Souscrire une assurance loyer impayé : nos meilleurs conseils

Souscrire une assurance loyer impayé : nos meilleurs conseils

Un locataire qui ne paye plus son loyer ? Qui part sans préavis ? Des dégradations immobilières conséquentes ? Voici les hantises de tout propriétaire ! L’assurance loyer impayé peut être la solution en cas de pépin avec un locataire. Seulement, s’y retrouver parmi les nombreuses garanties et conditions peut s’avérer laborieux.
Nous allons voir ensemble comment choisir la meilleure assurance GLI, quels sont les risques à assurer à tout prix, et les situations dans lesquelles elle n’est pas indispensable. C’est parti !

L’assurance loyer impayé, ou assurance GLI, permet aux propriétaires de louer leur bien immobilier plus sereinement. En cas de défaillance financière du locataire, la compagnie d’assurance va se substituer à ce dernier pour indemniser le propriétaire. Autrement dit, si le locataire ne règle pas son loyer, l’assurance GLI va verser les sommes dues à sa place, charges et taxes comprises. 

La durée de la garantie ainsi que les conditions de déclenchement vont dépendre du contrat, tout comme la présence d’autres garanties. La plupart du temps, l’assurance loyer impayé ne couvre pas seulement les défauts de paiement : en général, elle prend également en charge les frais de détériorations immobilières, les frais de procédure (honoraires d’avocat, d’huissier de justice…) ainsi que la protection juridique. 

Certaines offres vont encore plus loin et proposent des garanties annexes, telles que la garantie départ prématuré du locataire, la garantie vacance locative de l’assurance loyers impayés ou encore la prise en charge des travaux pendant la remise en état du logement suite à dégradation.

L’assurance loyer impayé fonctionne comme toute autre assurance : l’assuré doit s’acquitter de cotisations mensuelles pour être couvert des risques prévus au contrat. 

Le montant des cotisations est basé sur le coût payé par le locataire. En effet, l’assureur payant le loyer que ne règle pas le locataire, l’indemnisation est donc basée sur le montant du loyer.

La GLI fait suite à 2 dispositifs mis en place ces dernières années puis abandonnées : la Garantie Universelle des Loyers (GUL) et la Garantie des Risques Locatifs (GRL). Cette dernière a été arrêtée en 2016, il n’est donc plus possible d’y souscrire.

Assurance loyer impayé : deux cas essentiels !

L’assurance loyer impayé peut être un réel soulagement pour les propriétaires : louer son bien immobilier oui, mais se heurter aux locataires défaillants, non ! Elle permet une couverture complète et un accompagnement intéressant face aux pépins auxquels vous pouvez faire face lors de la location. 

L’assurance loyers impayés a un coût non négligeable mais qui est facilement justifiable lorsque l’on regarde les sommes potentiellement impliquées en cas d’impayés, de dégradations immobilières, de frais de justice… Elle coûte de 2 à % 5 % du loyer annuel de votre bien, un investissement d’autant intéressant si vous vous trouvez dans l’une des deux situations suivantes :

  • Le loyer de la location représente une part importante de vos revenus : plus vous comptez sur cette rentrée d’argent mois après mois, plus la survenue des risques d’impayés ou de dégradations (ou de toute mésentente avec le locataire) peut vous coûter gros.
  • Vous devez rembourser un emprunt : le non versement des loyers de votre bien peut vous mettre à mal dans le remboursement de votre prêt. La souscription d’une assurance loyer impayé permet de se prémunir d’une situation financière compliquée.

En cas de loyers impayés, les procédures pour obtenir gain de cause sont coûteuses, les règlements à l’amiable étant rares… Sans une assurance GLI, si vous vous trouvez dans l’une des deux situations énoncées, vous risquez de perdre bien plus que quelques mois de loyers impayés. 

Dans tous les cas, il est essentiel de comparer les différents contrats GLI avant d’en souscrire un. En faisant jouer la concurrence, vous pourrez trouver l’assurance loyer impayé qui correspond le plus à vos attentes et à votre situation.

Pour cela, Réassurez-moi vous propose d’utiliser (gratuitement) son comparateur en ligne. Vous n’avez pas à laisser vos coordonnées : votre recherche sera donc anonyme et vous pouvez être sûr de ne pas être recontacté si vous ne le souhaitez pas.

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Dans quels cas est-il possible de se passer d’une assurance loyer impayé ?

Même si nous recommandons vivement la souscription à une assurance loyers impayés, il existe plusieurs situations dans lesquelles elle n’est pas indispensable, du fait notamment de l’utilisation d’une autre solution.
Voici les principales protections que vous pouvez envisager afin de vous couvrir des aléas locatifs :

  • Le dispositif VISALE (VISA pour le Logement et l’Emploi) : mis en place et géré par Action Logement, ce dispositif permet d’aider locataires et bailleurs dans leur problème de location. Comment ? VISALE est un contrat de cautionnement, qui permet de couvrir le propriétaire des impayés et des dégradations dans un délai de 36 mois. Le bailleur est garanti de percevoir ses loyers sans franchise ni carence, et tout cela gratuitement. Cela permet donc aussi au locataire d’avoir un garant gratuitement, sans avoir à le demander à ses proches, et ainsi de rassurer son futur propriétaire. Des conditions d’éligibilité sont appliquées pour chacune des deux parties pour pouvoir bénéficier de ce service (assurance loyers impayés et VISALE).
  • La caution : qu’elle soit solidaire ou non, elle permet au propriétaire de se retourner contre le garant en cas de défaut de paiement du locataire. Attention, ce n’est pas une assurance. La caution s’engage via un acte de cautionnement à être le relais du locataire et à payer ses dettes locatives. La caution est une solution pour les loyers impayés mais ne va pas plus loin car aucune autre protection n’est prévue (assurance loyers impayés ou caution ?).
  • Le dépôt de garantie : souvent confondue avec la caution, le dépôt de garantie est une somme exigée par le propriétaire au moment de la signature du bail, pouvant être utilisée en cas d’impayés ou de dégradations en principe immobilières et mobilières. La plupart du temps, le propriétaire encaisse le dépôt de garantie, et le rendra à la fin du bail si aucun problème locatif n’est survenu. Les conditions d’utilisation, appelées retenues sur dépôt de garantie, sont inscrites dans le bail, signé par les deux parties. Le dépôt de garantie est limité (1 mois de loyer maximum, hors charges).
  • La garantie loyers impayés d’une assurance multirisques habitation (MRH) ou d’un contrat groupe d’une société de gérance : il se peut que vous n’ayez pas besoin de souscrire une GLI pour la simple et bonne raison que vous êtes déjà assuré pour ce risque au titre d’un autre contrat. Vérifiez bien les conditions d’indemnisation, les garanties incluses ainsi que les conditions d’éligibilité des locataires afin d’éviter toute discorde avec l’assureur.
  • Le locataire n’est pas éligible : les assureurs définissent leurs propres conditions de sélection des candidats. Pour être couvert ou pour souscrire une telle assurance, il faut que le locataire que vous proposiez soit validé. Si vous souhaitez prendre un locataire ne répondant à aucune des conditions de l’assureur, vous ne pourrez être protégé.

Quels sont les risques garantis par l’assurance GLI ?

Selon les assureurs et les formules, les couvertures diffèrent. Dans l’ensemble, l’assurance GLI offre des garanties assez étendues, d’où l’interêt qu’elle représente pour les bailleurs. Voici les principaux risques pris en charge par cette assurance, qu’ils soient en garanties de base ou en option :

  • Le paiement des loyers, des charges et des taxes dus par un locataire défaillant : c’est le risque principal, celui pour lequel l’assurance a été créée.
  • Le paiement des détériorations, destructions ou dégradations sur l’immobilier du logement (sols, murs, etc.).
  • Le règlement des loyers en cas de départ prématuré du locataire (qui part sans préavis).
  • Le règlement des loyers en cas de décès du locataire.
  • Les frais de contentieux liés au recouvrement des loyers.
  • Les frais de contentieux liés à la gestion du bail.
  • Le paiement des loyers lors d’une carence locative (en l’absence de locataire).

On considère que les 3 garanties de base d’une assurance loyer impayé sont la garantie loyers impayés, la garantie détériorations immobilières et la garantie de recours (protection juridique).

Comment choisir une assurance loyer impayé ?

Comme pour toute autre assurance, il faut être attentif à différents éléments pour être certain de faire le bon choix. 

Tout d’abord, nous vous conseillons de choisir un contrat aux conditions assez souples : des conditions d’éligibilité de locataire très exigeantes, comme la nécessité de trop nombreuses pièces justificatives pour être indemnisé, ne prédisent rien de bon ! 

Par ailleurs, nous vous invitons à bien évaluer la durée des garanties et le plafond d’indemnisation. On estime qu’une durée des garanties acceptable est de minimum 30 mois, et un plafond d’indemnisation intéressant est à minimum 70 000 € par sinistre.

En principe, les assurances loyers impayés ne pratiquent pas de franchise. Vous pouvez cependant tomber sur des contrats en comportant, tournez vous alors vers les dizaines d’autres contrats sans franchise ni carence.

Le niveau de couverture est également un critère essentiel dans le choix de votre assurance : une bonne assurance GLI ne propose pas seulement la garantie loyers impayés, mais va plus loin. Fuyez les assureurs qui ne proposent que cette garantie ou préférez le système de caution si votre budget ne vous permet pas d’avoir plus.
Enfin, vérifiez les conditions d’éligibilité des candidats imposées par l’assureur : elles doivent être raisonnables, sinon vous pourriez avoir des difficultés pour trouver un locataire accepté par l’assurance loyers impayés

Une telle assurance coûte entre 2 % et 5 % du loyer annuel du bien, selon assureur et options choisies. Certaines compagnies proposent une réduction pour la première année, pensez à comparer les offres !

Comment souscrire une assurance GLI ?

Deux souscriptions différentes

Vous trouverez dans le tableau ci-dessous les deux manières de procéder pour souscrire à une assurance loyers impayés.

L’assurance loyers impayés à titre individuel ou via une offre groupe

Contrat individuel

Contrat collectif

Mode de souscription

Via l'assureur de votre choix

Via l'intermédiaire gérant votre location

Choix des garanties

Oui

Non, contrat imposé

Tarifs négociés

Possible

Oui

Mode de gestion du contrat

Vous

Intermédiaire

Les démarches

Les démarches de souscription diffèrent en fonction de la période.

  • En cours de bail : si vous vous décidez pour une assurance GLI en cours de bail, vous devez prouver à l’assureur que le locataire n’a pas fait l’objet d’un défaut de paiement dans les 6 ou 12 derniers mois. Vous devez également transmettre le dossier de location que vous avez constitué à la signature du bail.
  • Au début du bail : vous allez devoir fournir à l’assureur divers éléments lui permettant d’évaluer les risques et d’accepter ou non votre demande de souscription. Chaque assureur définit les justificatifs qu’il souhaite recevoir. Ainsi, vous pourrez être amené à constituer un dossier comportant les pièces justificatives demandées au sujet du locataire : pièce d’identité, fiches de salaire, allocations, dernier avis d’imposition. Le bail signé, l’état des lieux et l’attestation d’assurance habitation sont généralement demandés. Le locataire doit absolument apparaître solvable pour que l’assureur accepte son dossier et vous couvre des garanties prévues au contrat.

N’hésitez pas à prendre contact avec la compagnie d’assurance pour connaître précisément les démarches de souscription à son assurance loyers impayés.

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