Garantie loyer impayé : les conditions requises

L’assurance loyer impayé permet aux propriétaires une location plus sereine : grâce à cette assurance, vous êtes garanti de la prise en charge des impayés, des détériorations immobilières, et bien plus. Elle n’est cependant pas accessible à tous. En effet, des conditions d’éligibilité sont appliqués au locataire comme au bailleur… Et il faut faire une demande à l’assureur en constituant un dossier.
Faisons le tour de ces conditions. Quelles pièces justificatives faut-il pour le propriétaire comme pour le preneur? Que faire en cas de refus de votre dossier ? Nos réponses. 

L’assurance loyer impayé est une garantie permettant aux propriétaires de biens locatifs de se couvrir d’éventuels impayés de leur locataire. En d’autres termes, en souscrivant une assurance GLI, le propriétaire bailleur est indemnisé en cas de défaillance financière de son locataire. Le nombre de mois garantis ainsi que le montant sont définis au contrat. 

Bien souvent, en plus de la prise en charge des loyers impayés, cette assurance couvre également les dégradations locatives et les frais de contentieux et de procédure. D’autres garanties optionnelles peuvent aussi être souscrites. 

L’assurance loyers impayés est une alternative au dépôt de garantie et à la caution solidaire, toutes trois protégeant le bailleur des potentiels manquements du locataire.

L’assurance loyer impayé n’est pas une assurance tout à fait comme les autres. En effet, l’assureur détermine des conditions à respecter pour pouvoir bénéficier de la couverture. Tous les propriétaires ne peuvent donc pas prétendre à la GLI. 

Cette assurance présente une protection complète pour un prix non négligeable mais qui reste attractif : les cotisations mensuelles sont fixées entre 2,5 % à 5 % du loyer annuel.
Le coût de l’assurance loyers impayés est plus intéressant si vous confiez la gestion de votre bien locatif à une agence immobilière. Cependant, le contrat GLI collectif est lui aussi soumis à conditions et est par définition moins adapté à votre situation que si vous preniez un contrat individuel.

Attention à ne pas confondre la garantie loyers impayés avec la garantie universelle des loyers (GUL) et avec la garantie des risques locatifs (GRL). Elles ont toutes deux été abandonnées, il n’est donc plus possible d’y souscrire.

Assurance loyer impayé : les conditions à respecter par le locataire

Il s’agit des critères d’éligibilité avant la signature du bail. Si vous souhaitez contracter une GLI en cours de bail, l’assureur vous demandera de prouver qu’aucun impayé n’a eu lieu au cours des 6 derniers mois. ​

La solvabilité du locataire

Une chose est commune à toutes les compagnies d’assurance : le locataire doit absolument être solvable. Il n’est pas rare que l’assureur ne vérifie pas la solvabilité du locataire au moment de la réception des pièces justificatives, mais seulement en cas d’impayés : s’il réalise que le locataire n’est finalement pas solvable, la garantie ne s’appliquera pas.
En d’autres termes, vous ne serez pas indemnisé même si vous avez cotisé pendant des mois. 

Il est donc primordial de vérifier que votre locataire est bien solvable : a-t-il les capacités financières pour assumer ses dépenses et régler ses dettes durablement ? Le candidat solvable est celui qui peut facilement régler son loyer, les taxes et les charges, sans être dans une situation financière compromise.

Par ailleurs, chaque assureur fixe le seuil de ressources minimum. En règle générale, le prix du loyer ne doit pas dépasser le tiers des revenus du locataire. On dit aussi que le taux d’effort doit être de 33 % maximum.

La situation professionnelle du locataire

La plupart des contrats GLI vont prendre en compte la situation professionnelle du locataire. Bien des assureurs souhaitent que le locataire ait des revenus réguliers. Ainsi, les titulaires d’un CDI n’ont pas trop de problèmes pour être éligibles, du moment que leurs revenus correspondent. 
Les candidats locataires en CDD, intermittent du spectacle, intérimaires ou indépendant verront plus facilement leurs dossiers refusés par l’assurance loyers impayés. 
La loi n’impose aucune de ces conditions : l’assureur est totalement libre de ses choix. 

Etudier les prix, les caractéristiques et les garanties des différentes possibilités est essentiel pour faire le meilleur choix !

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Pour vous aider à trouver le meilleur contrat pour votre bien locatif, nous vous invitons à comparer les offres du marché, comme lorsque vous vous apprêtez à acheter une voiture ou un billet d’avion. 
Notre comparateur peut vous aider dans cette démarche : en quelques clics, vous obtiendrez des devis personnalisés d’assurance loyer impayé. Réassurez-moi a mis cet outil en place gratuitement et sans obligation de souscription.
Vous ne serez pas contacté si vous ne le souhaitez pas : le formulaire que vous devez renseigner concernant votre demande est anonyme. Vous pouvez cependant nous joindre si vous le désirez ! 

Propriétaire bailleur et assurance loyer impayé : à quelles conditions ?

Conditions du logement

Le bailleur doit lui aussi respecter certaines conditions pour souscrire une assurance loyer impayé

Tout d’abord, les assureurs fixent souvent un loyer maximum qu’ils acceptent d’assurer, généralement autour de 2 000 à 2 300 €, rares sont ceux acceptant les montants des loyers avoisinant les 3 500 €.
En fonction du logement qu’il souhaite louer, le propriétaire ne peut donc pas se tourner vers n’importe quel assureur. 

Le logement doit aussi répondre aux normes de location. Par exemple, vous ne pouvez tromper l’assureur en annonçant un meublé si le logement ne présente pas toutes les obligations d’un tel statut (présence de rideaux, luminaires, ustensiles de cuisine, literie, etc.). 

Conditions du contrat de bail

Par ailleurs, entre caution et assurance loyer impayé, le bailleur doit choisir. S’il souhaite être assuré, il ne peut en effet pas demander une caution à son locataire sauf celui-ci est étudiant ou apprenti. La caution solidaire est un autre moyen de se prémunir des impayés, en se tournant vers la personne qui se porte garante pour le locataire. La loi interdit donc l’accumulation de ces protections.
De nombreuses compagnies d’assurance demandent aux contrats de bail la présence des clauses suivantes :

  • Clause résolutoire : qui permet la résiliation de plein droit du contrat en cas de manquement du locataire à l’une de ses obligations.
  • Clause de solidarité en cas de colocation : chacun des colocataires est responsable à titre individuel de l’ensemble des obligations du bail. Cela permet au bailleur de réclamer l’impayé à l’un des occupants du logement si l’autre ne peut pas l’assumer, entre autres.

Conditions du dossier

Pour souscrire une assurance loyer impayé, le bailleur doit réunir tous les éléments nécessaires, Ainsi, il doit fournir à l’assureur les pièces justificatives de son futur locataire, du logement (attestation d’assurance habitation, contrat de bail…), et le concernant personnellement. Il s’engage à constituer un dossier complet de demande.

Les obligations du bailleur s’étendent tout au long de l’application du contrat : par exemple en cas d’impayés, il doit réaliser plusieurs démarches sous conditions avant de déclarer l’impayé à son assurance.

Quels sont les documents nécessaires à la souscription d’une garantie loyer impayé ?

La constitution de votre dossier est une étape importante de la souscription à l’assurance loyer impayé de votre choix. Nous vous conseillons de bien vérifier les documents spécifiquement demandés par votre assureur. 

Nous pouvons tout de même vous donner une idée des justificatifs à remettre dans la plupart des cas, qu’ils soient d’ordre général ou spécifiques :

  • Le contrat de bail,
  • L’attestation d’assurance habitation,
  • Les pièces d’identité de votre locataire (ou de vos locataires) ainsi que la vôtre,
  • L’état des lieux d’entrée dans le logement. Celui-ci vous servira notamment en cas de dégradations locatives. Vous pourrez prouver les détériorations en comparant l’état des lieux d’entrée avec celui de sortie.

Les documents uniquement destinés à prouver la solvabilité du locataire diffèrent encore une fois selon les assureurs, mais également selon les profils. La solvabilité d’un étudiant ou d’un apprenti se basera sur les revenus des garants.

Justificatifs de solvabilité du locataire selon le profil :

Salarié en CDI

Salarié en CDD

Indépendant

Etudiant

3 dernières fiches de salaire

Contrat de travail / attestation employeur

Dernier avis d'imposition

Avant dernier avis d'imposition

Justificatifs d'allocations

Carte professionnelle ou inscription SIREN

Attestation de scolarité

Dossier GLI refusé pour conditions non respectées, que faire ?

L’assureur que vous aviez choisi pour votre contrat d’assurance loyer impayé refuse votre dossier ? On ne va pas vous mentir, les recours sont faibles. 

En règle générale, si un assureur refuse de vous couvrir, rien ne pourra le faire changer d’avis, car il considère que votre locataire n’est pas solvable. Vérifiez donc bien : est-il réellement inéligible ? Assurez-vous que vous avez compté ses allocations diverses, ses éventuels revenus fonciers… 
Par ailleurs, certains assureurs acceptent de revoir leurs conditions d’éligibilité à la baisse mais en imposant une surprime. Avant d’accepter, demandez-vous si le contrat d’assurance vaut toujours le coup, même avec l’augmentation de son prix.
Par exemple, Smartloc diminue son seuil de revenus obligatoire à 2,7 au lieu de 2,85 fois le loyer, moyennant une prime de 1,1 %. 

Si vous souhaitez souscrire une GLI en cours de bail et que votre locataire est là depuis au moins 6 mois, la condition de solvabilité n’est plus pratiquée. Votre locataire est considéré d’office solvable. Ceci si aucun impayé n'a eu lieu lors de ces 6 mois. !

Si l’assureur vous refuse la souscription à son contrat GLI, et que vous ne souhaitez pas changer de locataire, vous pouvez toujours utiliser la caution solidaire ou demander la garantie Visale plutôt que l’assurance loyers impayés pendant 6 mois, puis recontacter l’assureur. 
Si ces deux solutions sont gratuites, elles sont moins complètes que l’assurance loyer impayé. Elles peuvent toutefois être de bonnes alternatives pour vous prémunir contre les risques d’impayés ou de dégradations immobilières.

Comment souscrire une assurance loyer impayé ?

Vous pouvez souscrire une GLI de deux manières :

  • Soit vous démarchez un assureur vous-même et souscrivez au contrat de votre choix seul. Il s’agit d’un contrat individuel. Avant toute chose, nous vous conseillons vivement de vérifier que toutes les conditions exigées par l’assureur sont réunies avant de signer le bail.
    Ensuite, il vous faut réunir toutes les pièces justificatives demandées par votre assureur : renseignez-vous auprès du conseiller qui vous accompagne, ou lisez attentivement les conditions générales du contrat. Une fois votre dossier constitué, l’assureur va accepter de vous assurer ou non et vous informera assez rapidement.
    S’il accepte de vous couvrir, la date de prise d’effet du contrat dépendra de la présence d’un délai de carence ou non. Attention : si une condition venait à ne pas être remplie, l’assureur serait en droit de refuser sa garantie, même s’il avait donné son agrément pour le locataire choisi !
  • Soit votre logement locatif est géré par une agence immobilière et vous décidez de vous en remettre au contrat collectif. Le mandataire qui loue votre bien se chargera de la recherche de locataire, n’hésitez pas à vous-même vérifier leur éligibilité au contrat GLI !

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