Loyer impayé, est-il possible d'encaisser la caution ?

Mis à jour le 11 décembre 2020 par Antoine Fruchard 

En tant que propriétaire, vous pouvez être confronté à une situation de loyer impayé de la part de votre locataire. Face à cet incident de paiement, comment agir ? Est-il possible d’encaisser la caution ? Comment vous prémunir de ce risque ? Nos réponses et conseil sur le rôle de la caution ou d’une assurance pour vous assurer une gestion sereine de votre logement en location.

Quel est le rôle de la caution dans le cadre de loyer impayé ?

Le système de caution n’est pas une assurance, mais elle agit comme telle puisqu’elle permet de protéger le propriétaire des risques locatifs. Lors de la signature du bail, le bailleur réclame une caution solidaire, c’est-à-dire une personne désignée comme relais en cas de défaut de paiement des loyers par le locataire. Le bailleur peut donc se tourner vers la caution pour obtenir son dû, à condition qu’elle soit elle-même solvable. 

Il existe deux types de caution :

  • La caution simple, ne pouvant être utilisée par le bailleur que si le locataire se trouve totalement insolvable. Le bailleur doit envoyer au locataire un commandement de payer avec accusé de réception rédigé par un huissier de justice. C’est seulement à la suite de cette démarche qu’il pourra faire appel à la caution.
  • La caution solidaire, permettant au propriétaire de contacter la caution dès le premier euro de loyer impayé.

Depuis janvier 2016, un nouveau dispositif gratuit de cautionnement solidaire est utilisé : le dispositif VISALE (VISA pour le Logement et l’Emploi), géré et financé par Action Logement. Il permet au bailleur d’être garanti de percevoir ses loyers sans franchise ni carence lors des trois premières années du bail. Cette garantie prend en charge les impayés de loyer et les dégradations locatives. Ce dispositif ne peut être utilisée en addition avec une caution dite physique et vient remplacer la garantie LocaPass

La personne qui se porte caution est également appelée garant. Il doit notamment consigner par écrit sa connaissance de la nature de l’engagement et le montant du loyer.

Pourquoi choisir une garantie loyer impayé plutôt qu’une caution ?

L’assurance loyers impayés permet de s’assurer d’un certain nombre de risques locatifs : elle ne s’arrête pas au seul paiement des loyers impayés mais permet également l’indemnisation en cas de : départ prématuré, détériorations de l’immobilier (murs, sols…), carence locative, protection juridique. L’assurance loyer impayé offre donc une large couverture pour le propriétaire désirant se prémunir de toutes les situations délicates pouvant se produire lors d’une location.

L’avantage de la garantie loyer impayé est qu’elle est généralement modulable permettant d’adapter les garanties (et leur coût), à vos besoins.

Bien que l’assurance loyer impayé soit la sécurité la plus optimale, elle présente certaines contraintes qu’il est bienvenu de connaître avant de s’engager :

  • Comme tout contrat d’assurance, la garantie loyer impayé est un coût qui viendra amputé sur les gains de vos loyers. Heureusement, certains contrats proposent des formules de base à des prix peu dissuasifs ;
  • Pour que l’indemnisation soit possible, certaines conditions concernant votre contrat d’assurance loyers impayés doivent être respectées. Selon les contrats, ces conditions seront plus ou moins restrictives ;
  • Certains assureurs posent également des conditions de souscription concernant le profil du locataire. C’est pourquoi il est important de comparer les offres du marché pour trouver l’offre adaptée à votre logement et à son occupant.

Bien que l’assurance loyer impayé nécessite le paiement d’une prime d’assurance, cette dernière est déductible de vos revenus fonciers !

Grâce à notre comparateur de garanties loyer impayé, visualisez en un coup d’oeil les meilleures offres du marché, leurs conditions et les tarifs appliqués. Notre comparateur sonde le marché en temps réel et de manière gratuite et 100 % indépendante.

Loyer impayé, est-il possible d’encaisser la caution ?

Oui ! La loi du 6 juillet 1989 énonce que la caution doit être restituée maximum deux mois suivant la remise des clés par le locataire (abaissé à 1 mois en absence de dégradation), en y déduisant les sommes restant dues au propriétaire bailleur.

Ainsi, si votre locataire s’est retrouvé en situation de loyer impayé, vous êtes dans votre droit d’encaisser la caution comme (première) compensation. N’oubliez pas d’en informer votre locataire, a minima par email, afin que ce dernier n’attende pas son retour en vain et en y justifiant votre décision.

Cette disposition n’est possible qu’en fin de bail. La caution ne peut être considérée, ni par le locataire, ni pas le propriétaire, comme l’argent d’un loyer.

Loyer impayé, comment fonctionne la caution solidaire ?

Le principal atout de la caution solidaire est sa gratuité ! Cependant, la caution solidaire présente quelques inconvénients qu’il est bon de connaître :

  • couverture incomplète. Seul les sinistres concernant spécifiquement un loyer impayé pourront être pris en charge. Il s’agit donc d’une protection financière plus qu’une prise en charge globale. 
  • formalité administrative complexe. L’inconvénient de la caution solidaire est qu’elle n’est pas automatique et facilement contestable, contrairement à l’assurance, régie par des règles plus précises.
  • enfin, en cas de refus de payer, c’est au propriétaire de prendre en charge les frais de procédure pour récupérer son dû (et ils peuvent être relativement importants).

Pour une couverture plus sereine et plus complète, privilégiez l’assurance loyer impayé à la caution solidaire.

Le cumul assurance loyer impayé et caution solidaire est-il possible ?

En tant que propriétaire, vous souhaitez vous couvrir au maximum contre les impayés. Il peut donc être tentant de souhaiter cumuler plusieurs garanties, pour vous assurer une prise en charge en cas de sinistre.

Malheureusement, depuis la loi Boutin du 25 mars 2009, ce cumul n’est pas possible, sauf dans deux exceptions :

  • Votre locataire est étudiant : vous pourrez être amené à présenter à votre assureur le certificat de scolarité de votre locataire.
  • Votre locataire est apprenti : vous devrez présenter à votre compagnie d’assurance le contrat d’apprentissage établi entre votre locataire et son employeur.

Vous ne pouvez donc réclamer de caution à votre locataire, si vous êtes assuré par la GLI, que si ce dernier est étudiant ou apprenti. Aucun autre cas n’est admis par la loi, qui considère que l’assurance loyer impayé remplit d’ores et déjà le travail d’un garant.

Ces règles de cumul sont valables pour les baux d’habitation, et non pour les baux commerciaux. En effet pour ces derniers, le cumul GLI et caution est possible.

Combien coûte une assurance loyer impayé ?

L’assurance loyer impayé représente un coût estimé entre 2 à 5 % du loyer annuel, charges comprises. 

Les éléments qui entrent en jeu dans le prix de l’assurance loyers impayés sont :

  • Le montant maximum des indemnités,
  • Les délais de carence,
  • Les franchises,
  • La durée et le niveau de garanties choisi (frais de procédure, remise en état du logement, vacance locative de l’assurance loyer impayé, etc.)
  • Le nombre de locataires (certains assureurs prennent ce critère en compte car plus il y a de locataires / colocataires, plus le nombre de risques est multiplié.
  • La stratégie de l’assureur, qui détermine seul la base de la prime et donc quel pourcentage du loyer il vous demandera pour vous assurer.

Au vu des pertes potentielles et de la possibilité de déduire les cotisations des revenus fonciers, le coût de la GLI nous semble tout de même assez abordable et attractif. 

Comment fonctionne le recouvrement des loyers impayés par mon assurance ?

Il convient avant tout de vous tourner vers les conditions générales de votre contrat d’assurance sur lequel vous trouverez les détails précis de votre couverture. La procédure de recouvrement pour être indemnisé peut effectivement légèrement varier d’un assureur à l’autre. 

En règle générale, dès le premier impayé :

  1. Contactez votre assureur pour l’informer de la situation. Il vous invitera probablement à mettre en demeure votre locataire par courrier recommandé avec accusé de réception, à l’issue de 30 jours de retard de paiement. 
  2. Si aucune réponse ne vous parvient, effectuez un commandement de payer rédigé avec un huissier de justice. Ces frais de contentieux sont pris en charge par votre assureur si votre contrat comporte la garantie « recours » ou « protection juridique ». 
  3. Vous n’avez toujours pas de réponse de la part de votre locataire ? Vous pouvez alors envoyer à votre assureur une déclaration de sinistre, accompagnée des pièces justificatives nécessaires (preuve de mise en demeure, de commandement de payer…). 

Selon les contrats, vous pourrez être indemnisé entre 6 mois et 2 ans de loyers impayés. Les délais d’indemnisation varient également : par exemple, l’assureur April verse les indemnités le 3ème mois suivant la 1ère échéance impayée, avec un remboursement rétroactif jusqu’au 1er mois impayé (sauf si franchise).

4 commentaires
Bouchet pa, le 4 février 2021

Y a-t-il une assurance qui protège les locataires contre le risque d'impayé ?

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Notre expert
Antoine Fruchard, le 5 février 2021

Bonjour, oui, il existe par exemple la garantie Visale. Plus d’informations sur cette page : https://reassurez-moi.fr/guide/assurance-loyer-impaye/visale

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Mr ou Mme COHEN Samuel ., le 15 décembre 2019

Bonjour
Nous sommes propriétaires d'un logement, nous avons confié la gestion à une agence immobilière . Celle-ci a trouvé un locataire, à l'issue des 3 ans de contrat, nous désirons reprendre la gestion de notre bien . La locataire est salariée ( employée de mairie ) et présente un handicap . L'agence ne souhaite pas nous faire bénéficier de l'assurance loyer impayé que nous souscrivions avec elle . Nous désirons donc souscrire une assurance GLI . L'assurance propriétaire non occupant ( MACSF )que nous avons ne propose pas cette option .
Pouvez-vous nous renseigner à ce sujet

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Notre expert
Antoine Fruchard, le 16 décembre 2019

Bonjour,

Je vous invite à consulter notre comparatif des meilleures garanties loyer impayé : https://reassurez-moi.fr/guide/assurance-loyer-impaye/comparateur

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