Quelle solution en cas de loyer impayé d'un local commercial ?

Mis à jour le 14 décembre 2020 par Antoine Fruchard 

Tout propriétaire de bail commercial peut un jour être confronté à un mauvais payeur. Retards de paiement, loyers impayés, dégradations… Heureusement, pour quelques dizaines d’euros, vous pouvez vous couvrir sur ces nombreux risques. Comment sécuriser la location de baux commerciaux ? Quelle est l’assurance loyer impayé adaptée ? Comparatif et réponses de nos experts !

Quelle est la procédure de recouvrement de loyer d’un bail commercial ?

Dans la plupart des cas, une clause résolutoire prévoit la résiliation du bail en cas de manquement du locataire à ses obligations. Elle est applicable pendant toute la durée du bail commercial et précise les conséquences pour le locataire ainsi que la marche à suivre. Le propriétaire peut donc avoir recours à cette clause pour résilier le bail et ainsi mettre fin à la location de son bien.
Le contrat de bail stipule la date mensuelle limite à laquelle le paiement du loyer doit être fait. Un seul mois de retard suffit à lancer les démarches de recouvrement des loyers et de résiliation du bail.

Si le contrat de bail ne comporte pas la clause résolutoire, il faudra procéder à une résiliation judiciaire pour obtenir gain de cause en tant que propriétaire. Dans ce cas, vous devez faire appel à un huissier pour qu’il assigne le locataire devant le tribunal d’instance et ainsi obtenir la résiliation du bail et son expulsion. Cette ­procédure nécessite la présence d’un avocat, à l’inverse de la procédure en référé visant la clause résolutoire. 

Sans clause résolutoire incluse dans le bail de location, la procédure pour recouvrer ses impayés est plus longue, nous vous conseillons donc avant toute signature de bail de vérifier sa présence.

Que faire en cas de loyer impayé d’un bail commercial ?

1ère étape : la recherche de solution amiable

Avant d’engager une procédure en justice, vous devez rechercher une solution à l’amiable : essayer de régler le litige à l’amiable passe par l’envoi d’une lettre de mise en demeure de payer sous 8 jours. Cet envoi se fait avec un huissier de justice. Si vous vous entendez bien avec votre locataire, n’hésitez pas à voir avec lui ce qu’il se passe, avant même la mise en demeure.
En cas de sinistre (ici d’impayé), pensez à le déclarer à votre assureur et à relire votre contrat afin d’utiliser au mieux les garanties et les services de votre assurance. Certains contrats, notamment les assurances protection juridique, vous accompagneront dès la phase de litige à l’amiable, une aide non négligeable qu’il serait dommage de ne pas utiliser.

2ème étape : le commandement de payer

Si la mise en demeure est infructueuse, un commandement de payer devra être envoyé par huissier de justice. Ce commandement de payer doit obligatoirement préciser les sommes réclamées. 

Vous devez agir assez rapidement afin d’éviter que les impayés s’empilent et que la procédure ne dure dans le temps : un impayé de plus de 2 mois est souvent plus difficile à recouvrer. 

3ème étape : l’audience au tribunal d’instance

A défaut de paiement, dès le mois suivant, vous pouvez lancer une procédure de recouvrement des loyers impayés, pouvant mener à la résiliation du contrat de bail et à l’expulsion. Cette procédure commence par la saisine du juge des référés du Tribunal de Grande Instance. 

À l’issue de cette procédure, le juge condamnera votre locataire au paiement des arriérés, jusqu’à l’expulsion si nécessaire. Si votre locataire paye les sommes dues, il peut en principe rester dans le local commercial. S’il ne paye pas, le contrat est résilié et l’expulsion est prononcée.
Le juge peut aussi accorder un délai de paiement au locataire en échelonnant ses dettes sur deux ans maximum. Selon votre contrat, tout ou partie des frais seront pris en charge par votre assureur.

Procédure de recouvrement des loyers impayés d’un bail commercial

En cas de réaction positive du locataire (paiement)En cas de non-réaction (non paiement)
Règlement à l’amiableSuspension de la clause résolutoire. Le locataire reste dans les locauxLe propriétaire peut lancer une procédure en justice pour recouvrir ses loyers et résilier le bail
Saisine du Juge des référésLe locataire peut demander délais de paiement au juge et suspension clause résolutoire. Bail non résiliéBail résilié, dettes à régler et expulsion des locaux

Pour vous faciliter la vie et tranquilliser l’esprit, avez-vous pensé à l’assurance loyer impayé ? Pour une somme raisonnable, vous pouvez être couvert sur le risque d’impayé et être indemnisé du montant dû en cas de sinistre. Vous pouvez comparer les différentes solutions du marché sur notre comparateur d’assurance loyer impayé. C’est gratuit, anonyme et 100 % en ligne !

Loyers impayés et bail commercial : lettre type de mise en demeure

Votre lettre de mise en demeure doit être envoyée en recommandé avec accusé de réception afin d’avoir un élément de preuve en cas de contentieux avec votre locataire. 
La mise en demeure est la première étape pour notifier le locataire de son retard de paiement et l’inciter à payer. Elle doit donc en principe rappeler l’obligation du locataire face au bailleur et les sommes dues, ainsi que l’obligation de payer sous 8 jours aux risques de recevoir un commandement de payer puis d’être poursuivi en justice. 

Contrairement au commandement de payer, cette lettre n’est pas à envoyer par huissier de justice, vous devez donc l’écrire seul. Si votre assurance comporte une garantie protection juridique actionnable dès la phase amiable, vous pouvez lui demander de rédiger ce courrier pour vous ou de vous donner quelques conseils.

Modèle de lettre de mise en demeure pour loyers impayés d’un bail commercial

lettre type resiliation mutuelle

Loyer impayé d’un bail commercial, pourquoi souscrire à une assurance ?

Pour se protéger du risque d’impayé de leur locataire, les propriétaires bailleurs de locaux commerciaux peuvent souscrire une assurance loyers impayés. Elle s’adresse aux particuliers comme aux Sociétés Civiles Immobilières (SCI) et aux administrateurs de biens (agences immobilières par exemple). 

Certains contrats ne vous indemniseront pas des sommes dues mais vous accompagneront seulement dans la procédure de recouvrement. En d’autres termes, en fonction du contrat que vous souscrivez, vous pourrez être remboursé des sommes non versées par votre locataire ou seulement indemnisé des frais de procédures engagées contre votre locataire. 

Les baux d’habitation ne sont effectivement pas les seuls concernés par les impayés, les propriétaires mettant en location leur local commercial pouvant également faire face à des litiges avec leur locataire. De nombreux assureurs se sont donc placés sur le marché et couvrent les bailleurs de locaux commerciaux en leur apportant diverses garanties : indemnisation en cas d’impayé ou de détériorations, mais aussi et surtout une protection juridique.

Les locaux éligibles à une telle protection sont de plusieurs types : à usage commercial, artisanal, industriel, les bureaux ou les entrepôts.

Quelles sont les garanties d’une assurance loyer impayé pour bail commercial ?

En principe, l’assurance loyer impayé pour bail commercial permet aux propriétaires de se couvrir de plusieurs risques locatifs, que voici :

  • Le non-paiement du loyer,
  • Les détériorations immobilières du fait du locataire,
  • Les frais de procédure et de contentieux.

Cette couverture reste assez similaire à l’assurance GLI des baux d’habitation. Comme pour toute assurance, le niveau de garanties dépend de la formule que vous choisissez, de vos besoins mais aussi des conditions de l’assurance loyer impayé choisie (plafond et durée maximale d’indemnisation, franchises, loyer max…). 

Certains contrats incluront directement la garantie protection juridique tandis que d’autres la proposeront en option. De même, de plus en plus d’assureurs n’offrent plus l’assurance loyers impayés pour bail commercial mais seulement l’assurance protection juridique en tant que police d’assurance à part entière (et non plus comme une simple garantie de la GLI). 

Vous trouverez plus d’assurances protection juridique que d’assurances loyers impayés acceptant d’assurer les baux commerciaux. En effet, la GLI est davantage destinée aux baux d’habitation.

En tant que propriétaire d’un bail commercial, nous vous conseillons vivement de souscrire une assurance protection juridique. Elle est généralement plus complète que l’assurance loyers impayés puisqu’elle englobe également la prise en charge des difficultés rencontrées avec la copropriété, les prestataires, les fournisseurs, entre autres. 

En tant qu’assurance générale autonome (et non en garantie de l’assurance GLI), elle propose également un accompagnement constant lors des procédures à l’amiable et contentieuses. 

Attention cependant, l’indemnisation des loyers non versés par le locataire n’est pas toujours incluse. Vérifiez bien ce point avant de souscrire le contrat : la garantie loyer impayé de l’assurance protection juridique compte-elle l’indemnisation des loyers ou la simple prise en charge des frais de recouvrement par l’assurance loyer impayé (huissier, avocat..) ? 




7 commentaires
BUCHE, le 2 avril 2021

Bonjour, je cherche une assurance loyers impayés pour un local commercial. Pouvez-vous m'en indiquer une ? Merci

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Notre expert
Antoine Fruchard, le 6 avril 2021

Bonjour, vous pourrez obtenir un devis rapidement et gratuitement en utilisant notre comparateur en ligne de GLI : https://reassurez-moi.fr/guide/assurance-loyer-impaye/comparateur

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Frederic, le 11 mars 2021

Bonjour. Je possède une SCI qui loue un local commercial à usage de restaurant.Dans mon contrat d'assurance (MMA), il est indiqué en garantie : PERTE DE LOYER - PERTE D'USAGE. Que couvre cette garantie exactement ? Merci

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Notre expert
Antoine Fruchard, le 12 mars 2021

Bonjour Frederic, la garantie perte de loyer vous indemnise dans le cas où vous ne receviez plus le loyer de votre local commercial (défaut de paiement du locataire notamment). La garantie perte d’usage, elle, indemnise en cas d’impossibilité d’utiliser le local (dégât des eaux par exemple).

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LIBERSA, le 19 novembre 2020

Beaucoup d'informations sur ce site.
Merci

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Quera Philippe, le 5 août 2019

Bonjour, je suis propriétaire d'un parking de 2200 mètres carrés que je vais louer avec un bail commercial 3,6,9 à un vendeur de véhicules d'occasion avec un loyer de 1500 euros par mois
je voudrais assurer ce loyer sans délais de carence,et prendre une protection juridique pour la SCI propriétaire

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Notre expert
Antoine Fruchard, le 9 août 2019

Bonjour Philippe,
Avez essayé d'ouvrir un dossier chez nous ?
https://reassurez-moi.fr/guide/protection-juridique/comparateur

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