Assurance loyers impayés

Le principal problème des propriétaires qui louent leurs logements est le risque d’impayé par des locataires.  Les loyers impayés représentent en France, en moyenne, une perte de 20 000 € à la charge du propriétaire, sans compter les 30 mois nécessaires pour récupérer son habitation… Ainsi, même si le phénomène reste marginal, on dénombre près de 450 000 procédures en cours devant les tribunaux.
Heureusement, une solution existe : la GLI (garantie loyers impayés), dispositif spécifique à l’attention des propriétaires bailleurs souhaitant se prémunir contre le risque des loyers impayés. Si les conditions de fonctionnement sont strictes, le coût reste abordable au regard des pertes éventuelles. 

 

L’assurance loyers impayés (aussi appelée GLI pour garantie loyers impayés) est une protection souscrite individuellement par un propriétaire bailleur pour se prémunir contre ce qui constitue l’une de ses principales hantises : le non-paiement des loyers dus. Le propriétaire du logement en location souscrit donc à une assurance privée qui lui versera les loyers impayés en cas de défaillance financière du locataire, le tout en échange de cotisations.

Il s’avère qu’une situation délicate sur le plan financier pour le locataire implique généralement des difficultés pour la régler rapidement. De fait, il ne pourra à priori pas recommencer à payer normalement son loyer dès le mois suivant, tout en effaçant sa dette du mois précédent, d’où l’intérêt de l’assurance pour loyers impayés.

Les types de biens immobiliers concernés par l’assurance des loyers impayés sont les suivants :

Biens immobiliers couvertsBiens immobiliers non-couverts
Bien locatifLocation saisonnière
Investissement locatifLogement de fonction
Tout bien immobilier en locationRésidence secondaire
Bail commercial en location (concerné par une assurance professionnelle)



  • La GLI ne doit pas être confondue avec le contrat multirisques habitation (MRH) propriétaire non-occupant (PNO), qui indemnise les sinistres matériels non pris en charge par l’assurance de la copropriété ou du locataire (notamment les sinistres dus à une usure normale du logement) et fonctionne même si le logement n’est pas occupé. Le contrat MRH PNO permet aussi de couvrir les litiges avec un tiers, un voisin ou le locataire.

Faut-il souscrire à une assurance contre les loyers impayés ?

Dans quels cas est-il judicieux de contracter une GLI ?

L’intérêt principal de la garantie loyers impayés réside bien évidemment dans le remboursement des sommes non versées par le locataire dans le cadre du paiement de son loyer, pour un seul mois ou plusieurs échéances d’affilée. Cette assurance permet de toucher l’équivalent financier manquant, alors qu’une procédure judiciaire serait généralement nécessaire pour obtenir réparation (le règlement à l’amiable restant très rare).

La procédure d’expulsion que le propriétaire peut lancer à l’encontre de son locataire frauduleux est par ailleurs particulièrement longue et soumise à plusieurs règles d’application, destinées à protéger les occupants contre une situation encore plus précaire, sans logement par exemple. Une défaillance financière suppose par ailleurs des difficultés sur le moyen ou long terme pour le locataire, donc un faible espoir pour le bailleur de récupérer rapidement les loyers impayés.

L’assurance garantie loyers impayés pour locataire permet de prendre plusieurs situations en charge :

  • Les loyers impayés pour cause de défaillance financière accidentelle et imprévue.
  • Les sommes dues dans le cadre d’une action frauduleuse pour tenter de flouer le bailleur.
  • Les loyers impayés pour décès du locataire, jusqu’à résiliation du bail ou sa reprise par un proche en son nom.

De manière générale, il est conseillé aux propriétaires bailleurs de souscrire à une assurance contre les loyers impayés dans plusieurs cas :

  • Si le locataire est éligible par les conditions fixées par l’assureur : en CDI (ou disposant d’une caution solidaire s’il s’agit d’un étudiant ou d’un apprenti), solvable financièrement, des revenus globalement trois fois supérieurs au montant du loyer.
  • Si les loyers représentent une part importante des revenus : pour certaines personnes, les loyers constituent des revenus annexes importants, souvent destinés à rembourser un emprunt.

Pour quels locataires est-il possible de se passer d'une garantie loyers impayés ?

Certains profils de locataires peuvent se passer de la garantie loyers impayés souscrite par le propriétaire. Plusieurs autres dispositifs existent pour compléter ou prendre le relais de la garantie loyers impayés. Chacun n’est pas forcément adapté à tout type de locataire mais mérite une étude et une compréhension approfondies afin de saisir tous les enjeux financiers liés à l’absence de paiement d’un loyer, une situation souvent préjudiciable pour un bailleur.

  • Le dispositif Visale (VISA pour le Logement et l’Emploi) : il est réservé aux locataires de moins de 30 ans et en situation précaire. Financé par Action Logement, ce dispositif est gratuit et permet un remboursement des loyers pour des locataires en situation financière délicate aux bailleurs (la loi Duflot pour la garantie loyers impayés n’étant jamais entrée en vigueur).
  • Les garanties internes aux agences immobilières (contrats groupes) : si le bien est confié en gestion locative, les agences incluent automatiquement des assurances pour se prémunir contre les impayés, dont le financement leur incomberait. Le coût de la garantie loyers impayés est moins élevé mais s’ajoute à celui de la gestion locative.
  • La caution (ou cautionnement) : aussi appelée caution solidaire, en raison de la personne (le garant) qui se porte volontaire de manière solidaire pour régler les loyers en cas de défaillance financière du locataire. L’assurance loyers impayés est plus ou moins similaire avec une caution mais les deux ne sont pas cumulables, sauf si le locataire est étudiant (les garants sont souvent les parents) ou apprenti.
  • La mutualisation des risques d’impayés : elle est réservée aux propriétaires disposant d’un important patrimoine immobilier permettant des garanties adaptées pour leurs locations.
  • Le pack Fastt : c’est une solution destinée aux intérimaires qui permet de fournir une garantie de confiance au bailleur. Il rentre également dans le cadre d’un complément du dispositif Visale.
  • Le dépôt de garantie pour loyer impayé: il s’agit d’une somme déposée à la signature du bail locatif, que le propriétaire peut saisir si les loyers ne sont pas réglés en temps voulu.

Propriétaires, faut-il choisir une GLI ou une caution solidaire ?

L’assurance loyers impayés est généralement plus simple à mettre en place que la caution solidaire, qui constitue une manière pour des locataires non solvables de prétendre à l’obtention du logement (les parents pour un étudiant par exemple). Ce dispositif est pourtant contestable, du fait des nombreuses protections entourant le garant et le cautionnement est alors très formalisé. La GLI fonctionne en revanche pour une colocation, même si seul l’un des colocataires est solvable.

Garantie loyers impayés et caution ne sont donc que rarement complémentaires, dans le sens où un assureur refusera l’indemnisation du propriétaire si ce dernier a déjà réclamé une somme compensatoire au garant du locataire. La garantie loyer impayé pour locataire reste donc le moyen légal le plus sûr pour se faire rembourser les sommes dues par l’occupant du logement.

Quelles sont les garanties de l'assurance loyers impayés ?

La GLI constitue donc une protection pour les bailleurs qui souhaitent bénéficier de certaines garanties sur le plan financier pour se prémunir contre les impayés de loyers. Ces derniers peuvent survenir en cas de défaillance financière des locataires par exemple et sont très préjudiciables, dans la mesure où une situation délicate ne permet que rarement de rembourser sa dette et de recommencer normalement à payer son dû.

Eléments pris en charge

Type de garantie

Notre avis

Garantie des loyers impayés

Charges, taxes et loyers impayés

De base

Attention aux modalités (franchise, plafond d'indemnisation, durée de validité et exclusions de garantie).

Garantie frais de justice (protection juridique)

Recouvrement d'honoraires d'avocats, huissiers, expert et frais d'expulsion

Optionnelle

La garantie n'est parfois pas valable pour les frais engagés en procédure judiciaire contre l'assureur même.

Garantie dégradations

Dégâts causés par le locataire dans le cadre de l'occupation du logement

De base ou optionnelle selon les contrats

Le champ d'application est limité à certaines dégradations spécifiques mentionnées dans les conditions du contrat.

Garantie vacances locatives

Pertes des loyers en cas d'inoccupation du logement

Optionnelle

Très rare, chère et réservée aux contrats les plus performants.

Plusieurs garanties annexes sont accessibles et possiblement fournies automatiquement par l’adhésion à l’assurance des loyers impayés. C’est par exemple le cas de la garantie protection juridique, qui permet le remboursement de tout ou partie des frais de procédure judiciaire en cas de contentieux avec un locataire, une situation fréquente après survenue d’un non-paiement des loyers.

Outre les frais de justice, la garantie vacances locatives permet l’indemnisation des mois sans loyers payés en raison de l’absence de locataires dans le logement. Cette protection est généralement réservée aux contrats performants et reste limitée en termes d’indemnisation (somme maximale et durée de la franchise). Elle permet néanmoins de compenser les périodes d’inoccupation du bien immobilier et de continuer à toucher des revenus complémentaires.

Le départ du locataire sans délai de préavis peut aussi éventuellement être indemnisé selon les modalités du contrat. Le versement des sommes prévues se fait souvent de manière trimestrielle et peut également prendre en charge les dégradations faites par le locataire dans le cadre de l’occupation du logement.

Comparatif des meilleures assurances de loyers impayés

Voici un tableau qui récapitule le coût de la GLI en fonction des différents assureurs du marché et qui compare les contrats :

ContratGarantie loyers impayésGarantie dégradationsVérification du dossierTarif (en % du loyer)Notre avisObtenir un devis
Basic
Montant max : 70 000 €
Durée illimitée
Non disponibleEn option pour 15 €2,2 %Un tarif intéressant pour un remboursement performant sur une garantie d’entrée de gammeCourtier Smartloc (adhésion en ligne)
Classic
Montant max : 70 000 €
Durée illimitée
Montant maximum : 10 000 €
Franchise du dépôt de garantie
En option pour 15 €2,64 %Plus intéressante que la précédente (prise en charge des dégradations) pour un faible supplément. C’est le contrat que nous recommandons et qui offre le meilleur rapport qualité/prixCourtier Smartloc (adhésion en ligne)
Montant max : 70 000 €
Durée illimitée
Montant maximum : 10 000 €Non disponible2,75 % (2,9 % avec la garantie protection juridique)Prix intéressant mais dommage que la vérification de dossier ne soit pas proposée.Adhésion papier
Montant max : 90 000 €
Durée maximale de 36 mois
Montant maximum : 7 700 €Non disponible2,71 %Remboursement performant mais limité dans le tempsAdhésion papier dans un cabinet partenaire (Advenia ou Lycea)
Montant max : 2 000 € par mois
Durée maximale de 30 mois
Montant maximum : 7 600 €En optionEntre 3,4 % et 4,2 %Coût élevé et indemnisation limitée pour les loyers importantsAdhésion papier
Montant max : 69 000 €
Durée maximale de 30 mois
Montant maximum : 8 000 €En option3,54 %Prime chère pour une indemnisation relativement faibleAdhésion papier en agence Maif
Montant max : indemnisation à concurrence de 24 moisMontant maximum : 4 600 €Obligatoire2,7 %Remboursement variable pour un prix assez intéressantAdhésion papier

À noter

La cotisation d’assurance GLI peut être déduite des revenus fonciers du propriétaire (revenus locatifs bruts) lors de sa déclaration d’impôt sur le revenu si le régime réel d’imposition a été choisi et non le régime micro-foncier (ouvert au crédit d’impôt comme le micro-BIC et les logements conventionnés).

Quels sont les locataires éligibles à une GLI ?

Les assureurs permettant d’adhérer à l’assurance garantie des loyers impayés requièrent souvent des conditions spécifiques concernant le bailleur et le locataire. Ces prérequis incluent notamment la solvabilité du locataire, qui doit être attestée par plusieurs documents en tant que preuves. La compagnie d’assurance doit effectivement pouvoir se retourner contre le locataire si celui-ci pratique des actions frauduleuses ou abuse de la situation vis-à-vis de son bailleur.

Par ailleurs, le propriétaire ne peut cumuler les dispositifs de caution et d’assurance garantie loyers impayés, sauf pour les étudiants et les apprentis, dont le statut doit être inscrit sur le contrat de bail. Il s’avère que la société d’assurance peut refuser l’indemnisation au bailleur en cas de non-paiement du loyer par le locataire si la caution est déjà rentrée en application, considérant qu’il a récupéré les sommes dues.

Les autres conditions d’attribution de la GLI peuvent être les suivantes :

  • Les revenus du locataire doivent être égaux à 3 fois le montant du loyer (parfois 2,85 fois selon les sociétés d’assurance).
  • Le locataire doit disposer d’un CDI ou d’une caution solidaire annexe s’il s’agit d’un étudiant ou d’un apprenti.

Eligible

Non-éligible

Statut professionnel du locataire

CDI, CDD (+ de 8 mois restants), fonctionnaires (titulaire de leur poste), indépendants (2 ans d'activité ininterrompue), retraités, étudiants et apprentis (avec caution solidaire)

Chômeurs, CNE (Contrat Nouvelle Embauche), contrat de qualification professionnelle

Revenus du locataire

Réguliers et stables

Aléatoires et variables

Localisation du locataire

France métropolitaine ; Transfrontaliers

DOM / TOM ; international

Type de bail

Bail relativement longue durée, pour un bien immobilier en location vide ou meublée

Bail relativement court, bail commercial (implique une garantie professionnelle), résidence secondaire ou location saisonnière

Vous pouvez garantir les candidats sans condition de solvabilité après 6 mois sans impayés et ainsi assurer un candidat qui ne respectait pas les critères d’éligibilité. Avant le contact de l’assureur pour l’application de l’assurance loyers impayés locataire, le bailleur doit par ailleurs veiller à respecter les procédures normales pour permettre au locataire de justifier sa situation au préalable. Il doit notamment le mettre en demeure de régler son loyer par lettre recommandée avec accusé de réception et lui envoyer plusieurs courriers de relance dans les délais prévus par le contrat.

Comment souscrire à une garantie loyers impayés ?

Quand adhérer à une GLI pour des locataires entrants ?

L’assurance loyers impayés doit être souscrite au plus tard 15 jours après l’entrée des nouveaux locataires dans le logement. De cette manière, aucun délai de carence ne sera appliqué par l’assureur, période qui correspond à la durée pendant laquelle les loyers impayés ne seront pas indemnisés et resteront donc à la charge du bailleur.

La compagnie d’assurance ne procédera à la vérification du profil du locataire qu’en cas de nécessité d’application de la garantie loyers impayés pour une location. De fait, le propriétaire bailleur doit lui-même détailler précisément les conditions d’attribution du bail aux candidats et s’occuper seul des vérifications (sauf en cas de gestion locative). La vérification en question est parfois proposée en option, pour que l’assureur lui-même valide les critères d’éligibilité du locataire (notamment concernant la solvabilité).

Les documents à fournir par le locataire à son propriétaire sont les suivants :

  • Ses derniers bulletins de paie (salaire net régulier pour les CDI, CDD et fonctionnaires, revenus imposables pour les indépendants et retraités ou revenus des garants pour les étudiants).
  • Un avis d’imposition.
  • Une pièce d’identité.
  • Le contrat de location (le bail conclu avec le propriétaire).
  • Un état des lieux signé et validé.
  • Une attestation d’assurance habitation si nécessaire (obligatoire pour un logement vide non-meublé).
  • Des documents propres à chaque locataire : carte étudiant, bulletins de pensions, numéro SIREN, contrat de travail.
  • Les informations relatives au locataire sont vérifiées uniquement en cas de litige nécessitant le fonctionnement de la GLI. Il incombe donc au propriétaire de vérifier et faire appliquer ces conditions au moment de la signature du contrat de bail pour pouvoir prétendre au versement des sommes dues en cas de loyers impayés.

Quand souscrire à une GLI pour des locataires en place ?

A la différence des locataires entrant dans un logement, ceux en place depuis un certain moment n’ont pas besoin de justifier d’un certain statut ou de ressources particulières. Il s’avère que pour accorder la GLI au bailleur, l’assureur se basera sur l’expérience passée entre celui-ci et son locataire. De fait, les locataires en place depuis plus de 6 mois doivent simplement être à jour du paiement de leur loyer et ne pas avoir fait état d’un incident de règlement sur la même période.

Par ailleurs, les justificatifs nécessaires sont moins nombreux et ne doivent pas permettre d’attester une quelconque solvabilité. L’assureur se base sur une relation de confiance en présumant que le locataire se comportera de la même manière qu’il l’a fait pour les 6 derniers mois, sans présenter un incident de paiement. Les seuls justificatifs à fournir sont alors les suivants :

  • Le contrat de bail.
  • L’état des lieux à l’entrée dans le logement.
  • Une pièce d’identité du locataire.
  • L’attestation d’assurance habitation du locataire fournie par le propriétaire.
  • Des justificatifs bancaires du bailleur, prouvant qu’il a bien reçu des virements correspondant aux loyers du locataire pour les six derniers mois.

En revanche, un délai de carence (période pendant laquelle le propriétaire ne pourra être indemnisé pour les loyers impayés après la souscription à la GLI) existera pour ce cas précis, correspondant généralement à 3 mois.

Comment calculer les revenus de son locataire ?

Dans l’optique de déterminer les revenus du locataire qui permettront d’attester son éligibilité à l’assurance des loyers impayés, le propriétaire bailleur doit prendre certains aspects en considération. Le ratio de solvabilité doit être pris en compte, afin de déterminer si le bailleur peut prétendre à la GLI pour son locataire. Il se calcule de la manière suivante et l’on parle alors de taux d’effort du locataire :

Exemple pour un locataire gagnant 1 850 € / mois, avec un loyer de 750 € et des charges de 150 € :

Ratio de solvabilité = (750 + 150) / 1 850 = 48,6 %

Il convient également de se pencher sur la capacité locative du locataire, pour apprécier précisément sa solvabilité. Elle se calcule de la manière suivante :

Exemple pour un locataire gagnant 22 200 € / an nets, avec un loyer de 750 € et des charges de 150 €, auxquels il faut appliquer un taux de 33,3 % :

Capacité locative = (22 200 / 12) / 3 = 616, 7 € par mois de loyers supportable

La capacité locative doit donc prendre en compte les revenus annuels nets imposables, déduction faite des éventuelles primes et compléments exceptionnels non-récurrents. S’il s’agit d’une location avec un couple ou d’une colocation, seul l’un des occupants devra avoir une solvabilité acceptable par l’assureur pour pouvoir prétendre à la GLI et non l’ensemble des habitants du logement.

Comment résilier son assurance loyers impayés ?

Comme la grande majorité des assurances, la GLI est généralement signée entre l’assureur et le propriétaire pour une durée d’un an, avec reconduction tacite du contrat. Dans l’optique de résilier facilement ce dernier, le bailleur peut témoigner de sa volonté de le terminer en envoyant un courrier recommandé avec accusé de réception à son assureur en prenant soin de respecter un préavis de deux mois avant la date d’échéance, faute de quoi le contrat sera reconduit automatiquement.

Pour éviter les abus des compagnies d’assurance quant à la reconduction tacite des contrats, la loi Chatel (loi pour le développement de la concurrence au service des consommateurs), entrée en vigueur le 5 janvier 2008, leur impose l’envoi systématique d’un avis d’échéance, au moins 15 jours avant la date limite de résiliation (soit 75 jours avant la date d’échéance). Si le client ne reçoit pas cet avis ou en prend connaissance trop tard, il peut alors résilier librement son contrat d’assurance loyers impayés.

La résiliation du contrat de GLI peut également intervenir dans les cas suivants :

  • Départ du locataire : le contrat peut être résilié et l’assureur doit rembourser la partie de la prime non-utilisée (si elle a été versée d’avance) au prorata.
  • Départ d’un des colocataires : le contrat peut être maintenu mais nécessite le rajout d’un avenant et la régularisation du colocataire restant (si sa solvabilité n’avait pas été étudiée) ou du colocataire remplaçant.
  • Vente du logement : même si la vente n’implique pas de changement pour le locataire (simple transaction des droits de jouissance et de propriété d’un propriétaire à un autre), la GLI est automatiquement résiliée. L’acquéreur peut cependant souscrire librement à une assurance similaire, sans étude préalable du dossier du locataire si ce dernier reste en place.

Il est à noter que la loi Hamon relative à la consommation du 1er janvier 2015, qui permet normalement de résilier tout contrat d’assurance sans frais, sans délai de préavis et sans justification une fois la date de premier anniversaire de souscription passée, n’est pas applicable à l’assurance contre les loyers impayés.

À noter

En somme, la location peut supposer une assurance pour loyers impayés et peut constituer une condition à la signature du bail avec le propriétaire. Le prix varie en fonction des assureurs mais représente toujours un pourcentage des loyers annuels normalement perçus.

L'indemnisation prévue par l'assurance en cas d'impayés de loyers

La franchise de la GLI

Les indemnités versées par l’assureur dans le cadre de la garantie loyer impayé locataire sont soumises à plusieurs conditions. Ces dernières peuvent notamment être liées aux franchises : il s’agit du délai après la souscription pendant lequel le bailleur ne pourra être indemnisé en cas de loyers impayés et devra lui-même les prendre en charge.
Autrement dit, la franchise de la GLI correspond à la durée pendant laquelle les loyers impayés resteront à la charge du bailleur sans pouvoir bénéficier de l’indemnisation (elle s’apparente quelque peu à un délai de carence pour une autre assurance). 

La durée maximale d'indemnisation et le plafond de remboursement

Les modalités d’application sont strictes. Ainsi, en plus de la franchise, d’autres paramètres importants rentrent en ligne de compte et notamment :

  • La durée maximale d’indemnisation : délai pendant lequel les échéances de loyers non payés seront prises en charge (au bout de quelques échéances, le propriétaire sera forcé de prendre en charge lui-même les impayés). Elle correspond généralement à plusieurs mois (souvent 30), après lesquels l’assureur considère que le bailleur n’effectue pas les démarches suffisantes pour recouvrer les pertes (expulsion du locataire et récupération du logement au bout de 30 mois donc).
  • Les plafonds de remboursement : somme maximale remboursée par l’assureur en cas de survenue d’une absence de règlement par le locataire (l’intégralité du loyer n’est pas forcément indemnisée). Un contrat plus performant permettra un plafond d’indemnisation plus élevé, une disposition éventuellement accessible via une négociation avec l’assureur, moyennant une augmentation des cotisations.

Quelles sont les démarches pour que l'assureur rembourse les loyers impayés ?

Afin de prétendre à l’indemnisation normalement prévue par la GLI, le propriétaire doit auparavant respecter certaines procédures pour demander à son locataire de procéder au règlement en cas d’impayés. Il faut dans un premier temps lui envoyer une relance écrite, puis le mettre en demeure de payer, pour finalement transmettre le dossier à la société d’assurance qui prendra le relais.

Cette dernière s’occupe quant à elle des démarches légales pour permettre le règlement des loyers, engager une assignation au tribunal et une procédure judiciaire au nom du bailleur, demander une procédure d’expulsion, voire mettre en œuvre le nécessaire pour procéder à l’expulsion effective du locataire mauvais payeur.

Le tableau suivant récapitule les démarches normales et le champ d’action du propriétaire bailleur et de l’assureur dans la durée :

Démarches du propriétaire

Démarches de l'assureur

Impayé J 0

/

/

Impayé J + 20

Lettre de relance écrite

/

Impayé J + 35

Mise en demeure de payer par lettre recommandée avec accusé de réception

/

Impayé J + 40

Transmission du dossier à l'assurance

Prise de connaissance du dossier et prise en charge

Impayé J + 50

/

Commandement de payer avec huissier saisi par l'assureur

Impayé J + 90

/

Remboursement rétroactif des 3 premières échéances puis indemnisation mensuelle au bailleur

Impayé J + 110

/

Assignation du locataire au tribunal avec mandat d'un avocat par l'assureur

Quels sont les délais d'indemnisation par l'assureur ?

La souscription à une garantie loyers impayés ne permet pas de toucher instantanément les sommes prévus pour l’indemnisation du propriétaire lésé. Comme expliqué dans le tableau ci-dessus, des démarches et procédures légales doivent être engagées pour obtenir le remboursement des loyers non payés et la continuité de règlement des échéances futures.

De fait, la compagnie d’assurance commence à verser les indemnités correspondantes 3 ou 4 mois après l’échéance. Elle dispose toutefois d’un principe de rétroactivité, c’est-à-dire qu’elle prend en compte les sommes précédemment dues par le locataire. Par la suite, à expiration du délai, l’indemnisation est mensuelle pour ne pas porter préjudice au bailleur, qui peut avoir besoin rapidement des sommes en question dans le cadre de ses revenus locatifs.

Qui s'occupe du dossier en cas de dégradations du logement ou d'expulsion du locataire ?

Les dégradations et détériorations du logement qui peuvent être causées par le locataire (altération volontaire, accidentelle ou par négligence) peuvent être indemnisées par l’assureur, au contraire des sinistres qui relèvent de l’usure normale de l’habitation, dont l’indemnisation incombe au propriétaire.

Les dégradations en question sont celles non-couvertes par le dépôt de garantie du locataire et non-remboursées après son départ. Elles doivent concerner les éléments inamovibles du logements (murs, sols, plafond…) et ne peuvent être prises en charge si elles concernent les éléments meubles et autres biens mobiliers. Un taux de vétusté (usure) est par ailleurs appliqué chaque année après les derniers travaux entrepris par le propriétaire, pour réajuster l’indemnisation à la valeur réelle du bien immobilier.

En ce qui concerne l’expulsion du locataire, celle-ci doit respecter des procédures légales très strictes, dans l’optique de respecter les droits de l’occupant, même mauvais payeur. Il est par exemple interdit au propriétaire de procéder lui-même à l’expulsion du locataire par la force, afin d’éviter les expulsions violentes, un acte passible d’une peine de 3 ans d’emprisonnement et de 30 000 € d’amende.

Dans un registre similaire, les procédures judiciaires engagées ne permettent pas d’expulser le locataire mauvais payeur pendant ce qui est appelé la « trêve hivernale ». Cette période s’étend du 1er novembre au 3 mars, correspondant à des conditions climatiques difficiles, afin de ne pas mettre en péril l’intégrité et la vie du locataire, qui pourrait se retrouver sans domicile, à la rue.

Les impayés constituent le principal motif de la clause résolutoire du bail, bien que d’autres situations puissent la motiver (n’entrant pas dans le cadre de l’application de la GLI) :

  • Défaut d’assurance habitation (attestation non-transmise au propriétaire).
  • Troubles de voisinages constatés par la justice.
  • Volonté du locataire de ne pas quitter les lieux de lui-même.

La procédure d’expulsion du locataire engagée par le propriétaire et son assureur, selon les motifs invoqués et la situation réelle, peut durer jusqu’à 30 mois (jusqu’à 14 mois pour l’obtention d’un jugement d’expulsion et jusqu’à 16 mois pour obtenir l’expulsion effective).