Pourquoi souscrire une assurance loyer impayé ?

Mis à jour le 7 juin 2021 par Antoine Fruchard 

Un locataire qui ne paye plus son loyer ? Des dégradations immobilières conséquentes ? Voici les hantises de tout propriétaire ! L’assurance loyer impayé est la solution ! Seulement, s’y retrouver parmi les nombreuses garanties et conditions peut s’avérer laborieux. Nous allons voir ensemble comment choisir la meilleure assurance GLI, quels sont les risques à assurer à tout prix, et les situations dans lesquelles elle n’est pas indispensable. C’est parti !

À quoi sert de souscrire une assurance loyer impayé ?

L’assurance loyer impayé permet aux propriétaires de louer leur bien immobilier plus sereinement. En cas de défaillance financière du locataire, la compagnie d’assurance va se substituer à ce dernier pour indemniser le propriétaire. Autrement dit, si le locataire ne règle pas son loyer, la garantie loyer impayé (GLI) va verser les sommes dues à sa place, charges et taxes comprises.

La durée de la garantie ainsi que les conditions de déclenchement vont dépendre du contrat, tout comme la présence d’autres garanties. La plupart du temps, l’assurance loyer impayé ne couvre pas seulement les défauts de paiement mais prend également en charge les frais de détériorations immobilières, les frais de procédure (honoraires d’avocat, d’huissier de justice…) ainsi que la protection juridique.

Certaines offres vont encore plus loin et proposent des garanties annexes, telles que la garantie départ prématuré du locataire, la garantie vacance locative ou encore la prise en charge des travaux pendant la remise en état du logement suite à dégradation.

L’assurance loyer impayé fonctionne comme toute autre assurance : l’assuré doit s’acquitter de cotisations mensuelles pour être couvert des risques prévus au contrat. Le montant des cotisations est basé sur le coût payé par le locataire. En effet, l’assureur payant le loyer que ne règle pas le locataire, l’indemnisation est donc basée sur le montant du loyer.

Dans quels cas souscrire l’assurance loyer impayé ?

L’assurance loyer impayé peut être un réel soulagement pour les propriétaires : louer son bien immobilier oui, mais se heurter aux locataires défaillants, non ! Elle permet une couverture complète et un accompagnement intéressant face aux pépins auxquels vous pouvez faire face lors de la location.

Le coût de l’assurance loyer impayé n’est pas négligeable soit, mais se justifie au regard des sommes potentiellement impliquées en cas d’impayés, de dégradations immobilières, de frais de justice… Elle coûte de 2 à % 5 % du loyer annuel de votre bien, un investissement d’autant intéressant si vous vous trouvez dans l’une des deux situations suivantes :

  • Le loyer de la location représente une part importante de vos revenus : plus vous comptez sur cette rentrée d’argent mois après mois, plus la survenue des risques d’impayés ou de dégradations (ou de toute mésentente avec le locataire) peut vous coûter gros.
  • Vous devez rembourser un emprunt : le non versement des loyers de votre bien peut vous mettre à mal dans le remboursement de votre prêt. La souscription d’une assurance loyer impayé permet de se prémunir d’une situation financière compliquée.

En cas de loyers impayés, les procédures pour obtenir gain de cause sont coûteuses, les règlements à l’amiable étant rares… Sans une assurance GLI, si vous vous trouvez dans l’une des deux situations énoncées, vous risquez de perdre bien plus que quelques mois de loyers impayés.

Dans tous les cas, il est essentiel de comparer les différents contrats GLI avant d’en souscrire un. En faisant jouer la concurrence, vous pourrez trouver l’assurance loyer impayé qui correspond le mieux à vos attentes et à votre situation. Notre comparateur est 100% gratuit et totalement anonyme. Les meilleurs prix y sont comparés !

Quand est-il possible de ne pas souscrire d’assurance loyer impayé ?

Même si nous recommandons vivement la souscription à une assurance loyer impayé, certaines situations la rendent moins indispensable, notamment du fait de l’utilisation d’une autre solution.
Voici les alternatives que vous pouvez envisager afin de vous couvrir des aléas locatifs :

  • Le dispositif VISALE (VISA pour le Logement et l’Emploi) : mis en place et géré par Action Logement, ce dispositif permet d’aider locataires et bailleurs dans leur problème de location. Comment ? VISALE est un contrat de cautionnement, qui permet de couvrir le propriétaire des impayés et des dégradations dans un délai de 36 mois. Le bailleur est garanti de percevoir ses loyers sans franchise ni carence, et tout cela gratuitement. Cela permet donc aussi au locataire d’avoir un garant gratuitement, sans avoir à le demander à ses proches, et ainsi de rassurer son futur propriétaire. Des conditions d’éligibilité sont appliquées pour chacune des deux parties pour pouvoir bénéficier de ce service.
  • La caution : qu’elle soit solidaire ou non, elle permet au propriétaire de se retourner contre le garant en cas de défaut de paiement du locataire. Attention, ce n’est pas une assurance. La caution s’engage via un acte de cautionnement à être le relais du locataire et à payer ses dettes locatives. La caution est une solution pour les loyers impayés mais ne va pas plus loin car aucune autre protection n’est prévue.
  • Le dépôt de garantie : souvent confondue avec la caution, le dépôt de garantie est une somme exigée par le propriétaire au moment de la signature du bail, pouvant être utilisée en cas d’impayés ou de dégradations en principe immobilières et mobilières. La plupart du temps, le propriétaire encaisse le dépôt de garantie, et le rendra à la fin du bail si aucun problème locatif n’est survenu. Les conditions d’utilisation, appelées retenues sur dépôt de garantie, sont inscrites dans le bail, signé par les deux parties. Le dépôt de garantie est limité (1 mois de loyer maximum, hors charges).
  • La garantie loyers impayés d’une assurance multirisques habitation (MRH) ou d’un contrat groupe d’une société de gérance : il se peut que vous n’ayez pas besoin de souscrire une GLI pour la simple et bonne raison que vous êtes déjà assuré pour ce risque au titre d’un autre contrat. Vérifiez bien les conditions d’indemnisation, les garanties incluses ainsi que les conditions d’éligibilité des locataires afin d’éviter toute discorde avec l’assureur.

Quels sont les risques couverts par l’assurance GLI ?

Selon les assureurs et les formules, les couvertures diffèrent. Dans l’ensemble, l’assurance GLI offre des garanties assez étendues, d’où l’interêt qu’elle représente pour les bailleurs. Voici les principaux risques pris en charge par cette assurance, qu’ils soient en garanties de base ou en option :

  • le paiement des loyers, des charges et des taxes dus par un locataire défaillant ;
  • le paiement des détériorations, destructions ou dégradations sur l’immobilier du logement ;
  • le règlement des loyers en cas de départ prématuré du locataire (qui part sans préavis) ;
  • le règlement des loyers en cas de décès du locataire ;
  • les frais de contentieux liés au recouvrement des loyers ;
  • les frais de contentieux liés à la gestion du bail ;
  • le paiement des loyers lors d’une carence locative (en l’absence de locataire).

On considère que les 3 garanties de base d’une assurance loyer impayé sont :

  • la garantie loyers impayés ;
  • la garantie détériorations immobilières ;
  • la garantie de recours (protection juridique).

Comment souscrire la meilleure assurance loyer impayé ?

Tout d’abord, nous vous conseillons de choisir un contrat aux conditions assez souples : des conditions d’éligibilité de locataire très exigeantes, comme la nécessité de trop nombreuses pièces justificatives pour être indemnisé, ne prédisent rien de bon !

Par ailleurs, nous vous invitons à bien évaluer la durée des garanties et le plafond d’indemnisation. On estime qu’une durée des garanties acceptable est de minimum 30 mois, et un plafond d’indemnisation intéressant est à minimum 70 000 € par sinistre.

En principe, les assurances loyers impayés ne pratiquent pas de franchise. Vous pouvez cependant tomber sur des contrats en comportant, tournez vous alors vers les dizaines d’autres contrats sans franchise ni carence.

Le niveau de couverture est également un critère essentiel dans le choix de votre assurance : une bonne assurance GLI ne propose pas seulement la garantie loyers impayés, mais va plus loin. Fuyez les assureurs qui ne proposent que cette garantie ou préférez le système de caution si votre budget ne vous permet pas d’avoir plus.

Enfin, vérifiez les conditions d’éligibilité de la garantie loyer impayé imposées par l’assureur : elles doivent être raisonnables, sinon vous pourriez avoir des difficultés pour trouver un locataire accepté d’être couvert.

Une telle assurance coûte entre 2 % et 5 % du loyer annuel du bien, selon assureur et options choisies. Certaines compagnies proposent une réduction pour la première année, pensez à comparer les offres !

À quel moment souscrire une assurance GLI ?

Vous trouverez dans le tableau ci-dessous les deux manières de procéder pour souscrire à une assurance loyers impayés. L’assurance loyers impayés à titre individuel ou via une offre groupe :

Contrat individuelContrat collectif
Mode de souscriptionVia l’assureur de votre choixVia l’intermédiaire gérant votre location
Choix des garanties Non, contrat imposé
Tarifs négociésPossible
Mode de gestion du contratVous

Les démarches de souscription diffèrent en fonction de la période.

  • En cours de bail : si vous vous décidez pour une assurance GLI en cours de bail, vous devez prouver à l’assureur que le locataire n’a pas fait l’objet d’un défaut de paiement dans les 6 ou 12 derniers mois. Vous devez également transmettre le dossier de location que vous avez constitué à la signature du bail.
  • Au début du bail : vous allez devoir fournir à l’assureur divers éléments lui permettant d’évaluer les risques et d’accepter ou non votre demande de souscription. Chaque assureur définit les justificatifs qu’il souhaite recevoir. Ainsi, vous pourrez être amené à constituer un dossier comportant les pièces justificatives demandées au sujet du locataire : pièce d’identité, fiches de salaire, allocations, dernier avis d’imposition. Le bail signé, l’état des lieux et l’attestation d’assurance habitation sont généralement demandés. Le locataire doit absolument apparaître solvable pour que l’assureur accepte son dossier et vous couvre des garanties prévues au contrat.

N’hésitez pas à prendre contact avec la compagnie d’assurance pour connaître précisément les démarches de souscription à son assurance loyers impayés.

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