Assurance loyer impayé pour bail commercial

Tout propriétaire de bail commercial peut un jour être confronté à un mauvais payeur. Retards de paiement, loyers impayés, dégradations… Ces différents risques peuvent être couverts par l’assurance loyer impayé pour commerce, et de plus en plus par l’assurance protection juridique.
Nous vous résumons ici comment bien protéger votre bail commercial. Que prennent en charge ces assurances ? Quelle est la procédure de recouvrement des loyers ? Lumière sur les spécificités du bail commercial !

Pour se protéger du risque d’impayé de leur locataire, les propriétaires bailleurs de locaux commerciaux peuvent souscrire une assurance loyers impayés. Elle s’adresse aux particuliers comme aux Sociétés Civiles Immobilières (SCI) et aux administrateurs de biens (agences immobilières par exemple). 

Nous vous invitons à bien consulter les garanties comprises dans le contrat d’assurance qui vous intéresse pour vous protéger des impayés : certains contrats ne vous indemniseront pas des sommes dues mais vous accompagneront seulement dans la procédure de recouvrement. En d’autres termes, en fonction du contrat que vous souscrivez, vous pourrez être remboursé des sommes non versées par votre locataire ou seulement indemnisé des frais de procédures engagées contre votre locataire. 

Les baux d’habitation ne sont effectivement pas les seuls concernés par les impayés, les propriétaires mettant en location leur local commercial pouvant également faire face à des litiges avec leur locataire. De nombreux assureurs se sont donc placés sur le marché et couvrent les bailleurs de locaux commerciaux en leur apportant diverses garanties : indemnisation en cas d’impayé ou de détériorations, mais aussi et surtout une protection juridique.

Les locaux éligibles à une telle protection sont de plusieurs types : à usage commercial, artisanal, industriel, les bureaux ou les entrepôts.

Quelles sont les garanties d’une assurance loyer impayé pour bail commercial ?

En principe, l’assurance loyer impayé pour bail commercial permet aux propriétaires de se couvrir de plusieurs risques locatifs, que voici :

  • Le non-paiement du loyer,
  • Les détériorations immobilières du fait du locataire,
  • Les frais de procédure et de contentieux.

Cette couverture reste assez similaire à l’assurance GLI des baux d’habitation. Comme pour toute assurance, le niveau de garanties dépend de la formule que vous choisissez, de vos besoins mais aussi des conditions de l’assurance loyer impayé choisie (plafond et durée maximale d’indemnisation, franchises, loyer max…). 

Certains contrats incluront directement la garantie protection juridique tandis que d’autres la proposeront en option. De même, de plus en plus d’assureurs n’offrent plus l’assurance loyers impayés pour bail commercial mais seulement l’assurance protection juridique en tant que police d’assurance à part entière (et non plus comme une simple garantie de la GLI). 

Vous trouverez plus d'assurances protection juridique que d'assurances loyers impayés acceptant d'assurer les baux commerciaux. En effet, la GLI est davantage destinée aux baux d'habitation.

En tant que propriétaire d’un bail commercial, nous vous conseillons vivement de souscrire une assurance protection juridique. Elle est généralement plus complète que l’assurance loyers impayés puisqu’elle englobe également la prise en charge des difficultés rencontrées avec la copropriété, les prestataires, les fournisseurs, entre autres. 

En tant qu’assurance générale autonome (et non en garantie de l’assurance GLI), elle propose également un accompagnement constant lors des procédures à l’amiable et contentieuses. 

Attention cependant, l’indemnisation des loyers non versés par le locataire n’est pas toujours incluse. Vérifiez bien ce point avant de souscrire le contrat : la garantie loyer impayé de l’assurance protection juridique compte-elle l’indemnisation des loyers ou la simple prise en charge des frais de recouvrement par l’assurance loyer impayé (huissier, avocat..) ? 

Comment choisir une assurance loyer impayé pour son bail commercial ?

Plusieurs éléments doivent entrer dans votre réflexion pour choisir l’assurance la plus adaptée à vos besoins :

  • Le niveau de couverture du contrat d’assurance : souhaitez-vous une indemnisation des sommes non versées par votre locataire, en plus de la prise en charge des frais de contentieux ? Dans ce cas, privilégiez l’assurance loyer impayé pour commerce avec option protection juridique. Souhaitez-vous seulement une prise en charge des frais de contentieux et de procédure en cas de litige ? L’assurance protection juridique peut vous convenir. Lisez attentivement les définitions des garanties et les exclusions avant toute signature.
  • Le coût de l’assurance loyer impayés (donc vous indemnisant des sommes non versées) sera d’un peu plus d’une centaine d’euros par an. Comptez entre 80 € à 100 € pour l’assurance protection juridique sans indemnisation des impayés mais seulement la prise en charge des frais de recouvrement. Les cotisations mensuelles de ces deux assurances sont en principe déductibles des revenus fonciers.
  • Les niveaux de prise en charge : certaines compagnies d’assurance ne vous couvrent pas à 100 % mais à 80 %, laissant donc toujours une somme à votre charge.
  • Les délais de carence : plus ils sont élevés, moins le contrat d’assurance sera intéressant. De nombreux assureurs ne fixent le déclenchement des garanties à partir de 3 mois d’impayés…
  • Les seuils d’intervention, en deçà desquels l’assureur n’interviendra pas.
  • L’accompagnement apporté en cas de litige en phase amiable ou contentieuse : équipe d’experts (huissiers, juristes) à disposition, etc.

Quoiqu'il en soit, nous vous invitons à prendre le temps d'étudier les différentes possibilités d'assurances pour votre bail commercial. Quelles sont vos priorités ? Vos besoins ? Votre budget ? Une fois vos attentes éclaircies, comparez les différentes offres du marché.

Pour cela, Réassurez-moi vous propose son outil gratuit et 100 % anonyme. En quelques clics, vous obtiendrez les meilleurs devis correspondant à votre situation. N’hésitez pas, en tant que courtier indépendant, Réassurez-moi n’est lié à aucun assureur, notre comparateur fait donc ressortir objectivement les contrats les plus intéressants pour vous ! 

Bail commercial : quelle procédure de recouvrement des loyers ?

La clause résolutoire

Dans la plupart des cas, une clause résolutoire prévoit la résiliation du bail en cas de manquement du locataire à ses obligations. Elle est applicable pendant toute la durée du bail commercial et précise les conséquences pour le locataire ainsi que la marche à suivre. Le propriétaire peut donc avoir recours à cette clause pour résilier le bail et ainsi mettre fin à la location de son bien.
Le contrat de bail stipule la date mensuelle limite à laquelle le paiement du loyer doit être fait. Un seul mois de retard suffit à lancer les démarches de recouvrement des loyers et de résiliation du bail.

Si le contrat de bail ne comporte pas la clause résolutoire, il faudra procéder à une résiliation judiciaire pour obtenir gain de cause en tant que propriétaire. Dans ce cas, vous devez faire appel à un huissier pour qu’il assigne le locataire devant le tribunal d’instance et ainsi obtenir la résiliation du bail et son expulsion. Cette ­procédure nécessite la présence d’un avocat, à l’inverse de la procédure en référé visant la clause résolutoire. 

Sans clause résolutoire incluse dans le bail de location, la procédure pour recouvrer ses impayés est plus longue, nous vous conseillons donc avant toute signature de bail de vérifier sa présence.

1ère étape : la recherche de solution amiable

Avant d’engager une procédure en justice, vous devez rechercher une solution à l’amiable : essayer de régler le litige à l’amiable passe par l’envoi d’une lettre de mise en demeure de payer sous 8 jours. Cet envoi se fait avec un huissier de justice. Si vous vous entendez bien avec votre locataire, n’hésitez pas à voir avec lui ce qu’il se passe, avant même la mise en demeure.
En cas de sinistre (ici d’impayé), pensez à le déclarer à votre assureur et à relire votre contrat afin d’utiliser au mieux les garanties et les services de votre assurance. Certains contrats, notamment les assurances protection juridique, vous accompagneront dès la phase de litige à l’amiable, une aide non négligeable qu’il serait dommage de ne pas utiliser.

2ème étape : le commandement de payer

Si la mise en demeure est infructueuse, un commandement de payer devra être envoyé par huissier de justice. Ce commandement de payer doit obligatoirement préciser les sommes réclamées. 

Vous devez agir assez rapidement afin d’éviter que les impayés s’empilent et que la procédure ne dure dans le temps : un impayé de plus de 2 mois est souvent plus difficile à recouvrer. 

3ème étape : l'audience au tribunal d'instance

A défaut de paiement, dès le mois suivant, vous pouvez lancer une procédure de recouvrement des loyers impayés, pouvant mener à la résiliation du contrat de bail et à l’expulsion. Cette procédure commence par la saisine du juge des référés du Tribunal de Grande Instance. 

À l’issue de cette procédure, le juge condamnera votre locataire au paiement des arriérés, jusqu’à l’expulsion si nécessaire. Si votre locataire paye les sommes dues, il peut en principe rester dans le local commercial. S’il ne paye pas, le contrat est résilié et l’expulsion est prononcée.
Le juge peut aussi accorder un délai de paiement au locataire en échelonnant ses dettes sur deux ans maximum. Selon votre contrat, tout ou partie des frais seront pris en charge par votre assureur.

Procédure de recouvrement des loyers impayés d'un bail commercial

En cas de réaction positive du locataire (paiement)

En cas de non-réaction (non paiement)

Règlement à l'amiable

Suspension de la clause résolutoire. Le locataire reste dans les locaux

Le propriétaire peut lancer une procédure en justice pour recouvrir ses loyers et résilier le bail

Saisine du Juge des référés

Le locataire peut demander délais de paiement au juge et suspension clause résolutoire. Bail non résilié

Bail résilié, dettes à régler et expulsion des locaux

Loyers impayés et bail commercial : lettre type de mise en demeure

Votre lettre de mise en demeure doit être envoyée en recommandé avec accusé de réception afin d’avoir un élément de preuve en cas de contentieux avec votre locataire. 
La mise en demeure est la première étape pour notifier le locataire de son retard de paiement et l’inciter à payer. Elle doit donc en principe rappeler l’obligation du locataire face au bailleur et les sommes dues, ainsi que l’obligation de payer sous 8 jours aux risques de recevoir un commandement de payer puis d’être poursuivi en justice. 

Contrairement au commandement de payer, cette lettre n’est pas à envoyer par huissier de justice, vous devez donc l’écrire seul. Si votre assurance comporte une garantie protection juridique actionnable dès la phase amiable, vous pouvez lui demander de rédiger ce courrier pour vous ou de vous donner quelques conseils.

Notre équipe a rédigé une lettre type de mise en demeure dans le cadre d’un impayé de loyer d’un bail commercial. Vous pouvez la télécharger ci-dessous. 

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