Tout propriétaire de bail commercial peut un jour être confronté à un locataire mauvais payeur. Retards de paiement, loyers impayés, dégradations immobilières … Différentes procédures ainsi qu’une assurance loyer impayé vous permettent de vous protéger contre les risques de loyer commercial impayé. Comment récupérer des loyers commerciaux non payés ? Que couvre une Garantie Loyers Impayés (GLI) dans le cadre d’un bail commercial ? Quid des bonnes pratiques pour minimiser le risque de non-paiement de loyer commercial ? Toutes nos réponses d’experts !
Comment récupérer des loyers commerciaux impayés ?
Les loyers impayés d’un bail commercial peuvent être récupérés de plusieurs manières, à savoir :
- une résolution amiable,
- une mise en demeure de payer,
- un commandement de payer,
- une saisie conservatoire,
- l’activation de la clause résolutoire,
- la résiliation judiciaire du bail commercial,
- l’expulsion du locataire.
Procédure de recouvrement des loyers impayés d'un bail commercial
| En cas de réaction positive du locataire (paiement) | En cas de non-réaction (non paiement) | |
|---|---|---|
| Règlement à l'amiable | Suspension de la clause résolutoire. Le locataire reste dans les locaux | Le propriétaire peut lancer une procédure en justice pour recouvrir ses loyers et résilier le bail |
| Mise en demeure de payer sous 8 jours | Le locataire peut rester dans le local commercial | Lancement de la procédure de recouvrement des loyers commerciaux impayés |
| Commandement de payer | En cas de paiement, le bail est maintenu | Bail commercial résilié dans un délai d'un mois |
| Saisie conservatoire | Les loyers commerciaux impayés sont remboursés grâce au blocage des comptes bancaires du locataire et à une saisie de ses biens matériels | Si la saisie conservatoire ne permet pas de couvrir les loyers impayés ou que le locataire s'y oppose fermement, le bail sera résilié et le locataire expulsé |
| Saisine du Juge des référés | Le locataire peut demander un délai de paiement au juge avec suspension de la clause résolutoire. Le bail commercial n'est pas résilié | Bail résilié, dettes à régler et expulsion des locaux |
Le contrat de bail stipule la date mensuelle limite à laquelle le paiement du loyer doit être fait. Un seul mois de retard suffit à lancer les démarches de recouvrement des loyers et de résiliation du bail.
Essayer la résolution à l’amiable
Avant d’engager une procédure en justice pour recouvrer vos loyers commerciaux impayés, vous devez d’abord rechercher une solution à l’amiable.
Une résolution amiable peut alors être opérée de plusieurs manières :
- entretenez une communication ouverte avec votre locataire,
- envoyez une lettre simple de relance de l’avis d’échéance,
- orientez-le vers des dispositifs d’aides financières,
- faites appel à un conciliateur de justice (démarche gratuite),
- ou faites appel à un médiateur civil (recours payant) pour trouver un échelonnement des loyers impayés convenant à chaque partie.
Envoyer une mise en demeure de payer
Si votre relance par lettre simple de l’avis d’échéance reste sans réponse, il faut alors envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception pour formuler officiellement une mise en demeure de payer sous huitaine (8 jours).
Le format de la lettre recommandée vous servira de preuve juridique et permettra ainsi de lancer la procédure de recouvrement des loyers commerciaux impayés !
Faire établir un commandement de payer par un huissier
Si la mise en demeure de payer reste également infructueuse, un commandement de payer devra alors être envoyé par huissier de justice.
Ce commandement de payer doit obligatoirement préciser :
- la nature de la faute du locataire (non-paiement du loyer commercial),
- le détail des sommes réclamées,
- ainsi que son devoir de régler le loyer commercial impayé dans un délai de 30 jours !
À l’inverse, le bail commercial pourra être résilié dans un délai d’un mois.
L’envoi d’un commandement de payer est une étape préalable obligatoire à l’activation de la clause résolutoire du bail commercial.
Réaliser une saisie conservatoire
Au-delà de la mise en demeure de payer, vous pouvez également demander à un juge de prononcer une saisie conservatoire.
Cela permettra de bloquer les comptes bancaires du locataire et d’effectuer une saisie sur ses comptes et ses biens matériels afin de payer les loyers commerciaux dûs.
Activer la clause résolutoire du bail commercial
Si un commandement de payer avait bien été émis au préalable, et en l’absence de règlement des loyers commerciaux impayés dans le délai imparti, vous aurez alors la possibilité d’activer la clause résolutoire du bail commercial.
Le locataire en situation de loyer commercial impayé peut demander un délai de paiement au juge afin de suspendre l’application de clause résolutoire du bail commercial et de bénéficier d’un échéancier de paiement (étalé sur maximum 2 ans) !
Opérer une résiliation judiciaire du bail commercial
Si le loyer commercial demeure impayé après une mise en demeure ainsi qu’une saisie conservatoire, et en l’absence de clause résolutoire dans le bail, il faudra alors solliciter une résiliation judiciaire prononcée par un juge.
Le propriétaire-bailleur doit alors informer les créanciers antérieurement inscrits par acte extrajudiciaire afin qu’ils puissent préserver leur droit de gage, conformément à l’article L143-2 du Code de commerce.
Il sera alors possible de procéder à l’expulsion du locataire du bien commercial, y compris en l’absence de clause résolutoire.
Toutefois, le jugement confirmant la résolution judiciaire du bail commercial ne pourra intervenir que passé un délai d’un mois, de telle manière que les créanciers disposeront du temps nécessaire pour se manifester.
Sans clause résolutoire incluse dans le bail de location, la procédure pour recouvrer ses impayés est plus longue, nous vous conseillons donc avant toute signature de bail de vérifier sa présence dans le bail commercial !
Expulser le locataire
La dernière étape d’une procédure de recouvrement d’un loyer commercial impayé concernant l’expulsion du locataire mauvais payeur.
Pour lancer l’expulsion du locataire, le propriétaire-bailleur doit alors :
- communiquer le jugement de résiliation du bail et d’expulsion au locataire, par le biais d’un commissaire de justice (anciennement huissier de justice),
- signifier un commandement de quitter les lieux au locataire,
- faire appel à un commissaire de justice éventuellement assisté des forces de l’ordre afin d’opérer l’expulsion du locataire, d’apposer les scellés sur le bien commercial et de dresser un procès-verbal d’expulsion.
Il faut savoir que l’expulsion peut intervenir à tout moment de l'année, aucune trêve hivernale n’étant applicable dans le cadre d’un bail commercial !
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Modèle de lettre de mise en demeure pour loyer commercial impayé
La lettre de mise en demeure doit être envoyée en lettre recommandé avec accusé de réception afin d’avoir un élément de preuve en cas de contentieux avec votre locataire.
Pour vous aider, voici notre modèle de lettre de mise en demeure pour loyer commercial impayé à télécharger, puis à compléter avec vos propres informations personnelles :
Modèle de lettre de mise en demeure pour loyers impayés d'un bail commercial :
Que couvre une assurance loyer impayé dans un bail commercial ?
Une assurance loyer impayé couvre notamment, y compris pour un bail commercial :
- la prise en charge des frais de procédure contre le locataire,
- l’indemnisation des éventuelles détériorations immobilières (hormis usure habituelle),
- l’indemnisation en cas de départ prématuré du locataire,
- et la compensation des pertes de loyers en cas de vacance locative.
Cette couverture reste assez similaire à l’assurance GLI des baux d’habitation. Comme pour toute assurance, le niveau de garanties dépend de la formule que vous choisissez, de vos besoins mais aussi des conditions de l’assurance loyer impayé choisie (plafond et durée maximale d’indemnisation, franchises, loyer commercial maximum couvert …).
Certains contrats incluront directement la garantie protection juridique tandis que d’autres la proposeront en option. De même, de plus en plus d’assureurs n’offrent plus l’assurance loyer impayé pour bail commercial mais seulement l’assurance protection juridique en tant que police d’assurance à part entière (et non plus comme une simple garantie de la GLI).
Loyer commercial impayé : que faire en l’absence de clause résolutoire ?
En l'absence de clause résolutoire dans le bail commercial, il est nécessaire de demander une résiliation judiciaire au Tribunal de Grande Instance (TGI).
Dès lors, il sera indispensable de faire établir au préalable un commandement de payer, au même titre que pour une résiliation classique de bail.
Attention : contrairement à une procédure liée à l’activation de la clause résolutoire, le recours à un avocat est obligatoire dans le cadre d’une résiliation judiciaire de bail commercial !
FAQ
En quoi consiste la procédure de recouvrement d’un loyer commercial impayé ?
Les loyers impayés d’un bail commercial peuvent être récupérés de plusieurs manières, à savoir :
- une résolution amiable,
- une mise en demeure de payer,
- un commandement de payer,
- une saisie conservatoire,
- l’activation de la clause résolutoire,
- la résiliation judiciaire du bail commercial,
- l’expulsion du locataire.
Comment envoyer un commandement de payer pour loyer commercial impayé ?
En cas de loyer commercial impayé et si la mise en demeure de payer reste infructueuse, il faudra alors faire établir un commandement de payer par un commissaire de justice (huissier de justice).
Il doit obligatoirement préciser :
- la nature de la faute du locataire (non-paiement du loyer commercial),
- le détail des sommes réclamées,
- ainsi que son devoir de régler le loyer commercial impayé dans un délai de 30 jours,
- à l’inverse, le bail commercial pourra être résilié dans un délai d’un mois.
Le locataire en situation d’impayé de loyer commercial peut-il demander un délai de paiement ?
Oui tout à fait ! Il peut ainsi demander un délai de paiement au juge afin de suspendre l’application de clause résolutoire du bail commercial et de bénéficier d’un échéancier de paiement (étalé sur maximum 2 ans) !
Quand peut intervenir la résiliation d’un bail commercial ?
La résolution judiciaire d’un bail commercial ne pourra intervenir que passé un délai d’un mois après le jugement confirmant la résiliation, de telle manière que les éventuels créanciers antérieurs disposeront du temps nécessaire pour se manifester.
Puis-je obtenir la résiliation du bail commercial de mon locataire en cas d’impayés en l’absence de clause résolutoire ?
Oui, toutefois la procédure sera légèrement différente ! Il faudra alors demander une résiliation judiciaire au Tribunal de Grande Instance (TGI), avec l’obligation d’envoyer au préalable un commandement de payer au locataire. Le recours à un avocat est alors indispensable.
Bonjour je loue un local commercial par le biais d une agence je me pose la question suivante le proprietaire m oblige a passer par une agence ( garant me ) pour assurer ses loyers je trouve bizarre que moi locataire je dois payer l assurance contre moi meme ??? ce n est pas au proprietaire de prendre une assurance loyers impayes , cordialement
Bonjour,
Il est tout à fait possible que le propriétaire exige que le locataire souscrive une assurance loyers impayés, mais cela n’est pas obligatoire. Cependant, il est vrai que cela peut sembler étrange que le locataire soit obligé de payer une telle assurance.
En général, il incombe au propriétaire de souscrire une assurance loyers impayés pour se protéger en cas d’impayés de loyer de la part du locataire. Cependant, il est possible que le propriétaire transfère cette obligation au locataire en stipulant cette clause dans le bail commercial.
Si cela est mentionné dans le contrat de location, le locataire doit alors souscrire une GLI. Dans ce cas, il est important de bien lire les termes du contrat de location et de s’assurer que les conditions de l’assurance correspondent à vos besoins.
Si le contrat ne prévoit pas que le locataire doit souscrire cette assurance, le propriétaire ne peut pas vous obliger à en souscrire une. Vous pouvez en revanche décider de souscrire une telle assurance de votre propre initiative.
Je vous conseille de vérifier les termes de votre contrat de location et de contacter l’agence immobilière pour obtenir plus d’informations sur cette obligation. Si vous avez des doutes sur vos obligations en tant que locataire, vous pouvez également contacter un avocat spécialisé dans le droit immobilier pour obtenir des conseils.
Cordialement,
Bonjour je suis propriétaire de local commercial avec des locataires qui ont bientôt 4 mois de retard de paiement est-ce que je peux assurer ce local pour loyer impayé et les dégradationset pouvez-vous me renseigner merci
Bonjour,
Une GLI ne peut pas être souscrite après l’entrée dans les lieux des locataires. Pour les dégradations c’est votre assurance PNO qui va prendre le relai.
Cordialement
Quelle condition doit avoir un locataire d’un bail commercial pour être assuré chez vous pour garantir les loyers?
Bonjour,
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Vous pourrez alors obtenir des devis directement et verrez selon chaque assureur les conditions
Cordialement
Bonjour, je cherche une assurance loyers impayés pour un local commercial. Pouvez-vous m’en indiquer une ? Merci
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Bonjour. Je possède une SCI qui loue un local commercial à usage de restaurant.Dans mon contrat d’assurance (MMA), il est indiqué en garantie : PERTE DE LOYER – PERTE D’USAGE. Que couvre cette garantie exactement ? Merci
Bonjour Frederic, la garantie perte de loyer vous indemnise dans le cas où vous ne receviez plus le loyer de votre local commercial (défaut de paiement du locataire notamment). La garantie perte d’usage, elle, indemnise en cas d’impossibilité d’utiliser le local (dégât des eaux par exemple).