Comment s'assurer contre la vacance locative ?

Comment s'assurer contre la vacance locative ?

L’absence de locataire est redoutée par la plupart des propriétaires bailleurs. Cette période dite de carence locative est synonyme de pertes de revenus et d’inquiétude. Pour une location plus sereine, il existe l’assurance vacance locative, mise en place pour indemniser le bailleur pendant les quelques mois sans locataire.
Nos conseils pour s’assurer au mieux contre ce risque devenu assez courant sur le marché locatif. Qu’est-ce que la garantie carence locative ? Vaut-elle le coup ? Quelles sont ses caractéristiques ? Quand est-elle comprise dans l’assurance loyer impayé ? 

L’assurance vacance locative permet de se prémunir des risques de non-location de son bien immobilier. En tant que propriétaire bailleur, vous souhaitez que votre logement soit loué sans interruption, afin que votre investissement financier soit le plus rentable possible. Cependant, il n’est pas rare que des périodes de creux surviennent dans votre vie locative : lorsqu’à un moment ou à un autre, votre logement n’intéresse aucun locataire, il est alors vacant.
L’assureur vient alors indemniser le bailleur lorsque cette situation se produit.

La carence locative est l’absence de locataire dès la première mise en location d’un bien neuf. Elle est différente de la définition de la vacance locative, qui elle correspond à la période de creux entre deux locataires. Bien souvent, carence locative et vacance locative sont confondues et utilisées pour désigner un même fait : l’absence de locataire dans le logement.

Une telle couverture ne peut être gratuite : l’assurance vacance locative est en effet assez onéreuse. Elle est également de moins en moins accessible : pour pouvoir y souscrire, il faut très souvent faire appel aux services d’un gestionnaire ou administrateur de bien (par exemple à une agence immobilière) et donc souscrire au contrat groupe de celui-ci. 

Les contrats individuels et autonomes proposés par les compagnies d’assurance sont moins courants. Chez les assureurs, l’assurance vacance locative fait davantage l’objet d’une garantie optionnelle d’autres contrats qu’une assurance à part entière. Vous pouvez donc la retrouver en extension facultative des contrats de garantie loyer impayé (GLI) et de l’assurance propriétaire non-occupant (PNO).

Quelles sont les garanties de l'assurance vacance locative ?

L’assurance vacance locative permet au bailleur d’être indemnisé en cas d’absence de locataire. Selon les termes du contrat que vous souscrivez, elle peut garantir les 2 risques principaux à savoir la vacance et la carence, ou seulement la vacance locative.
Certains assureurs ne souhaitent en effet pas prendre le risque de couvrir la carence locative du fait qu’elle concerne un logement qui n’a jamais été loué et qui entre donc sur le marché de la location.

L’assurance vacance locative présente de nombreuses conditions pour pouvoir être couvert du manque à gagner en tant que bailleur sans locataire. La plupart du temps, le contrat comporte une franchise, pouvant aller d’un à 4 ou 5 mois.
La durée maximale de prise en charge varie elle aussi, jouant ainsi sur la qualité de la couverture offerte. Si vous vous apprêtez à souscrire une assurance vacance locative, privilégiez donc les contrats avec une franchise faible et une durée maximale d’indemnisation élevée.
Le montant d’indemnisation peut lui aussi être plafonné : il n’est pas rare de voir des contrats qui n’indemnisent que 80 % du loyer. 

Quoiqu’il en soit, prenez le temps de lire attentivement les garanties et les exclusions ainsi que les conditions générales et particulières du contrat avant de prendre toute décision.

Comparatif de 2 assurances garantissant la carence locative :

Assurance carence locative

Assurance loyer impayé

Garantie carence / vacance locative

En option

Garantie loyers impayés

Garantie détériorations

Frais de procédures et de contentieux

De base / en option (selon contrats)

Départ prématuré du locataire

En option

Pourquoi souscrire une assurance loyer impayé contre la vacance locative ?

L'accès difficile à l'assurance carence locative

Il est très difficile de trouver une assurance vacance locative lorsque vous gérez vous-même votre bien, c’est-à-dire lorsque vous ne passez pas par un gestionnaire de bien. 

Si vous ne souhaitez pas laisser la gestion de votre location à un mandataire, vous pouvez souscrire une assurance loyer impayé en prenant la garantie optionnelle vacance locative. La majorité des assureurs proposant l’assurance loyers impayés (ou GLI pour garantie loyer impayé) couvre les risques de carence locative via cette option facultative. 

Selon nous, vous n’y perdez pas au change : la GLI est très intéressante en termes de rapport qualité / prix.

Le niveau de couverture de la GLI

Les garanties sont nombreuses : de base, l’assurance loyer impayé prend en charge les impayés (charges et taxes comprises), la remise en état suite à détériorations immobilières du fait du locataire, et souvent la prise en charge des frais de procédure et de contentieux.
À cela s’ajoutent les garanties optionnelles comme le départ prématuré du locataire et la vacance locative. Cette dernière est cependant peu souvent comprise dans les formules de base.

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Assurance vacance locative sans franchise

Sur le marché actuel, il est très rare de trouver des contrats d’assurance locative sans franchise, même ceux conclus uniquement avec les gestionnaires de bien comportent quasi systématiquement une franchise. 

Vous trouverez plus facilement des contrats d’assurance loyer impayé avec garantie vacance locative sans franchise, mais la prime d’assurance s’en ressent alors.

La franchise d’une garantie carence locative correspond à la période pendant laquelle il n’y a pas de dédommagement : en général entre 1 à 4 mois selon les contrats.

Un contrat sans franchise signifie que l’assureur doit vous indemniser dès le premier mois sans locataire. Cela constituerait un manque à gagner pour lui car dans le système locatif, la petite période de vide entre deux locataires est plus que normale et courante.

Quel est le tarif d’une garantie vacance locative ?

La garantie vacance locative a un coût non négligeable, bien que les cotisations mensuelles de l’assurance GLI soient déductibles des revenus fonciers. 

Pour un bien neuf, la carence locative représente en moyenne 1 % du prix d’achat. Vous devrez donc régler 1 % du prix de votre futur bien locatif pour vous couvrir des vides locatifs. 

En ce qui concerne la vacance locative, couvrant la période entre 2 locataires, il faudra compter entre 1 à 1,5 % du loyer annuel. 

Ces tarifs sont ceux qui s’appliquent sur les contrats d’assurance loyers impayés que l’on peut trouver sur le marché. Il faut donc compter au total un coût pour une assurance loyer impayé d’environ 2,5 % à 4 % du loyer annuel pour être couvert, garantie vacance locative comprise.
Les contrats groupe proposés par les gestionnaires de bien sont généralement plus avantageux car négociés pour un certain nombre de bailleurs. Il faut alors compter entre 2 % à 3 % du loyer annuel. 

Bien entendu, le tarif de la garantie vacance locative varie d’un assureur à l’autre, selon les conditions, etc.
Suivant la zone géographique de votre bien immobilier, il n’est pas toujours nécessaire de souscrire une garantie vacance locative du fait que la période entre deux locations soit extrêmement courte, ne dépassant pas un mois. Il n’est alors pas judicieux de prendre une telle garantie, de plus considérant la franchise.

Pour résumer

Privilégiez l’assurance loyer impayé comportant l’option garantie vacance locative, à l’assurance carence locative seule. Prenez également le temps de lire les termes du contrat !

Comment éviter la carence locative ?

En tant que particulier bailleur gérant vous-même votre bien locatif, vous vous demandez sûrement comment faire pour éviter l’absence de locataire dans son logement. Plusieurs précautions et vérifications doivent être menées pour réduire au maximum la période de vide locatif, que ce soit en première occupation (bien neuf) ou en re-location (entre 2 locataires). Ainsi, prenez le temps de vérifier :

  • Que le loyer n’est pas trop élevé : est-il juste par rapport au prix du marché ? Parfois, il peut être préférable de le baisser légèrement afin de trouver un occupant plus facilement.
  • Que les procédures de signature du bail ne sont pas trop exigeantes : la majorité des bailleurs gérant leur location seul demandent de nombreuses pièces justificatives pour s’assurer de la solvabilité et de la fiabilité du futur locataire. D’autres propriétaires prennent également le temps d’enquêter sur le candidat à la location : ces petites recherches allongent l’attente du candidat qui peut alors s’en aller voir ailleurs. Soyez vigilant mais ne soyez pas extrême !

Par ailleurs, il se peut que votre bien locatif ait besoin de quelques travaux de rénovation, la vacance locative s’impose alors à vous. C’est un investissement financier et de temps qu’il faut parfois faire pour re-louer plus facilement et plus rapidement par la suite. A vous de faire l’arbitrage.

Pour certaines zones géographiques et certains type de bien immobilier, par exemple un T1 ou un studio dans les endroits touristiques, il peut être utile de meubler votre logement, permettant ainsi d’élargir le panel de locataires. En plus des étudiants, l’appartement pourrait attirer les personnes qui viennent de trouver un nouvel emploi et qui sont encore en période d’essai, entre autres (assurance loyer impayé pour un meublé).

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