Que faire en cas de loyer impayé ?

Mis à jour le 22 juillet 2021 par Antoine Fruchard 

Le principe de la location est simple : le propriétaire s’engage à louer son logement au locataire, qui lui, s’engage à en payer le loyer pour pouvoir y habiter. Malheureusement, en louant son bien immobilier, le propriétaire s’expose au risque d’impayés. Alors, que faire en cas de loyer impayé ? Quels sont les recours possibles ? Comment obtenir le recouvrement des loyers ? Voici les réponses et nos conseils pour vous aider à faire face à cette situation délicate.

Quels recours en cas de loyers impayés ?

Dans un premier temps, nous vous conseillons d’essayer de trouver une solution à l’amiable : contactez votre locataire et voyez avec lui les raisons de ce non-paiement, peut-être est-ce un simple changement de banque, une histoire de délai ? Si ce n’est que la première fois, il peut simplement s’agir d’un contre-temps, certes fâcheux mais compréhensible. Votre locataire n’est pas nécessairement de mauvaise foi ! Tentez de régler le problème en direct avant de lancer une procédure judiciaire. Vous pouvez également envoyer une lettre de mise en demeure de payer sous 8 jours, en recommandé avec accusé de réception.

Ensuite, si toutes ces démarches ont été vaines, vous pouvez prendre contact avec :

  • le garant du locataire pour l’informer de l’impayé et lui réclamer les sommes dues ;
  • Action Logement si le locataire en est bénéficiaire, qui se chargera du recouvrement ;
  • votre assurance loyer impayé (si vous en avez une), qui vous épaulera dans les démarches ;
  • la CAF si votre locataire bénéficie d’allocations familiales. Elle lancera une procédure pour impayés.

Si vous n’avez aucune de ces garanties ou que rien ne bouge en votre faveur, le dernier recours est de faire appel à un huissier pour faire jouer la clause résolutoire du bail, ou à défaut, pour lancer une procédure judiciaire. Quoiqu’il en soit, nous vous conseillons d’agir avant que la situation ne s’envenime. Ainsi, réagissez dès le premier loyer impayé.

Il peut être judicieux de contracter une assurance loyers impayés pour éviter de tels problèmes. Les garanties d’une telle couverture sont aujourd’hui très étendues et particulièrement efficaces. N’hésitez pas à comparer les offres du marché pour faire votre choix. Pour cela, vous pouvez utiliser notre comparateur ci-dessous, gratuitement et de façon anonyme. Pour quelques euros par mois, vous vous assurez une tranquillité dans la gestion de vos loyers !

Quelles sont les procédures à connaître en cas de loyer impayé ?

Que peut faire un propriétaire en cas de loyer impayé ? Si la tentative de résolution amiable n’aboutit pas, le propriétaire doit entamer une procédure pour non paiement du loyer, et résilier le bail du locataire (étape obligatoire avant expulsion).

Deux procédures de résiliation sont possibles : par clause résolutoire ou judiciaire :

  • Une clause résolutoire prévoit qu’en cas de manquement à une obligation contractuelle de l’une des parties, le contrat sera résilié de plein droit. La plupart des contrats de bail comporte cette clause résolutoire, qui prévoit que “le bail sera automatiquement résilié en cas de non-paiement du loyer et des charges aux échéances convenues”. En d’autres termes, l’obligation d’un locataire étant de payer le loyer et les charges du logement, s’il ne le fait pas, il manque à son obligation première et son bail est résilié.

En tant que propriétaire, vous devez prendre contact avec un huissier pour faire parvenir un commandement de payer à votre locataire. Cet acte, précisant les sommes dues, doit aussi être envoyé à la personne s’étant portée caution. Votre locataire a deux mois pour vous payer les sommes réclamées. S’il le fait, il peut rester habiter dans votre bien. S’il ne le fait pas, vous devrez saisir le tribunal pour qu’il constate la résiliation du bail et prononce l’expulsion du mauvais payeur. Votre locataire peut contester les sommes que vous lui réclamez en saisissant le juge du tribunal de son lieu d’habitation.

  • l’assignation de votre locataire devant le tribunal, par l’intermédiaire d’un huissier de justice. Le juge va décider de la gravité de la faute de votre locataire, et étudier sa situation financière. Soit le juge estime que le locataire peut payer ses dettes, et lui laisse un délai supplémentaire. Soit il prononce la résiliation du bail et l’expulsion du locataire. Un commandement de quitter les lieux lui est alors envoyé. À réception, il dispose de 2 mois pour partir. Il peut demander un délai supplémentaire (entre 3 mois et 3 ans maximum) en saisissant le juge de l’exécution.

Si les loyers impayés concernent un bail commercial, les démarches sont assez similaires : recherche de solution amiable, mise en demeure (facultative), puis résiliation par clause résolutoire ou judiciaire. En revanche ici, l’instance en charge du litige sera le Tribunal de Grande Instance.

Loyer impayé : quand faire appel à un huissier ?

Recourir aux services d’un huissier pour obtenir le paiement du ou des loyer(s) du(s) est nécessaire lorsque la demande à l’amiable n’a eu aucun effet.

En effet, pour faire jouer la clause résolutoire et envoyer un commandement de payer, il vous faut faire appel à un huissier de justice. De même, si vous n’avez d’autres choix que de procéder à une résiliation judiciaire du bail, vous devrez obligatoirement passer par un huissier, qui assignera votre locataire devant le tribunal compétent. Une fois la résiliation du bail et l’expulsion prononcées par le juge, c’est à l’huissier de faire parvenir le commandement de quitter les lieux au locataire.

Vous pouvez faire appel à un huissier dès le 1er impayé, sans tenter de résoudre le problème à l’amiable, bien que cela soit conseillé.

Quel est le délai de paiement en cas de loyer impayé ?

C’est le contrat de bail qui définit les échéances de paiement du loyer et des charges. Vous pouvez considérer un impayé ou un retard de paiement dès lors que la date figurant dans ce contrat n’est pas respectée. Le délai de paiement laissé au locataire varie selon l’action engagée. Voici les délais selon la situation :

Recours en cas de loyer impayéDélai de paiement
Mise en demeure8 jours
Commandement de payer2 mois avec possibilité de faire la demande d’un délai supplémentaire en saisissant le tribunal de son domicile. En cas de difficulté financière ponctuelle, possibilité de demander une aide financière à un fonds de solidarité pour le logement (FSL)
Commandement de quitter les lieuxLe locataire a 2 mois pour partir du logement en question (à partir de la réception de l’acte)

Il existe aussi un délai à respecter par le propriétaire pour réclamer le paiement des loyers ou des charges : ce délai est de 3 ans maximum.

Les délais annoncés ci-dessus peuvent varier d’une affaire à l’autre, notamment lorsque l’intervention d’un juge est nécessaire. Le juge est décisionnaire et peut accorder des délais de paiement au locataire, s’il estime que ce dernier peut être dans la possibilité prochaine de payer ses dettes par exemple.

Comment obtenir le recouvrement de loyers impayés ?

Si vous n’avez pas souscrit d’assurance loyers impayés, deux autres solutions existent pour obtenir le recouvrement de loyers impayés :

  • Le recouvrement à l’amiable : tentez de discuter avec votre locataire, directement, par mail ou par téléphone. Vous pouvez lui laisser quelques jours de plus s’il s’agit d’un oubli de sa part ou d’un simple contre-temps ! Vous pouvez lui envoyer une lettre de relance ou une mise en demeure de payer sous 8 jours. Vous pouvez vous adresser au garant pour réclamer les loyers impayés, ou à Action Logement si votre locataire en est bénéficiaire.
  • Le recouvrement par huissier ou judiciaire : si le recouvrement à l’amiable ne donne aucun résultat et que vos loyers restent impayés, vous pouvez recourir aux services d’un huissier pour envoyer un commandement de payer, en cas de clause résolutoire dans votre contrat de bail. Si cette clause n’est pas présente, vous allez assigner votre locataire en justice via votre huissier pour obtenir le recouvrement de loyers impayés.

La résiliation du bail et l’expulsion du locataire ne sont pas systématiques.

Si vous être couvert par une assurance loyer impayé, cette dernière se substituera à votre locataire et vous réglera les sommes qui vous sont dues, avant de se retourner contre lui. Vous serez donc beaucoup moins impacté par le non-paiement de loyers et surtout, vous évitez de longues et fastidieuses démarches administratives.

Locataire : que faire pour éviter les loyers impayés ?

Locataire, que faire si vous avez des difficultés pour payer votre loyer ? Sachez que plusieurs solutions sont possibles. Dans un premier temps, essayez d’en discuter avec votre bailleur et tentez de trouver une solution à l’amiable. Peut-être acceptera-t-il de vous laisser quelques jours supplémentaires ? Si vous n’arrivez pas à communiquer avec votre propriétaire ou bien qu’il refuse de vous écouter, vous pouvez faire appel à un conciliateur de justice. Cet intermédiaire vous aidera à trouver une solution amiable.

Un autre recours est possible si la recherche de solution amiable n’aboutit pas : vous pouvez faire des demandes d’aides sociales. Vous pouvez par exemple vous tourner vers la CAF ou la CMSA (Caisse de Mutualité Sociale Agricole), et leur présenter une demande d’allocation logement. D’autres aides sont mises en place pour les personnes en difficultés financières, comme l’aide sur quittance ou l’allègement des charges sur logement (via Action Logement), ou encore le Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL), etc. N’hésitez pas à vous renseigner sur ces aides sociales et à prendre contact avec les différents organismes qui pourront étudier votre situation. Ces aides sont bien entendues soumises à conditions.

Enfin, vous pouvez déposer un dossier de surendettement à la commission de surendettement des particuliers de votre département. Cette solution est ouverte aux personnes ayant des difficultés pour payer leur loyer mais qui ont aussi une autre dette impayée.

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