Quelles sont les conditions liées à la garantie loyer impayé ?

Mis à jour le 13 août 2021 par Antoine Fruchard 

L’assurance loyer impayé permet aux propriétaires une location plus sereine : grâce à cette assurance, vous êtes couvert en cas d’impayé, de litiges avec votre locataire ou encore de détérioration immobilière. Cependant, elle répond à certains critères d’éligibilité concernant le locataire mais aussi le bailleur. Quelles sont les pièces justificatives nécessaires au propriétaire pour adhérer à l’assurance loyer impayé ? Que faire en cas de refus de votre dossier ? Réponses et conseil pour vous prémunir des loyers impayés !

Comment fonctionne la garantie loyer impayé ?

L’assurance loyer impayé est une garantie permettant aux propriétaires de biens locatifs de se couvrir d’éventuels impayés de leur locataire. En d’autres termes, en souscrivant une assurance GLI, le propriétaire bailleur est indemnisé en cas de défaillance financière de son locataire. Le nombre de mois garantis ainsi que le montant sont définis au contrat. 

Bien souvent, en plus de la prise en charge des loyers impayés, cette assurance couvre également les dégradations locatives et les frais de contentieux et de procédure. D’autres garanties optionnelles peuvent aussi être souscrites. 

L’assurance loyer impayé est une alternative au dépôt de garantie et à la caution solidaire, toutes trois protégeant le bailleur des potentiels manquements du locataire.

L’assurance loyer impayé n’est pas une assurance tout à fait comme les autres. En effet, l’assureur détermine des conditions à respecter pour pouvoir bénéficier de la couverture. Tous les propriétaires ne peuvent donc pas prétendre à la GLI. 

Cette assurance présente une protection complète pour un prix non négligeable mais qui reste attractif : les cotisations mensuelles sont fixées entre 2,5 % à 5 % du loyer annuel.
Le coût de l’assurance loyer impayé est plus intéressant si vous confiez la gestion de votre bien locatif à une agence immobilière. Cependant, le contrat GLI collectif est lui aussi soumis à conditions et est par définition moins adapté à votre situation que si vous preniez un contrat individuel.

Quelles sont les conditions liées au locataire de l’assurance loyer impayé ?

Il s’agit des critères d’éligibilité avant la signature du bail. Si vous souhaitez contracter une GLI en cours de bail, l’assureur vous demandera de prouver qu’aucun impayé n’a eu lieu au cours des 6 derniers mois. ​

La solvabilité du locataire

Une chose est commune à toutes les compagnies d’assurance : le locataire doit absolument être solvable. Il n’est pas rare que l’assureur ne vérifie pas la solvabilité du locataire au moment de la réception des pièces justificatives, mais seulement en cas d’impayés : s’il réalise que le locataire n’est finalement pas solvable, la garantie ne s’appliquera pas.
En d’autres termes, vous ne serez pas indemnisé même si vous avez cotisé pendant des mois. 

Il est donc primordial de vérifier que votre locataire est bien solvable : a-t-il les capacités financières pour assumer ses dépenses et régler ses dettes durablement ? Le candidat solvable est celui qui peut facilement régler son loyer, les taxes et les charges, sans être dans une situation financière compromise.

Par ailleurs, chaque assureur fixe le seuil de ressources minimum. En règle générale, le prix du loyer ne doit pas dépasser le tiers des revenus du locataire. On dit aussi que le taux d’effort doit être de 33 % maximum.

La situation professionnelle du locataire

La plupart des contrats GLI vont prendre en compte la situation professionnelle du locataire. Bien des assureurs souhaitent que le locataire ait des revenus réguliers. Ainsi, les titulaires d’un CDI n’ont pas trop de problèmes pour être éligibles, du moment que leurs revenus correspondent. 

Les candidats locataires en CDD, intermittent du spectacle, intérimaires ou indépendant verront plus facilement leurs dossiers refusés par l’assurance loyers impayés. 
La loi n’impose aucune de ces conditions : l’assureur est totalement libre de ses choix. 

Pour vous aider à trouver le meilleur contrat pour votre bien locatif, nous vous invitons à comparer les offres du marché, comme lorsque vous vous apprêtez à acheter une voiture ou un billet d’avion. 

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Garantie loyer impayé, quelles sont les conditions d’éligibilité du propriétaire ?

Conditions du logement

Le bailleur doit lui aussi respecter certaines conditions pour souscrire une assurance loyer impayé

Tout d’abord, les assureurs fixent souvent un loyer maximum qu’ils acceptent d’assurer, généralement autour de 2 000 à 2 300 €, rares sont ceux acceptant les montants des loyers avoisinant les 3 500 €.
En fonction du logement qu’il souhaite louer, le propriétaire ne peut donc pas se tourner vers n’importe quel assureur. 

Le logement doit aussi répondre aux normes de location. Par exemple, vous ne pouvez tromper l’assureur en annonçant un meublé si le logement ne présente pas toutes les obligations d’un tel statut (présence de rideaux, luminaires, ustensiles de cuisine, literie, etc.). 

Conditions du contrat de bail

Par ailleurs, entre caution et assurance loyer impayé, le bailleur doit choisir. S’il souhaite être assuré, il ne peut en effet pas demander une caution à son locataire sauf celui-ci est étudiant ou apprenti. La caution solidaire est un autre moyen de se prémunir des impayés, en se tournant vers la personne qui se porte garante pour le locataire. La loi interdit donc l’accumulation de ces protections.
De nombreuses compagnies d’assurance demandent aux contrats de bail la présence des clauses suivantes :

  • Clause résolutoire : qui permet la résiliation de plein droit du contrat en cas de manquement du locataire à l’une de ses obligations.
  • Clause de solidarité en cas de colocation : chacun des colocataires est responsable à titre individuel de l’ensemble des obligations du bail. Cela permet au bailleur de réclamer l’impayé à l’un des occupants du logement si l’autre ne peut pas l’assumer, entre autres.

Conditions du dossier

Pour souscrire une assurance loyer impayé, le bailleur doit réunir tous les éléments nécessaires, Ainsi, il doit fournir à l’assureur les pièces justificatives de son futur locataire, du logement (attestation d’assurance habitation, contrat de bail…), et le concernant personnellement. Il s’engage à constituer un dossier complet de demande.

Les obligations du bailleur s’étendent tout au long de l’application du contrat : par exemple en cas d’impayés, il doit réaliser plusieurs démarches sous conditions avant de déclarer l’impayé à son assurance.

Quels sont les documents nécessaires à la souscription d’une garantie loyer impayé ?

La constitution de votre dossier est une étape importante de la souscription à l’assurance loyer impayé de votre choix. Nous vous conseillons de bien vérifier les documents spécifiquement demandés par votre assureur. 

Nous pouvons tout de même vous donner une idée des justificatifs à remettre dans la plupart des cas, qu’ils soient d’ordre général ou spécifiques :

  • Le contrat de bail,
  • L’attestation d’assurance habitation,
  • Les pièces d’identité de votre locataire (ou de vos locataires) ainsi que la vôtre,
  • L’état des lieux d’entrée dans le logement. Celui-ci vous servira notamment en cas de dégradations locatives. Vous pourrez prouver les détériorations en comparant l’état des lieux d’entrée avec celui de sortie.

Les documents uniquement destinés à prouver la solvabilité du locataire diffèrent encore une fois selon les assureurs, mais également selon les profils. La solvabilité d’un étudiant ou d’un apprenti se basera sur les revenus des garants.

Justificatifs de solvabilité du locataire selon le profil :

Salarié en CDISalarié en CDDIndépendantEtudiant
3 dernières fiches de salaireOuiOui
Contrat de travail / attestation employeurOuiOui
Dernier avis d’impositionOuiOuiOui
Avant dernier avis d’impositionOui
Justificatifs d’allocationsOuiOuiOuiOui
Carte professionnelle ou inscription SIRENOui
Attestation de scolaritéOui

Dossier GLI refusé pour conditions non respectées, que faire ?

L’assureur que vous aviez choisi pour votre contrat d’assurance loyer impayé refuse votre dossier ? On ne va pas vous mentir, les recours en cas de loyer impayé sont faibles. 

En règle générale, si un assureur refuse de vous couvrir, rien ne pourra le faire changer d’avis, car il considère que votre locataire n’est pas solvable. Vérifiez donc bien : est-il réellement inéligible ? Assurez-vous que vous avez compté ses allocations diverses, ses éventuels revenus fonciers… 
Par ailleurs, certains assureurs acceptent de revoir leurs conditions d’éligibilité à la baisse mais en imposant une surprime. Avant d’accepter, demandez-vous si le contrat d’assurance vaut toujours le coup, même avec l’augmentation de son prix.
Par exemple, Smartloc diminue son seuil de revenus obligatoire à 2,7 au lieu de 2,85 fois le loyer, moyennant une prime de 1,1 %. 

Si vous souhaitez souscrire une GLI en cours de bail et que votre locataire est là depuis au moins 6 mois, la condition de solvabilité n’est plus pratiquée. Votre locataire est considéré d’office solvable. Ceci si aucun impayé n’a eu lieu lors de ces 6 mois. !

Si l’assureur vous refuse la souscription à son contrat GLI, et que vous ne souhaitez pas changer de locataire, vous pouvez toujours utiliser la caution solidaire ou demander la garantie Visale plutôt que l’assurance loyers impayés pendant 6 mois, puis recontacter l’assureur. 
Si ces deux solutions sont gratuites, elles sont moins complètes que l’assurance loyer impayé. Elles peuvent toutefois être de bonnes alternatives pour vous prémunir contre les risques d’impayés ou de dégradations immobilières.

6 commentaires
Dr Ricard-Meille Christiane, le 3 novembre 2020

Bonjour Je suis medecin libéral. Je suis gérante d une SCI. Je souhaiterais que ce soit la SCI qui loue ma future location. La GLI de l agence immobilière CYTIA refuse alors que j ai de solides garanties financières. Comment puis je faire aboutir mon dossier malgré tout? Merci

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Notre expert
Antoine Fruchard, le 4 novembre 2020

Bonjour,

Si les garanties qui vous sont proposées ne vous conviennent pas, je vous conseille de souscrire une GLI auprès d’un autre acteur, en comparant les différentes offres proposées pour obtenir la plus avantageuse. Voici notre comparateur gratuit de GLI : https://reassurez-moi.fr/guide/assurance-loyer-impaye/comparateur

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Dominique, le 31 août 2019

Bonjour,
Nous louons un appartement avec mon conjoint, a la rédaction du bail, nous couvrions 4 fois le montant du loyer charges comprises. Notre propriėtaire à souscrit une asdurancr6loyer impayé...

Nous voulons nous séparer et je souhaiterais garder le logement. Seulement à moi seule je ne couvre que 2 fois le montant du loyer charges comprises. Le propriétaire va t Il casser le bail, et me déloger ?
Par avance, merci de votre réponse

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Notre expert
Antoine Fruchard, le 2 septembre 2019

Cela n'est pas une raison suffisante pour vous déloger.
Connaissez-vous le nom de l'assureur ?

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Dumas Marie Agnès, le 26 juillet 2019

Bonjour,

Une assistante maternelle qui a plusieurs CDI est-elle éligible à la GLI ?

Cordialement

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Notre expert
Antoine Fruchard, le 29 juillet 2019

Oui plusieurs assureurs acceptent ce type de dossier

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