Que faire en cas d’impayé de loyer ?

Dans le cadre d’un bail de location, un propriétaire met à disposition un logement à son locataire, et ce dernier s’engage à régler un loyer mensuel défini à l’avance. Toutefois, le propriétaire-bailleur n’est pas à l’abri d’impayés de loyers de la part de son locataire, pour différentes raisons. Quelle est alors la procédure à suivre en cas de loyers impayés ? Comment obtenir le recouvrement des loyers dûs ? Comment expulser son locataire en dernier recours ? Toutes nos réponses d’experts !

Quelles démarches si mon locataire ne paie pas son loyer ?

En cas de loyers impayés de la part de votre locataire, différents recours s’offrent à vous :

• lui envoyer un courrier afin de réclamer le paiement du loyer dû, 
• négocier une résolution amiable des sommes dues au titre des loyers impayés, 
• sans retour positif, adresser une mise en demeure de payer au locataire, 
• solliciter la caution (simple ou solidaire) ou la garantie Visale d’Action Logement, 
• activer sa Garantie Loyers Impayés (GLI) de propriétaire, 
• à partir de 2 mois de loyers impayés, prévenir la Caf ou la MSA, 
• résilier le bail, 
• assigner en justice le locataire et obtenir son expulsion (commandement de quitter les lieux). 

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Réclamer le paiement du loyer au locataire par courrier

Si votre locataire a des impayés de loyers, la première démarche consiste à lui réclamer les loyers dûs par courrier. 

Par le biais d’une lettre simple, mettez ainsi par écrit les loyers dûs, les périodes correspondantes ainsi que votre disponibilité pour toute discussion sur le sujet. Cela lui rappellera ses obligations locatives ainsi que les sommes totales dues au titre des loyers et des charges.

Négocier une résolution à l’amiable

Une fois que vous avez envoyé un premier courrier d’avis d’échéance de loyer à votre locataire, vous pouvez tenter d’entamer une résolution à l’amiable de la situation d’impayé. 

Cela peut par exemple inclure : 

• une orientation de votre locataire vers des dispositifs d’aides financières comme le Fonds de solidarité pour le Logement ou Action Logement,
• de faire appel à un conciliateur de justice (démarche gratuite), 
• ou encore de recourir à un médiateur civil (recours payant) pour se mettre d’accord sur un échelonnement des loyers dûs avec le locataire. 

Envoyer une mise en demeure au locataire

Si la communication avec le locataire est impossible et qu’une résolution amiable n’est pas envisageable, l’étape suivante consiste à lui envoyer une lettre de mise en demeure (par lettre recommandée avec accusé de réception). 

Il s’agit ainsi d’une mise en demeure de régler les loyers impayés sous huitaine, soit dans un délai de 8 jours. 

Solliciter la caution ou la garantie Visale du locataire

En tant que propriétaire-bailleur, dès le premier loyer impayé, vous pouvez aussi effectuer vous tourner vers la caution du locataire ou sa garantie Visale afin d’obtenir le paiement des sommes dues. 

Activer sa Garantie Loyers Impayés (GLI)

En cas de loyer impayé, vous pouvez activer les garanties de votre assurance loyer impayé. 

Votre assurance vous versera alors une indemnisation pour les loyers impayés, ainsi que : 

• l’indemnisation des éventuelles détériorations immobilières (hormis usure habituelle), 
• la prise en charge des frais de procédure contre le locataire,  
• l’indemnisation en cas de départ prématuré du locataire, 
• et la compensation des pertes de loyers en cas de vacance locative.  

Prévenir la Caf ou la MSA dès 2 mois de loyers impayés

Dès le 2e mois de loyer impayé et si le locataire bénéficie d’aides au logement (APL, ALF, ALS), il est impératif de signaler la situation à la Caf ou à la MSA.

Le montant de loyer impayé à partir duquel le signalement doit être effectué varie suivant le fait que l’aide au logement vous est directement versée ou non : 

• Si l’aide au logement du locataire vous est directement versée : signalement dès que l’impayé correspond à 2 fois le loyer net hors charges (aide au logement déduite), 
• Si l’aide au logement est versée au locataire : signalement dès que l’impayé correspond à 2 fois le loyer hors charges.

Procéder à la résiliation du bail

Si le contrat de bail prévoit une clause résolutoire, vous pouvez ensuite procéder à la résiliation du bail. 

Pour cela, vous devez missionner un commissaire de justice (soit un huissier de justice) pour rédiger et faire parvenir au locataire ainsi qu’à sa caution un commandement de payer.

Ce commandement de payer doit contenir les informations suivantes : 

• le montant mensuel du loyer (charges comprises), 
• le décompte total de la dette locative, 
• le délai accordé au locataire pour régler les loyers impayés (6 semaines), 
• la précision qu’un juge pourra être saisi pour prononcer la résiliation du bail et l’expulsion du locataire en cas de non-paiement des impayés de loyers, 
• l’adresse et le contact du Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL) si le locataire a besoin d’aides financières, 
• la possibilité dont dispose le locataire de demander un délai de grâce au juge pour parvenir à régler sa dette locative (conditions fixées par l’article 1343-5 du Code civil). 

Expulser le locataire

Si les impayés de loyers n’ont toujours pas été réglés durant le délai de 6 semaines fixé par le commandement de payer, vous pouvez alors procéder à l’expulsion du locataire. 

Tout d’abord, un commandement de quitter les lieux doit être établi par un commissaire de justice. Dès lors : 

• si le locataire dispose d’une solution de relogement (avec un nombre de pièces adapté au nombre d’occupants) : l’expulsion peut être effectuée à n’importe quel moment de l’année, dès lors que le délai initialement accordé au locataire pour quitter le logement est dépassé, 
• si le locataire n’a aucune solution de relogement : toute expulsion est impossible durant la trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars inclus de l’année suivante). 

Dès lors, il faut savoir que seul un commissaire de justice peut se charger de l'expulsion du locataire :

• le propriétaire ne doit pas entrer dans le logement avant l'intervention du commissaire de justice, ni faire changer la serrure, ni toucher aux meubles (au risque d'être poursuivi en justice pour violation de domicile),
• si le propriétaire réalise l'expulsion du locataire par ses propres moyens, il risque jusqu'à 3 ans de prison et 30 000 € d'amende.

Comment expulser son locataire en l’absence de clause résolutoire dans le bail ?

En l’absence de clause résolutoire dans le bail de location, l’expulsion du locataire doit suivre une procédure différente. Le propriétaire-bailleur doit alors : 

• saisir le juge des contentieux de la protection dont dépend le logement, 
• faire appel à un commissaire de justice (anciennement huissier de justice) pour assigner en justice le locataire et signifier cette assignation au représentant de l'Etat dans le département.

Après appréciation de la gravité de la faute du locataire et de la réalité de la dette locative, le juge peut alors : 

• prononcer la résiliation du bail et l’expulsion du locataire, si ce dernier n’est pas en mesure de rembourser sa dette locative, 
• mettre en place un échéancier de remboursement des loyers impayés, si le locataire peut rembourser les sommes dues.

Comment récupérer la dette locative après le départ du locataire ?

Le simple départ du locataire du logement n’est pas constitutif d’une rupture ou d’une résiliation du bail. 

Afin que le propriétaire-bailleur puisse récupérer la dette locative après le départ du locataire, tout dépend d’un facteur clé : la remise des clés par le locataire au propriétaire. 

Départ du locataire avec remise des clés au propriétaire : assignation

Si le locataire a quitté le logement après avoir remis les clés au propriétaire, ce dernier peut récupérer les loyers impayés en adressant au locataire une mise en demeure de régler ses impayés sous 8 jours. 

Si la mise en demeure reste infructueuse, le propriétaire pourra alors assigner en justice le locataire afin d’obtenir un titre exécutoire et un remboursement des loyers impayés si le locataire est solvable. 

Départ du locataire sans remise des clés au propriétaire : constat d’abandon des lieux

Si le locataire a quitté le logement sans avoir remis les clés au propriétaire, le propriétaire devra alors réaliser un constat d’abandon des lieux. 

5 conseils pour éviter les loyers impayés

Afin de vous prémunir contre tout risque de loyers impayés, voici quelques conseils simples mais efficaces : 

• choisir minutieusement son locataire, en analysant par exemple la stabilité de sa situation professionnelle, son sérieux lors de la constitution de son dossier, ses revenus, son taux d’effort pour régler le loyer (recommandé maximum 33 % des revenus), ou encore son absence du fichier national des incidents de paiement locatifs (FIPL), 
• exiger une caution au locataire, afin de bénéficier d’une seconde personne vers laquelle vous tourner en cas d’impayés de loyers, 
• entretenir la communication avec son locataire, pour gagner sa confiance et rester au fait d’éventuelles périodes difficiles qu’il pourrait connaître, 
• repérer les premiers signes de futurs loyers impayés, comme les retards de paiement, le manque de réactivité par mail ou par téléphone, ou encore un manque de transparence, 
• souscrire une assurance loyer impayé, afin d’obtenir une indemnisation automatique des loyers impayés mais également d’être couvert en cas de dégradations ou de départ prématuré du locataire !

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