire avant de se lancer : 

  •  Selon que vous remboursiez votre prêt au début ou vers la fin, les IRA n’auront pas le même montant. En effet, les intérêts en début de crédit sont plus importants et le capital restant dû également tandis qu’à la fin, les intérêts sont moindres et le capital restant à rembourser réduit.
  • Plus le taux d’intérêt du crédit est élevé et plus la durée du prêt est importante, plus le remboursement anticipé est avantageux.
  • S’il ne vous reste que quelques années de crédit à payer, le remboursement n’est peut-être pas une bonne affaire, surtout si le taux d’intérêt est bas et que vous êtes soumis à des indemnités. Dans ce cas, vous avez peut-être intérêt à placer la somme d’épargne dont vous disposez, surtout si la rémunération est intéressante. En revanche, s’il reste une longue période de remboursement à courir (supérieure à la durée pendant laquelle vous avez déjà remboursé votre prêt), le remboursement s’avérera avantageux.
  • Enfin, lorsque l’on peut y prétendre, il faudra aussi tenir compte de la perte du bénéfice de la réduction d’impôts accordée sur les intérêts du prêt.

 

6 réponses à “Comment rembourser un prêt immobilier par anticipation ?”

  1. Anonyme le 16 juillet 2019 a posté : dit :

    Bonjour,

    Nous avons vendu notre maison près de Tarbes et nous avons reçu le décompte de remboursement de la banque via le notaire qui s'occupe de la transaction avec les acheteurs.
    Dans ce décompte est intégré les frais d'anticipation de remboursement du prêt, or comme la vente de la maison est consécutive à un changement de travail sur Bordeaux, je bénéficiai normalement de l'exonération selon l'article L312-21 du code de la consommation.

    Pour éviter tout blocage, j'ai prévu de payer le remboursement tel qu'il est défini dans le décompte et de demander à ma banque le remboursement de frais d'anticipation en suivant.

    Est-ce risqué de procéder comme ceci ou bien faut-il que je demande la rectification du décompte sans les frais d'anticipation avant de rembourser le prêt ?

    Bien cordialement

  2. Jocelyne VALLOT le 15 juin 2019 a posté : dit :

    Bonjour.
    En 2016 j'ai fait un rachat de crédit hypothécaire (crédits à la consommation) pour un montant de 39000 €.
    J'aimerais maintenant vendre mon logement pour en acheter un autre en province. Je voudrais donc en vendant mon bien rembourser mon prêt hypothécaire. Est-ce possible ? (j'ai pour ce prêt des mensualités de 250 € jusqu'à mes 84 ans. Actuellement mon âge est de 70 ans. Y-a-t-il des frais de rachat d'hypothèque ?
    Merci de votre réponse professionnelle.

  3. Anonyme le 19 mai 2019 a posté : dit :

    Bonjour, je souhaite rembourser la totalité de mon prêt
    Il me reste 2ans sur une durée de 15 ans á une mensualité pour l'un est 116€ Á 3,75% et l' autre 500€ A 2,35% Ce qui fait des mensualités de 616 € ( prêt banque et PEL)
    Pouvez vous me conseillez si c est intéressant de faire cette démarche.
    Merci de votre conseil PRofessionel
    Cordialement
    Guyomard R

  4. Anonyme le 23 janvier 2019 a posté : dit :

    Merçi. Pour l info

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