L’absence de locataire est redoutée par la plupart des propriétaires bailleurs. Cette période dite de carence locative est synonyme de pertes de revenus et d’inquiétude. Une assurance vacance locative permet ainsi d’indemniser le bailleur pendant les quelques mois sans locataire.Qu’est-ce que la garantie carence locative ? Quelles sont ses garanties ? Combien coûte-t-elle ? Réponses d’experts !
Qu’est-ce que la vacance locative ?
La vacance locative désigne le temps qui s’écoule entre deux locataires, tandis que la carence locative renvoie au temps nécessaire pour trouver un premier locataire après la mise en location d’un bien.
Bien souvent, carence locative et vacance locative sont confondues et utilisées pour désigner un même fait : l’absence de locataire dans le logement.
Dans les deux cas, le propriétaire-bailleur fait face à un risque de pertes de loyers !
Pourquoi s’assurer contre la vacance locative ?
Une assurance vacance locative permet notamment de :
- indemniser le propriétaire en cas de perte de loyer en l’absence de locataire,
- couvrir le départ prématuré du locataire,
- prendre en charge les éventuelles dégradations immobilières,
- préserver de la rentabilité de son investissement locatif,
- renforcer le dossier de demande de crédit immobilier, en rassurant le banquier sur la garantie de revenus locatifs y compris en période de creux entre deux locataires,
- éviter le surendettement du propriétaire en cas de carence ou de vacance locative trop importante.
Chez les assureurs, l’assurance vacance locative fait parfois l’objet d’une garantie optionnelle dans d’autres contrats d’assurance, tels que la Garantie Loyers Impayés (GLI) ou encore l’assurance Propriétaire Non-Occupant (PNO) !
Une assurance loyer impayé couvre-t-elle la vacance locative ?
Il est très difficile de trouver une assurance vacance locative lorsque vous gérez vous-même votre bien, c’est-à-dire lorsque vous ne passez pas par un gestionnaire de bien.
Si vous ne souhaitez pas laisser la gestion de votre location à un mandataire, vous pouvez ainsi souscrire une assurance loyer impayé en prenant la garantie optionnelle vacance locative.
| Assurance carence locative | Assurance loyer impayé | |
|---|---|---|
| Garantie carence / vacance locative | En option | |
| Garantie loyers impayés | ||
| Garantie détériorations | ||
| Frais de procédures et de contentieux | De base / en option (selon contrats) | |
| Départ prématuré du locataire | En option |
Attention : il est très rare d’être indemnisé à hauteur de 100 % du montant du loyer habituel ! La plupart des assureurs appliquent un plafond de 80 % du montant du loyer.
Pour trouver la meilleure assurance loyer impayé (GLI) du marché et vous prémunir de tout risque de non-paiement du loyer, n’hésitez pas à utiliser notre comparateur en ligne ! En quelques clics et de manière totalement gratuite, vous aurez ainsi accès à de multiples devis personnalisés en fonction des spécificités de votre bien immobilier mis en location, de votre profil et de votre budget !
Quelles sont les exclusions de garantie d’une assurance vacance locative ?
Une assurance vacance locative peut comporter certaines exclusions de garantie, telles que :
- les travaux de rafraîchissement nécessaires après le départ d’un locataire,
- l’absence de contrat de bail rédigé en bonne et due forme,
- les détériorations intentionnelles du locataire,
- l’utilisation du bien à des fins commerciales,
- les dommages causés par des animaux de compagnie non autorisés,
- les dommages causés par des catastrophes naturelles non couvertes (inondations, tremblements de terre …),
- une durée de vacance locative trop longue (soit supérieure au délai maximum couvert),
- le retard ou le non-paiement des cotisations d’assurance par le propriétaire.
Les exclusions de garantie ou délai maximum d’indemnisation varient d’un assureur à un autre ! N’hésitez donc pas à consulter les détails du devis de chaque assureur pour trouver le meilleur rapport garanties-prix !
Quel est le prix d’une assurance vacance locative ?
Une assurance vacance locative coûte en moyenne entre 1 à 1,5 % du loyer annuel.
Suivant la zone géographique de votre bien immobilier, notamment en zone à forte tension locative avec souvent moins d’un mois de latence entre deux locataires, il n’est pas toujours nécessaire ni rentable de souscrire une garantie vacance locative.
Si vous envisagez de souscrire une assurance loyer impayé avec option garantie vacance locative, il faut savoir que le prix de l’assurance loyer impayé (GLI) correspond à un pourcentage compris entre 2,5 % à 4 % du loyer annuel, garantie vacance locative comprise.
Les contrats groupe proposés par les gestionnaires de bien sont généralement plus avantageux car négociés pour un certain nombre de bailleurs. Il faut alors compter entre 2 % à 3 % du loyer annuel.
Pourquoi souscrire une assurance vacance locative sans franchise ?
La franchise d’une garantie carence locative correspond à la période pendant laquelle aucune indemnisation ne sera versée. Cela correspond en général à une période de 1 à 4 mois selon les contrats.
Un contrat sans franchise signifie que l’assureur doit vous indemniser dès le premier jour sans locataire. Cela constituerait un manque à gagner pour lui car dans le système locatif, la petite période de vide entre deux locataires est normale et surtout courante.
5 conseils pour éviter la vacance locative
Pour éviter la vacance locative, vérifiez notamment que :
- le loyer n’est pas trop élevé : il s’agit de demander un loyer aligné sur les prix du marché, un loyer disproportionné risquant de démotiver les locataires alors qu’une légère baisse du loyer peut significativement réduire la vacance locative,
- les procédures de signature du bail ne sont pas trop exigeantes : la majorité des bailleurs gérant leur location seuls demandent de nombreuses pièces justificatives pour s’assurer de la solvabilité et de la fiabilité du futur locataire, ce qui peut parfois faire peur aux locataires ou encore allonger considérablement les délais de validation d’un dossier de locataire, ce dernier pouvant entre temps trouver un autre logement qui lui correspond,
- le logement est en parfait état : si votre bien locatif a besoin de travaux de réparation ou de rénovation, il s’agit d’un investissement financier à effectuer sans hésiter afin de le louer plus facilement et plus rapidement,
- le fait de meubler votre bien peut être avantageux : certaines zones géographiques et certains types de biens immobiliers, par exemple un T1 ou un studio dans les endroits touristiques, permettent d’élargir le panel de locataires potentiels lorsqu’ils sont meublés,
- souscrivez une assurance loyer impayé avec garantie vacance locative : de telle manière que même en période de creux entre deux locataires, votre assurance puisse vous indemniser de la grande partie des recettes locatives normalement perçues.
FAQ
À quoi sert une assurance vacance locative ?
Une assurance vacance locative indemnise le propriétaire-bailleur en période de vacance locative, c’est-à-dire qu’elle lui verse un certain pourcentage du loyer normalement perçu en l’absence de locataire dans le bien.
Quelles sont les garanties d’une assurance vacance locative ?
Une assurance vacance locative permet notamment de :
- indemniser le propriétaire en cas de perte de loyer en l’absence de locataire,
- couvrir le départ prématuré du locataire,
- prendre en charge les éventuelles dégradations immobilières,
- préserver de la rentabilité de son investissement locatif,
- renforcer le dossier de demande de crédit immobilier, en rassurant le banquier sur la garantie de revenus locatifs y compris en période de creux entre deux locataires,
- éviter le surendettement du propriétaire en cas de carence ou de vacance locative trop importante.
Combien coûte une assurance vacance locative ?
Une assurance vacance locative coûte en moyenne entre 1 à 1,5 % du loyer annuel.
Puis-je être indemnisé à hauteur de 100 % du loyer par mon assurance vacance locative ?
Non ! Il est très rare d’être indemnisé à hauteur de 100 % du montant du loyer habituel, la plupart des assureurs appliquant ainsi un plafond de 80 % du montant du loyer.
Existe-t-il des cas d’exclusions de garantie en cas de vacance locative ?
Oui tout à fait ! Une assurance vacance locative ne couvre généralement pas :
- les travaux de rafraîchissement nécessaires après le départ d’un locataire,
- l’absence de contrat de bail rédigé en bonne et due forme,
- les détériorations intentionnelles du locataire,
- l’utilisation du bien à des fins commerciales,
- les dommages causés par des animaux de compagnie non autorisés,
- ou encore les dommages causés par des catastrophes naturelles non couvertes (inondations, tremblements de terre …).
Je suis déjà assurée pour une garantie loyer impayés mais pas pour une vacance locative
Je ne trouve pas d’ organisme proposant cela pouvez m’ en indiquer?
Bonjour,
Merci pour votre message. La garantie vacance locative est plus rare et souvent proposée uniquement en complément d’une assurance loyers impayés.
Voici ce que je vous conseille :
– Contactez votre assureur actuel pour vérifier s’il propose cette garantie en option dans votre contrat GLI
– Certaines compagnies comme GALIAN-SMABTP, souvent via des agences immobilières, intègrent la vacance locative dans leurs offres destinées aux bailleurs
– Vous pouvez aussi vous tourner vers des professionnels de la gestion locative : ils proposent cette garantie à des tarifs souvent plus avantageux qu’en souscrivant seul
Si vous gérez vous-même votre bien, il est vrai que ce type de couverture peut être plus coûteux. N’hésitez pas à comparer plusieurs offres pour voir ce qui conviendrait le mieux à votre situation.
Bonnes recherches.