Assurance loyer impayé ou caution : quelle protection choisir ?

Vous êtes propriétaire d’un logement que vous souhaitez mettre en location. Vient alors la question de l’assurance ! Comment être sûr de bien recevoir ses loyers ? Caution ou assurance loyer impayé, vous entendez beaucoup de choses mais ne savez toujours pas quelle solution choisir. Nous allons vous aider.
Quelle différence y a-t-il entre ces deux protections ? Pourquoi choisir la caution ou alors la garantie loyers impayés ? Combien ça coûte ? Tous nos conseils pour vous assurer sereinement contre les risques locatifs. 

L'assurance loyer impayés

L’assurance loyer impayé, ou garantie loyer impayé (GLI), est une couverture permettant de sécuriser les revenus locatifs des propriétaires. Elle peut protéger le propriétaire immobilier d’autres risques grâce aux garanties suivantes : le paiement des détériorations du logement, le paiement des sommes dues lorsque le locataire part prématurément, les frais de contentieux liés au recouvrement des loyers, etc. 

Cette assurance loyers impayés fonctionne comme toute autre assurance : le propriétaire souscrit un contrat gli et s’engage à payer une certaine prime d’assurance en échange d’une indemnisation si l’un des risques garantis survenait. 

Cette assurance fait suite à deux autres mesures prises ces dernières années puis abandonnées :

  • La garantie des risques locatifs (GRL), ayant eu pour but de faciliter l’accès au logement pour les personnes en situation précaire. Elle a été arrêtée au 1er janvier 2018.
  • La garantie universelle des loyers (GUL), destinée aux jeunes salariés et aux ménages précaires, avait été prévue par la loi Hamon en 2014 mais jamais appliquée.

La caution

Le système de caution n’est pas une assurance, mais il s’agit également d’un système mis en place pour protéger le propriétaire des risques locatifs. Lors de la signature du bail, le bailleur réclame une caution solidaire, c’est-à-dire une personne désignée comme relais en cas de défaut de paiement des loyers par le locataire. Le bailleur peut donc se tourner vers la caution pour obtenir son dû, à condition qu’elle soit elle-même solvable. 

Il existe deux types de caution :

  • La caution simple, ne pouvant être appelée par le bailleur que si le locataire se trouve totalement insolvable. Le bailleur devra envoyer au locataire un commandement de payer avec accusé de réception rédigé par un huissier de justice. A la suite de ça seulement, il pourra faire appel à la caution.
  • La caution solidaire, permettant au propriétaire de contacter la caution dès le premier euro de loyer impayé.

Depuis janvier 2016, un nouveau dispositif gratuit de cautionnement solidaire est utilisé : le dispositif VISALE (VISA pour le Logement et l’Emploi), géré et financé par Action Logement. Il permet au bailleur d’être garanti de percevoir ses loyers sans franchise ni carence lors des trois premières années du bail, la garantie VISALE prenant en charge les impayés de loyer et les dégradations locatives (assurance loyers impayés et VISALE). Ce dispositif ne peut être utilisée en addition avec une caution dite physique.

La personne qui se porte caution est également appelée le garant. Il doit notamment consigner par écrit sa connaissance de la nature de l’engagement et le montant du loyer.

Assurance loyer impayé ou caution solidaire, comment choisir ?

Garantie loyer impayé : avantages et inconvénients

L’assurance loyers impayés permet de s’assurer d’un certain nombre de risques locatifs : elle ne s’arrête donc finalement pas au seul paiement des loyers impayés. Elle s’est en effet étoffée et propose désormais de nombreuses garanties, optionnelles ou comprises dès la couverture de base. 

Vous pouvez donc être indemnisé dans de nombreuses situations : départ prématuré, détériorations de l’immobilier (murs, sols…), carence locative, protection juridique. L’assurance loyers impayés permet donc une couverture assez complète. 

De plus en plus d’assureurs développent l’assurance GLI : il ne vous sera donc pas difficile de trouver le contrat qui correspond parfaitement à vos attentes. De plus, les formules GLI proposées sont variées, modulant les garanties, le montant des indemnités, la durée de garantie, etc. 

Cependant, l’assurance loyers impayés comporte tout de même quelques inconvénients, comparée à la caution solidaire.

  • La GLI est une assurance : elle nécessite donc chaque mois le paiement d’une cotisation pour vous permettre d’être couvert, un coût non négligeable. 
  • Puisqu’il s’agit d’un contrat d’assurance, certaines conditions sur l’assurance loyers impayés doivent être respectées, notamment pour pouvoir y mettre fin : attendre l’échéance annuelle, le départ du locataire ou la vente du bien. En effet, la loi Hamon, permettant de résilier son contrat après un an sans avoir à donner de motif, ne s’applique pas à l’assurance loyer impayé. 
  • Par ailleurs, lors de la recherche d’un contrat d’assurance loyers impayés, vous pourrez vous heurter aux exigences des assureurs, prévoyant des critères à respecter quant au choix du locataire. Vous pourrez donc être freiné dans la re-location de votre bien si vous ne trouvez pas de candidat considéré acceptable aux yeux de votre compagnie d’assurance. 

Résumé des avantages et inconvénients de la GLI

Avantages de la GLI

Inconvénients de la GLI

Prix

Couverture

Prise en charge des frais

Procédure d'indemnisation

Conditions de mise en place

Bien que l’assurance loyer impayé nécessite le paiement d’une prime d’assurance, il faut savoir que ces cotisations sont déductibles des revenus fonciers. Il faut également noter une certaine facilité de déclenchement des garanties auprès de l’assureur, qui vous accompagnera et ne vous laissera pas seul face aux problèmes avec votre locataire. 

Caution solidaire : avantages et inconvénients

Utiliser le système de la caution est avantageux sur un aspect principal : la gratuité. Cela ne coûte rien au propriétaire qui demande une caution (qu’elle soit solidaire ou non ) s’engageant via un acte de cautionnement. Le bailleur n’a donc aucun frais en passant par cette solution de garantie. 

Cependant, la caution solidaire présente quelques inconvénients. Tout d’abord, elle ne permet pas une couverture complète : seul le loyer impayé pourra être résolu. Il s’agit donc d’une protection financière plus qu’une prise en charge globale. 

Si elle peut paraître très simple à mettre en place, en réalité, une formalité complexe et précise est exigée pour éviter tout risque de contestation par le locataire. En effet, la caution solidaire est facilement contestable, pouvant mettre le propriétaire dans un embarras financier et juridique certain. 

De plus, si le garant du locataire ne réagit pas ou refuse de payer, vous devrez engager des frais de procédures assez importants pour récupérer ce qui vous est dû.

Résumé des avantages et inconvénients de la caution

Avantages de la caution

Inconvénients de la caution

Prix

Couverture

Prise en charge des frais

Procédure d'indemnisation

Conditions de mise en place

Pour résumer

Pour une couverture plus sereine et plus complète, privilégiez l’assurance loyer impayé à la caution solidaire.

Assurance loyer impayé ou caution : notre avis

Chacune des deux solutions pour se prémunir des risques de loyers impayés comporte des avantages comme des inconvénients. 

Nous vous conseillons tout de même d’opter pour l’assurance GLI plutôt que pour la caution solidaire.
L’assurance loyers impayés constitue certes un budget à prévoir, mais les garanties qu’elles amènent valent l’investissement. 

De plus, les cotisations sont déductibles des revenus fonciers. En tant que propriétaire, vous serez plus serein quant à la location de votre bien immobilier. C’est le moyen le plus sûr et le plus rapide d’être indemnisé en cas de survenance d’un risque : cette assurance est plus facile à activer du fait de procédures moins complexes qu’avec le système de caution.

Si vous choisissez de contracter une assurance loyers impayés, nous vous recommandons vivement de comparer les différentes offres des dizaines de compagnies d’assurance la proposant. 

Notre comparateur en ligne et gratuit peut vous aider dans cette démarche : en renseignant quelques informations au sujet de votre profil et de votre besoin, notre outil indépendant pourra faire ressortir les contrats du marché les plus intéressants et les plus adaptés à votre demande. 

Gratuit, 100 % en ligne, sans engagement 

Vous aurez ainsi la possibilité de sélectionner celui qui vous convient le mieux, et même de procéder, si vous le souhaitez, à la souscription directement en ligne.

Le cumul assurance loyer impayé et caution solidaire est-il possible ?

En tant que propriétaire, vous souhaitez vous couvrir le plus possible des impayés, ce qui est tout à fait normal. Il n’est donc pas étonnant que vous vous demandiez si le cumul de la garantie loyers impayés et de la caution serait possible. 

Depuis la loi Boutin du 25 mars 2009, ce cumul n’est pas possible, sauf dans deux exceptions :

  • Votre locataire est étudiant : vous pourrez être amené à présenter à votre assureur le certificat de scolarité de votre locataire.
  • Votre locataire est apprenti : vous devrez présenter à votre compagnie d’assurance le contrat d’apprentissage établi entre votre locataire et son employeur.

Vous ne pouvez donc réclamer de caution à votre locataire, si vous êtes assuré par la GLI, que s’il est étudiant ou apprenti. Aucun autre cas n’est admis par la loi, qui considère que l’assurance loyer impayé remplit d’ores et déjà le travail d’un garant.

Ces règles de cumul sont valables pour les baux d’habitation, et non pour les baux commerciaux (assurance loyers impayés pour bail commercial). En effet pour ces derniers, le cumul GLI et caution est possible.

Combien coûte une assurance loyer impayé ?

L’assurance loyer impayé représente un coût non négligeable. On l’estime entre 2 à 5 % du loyer annuel, charges comprises. 

Les éléments qui entrent en jeu dans le coût de l’assurance loyers impayés sont :

  • Le montant maximum des indemnités,
  • Les délais de carence,
  • Les franchises,
  • La durée et le niveau de garanties choisi (frais de procédure, remise en état du logement, vacance locative de l’assurance loyer impayé, etc.)
  • Le nombre de locataires (certains assureurs prennent ce critère en compte car plus il y a de locataires / colocataires, plus le nombre de risques est multiplié.
  • La stratégie de l’assureur, qui détermine seul la base de la prime et donc quel pourcentage du loyer il vous demandera pour vous assurer.

Au vu des pertes potentielles et de la possibilité de déduire les cotisations des revenus fonciers, le coût de la GLI nous semble tout de même assez abordable et attractif. 

Comment fonctionne le recouvrement des loyers impayés par mon assurance ?

Tout d’abord, nous vous invitons à bien relire les conditions générales de votre contrat d’assurance, qui contient les étapes à suivre lors d’un impayé. La procédure de recouvrement pour être indemnisé peut effectivement légèrement varier d’un assureur à l’autre. 

En règle générale, dès le premier impayé :

  1. Prenez contact avec votre assureur pour l’informer de la situation. Il vous invitera probablement à mettre en demeure votre locataire par courrier recommandé avec accusé de réception, à l’issue de 30 jours de retard de paiement. 
  2. Suite à cela et si aucune réponse ne vous est faite, vous devrez effectuer un commandement de payer rédigé avec un huissier de justice. Ces frais de contentieux sont pris en charge par votre assureur si votre contrat comporte la garantie « recours » ou « protection juridique ». 
  3. Vous n’avez toujours pas de réponse de la part de votre locataire ? Vous pouvez alors envoyer à votre assureur une déclaration de sinistre, accompagnée des pièces justificatives nécessaires (preuve de mise en demeure, de commandement de payer…). 

Selon les contrats, vous pourrez être indemnisé entre 6 mois et 2 ans de loyers impayés. Les délais d’indemnisation varient également : par exemple, l'assureur April verse les indemnités le 3ème mois suivant la 1ère échéance impayée, avec un remboursement rétroactif jusqu’au 1er mois impayé (sauf si franchise).