Comment obtenir le recouvrement de loyers impayés ?

Chaque bailleur redoute un jour d’avoir affaire à un locataire mauvais payeur. En cas d’impayés, plusieurs solutions existent pour vous permettre de récupérer les sommes qui vous sont dues. Par voie amiable ou judiciaire, avec assurance loyer impayé ou non, jusqu’à la résiliation du bail et l’expulsion du locataire… Voyons ensemble les caractéristiques et les différentes étapes d’une procédure de recouvrement des loyers impayés.
Quel est le rôle de l’assurance ? Faut-il faire appel à un huissier ? On vous explique :

Quelque soit le type de location, le locataire est tenu de régler le loyer mais aussi les taxes et les charges définis au contrat de bail. Cela fait partie de ses obligations de locataire : il a le droit d’occuper le logement en échange du versement d’une certaine somme au propriétaire à une date fixée au préalable. 

En cas de non-paiement à cette date, le loyer est considéré comme impayé. Pour régler ce genre de situation, la loi et le Code de procédure civile ont prévus des recours amiables et juridiques. Que votre locataire soit parti sans prévenir ni payer, ou qu’il soit encore dans le logement et refuse de régler ses dettes, vous êtes en droit de demander l’exécution de son obligation première. 

Dans tous les cas, assuré ou non, vous devez réagir vite : lancez la procédure de recouvrement correspondant à votre bail (professionnel, commercial, d’habitation, etc.) et à la situation dans laquelle vous vous trouvez (locataire parti “à la cloche”, occupant le logement…). 

Le défaut de paiement du loyer est un motif permettant la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de bail (présente quasi systématiquement), pouvant mener à la résiliation du bail et à l’expulsion du locataire.

Le recouvrement correspond aux démarches obligeant un débiteur (ici le locataire) à régler les sommes qu’il doit à son créancier (son bailleur) une fois la date d’échéance passée. Il peut donc y avoir recouvrement en cas de non-paiement des loyers mais également en cas de simple retard.

Quelles sont les étapes d’une procédure de recouvrement des loyers ?

Lorsque le locataire ne vous règle pas ou règle son loyer avec du retard, il manque à son obligation de locataire. En tant que bailleur, vous êtes en droit de lancer une procédure de recouvrement pour récupérer les sommes qui vous sont dues.
Avant cela, nous vous conseillons tout de même de dialoguer avec votre locataire : peut-être est-ce un retard de 2 jours occasionnellement ? Essayez de trouver une solution amiable par téléphone, mail ou lettre simple, avant de lancer une procédure juridique. Échelonnement des remboursements, appel au garant, abandon d’une partie de la créance… 

Si l’un de ces compromis est retenu, il devra être consigné par écrit dans un document validé par les différentes parties. Une lettre de mise en demeure de payer sous 8 jours peut également être envoyé au locataire. 

Si malgré les mains tendues et les tentatives de conciliation votre locataire ne réagit pas, vous pouvez alors débuter la procédure de recouvrement de vos loyers.

Le locataire est encore dans le logement

Si vous avez souscrit une assurance loyers impayés, déclarez le sinistre à votre assureur en y joignant les justificatifs nécessaires. 
Si vous êtes couvert par la garantie Visale (d’Action Logement), actionnez-la. En général, votre assurance loyer impayé et Visale vous indiqueront la marche précise à suivre. Certains assureurs vous remplaceront même dans la procédure de recouvrement et mèneront toutes les démarches sans que vous n’ayez rien à faire. Cela dépend de votre contrat d’assurance loyer impayé. 
Si vous n’avez aucune des deux protections précédentes, sollicitez-la caution du locataire pour obtenir le paiement des sommes dues. 
Si votre locataire bénéficie d’allocations familiales, prévenez la CAF qui enclenchera une procédure pour impayés.
Si vous n’êtes couvert par aucune garantie et que votre locataire ne bénéficie pas d’allocations, vous devrez alors effectuer les étapes de recouvrement du loyer suivantes :

  • Envoi d’un commandement de payer par huissier de justice ou société de recouvrement. Cette lettre est la première étape de la procédure, visant à faire jouer la clause résolutoire et donc à résilier le bail pour qu’il quitte le logement. Le locataire dispose de 2 mois pour régler sa dette. S’il ne peut pas les payer, il peut se tourner vers différentes aides financières (Action Logement, Fonds de Solidarité pour le Logement…) ou demander un délai au juge.  
  • Si aucun paiement n’est fait, vous pouvez assigner par huissier votre locataire au Tribunal d’Instance. Une audience aura lieu sous 1 mois, au terme de laquelle une décision sera rendue : votre locataire sera en principe condamné à vous rembourser les sommes dues et la résiliation du bail sera validée. Un commandement de quitter les lieux sera assigné à votre locataire qui disposera de 2 mois pour s’exécuter. S’il refuse de partir, il y aura expulsion.

Si le contrat de bail ne contient pas de clause résolutoire, il peut tout de même être résilié mais par décision judiciaire. On parlera alors de résiliation judiciaire.

Les délais annoncés ci-dessus peuvent varier d’une affaire à l’autre, le juge étant le décisionnaire et pouvant accorder des délais de paiement au locataire.

Le locataire a quitté le logement sans payer

Si votre locataire est parti en laissant le loyer impayé mais vous a remis les clefs, la procédure de recouvrement reste assez simple. Vous devez cependant connaître la nouvelle adresse de ce locataire. La phase de conciliation à l’amiable est la première des choses à faire. Si rien n’y fait et que vous êtes couvert par une assurance loyers impayés, n’hésitez pas à y faire appel. 

Enfin, comme lorsque le locataire est encore dans le logement, vous pouvez l’assigner devant le tribunal d’instance (TI) pour qu’un jugement soit rendu. En tant que bailleur, vous pourrez alors faire intervenir un huissier de justice pour récupérer les sommes dues auprès de votre locataire.

Si votre locataire est parti sans payer et sans vous remettre les clefs, vous devrez faire appel à un huissier de justice pour lancer un Constat d’abandon des lieux. Vous pourrez reprendre possession des lieux sans qu’il y ait violation de domicile et être remboursé des loyers impayés grâce à cette procédure d’expulsion ordonnée par le juge d’instance.

Les étapes de recouvrement des loyers selon la présence du locataire

Le locataire est encore dans le logement

Le locataire a quitté le logement

1ère étape

Phase conciliation amiable

Phase conciliation amiable

2e étape

Activation assurance GLI ou garantie Visale

Activation assurance GLI ou garantie Visale

3e étape

Commandement de payer par huissier

Mise en demeure

4e étape

Assignation au Tribunal d'Instance

Si clef remise : assignation au TI, si clef non remise : Constat d'abandon des lieux

Résultat si aucun paiement volontaire suite à l'audience

Récupération des sommes dues et résiliation du bail. Expulsion si litige

Récupération des sommes dues et reprise des lieux si nécessaire

Quel est le rôle d’une assurance loyer impayé dans la procédure de recouvrement ?

Souscrire une assurance loyer impayé peut être une bonne solution pour louer son bien immobilier plus sereinement. Malgré les précautions prises à la signature du bail, le dépôt de garantie et la caution solidaire, vous pouvez tomber sur un locataire mauvais payeur, qui vous mettra dans l’embarras. Les assureurs ont donc développé l’assurance loyers impayés, aussi appelée GLI pour garantie loyer impayé, permettant au bailleur d’être indemnisé en cas de défaillance financière de son locataire. 

Elle ne s’arrête pas à cette seule garantie : selon les formules, seront couverts les risques de dégradations immobilières, du départ prématuré du locataire et de la vacance locative par l’assurance loyer impayés. Elle peut même prendre en charge les frais de procédures et de contentieux. 

L’assureur va donc se substituer au locataire et vous rembourser les sommes dues à sa place, avant de se retourner contre lui. Ainsi vous êtes beaucoup moins impacté par les impayés que si vous n’aviez pas contracté cette assurance ! 

Cette assurance a un coût assez attractif : comptez entre 2,5 % à 5 % du loyer annuel, charges et taxes comprises. De plus, les cotisations mensuelles sont déductibles de vos revenus fonciers

Les conditions de l’assurance loyer impayé sont souvent assez lourdes : les compagnies d’assurance n’accepteront pas votre dossier si votre locataire n’est pas solvable. Il peut donc parfois être difficile de trouver une GLI correspondant à votre besoin et à votre situation. 

Pour vous faciliter la tâche, nous vous conseillons de comparer les différents contrats du marché. En renseignant votre demande et quelques informations sur votre profil, notre comparateur sélectionnera les contrats les plus intéressants en termes de rapport qualité – prix. Ceci gratuitement, en ligne, et sans obligation de souscription ! 

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Loyer impayé : faut-il faire appel à un huissier pour le recouvrement ?

Pour éviter de trop nombreuses procédures judiciaires, souvent longues, le recouvrement des loyers est possible par voie amiable. Durant cette période, le bailleur demande soit par ses propres moyens le règlement des impayés à son locataire, soit par les services d’un huissier de justice ou d’une société de recouvrement. Ces deux intermédiaires sont mandatés par le bailleur pour recouvrer sa créance. 

En tant que bailleur, vous n’avez pas besoin de faire appel à un huissier de justice lors des toutes premières étapes de la phase amiable : dialogue par mail ou par téléphone avec votre locataire pour obtenir des explications et lui rappeler ses obligations,  lettre de relance simple, et mise en demeure de payer sous 8 jours. 

En revanche, l’appel à un huissier de justice (ou à une société de recouvrement qui utilise ses propres huissiers) est indispensable pour pouvoir envoyer le commandement de payer à votre locataire. Il s’agit d’un acte d’huissier qui reconnaît la dette locative et qui vise la clause résolutoire prévoyant la résiliation du bail en cas de non paiement du locataire. Ce commandement de payer fait encore partie de la phase amiable : le locataire dispose de 2 mois pour régler ses dettes.

Le commandement de payer envoyé par l’huissier au locataire doit également être transmis au garant. Il doit obligatoirement préciser les sommes réclamées pour être recevable.

Expulsion du locataire pour loyer impayé : quelle est la procédure ?

Votre locataire accumule les impayés, dégrade votre logement, ou refuse de quitter les lieux ? Vous pouvez alors lancer une procédure d’expulsion. 

Rappelons-le, si vous avez souscrit un contrat d’assurance loyer impayé, votre assureur peut effectuer toutes les démarches à votre place, ou au minimum vous accompagner tout le long de la procédure. Plusieurs situations peuvent se produire, selon que le locataire soit présent ou non. Dans tous les cas, la procédure d’expulsion doit être mise en oeuvre par un huissier de justice. 

Ne procédez jamais à l’expulsion vous-même ! Vous risqueriez 3 ans de prison et plus de 30 000 € d’amende.

  • Si le locataire est présent dans le logement et n’émet aucune protestation pour quitter les lieux, un PV (procès-verbal) est dressé par l’huissier de justice pour répertorier les meubles et récupérer les clés du logement.
  • Si le locataire ne se soumet pas à l’expulsion et ne fait pas entrer l’huissier, celui-ci dresse un procès-verbal de tentative d’expulsion relatant son échec et fait appel à une autorité de police.
  • Enfin, si le locataire est absent, l’huissier de justice ne peut entrer dans le bien locatif qu’en présence d’un serrurier et d’une autorité de police. Un procès-verbal d’expulsion est là aussi dressé. Les meubles sont enlevés et la serrure est changée. Le locataire ne pourra plus entrer dans le logement et en sera informé par une affiche sur la porte d’entrée.

L'huissier de justice doit respecter certains horaires pour expulser le locataire (de 6h à 21h les jours ouvrables) mais n’est pas tenu d’annoncer sa venue. Aucune expulsion locative ne peut être menée lors de la trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars), sauf exceptions connues par les huissiers. 

Comment se protéger des mauvais payeurs ?

Avant de louer votre logement, vérifiez la solvabilité de votre futur locataire, même si vous ne souhaitez pas souscrire d’assurance loyer impayé. Un locataire solvable est un locataire en mesure de payer son loyer (charges, taxes…) durablement sans être dans une situation financière compliquée. Pour cela, demandez avis d’imposition, fiches de paie, contrat de travail… 

Vous pouvez aussi exiger une caution solidaire et un dépôt de garantie

Pour vous protéger des mauvais payeurs, nous vous conseillons également d’être vigilant quant au dossier que vous transmet votre potentiel locataire. En voyant les documents que vous demandez pour vous assurer de sa solvabilité, le potentiel locataire peut prendre peur et parfois aller jusqu’à falsifier certaines pièces justificatives. Soyez donc attentif aux documents fournis et vérifiez les informations contenues, comme par exemple :

  • En entrant le numéro de l’avis d’imposition sur le site des impôts,
  • En regardant la correspondance entre le numéro de Sécurité Sociale et la date et le lieu de naissance…

Vous pouvez aussi demander à votre locataire les quittances de loyer de son ancien logement, et avec son accord contacter son ancien bailleur.

Vous pouvez aussi demander la garantie Visale, dispositif de cautionnement gratuit mis en place par Action Logement. Il vous faudra cependant correspondre à certains critères d’éligibilité (moins de 30 ans, loyer maximum…).

Pour résumer

Pour une protection complète, l’assurance loyer impayé peut être une bonne solution : elle vous indemnisera dans de nombreuses situations. N’hésitez pas à utiliser notre comparateur pour trouver un contrat GLI.

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