Un bailleur n’est jamais à l’abri d’un locataire mauvais payeur. Or, en cas de loyers impayés, plusieurs solutions existent pour vous permettre de récupérer les sommes dues au titre des loyers impayés. Par voie amiable ou judiciaire, avec assurance loyer impayé ou non, jusqu’à la résiliation du bail et l’expulsion du locataire… Voici tout ce qu’il faut savoir sur les différentes étapes d’une procédure de recouvrement des loyers impayés. On vous explique tout !
Comment mettre en place une procédure de recouvrement de loyers impayés ?
Un locataire a l’obligation de payer son loyer, mais aussi les taxes et les charges définies au contrat de bail. Il a ainsi le droit d’occuper le logement en échange du versement d’une certaine somme au propriétaire à une date fixée au préalable.
En cas de non-paiement du loyer à date d’échéance, le loyer est considéré comme impayé.
Ainsi, lorsque le locataire ne vous règle pas ou règle son loyer avec du retard, il manque à son obligation de locataire. En tant que propriétaire-bailleur, vous êtes alors en droit de lancer une procédure de recouvrement pour récupérer les sommes qui vous sont dues.
Le compromis amiable
Avant d’entamer la moindre procédure judiciaire de recouvrement des loyers impayés, nous vous recommandons de débuter par une tentative de résolution à l’amiable.
Vous pouvez commencer par envoyer un courrier d’avis d’échéance de loyer à votre locataire, en lui signifiant votre ouverture au dialogue.
Ensuite, le compromis amiable peut se poursuivre avec :
- le recours à un conciliateur de justice (démarche gratuite),
- le recours à un médiateur civil (recours payant) pour trouver un accord d’échelonnement des loyers impayés avec le locataire,
- une orientation de votre locataire vers des dispositifs d’aides financières comme le Fonds de solidarité pour le Logement ou Action Logement.
Faire appel recours à un médiateur civil est une étape préalable obligatoire pour pouvoir demander la résiliation du bail à un juge, dès lors que la dette est inférieure ou égale à 5 000 € !
La mise en demeure de payer les loyers dûs
Si la résolution amiable ne fonctionne pas, il faut alors envoyer une lettre de mise en demeure de régler les loyers impayés sous huitaine, soit dans un délai de 8 jours.
Cette mise en demeure par lettre recommandée constitue ainsi une preuve juridique attestant que le locataire a bien été informé de la situation d’impayé de loyer ainsi que du délai dont il dispose pour régulariser l’impayé.
La lettre de mise en demeure doit nécessairement être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception, et marque ainsi le lancement de la procédure de recouvrement des loyers impayés !
L’activation de la caution solidaire ou de la garantie Visale
Si la mise en demeure de régler les loyers impayés reste sans réponse, le propriétaire a alors la possibilité d’engager :
- la caution solidaire du locataire : une caution solidaire venant se substituer au locataire défaillant pour régler les loyers impayés,
- sa garantie Visale : pour pouvoir être activée, il est nécessaire que la situation d’impayé de loyer soit signalée au locataire dans un délai de 15 jours et à Action Logement dans un délai de 30 jours.
Le recouvrement judiciaire des loyers impayés
Si l’ensemble des étapes précédentes n’ont fourni aucun résultat, l’étape suivante consiste à lancer une procédure de recouvrement judiciaire des loyers impayés :
- faire établir un commandement de payer par un commissaire de justice (ancien huissier de justice) ou une société de recouvrement : il permet de contraindre votre locataire à vous régler les loyers impayés dans un délai de 2 mois, le bail étant alors automatiquement résilié en l’absence de paiement dans le délai imparti.
- adresser une injonction de payer : il s’agit d’une procédure engagée auprès du greffe du tribunal compétent selon l’adresse du bien, avec une compétence du tribunal d’instance (TI) pour les créances inférieures à 10 000 € et une compétence du tribunal de grande instance (TGI) pour les dettes locatives supérieures à 10 000 €.
- réaliser une déclaration simplifiée au greffe : cette procédure simplifiée est uniquement ouverte pour les dettes locatives de moins de 4 000 €, le propriétaire-bailleur et le locataire mauvais payeur étant alors physiquement convoqués par un juge.
À quoi sert l’assurance loyer impayé lors d’une procédure de recouvrement ?
Souscrire une assurance loyer impayé vous permet d’être automatiquement indemnisé en cas de loyers impayés.
La Garantie Loyers Impayés (GLI) offre également d’autres garanties :
- l’indemnisation des éventuelles détériorations immobilières (hormis usure habituelle),
- la prise en charge des frais de procédure contre le locataire,
- l’indemnisation en cas de départ prématuré du locataire,
- et la compensation des pertes de loyers en cas de vacance locative.
L’assureur va donc se substituer au locataire et vous rembourser les sommes correspondant aux loyers impayés, avant de se retourner contre lui.
Le prix d’une assurance loyer impayé est généralement compris entre 2,5 % et 5 % du loyer annuel, charges et taxes comprises. De plus, les cotisations mensuelles sont déductibles de vos revenus fonciers !
Pour vous prémunir contre tout risque de loyer impayé et ainsi trouver la meilleure Garantie Loyers Impayés (GLI) du marché, n’hésitez pas à utiliser notre comparateur en ligne ! En quelques clics et de manière totalement gratuite, vous aurez ainsi accès à de multiples devis personnalisés en fonction des spécificités de votre bien immobilier mis en location, de votre profil et de votre budget !
Clause résolutoire : comment résilier le bail et expulser le locataire en cas d’impayés de loyers ?
Le défaut de paiement du loyer est un motif permettant la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de bail, pouvant mener à la résiliation du bail et à l’expulsion du locataire.
Tout bail signé à partir du 29 juillet 2023 contient obligatoirement une clause résolutoire !
Le recours à un huissier de justice (ou à une société de recouvrement) est indispensable pour pouvoir envoyer le commandement de payer visant la clause résolutoire à votre locataire. Il s’agit d’un acte d’huissier qui reconnaît la dette locative et qui vise ainsi la clause résolutoire prévoyant la résiliation du bail en cas de non paiement du locataire.
Le locataire dispose de 2 mois pour régler ses dettes.
Le commandement de payer envoyé par l’huissier au locataire doit également être transmis au garant. Il doit obligatoirement préciser les sommes réclamées pour être recevable.
Rappelons-le, si vous avez souscrit un contrat d’assurance loyer impayé, votre assureur peut effectuer toutes les démarches à votre place, ou au minimum vous accompagner tout le long de la procédure. Plusieurs situations peuvent se produire, selon que le locataire soit présent ou non. Dans tous les cas, la procédure d’expulsion doit être mise en oeuvre par un huissier de justice.
Ne procédez jamais à l’expulsion vous-même ! Vous risqueriez 3 ans de prison et plus de 30 000 € d’amende.
Ensuite, si les loyers impayés n’ont pas été réglés dans le délai de 2 mois suivant le commandement de payer, vous pouvez procéder à l’expulsion de votre locataire.
Un commandement de quitter les lieux devra alors être établi par un commissaire de justice (huissier de justice). Deux cas de figure se présentent :
- si le locataire dispose d’une solution de relogement (avec un nombre de pièces adapté au nombre d’occupants) : l’expulsion peut être effectuée à n’importe quel moment de l’année, sans tenir compte de la trêve hivernale, dès lors que le délai initialement accordé au locataire pour quitter le logement est dépassé,
- si le locataire n’a aucune solution de relogement : toute expulsion est impossible durant la trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars inclus de l’année suivante).
Si le contrat de bail ne contient pas de clause résolutoire, il peut tout de même être résilié mais par décision judiciaire. On parlera alors de résiliation judiciaire.
Comment récupérer une dette locative après le départ du locataire ?
Les étapes de recouvrement des loyers selon la présence du locataire :
| Le locataire est encore dans le logement | Le locataire a quitté le logement | |
|---|---|---|
| 1ère étape | Phase conciliation amiable | Phase conciliation amiable |
| 2e étape | Activation assurance GLI ou garantie Visale | Activation assurance GLI ou garantie Visale |
| 3e étape | Commandement de payer par huissier | Mise en demeure |
| 4e étape | Assignation au Tribunal d'Instance | Si clef remise : assignation au TI, si clef non remise : Constat d'abandon des lieux |
| Résultat si aucun paiement volontaire suite à l'audience | Récupération des sommes dues et résiliation du bail. Expulsion si litige | Récupération des sommes dues et reprise des lieux si nécessaire |
Départ du locataire avec remise des clés au propriétaire et assignation en justice
Si votre locataire est parti en laissant le loyer impayé mais vous a remis les clefs, vous devez cependant connaître sa nouvelle adresse.
Vous pouvez alors récupérer les loyers impayés en lui adressant directement une mise en demeure de régler les impayés sous 8 jours.
Si la mise en demeure reste infructueuse, tout propriétaire peut alors assigner en justice le locataire afin d’obtenir un titre exécutoire et un remboursement des loyers impayés si le locataire est solvable.
Départ du locataire sans remise des clés au propriétaire et constat d’abandon des lieux
Si votre locataire est parti sans régler ses loyers impayés et sans vous remettre les clefs, vous devrez faire appel à un huissier de justice pour effectuer un constat d’abandon des lieux.
Grâce à cet acte officiel, vous pourrez reprendre possession des lieux sans qu’il y ait violation de domicile !
Comment se protéger des locataires mauvais payeurs ?
Pour vous protéger des locataires mauvais payeurs, voici quelques-uns de nos meilleurs conseils :
- vérifiez la solvabilité de votre futur locataire, même si vous ne souhaitez pas souscrire d’assurance loyer impayé. Un locataire solvable est un locataire en mesure de payer son loyer (charges, taxes…) durablement sans être dans une situation financière compliquée. Pour cela, n’hésitez pas à demander avis d’imposition, fiches de paie, contrat de travail…
- exigez une caution ou un dépôt de garantie au locataire, afin de bénéficier d’une seconde personne vers laquelle vous tourner ou encore de fonds de garantie en cas d’impayés de loyers,
- assurez-vous de l’authenticité du dossier du locataire, en étant notamment attentif aux documents fournis et en vérifiant les informations qu’il contient, par exemple en entrant le numéro de l’avis d’imposition sur le site des impôts,
- repérez les premiers signes de futurs loyers impayés, typiquement les retards de paiement, les réponses hésitantes ou plus globalement le manque de réactivité ou de transparence par mail ou par téléphone,
- comparez les offres d’assurance loyer impayé, afin de pouvoir bénéficier d’une indemnisation automatique en cas d’impayés de loyers de la part de votre locataire tout en étant protégé contre les autres risques locatifs (vacance locative, dégradations …).
En cas de loyers impayés, la procédure de recouvrement se décompose en plusieurs étapes :
- envoi par lettre simple d’un rappel d’avis d’échéance de loyer au locataire,
- tentative de négociation amiable,
- envoi d’une mise en demeure de payer sous huitaine par lettre recommandée avec accusé de réception,
- utilisation de la caution solidaire ou de la garantie Visale du locataire,
- activation de la Garantie Loyers Impayés (GLI),
- recouvrement judiciaire des loyers impayés.
Oui ! Si votre locataire a des loyers impayés et que vous souhaitez activer sa garantie Visale, vous disposez alors d’un délai de 30 jours pour déclarer la situation d’impayé.
Pour négocier à l’amiable les impayés de loyers avec votre locataire, vous pouvez par exemple :
- l’orienter vers des dispositifs d’aides financières, comme le Fonds de solidarité pour le Logement ou Action Logement,
- faire appel à un conciliateur de justice (démarche gratuite),
- vous adresser à un médiateur civil (recours payant) pour vous mettre d’accord sur un échelonnement des loyers dûs avec le locataire.
En cas de loyers impayés, votre assurance loyer impayé prendra en charge :
- les loyers impayés,
- les éventuelles détériorations immobilières (hormis usure habituelle),
- les frais de procédure contre le locataire,
- le départ prématuré du locataire,
- et même les pertes de loyers en cas de vacance locative !
Oui ! Tout bail signé depuis le 29 juillet 2023 doit contenir une clause résolutoire !
Lorsqu’un locataire a des loyers impayés importants et que le propriétaire souhaite l’expulser, un commandement de quitter les lieux est alors établi par un huissier de justice.
Dès lors :
- si le locataire dispose d’une solution de relogement : l’expulsion peut être effectuée à n’importe quel moment de l’année, dès lors que le délai initialement accordé au locataire pour quitter le logement est dépassé,
- si le locataire n’a aucune solution de relogement : toute expulsion est impossible durant la trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars inclus de l’année suivante).
Non surtout pas ! Vous risqueriez pas moins de 3 ans de prison et 30 000 € d’amende.
Bonjour.
Ma locataire est parti avec 2 loyers d impayés. Soit un peu plus de 1000euros.
Un avocat est il indispensable pour une assignation au TI? Et si oui le montant des frais d avocats ne sont t ils pas plus elevés que la somme à recouvrir?
En cas de jugement favorable du TI puis je demander le remboursement des frais d avocats?
Bonjour,
Avez-vous d’abord tenter une phase de réconciliation à l’amiable ? Si oui alors je vous invite à contacter directement votre assurance GLI qui vous donnera toutes les démarches à suivre. Vérifiez avec eux si ce n’est pas eux qui s’occupent des démarches, si vous avez droit à une aide d’un avocat ou à une prise en charge des frais d’avocat, ou si ce n’est pas le cas appelez votre assurance habitation ou propriétaire non occupant afin de voir si vous avez une garantie protection juridique que vous pouvez activer.
Pour la demande de remboursement d’éventuel frais d’avocat qui pourrait incomber au locataire, c’est votre avocat ou assureur qui en fera la demande.
Cordialement
Bonjour,
Mon bien et géré par une agence Foncia avec GLI ,mon locataire a quitté le logement avec impayé.
Ma Question la voici
L’agence à t’il le droit de faire passer la caution comme un loyer impayé car le locataire devait un mois plus le mois de préavis,l’agence à fait passer seulement un mois dans l’assurance GLI et l’autre mois donc mois de préavis elle a pris la caution à t’elle le droit?
Pourquoi l’agence n’a t’elle pas fait passer les deux mois dans l’assurance GLI.sachant qu’il y a des retenues locatives pour le locataire d’un montant de 1600€
Bonjour,
Je vous invite à lire notre page à ce sujet : https://reassurez-moi.fr/guide/assurance-loyer-impaye/caution
Concernant le choix de l’agence de ne pas faire passer les 2 mois de loyers auprès de l’assurance, je vous invite à les contacter directement, cela doit certainement dépendre du contrat GLI.
Cordialement
Bonjour, je suis residante a l’étranger, mon locataire a quitte le studio (paris) en me rendant les clefs mais avec des impayes de 4 mois. je ne connais pas sa nouvelle adresse. que dois je faire?
Bonjour,
Tout est expliqué dans l’article, je vous invite à le relire et notamment la paragraphe « le locataire est parti sans payer mais à rendu les clés », vous aurez les démarches à effectuer.
Cordialement.
Bonjour, j ai bien lu les demarches a suivre. Cepedant, si toutes mes demarches restent sans reponses de mon ancien locataire qui a remis les clefs mais a des mois d’impayes, si je passe par un huissier pour la procedure simplifiee, ai je une change de recouvrir aux impayes (moins de 5000 euros) par cette procesure si le.debiteur refuse de payer? Ou bien dois je directement passer par le.tribunal?
Bonjour Madame,
Si vous avez souscrit une garantie loyer impayé vous devez en informer votre assureur et c’est lui qui va prendre en charge toutes les démarches et qui va vous rembourser.
Si vous n’avez pas de GLI et que les démarches à l’amiable n’ont mené à rien alors vous pouvez faire appel soit aux services d’un huissier de justice soit passer par une société de recouvrement.
Cordialement