Quel est le coût de l'assurance loyer impayé ?

Quel est le coût de l'assurance loyer impayé ?

Entre 20 000 et 30 000 €, c’est ce que coûte en moyenne un impayé au propriétaire d’un bien locatif. 42 % des bailleurs ont déjà eu un litige avec leur locataire. Ces chiffres témoignent d’un réel intérêt à s’assurer contre les risques locatifs. L’assurance loyer impayé (ou GLI pour garantie loyer impayé), propose une couverture intéressante pour les propriétaires : prise en charge des impayés, des dégradations locatives, des frais de contentieux… 
Nous nous penchons ici sur la question des tarifs d’une telle assurance. Comment sont-ils calculés ? Comment trouver la couverture la moins chère et pour quelles garanties ? Quels sont les meilleures GLI en 2019 ? 

L’assurance loyer impayé permet au bailleur de se prémunir de manquements potentiels de la part de son locataire : non règlement des loyers, dégradations immobilières, départ prématuré… En échange de cotisations mensuelles, la compagnie d’assurance va indemniser l’assuré lorsque son locataire ne lui versera pas le loyer. 

Ainsi, le prix de la GLI dépend du montant du loyer à couvrir et représente environ 2,5 % à 5 % du loyer annuel (charges comprises), selon les contrats. 
Par exemple, pour un loyer de 500 € mensuel et une garantie à 3 % du loyer annuel, votre assurance vous coûtera 180 € pour l’année, soit 15 € par mois.

Certains assureurs proposent des cotisations réduites pour la première année de souscription. Les cotisations mensuelles de l’assurance loyers impayés sont déductibles des revenus fonciers.

Les contrats groupe vous font généralement bénéficier de meilleurs tarifs : entre 1,5 et 3 % du loyer annuel. Vous pouvez y souscrire en passant par une agence de gestion immobilière notamment.

L’assurance loyer impayé représente un coût non négligeable, mais au vu des sommes à engager ou perdues en cas de défaillance financière du locataire, elle apparaît comme une sécurité attractive et nécessaire. En effet, plus de 1,5 millions de personnes rencontrent des difficultés tous les mois à payer leur loyer, et le montant du revenu que votre locataire ne vous paiera pas peut très vite grimper, même pour un loyer plutôt léger !
Par exemple, avec un loyer mensuel de 700€, après 20 mois d’impayés, le montant de la dette s’élève à 14 000 €, somme à laquelle il faut rajouter environ 5 000 € de frais de procédure, soit un coût total avoisinant les 20 000 €. Cela représente une somme conséquente qui pourrait avoir des conséquences dramatiques pour le bailleur, d’autant plus s’il doit rembourser son emprunt immobilier.

Comment choisir la meilleure assurance loyer impayé ?

Avant toute chose, nous vous conseillons de choisir un contrat d’assurance loyer impayé adapté à votre profil et à vos attentes. L’assurance GLI que vous conseille votre entourage ne sera pas forcément la meilleure dans votre situation : il convient donc de définir vos propres besoins et d’effectuer vos propres recherches. 

Pour choisir le meilleur contrat GLI, il faut être attentif à différents éléments que voici :

  • Le niveau de couverture : les garanties proposées dans les contrats d’assurance loyers impayés varient d’un assureur à l’autre. Nous vous conseillons d’opter pour un contrat comportant à minima les garanties loyers impayés et détériorations locatives. La prise en charge des frais de contentieux et de procédures liés aux impayés est également recommandée, si votre budget vous le permet, ne faites donc pas l’impasse sur cette garantie.
  • Les conditions d’éligibilité des locataires : un contrat aux critères d’éligibilité trop stricts pourra vous freiner dans le choix de vos locataires. Préférez un contrat aux conditions assez souples pour vous permettre de ne pas être bloqué si aucun locataire ne trouve grâce aux yeux de votre assureur. De même, les compagnies très exigeantes quant aux pièces justificatives, que ce soit pour souscrire à l’assurance loyers impayés ou pour être indemnisé en cas de sinistre, sont à considérer en dernier choix.
  • Le plafond d’indemnisation et la durée des garanties : selon nous, une durée des garanties acceptable est de minimum 30 mois même s’il est préférable de choisir une GLI sans limite de temps (en cas de réticence et de mauvaise foi du locataire). On estime le montant d’un plafond d’indemnisation intéressant à 50 000 € à 70 000 €.
  • Le plafond maximal du loyer assurable : certaines compagnies ne garantissent pas les loyers supérieurs à 2 000 € ou 2 300 € par mois.
  • La franchise : la franchise de la GLI correspond à la durée pendant laquelle les loyers impayés resteront à la charge du bailleur sans pouvoir bénéficier de l’indemnisation. Elle s’apparente aux délais de carence des autres contrats d’assurance classiques.

Comment trouver une assurance loyer impayé pas chère ?

Il est une question que l’on se pose tous : comment trouver l’assurance la moins chère ? 

Pour trouver l’assurance loyers impayés au meilleur tarif, nous vous recommandons tout d’abord de comparer les offres des compagnies d’assurance présentes sur le marché. Rien de laborieux ! Pour cela, nul besoin d’aller sur les sites de chaque assureur : notre comparateur va sonder le marché pour vous et faire ressortir uniquement les contrats adaptés à votre profil, à votre besoin et aux meilleurs tarifs.

Comment fait-il ? Grâce aux renseignements sur votre logement et sur les garanties désirées notamment, notre comparateur va pouvoir sélectionner les contrats correspondant à votre demande. Vous pourrez ainsi choisir votre assurance loyer impayé au meilleur rapport qualité / prix, en toute connaissance du marché. 

Notre solution est gratuite et sans engagement, Réassurez-moi, courtier en ligne, ne vous pousse pas à souscrire à tout prix, mais vous accompagne dans vos recherches d’assurances.

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Par ailleurs, si votre bien locatif est géré par une société de gérance immobilière, vous pouvez demander à adhérer au contrat collectif GLI qu’elle a négocié auprès des assureurs. Les tarifs sont plus avantageux lorsqu’il s’agit d’un contrat groupe.
Ce contrat collectif peut être intéressant si vous n’avez pas d’attentes précises (par exemple une garantie d’assurance loyers impayés vacance locative que vous désirez absolument). En effet, le contrat groupe étant créé pour divers assurés, il doit correspondre au plus grand nombre et tient donc peu compte des spécificités. Il s’agit bien souvent d’un contrat assez généraliste sur lequel vous n’avez pas la main mise.
Nous vous invitons à vous renseigner auprès de votre agence car toutes n’en mettent pas un en place. 

Assurance loyer impayé et garanties : à quel prix ?

Les garanties de base

Comme pour toute assurance, les contrats varient d’un assureur à l’autre et d’une formule à l’autre. L’assureur détermine le plafond d’indemnisation, la durée des garanties, la présence d’une franchise ou non, etc. 

Il définit également les garanties incluses dans la ou les formules d’assurance qu’il propose. En règle générale, l’assurance loyer impayé contient deux garanties de base :

  • La prise en charge des impayés (loyer, charges et taxes) : l’assureur vous indemnisera des loyers impayés dans la limite des conditions prévues au contrat (plafond, durée…). Selon nous, une bonne assurance GLI prévoit un plafond d’indemnisation à partir de 50 000 €, sur une durée de 30 mois. Un loyer est considéré impayé dès le 2ème mois non réglé. Avant de déclarer l’impayé à votre assureur, prenez le temps de contacter votre locataire pour essayer de régler le litige à l’amiable. Si cela n’est pas possible, vous devez envoyer une lettre de mise en demeure de régler. Si aucune réaction de la part de votre locataire, vous pouvez déclarer l’impayé à votre assureur qui lancera la procédure d’indemnisation. Vous serez sans doute amené à effectuer d’autres démarches : votre assureur vous informera de la marche à suivre.
  • La prise en charge des détériorations immobilières : on parle aussi de dégradations locatives causées par votre locataire. Votre assureur vous indemnisera des destructions et dégradations immobilières seulement, le mobilier n’est donc pas protégé par la GLI (assurance loyers impayés pour un meublé). Vous devrez prouver la dégradation en fournissant l’état des lieux d’entrée et celui de sortie. Votre assureur vous indemnisera pour la remise en état des lieux.

Les garanties optionnelles

Il existe également des garanties optionnelles. En principe, elles font l’objet de surprime. Les voici :

  • La prise en charge des frais de procédure et de contentieux : cette garantie est bien souvent proposée dans la couverture de base. Vous serez remboursé des frais liés au recouvrement des loyers impayés par l’assurance et à l’expulsion du locataire, entre autres. Ainsi, envoi de mise en demeure, remplacement des serrures, honoraires d’huissier, procédure judiciaire… seront pris en charge, selon les termes de votre contrat.
  • La protection juridique : on parle également de garantie recours. Elle concerne les autres contentieux potentiels avec votre locataire, par exemple pour un litige au sujet de la restitution du dépôt de garantie.
  • Le départ précipité du locataire : il s’agit d’un départ sans délai de préavis. Dans ce cas-là, votre contrat peut prévoir une indemnisation pour les loyers non perçus dus au départ non prévu de votre locataire.
  • Les vacances locatives (ou carences locatives) : cette garantie couvre les pertes des loyers en cas d’inoccupation du logement, par exemple si vous peinez à re-louer votre bien. Cette garantie est assez rare et onéreuse. Elle vous assure cependant d’un revenu même lorsque personne n’occupe votre logement, pour une durée déterminée. 

Selon nous, un bon contrat GLI est celui qui comporte (dès la couverture de base) les garanties loyers impayés, détériorations immobilières mais aussi frais de contentieux et de procédure.

Comparatif 2019 des assurances GLI

Nous vous invitons à consulter notre tableau comparatif de contrats GLI et des tarifs pratiqués par 4 grands assureurs du domaine loyers impayés. Ce tableau peut vous permettre de vous faire une première idée du coût d’une telle assurance, avant d’aller comparer les offres répondant à votre propre besoin via notre comparateur.
Ici, nous avons souhaité étudier les formules de base de Solly Azar, Inter Assurances, April et Insured. 

Tableau comparatif de contrats d'assurance loyers impayés classiques

Solly Azar

Inter assurances

April

Insured (smartloc)

Garantie loyer impayé

30 mois - max 75 000 €

Durée illimitée, max 70 000 €

36 mois - 90 000 € max

Durée illimitée, 70 000 €

Garantie dégradations immobilières

10 000 € max

10 000 € max

7 700 € max (3 500 € pour meublés)

10 000 € max - franchise dépôt de garantie

Autres garanties

Protection juridique, frais de contentieux, départ prématuré

Frais de contentieux

Protection juridique, frais de contentieux

/

Tarif (% du loyer annuel)

2,81 %

2,75 %

2,7 %

2,4 %

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