Assurance loyer impayé et dossier refusé, que faire ?

Votre futur locataire est trouvé, vous avez réuni tous les documents nécessaires, et votre demande d’assurance loyer impayé est envoyée. Quelques jours plus tard, mauvaise nouvelle : votre dossier est refusé. En effet, la particularité de l’assurance loyer impayé, ou GLI pour garantie loyer impayé, est de présenter des conditions d’éligibilité assez exigeantes.
Vous trouverez sur cette page nos clefs pour mieux comprendre le fonctionnement de cette assurance, mais aussi nos conseils pour savoir comment réagir face au refus de l’assureur. Quelles sont les solutions ? Pouvez-vous contester le refus ? Comment trouver une GLI qui acceptera votre dossier ? C’est parti !

Pour pouvoir souscrire une GLI (pour assurance ou garantie loyer impayé), il faut respecter certaines conditions définies par l’assurance loyer impayés. Si votre locataire ou vous-même n’entrez pas dans ces critères, l’assureur refusera votre dossier et ne vous couvrira donc pas des risques locatifs prévus au contrat. Que faire dans ce cas ? Plusieurs solutions s’offrent à vous :

  1. Choisir un autre locataire. Quoiqu’il en soit, il est préférable de souscrire son assurance GLI avant de signer le bail, vous n’êtes donc pas tenu de poursuivre les démarches de location avec la personne que vous refuse l’assureur. 
  2. Si vous ne souhaitez pas signer avec un autre locataire, vous pouvez opter pour une autre protection pendant quelques temps : garantie Visale, caution ou dépôt de garantie. Après 6 mois  de bail avec ce locataire (jusqu’à 12 mois selon les contrats) sans impayés, les compagnies d’assurance abaissent leurs critères d’éligibilité. Vous devrez seulement montrer qu’aucun défaut de paiement n’a eu lieu lors de ces 6 derniers mois. Aucune autre preuve de solvabilité ne sera à apporter.
  3. Vous pouvez également envoyer votre dossier à un autre assureur. En effet, tous les assureurs ne fixent pas exactement les mêmes conditions d’acceptation des dossiers. Votre locataire devra forcément être solvable aux yeux de l’assureur, mais les limites de solvabilité varient en fonction du choix de votre compagnie.

Si vous optez pour cette dernière solution, il est essentiel que le contrat vers lequel vous vous tournez corresponde à vos attentes et à vos besoins en termes de prix, de niveau de garanties, etc. 

Nous vous conseillons d’évaluer différents contrats d’assurances loyer impayé avant de faire votre choix. Notre comparateur peut vous être utile dans cette démarche : sans avoir à vous déplacer et en quelques minutes, vous obtiendrez les meilleurs devis du marché. 

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Pourquoi mon dossier d'assurance loyer impayé a t-il été refusé ?

Plusieurs raisons peuvent pousser l’assureur à refuser votre dossier d’assurance loyer impayé. Rien n’est imposé par la loi : chaque compagnie d’assurance définit ses propres conditions d’éligibilité. En se laissant la possibilité de refuser les demandes qui ne la satisfont pas, elle s’assure une prise de risques minimale. En effet, en toute logique, toute compagnie d’assurance préfère couvrir les profils les moins à risques, les sinistres ayant moins de chances de se produire et donc l’assureur pensant moins intervenir.

Si votre dossier est refusé, c’est que l’assureur a considéré votre profil (et / ou celui de votre locataire) à risques et préfère ne pas vous couvrir pour éviter les coûts et le travail liés à la couverture du risque.

La raison première de refus d’une demande d’assurance GLI est l’insolvabilité du locataire. Votre dossier doit forcément contenir des documents justifiant de la solvabilité de votre locataire : avis d’imposition, bulletins de salaires, aides de l’Etat, etc.
Un locataire est dit solvable lorsqu’il a les capacités financières pour assumer ses dépenses et régler ses dettes durablement. En règle générale, le loyer ne doit pas représenter plus d’un tiers de ses revenus.

La plupart des assureurs fixent le seuil de ressources à 2,85 fois le loyer : en d’autres termes, le locataire qui fera que vous pourrez prétendre à l’assurance loyer impayé doit avoir des revenus supérieurs à ces 2,85 fois le montant de votre loyer (charges comprises).
On dit aussi que le ratio de solvabilité, mesuré en taux d’effort, ne doit pas dépasser les 35 %. Certains assureurs demandent 2,75 tandis que d’autres ne vous couvriront pas si votre locataire ne peut assumer 3 fois le montant de votre loyer. Nous vous invitons à bien vérifier les conditions de chaque contrat avant de faire votre demande !

Beaucoup d’assureurs s’attachent également au type du contrat de travail de votre futur locataire. Celui-ci est en CDD s’achevant dans 5 mois ? Cela peut constituer la raison du refus de votre dossier. Indépendants, intermittents du spectacle, intérimaires et CDD sont plus souvent refusés par les assureurs.

L’assurance loyer impayé ne concerne principalement que les locations de particulier et non les baux commerciaux, qui font l’objet d’assurances professionnelles. Votre dossier peut donc avoir été refusé pour cette raison (assurance loyer impayé et bail commercial). Si vous souhaitez couvrir votre bail commercial, en urgence ou non, nous vous invitons à consulter les offres d’assurance multirisques professionnelles, de Responsabilité Civile pro ou de protection juridique. 

Puis-je contester le refus de l'assureur loyer impayé ?

Il n’est en général pas possible de contester la décision de l’assureur quant à la souscription d’une garantie loyers impayés chez lui. 

En revanche, il peut arriver que l’assureur vous propose une formule de « rattrapage » si vous n’êtes pas éligible à la formule de base. Cette dernière permet au bailleur de souscrire le contrat voulu en abaissant les conditions d’accès, moyennant une surprime. En d’autres termes, vous pourrez tout de même souscrire la GLI souhaitée mais devrez y allouer un budget plus important. C’est le cas de l’assurance loyer impayé Insured de Smartloc par exemple.

Si l’assureur refuse votre dossier, vous pouvez donc changer de locataire, essayer de souscrire auprès d’un assureur présentant des exigences inférieures, ou bien choisir une autre protection pendant 6 mois avant de soumettre votre dossier de nouveau. Dans ce dernier cas, pour vous protéger, vous pouvez :

  • Demander une caution solidaire à votre locataire. Vous pourrez ainsi vous tourner vers le garant en cas d’impayés (caution et assurance loyer impayé).
  • Demander un dépôt de garantie à votre locataire. Cette somme pourra être utilisée pour remettre les lieux en état en cas de dégradations du fait du locataire, ou bien pour des impayés.
  • Demander la garantie Visale, dispositif de cautionnement gratuit mis en place par Action Logement. Il existe aussi des conditions d’éligibilité pour pouvoir bénéficier de la garantie Visale : loyer maximum de 1 300 € (1 500 € en Ile de France- par exemple)… (Visale et assurance loyer impayé)

Après 6 mois (ou 12 mois, selon les assureurs), si votre locataire n’a commis aucun impayé, vous pourrez effectuer une nouvelle demande de GLI auprès de l’assureur de votre choix qui l’acceptera (car locataire alors considéré fiable).

Vous ne pouvez pas demander une caution ni la garantie Visale si vous avez un contrat d'assurance loyer impayé. En revanche, dépôt de garantie et caution solidaire sont cumulables, tout comme le sont dépôt de garantie et garantie Visale.

Quels documents demander à votre futur locataire pour constituer votre dossier GLI ?

Les documents nécessaires à la constitution de votre dossier dépendent du profil de votre locataire. Il faut savoir que plus la formule d’assurance loyers impayés sera complète, plus les critères de sélection seront exigeants. Les assureurs demandent très souvent les mêmes documents justificatifs mais veuillez vous référer aux termes de votre contrat pour être sûr de ceux qui vous seront demandés. 

Ainsi, quelque soit le statut professionnel de votre locataire, vous devez être en mesure de fournir le contrat de bail, une pièce d’identité, l’attestation d’assurance habitation, l’état des lieux d’entrée du logement et celui de sortie. En règle générale, pour s’assurer de la solvabilité de votre future locataire, la compagnie d’assurance exigera en parallèle des papiers justifiant des revenus du locataire, entre autres. 

Si votre bien locatif est géré par une agence immobilière, elle se chargera de réunir les pièces nécessaires à la constitution du dossier. 

Pièces justificatives, selon le locataire, pour souscrire à la GLI

Justificatif des revenus

Autres justificatifs

Salarié

3 derniers bulletins de salaire

Attestation d'emploi datée < 30 jours

Indépendant / auto-entrepreneur

2 derniers avis d'imposition sur le revenu

Copie de la carte pro ou numéro SIREN

Retraité

Dernier bulletin de pension

Relevé d'informations de la caisse de retraite

Etudiant ou apprenti

Aucun - garants

Attestation de scolarité

En cas de sinistre, l’absence d’un des documents (en bonne et due forme) précédemment cités peut entrainer la nullité du contrat. 

De même, de faux documents ou de fausses déclarations constituent une fraude à l’assurance aux conséquences souvent très lourdes (amende, déchéance de garantie et résiliation du contrat, jusqu’à la prison), soyez vigilant ! 

Assurance loyer impayé : quelle vérification accordée au dossier ?

En règle générale, les assureurs GLI ne vérifient pas votre dossier dans leur globalité : ils vont vérifier que les revenus correspondent bien à leurs critères d’éligibilité ainsi que le type de contrat de travail du locataire. Ils n’iront pas plus loin. Il vous revient donc de fournir un dossier complet et conforme aux critères de l’assurance loyer impayé en question.
Si votre bien locatif est géré par une agence immobilière, elle se chargera de ces démarches. 

Certains assureurs et certaines agences spécialisées commencent à développer des services de vérification pour aider les bailleurs dans cette démarche et leur permettre d’être sûrs de la validité du dossier avant de signer le bail (Interassurances ou d’autres agences privées comme Loca’Sur par exemple). Ces services sont généralement payants. 

Face à l’exigence des bailleurs et des assureurs, de plus en plus de locataires sont tentés de falsifier leurs documents pour pouvoir prétendre à un logement. Souvent, l’assureur vous couvre quand même en cas de falsification du fait du locataire, car vous n’êtes pas censé être un expert en vérification de documents de la sorte.

Si vous effectuez vous-même la vérification de l’ensemble des documents fournis par votre futur locataire, voici les points sur lesquels être vigilant : 

  • Etudiez les revenus du futur locataire : vérifiez que le salaire indiqué sur le contrat de travail est le même que celui indiqué sur les fiches de paie. Vous pouvez également vous renseigner sur l’avis d’imposition fourni sur le site impots.gouv en renseignant le numéro d’avis et le numéro d’imposition.
  • Assurez-vous de l’emploi de votre locataire : vérifiez que la structure qui l’emploi existe bel et bien, mais aussi les numéros de Sécurité Sociale du salarié et les informations de l’entreprise (numéro SIREN, adresse, raison sociale). Vous pouvez également effectuer des recherches sur LinkedIn et Viadeo pour vous conforter encore plus : le locataire déclare-t-il les mêmes choses que dans son dossier ?
  • Vérifiez sa qualité de bon payeur grâce aux quittances de loyer de sa précédente location. Avec son accord, vous pouvez également contacter son ancien bailleur.

Comment trouver une assurance loyer impayé en cas de refus ?

Nous l’avons vu, les critères de sélection des locataires pour prétendre à l’assurance loyers impayés dépendent des assureurs eux-mêmes. Ainsi, si l’un des assureurs vous refuse, cela ne signifie pas qu’ils vont tous vous refuser. 

Vous pouvez donc soumettre votre dossier à une autre compagnie, mais attention, pas à n’importe laquelle ! Encore une fois, il est primordial que le contrat que vous souscrivez corresponde à vos besoins et à votre profil. Il est donc très intéressant d’utiliser un comparateur d’assurances pour pouvoir faire le meilleur choix possible. Vous aurez accès en quelques minutes aux garanties incluses, aux coûts des assurances loyer impayé, aux conditions d’éligibilité, etc.

Si la souscription d’un contrat GLI individuel s’avère compliqué, vous pouvez également vous tourner vers la souscription d’un contrat collectif (ou groupe). Les agences immobilières proposent généralement à leurs clients un contrat d’assurance loyers impayés groupe : ce contrat est intéressant du fait que les tarifs soient négociés, mais la couverture peut ne pas totalement vous correspondre car elle est prévue pour le plus grand nombre.
Les critères de sélection des locataires diffèrent encore une fois des autres assureurs. 

Si vous décidez de passer par une agence immobilière, elle devra elle-même constituer le dossier de demande d’assurance GLI et procéder à la vérification des pièces justificatives.

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