Vous détenez un bien via une SCI (Société Civile Immobilière) et vous souhaitez changer d'assurance emprunteur ? Les associés d'une SCI bénéficient des mêmes droits que n'importe quel emprunteur particulier, puisqu'ils s'assurent en leur nom propre. La loi Lemoine leur permet de changer d'assurance à tout moment, sans préavis ni frais, sauf exception (SCI à visée commerciale et certaines locations meublées). Explications.
Réassurez-moi analyse gratuitement votre situation et compare les meilleures offres pour chaque associé. Nos experts connaissent les spécificités de l'assurance emprunteur en SCI et gèrent toutes les démarches à votre place. Vous pouvez les questions, on s'occupe du reste !
Comment fonctionne l'assurance emprunteur dans le cadre d'une SCI ?
Une Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique qui permet à plusieurs personnes d'acquérir et de gérer ensemble un bien immobilier, tout en partageant les bénéfices et la gestion.
Pour financer cet achat, il existe deux manières d'emprunter via une SCI :
- Prêt personnel : chaque associé emprunte personnellement pour financer sa quote-part ;
- Prêt par la SCI.
Dans les deux cas, l'assurance emprunteur est toujours souscrite au nom des associés, jamais au nom de la SCI. Une personne morale ne peut pas être assurée au titre de l'assurance emprunteur. Ce sont donc les personnes physiques qui s'assurent, au profit de la SCI.
La répartition de la quotité d'assurance, c'est-à-dire la part du capital couverte par chaque associé, dépend généralement du niveau de revenus de chacun et de sa participation au capital social. Le prêt doit être couvert à 100 % au total, mais chaque associé peut assurer une part différente (souvent au prorata des parts sociales détenues).
Lors de la contraction du crédit immobilier via une SCI, votre banque prêteuse exigera toujours d'assurer le pret (même si ce n'est pas légalement obligatoire). En règle générale, elle demande à ce que chaque associé souscrive une assurance emprunteur. Mais dans certains cas, il reste possible de n'assurer qu'une partie des associés. Cette option est particulièrement utile quand l'un d'eux présente un risque aggravé de santé ou exerce une profession à risque
La loi Lemoine s'applique-t-elle au changement d'assurance emprunteur en SCI ?
Puisque l'assurance est souscrite par les associés en tant que personnes physiques, la loi Lemoine leur est pleinement applicable.
Chaque associé peut donc changer d'assurance emprunteur à tout moment, sans préavis, sans frais, exactement comme un emprunteur classique. Il peut le faire indépendamment des autres associés, et choisir un assureur différent de celui de ses co-associés.
Il existe toutefois deux exceptions où le changement d'assurance emprunteur en SCI n'est pas possible :
- Les SCI exerçant une activité à caractère commercial ;
- Une SCI qui pratique de la location meublée accompagnée de services parahôteliers (elle justifie dans ce cas d'un statut commercial).
A retenir
Le changement d'assurance emprunteur n'est accessible que pour les prêts immobiliers finançant un bien à usage d'habitation ou mixte (habitation et professionnel).
Pour vous aider à bien comprendre ces subtilités, voici un tableau qui récapitule les situations où vous pouvez demander un changement d'assurance emprunteur en SCI :
| Type de SCI | Changement possible |
|---|---|
| SCI familiale, bien à usage d'habitation | Oui, à tout moment |
| SCI patrimoniale, investissement locatif classique | Oui, à tout moment |
| SCI dont le bien finance la résidence principale des associés | Oui, à tout moment |
| SCI à activité commerciale (parahôtellerie, location meublée avec services) | ❌ Non |
Quelles garanties sont exigées pour une assurance emprunteur en SCI ?
Les garanties exigées par la banque en assurance emprunteur varient selon l'objet de la SCI.
Pour un investissement locatif
Lorsque la SCI est constituée pour réaliser des investissements locatifs, les loyers perçus doivent permettre de rembourser les mensualités du crédit.
La banque se contente généralement des garanties minimales :
- garantie décès, qui rembourse le capital restant dû à hauteur de la quotité assurée en cas de décès d'un associé ;
- garantie PTIA (Perte Totale et Irréversible d'Autonomie), qui intervient lorsqu'un associé ne peut plus exercer d'activité rémunératrice et a besoin d'assistance au quotidien.
Bien sur, chaque associé est en droit de choisir une couverture plus étendue. Notre conseil est d'analyser la situation de chacun (revenu, état de santé, âge, épargne, etc.) pour réussir à évaluer le mieux possible le type de garanties et la quote part.
Pour l'achat de la résidence principale des associés
Si la SCI est créée pour acquérir le bien que les associés habitent eux-mêmes, la banque peut exiger des garanties complémentaires, comme pour tout emprunt classique :
- IPT et l'IPP pour les situations d'invalidité ;
- ITT pour couvrir les mensualités en cas d'arrêt de travail prolongé.
Vous retrouvez la liste et le détail des garanties exigées sur la Fiche Standardisée d'Information (FSI) remise par la banque lors de l'offre de prêt. C'est ce document qui sert de référence pour vérifier l'équivalence des garanties lors d'un changement d'assurance en SCI (ou prêt immobilier standard).
Comment changer d'assurance emprunteur en SCI (concrètement) ?
Changer d'assurance emprunteur en SCI suit la même procédure que pour un prêt immobilier classique :
- Comparez les offres :
Une fois votre fiche d'information en main, c'est le moment de lancer la comparaison. Cette fiche sert à vérifiez que les contrats que vous allez analyser respectent bien l'équivalence des garanties. C'est le seul motif légal qu'une banque est en droit d'avancer pour refuser votre demande.
Concrètement, le nouveau contrat doit prévoir au moins le même niveau de garantie !
Notre conseil
Les associés d'une SCI ont souvent des profils très différents en termes d'âge, d'état de santé ou de profession. Comparer séparément permet souvent de trouver le contrat le plus adapté à chaque situation et potentiellement auprès d'assureurs différents.
Même si le schéma idéal reste d'être tous couverts par le même assureur pour négocier les tarifs, mais ce n'est pas une obligation.
- Signez la nouvelle assurance emprunteur :
C'est impératif, une demande de changement d'assurance de prêt ne se fera jamais sur un devis. La banque ne peut pas prendre le risque d'un vide de couverture.
- Attendra la réponse de l'organisme prêteur
Une fois votre demande réceptionnée, la banque dispose de 10 jours ouvrés pour répondre. Tout refus doit être motivé par écrit sur la base de la non-équivalence des garanties, rien d'autre. Et la résiliation de l'ancien contrat est automatique dès validation.
Faire appel aux services d'un courtier en assurance de prêt évite toute erreur (et perte de temps). Nos experts connaissent les meilleures offres sur le marché selon votre situation et vos besoins. Ils peuvent même s'occuper de gérer le changement d'assurance emprunteur de chaque associé de votre SCI.
Gratuit, rapide et sans engagement, avec la certitude d'être bien couvert et d'économiser.
FAQ : changement assurance emprunteur SCI
Peut-on changer d’assurance emprunteur pour un prêt en SCI ?
Oui, vous pouvez changer d'assurance emprunteur en SCI, puisque ce sont les associés qui s'assurent en leur nom propre. En revanche, si le prêt concerne une SCI à visée commerciale, le changement ne sera pas possible.
Pourquoi le changement d’assurance emprunteur est plus compliqué en SCI ?
Oui, depuis la loi Lemoine applicable à tous les contrats d'assurance de prêt immobilier depuis 2022. Chaque associé peut changer à tout moment, sans préavis, sans frais et sans attendre une date anniversaire.
Les associés d'une SCI peuvent-ils changer d'assurance emprunteur indépendamment les uns des autres ?
Chacun est en droit de gérer son assurance emprunteur indépendamment des autres, et peut choisir un assureur différent. La seule condition est de toujours veiller à ce que la couverture globale du prêt (celle exigée par la banque) reste à 100 % à tout moment.
La banque peut-elle refuser le changement d'assurance emprunteur d'une SCI ?
Elle peut refuser, mais uniquement si le nouveau contrat ne respecte pas l'équivalence des garanties exigées. La structure SCI ne constitue pas un motif de refus valable.
Peut-on faire une délégation d'assurance emprunteur pour un prêt SCI ?
Depuis la loi Lagarde de 2010, la délégation d'assurance est accessible aux associés d'une SCI, exactement comme pour un emprunteur classique. Chaque associé peut souscrire un contrat externe à celui proposé par la banque, à condition de respecter l'équivalence des garanties.