En tant que propriétaire, vous n’êtes pas à l’abri d’une situation de loyers impayés de la part de votre locataire. Il devient alors légitime de vous interroger sur l’intérêt de la caution dans ce cas de figure. Comment utiliser la caution de son locataire en cas de loyers impayés ? Quelles différences avec une assurance loyer impayé ? Peut-on cumuler un contrat GLI et une caution ? Toutes nos réponses d’experts !
Est-il possible de garder et d’encaisser la caution en cas de loyer impayé ?
Oui, en cas de loyers impayés par votre locataire, un propriétaire-bailleur a le droit d’encaisser la caution comme compensation.
N’oubliez pas d’en informer votre locataire, a minima par email, et de justifier votre décision, une retenue sur caution pouvant être effectuée pour différents motifs (loyers impayés, dégradations, non-paiement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères …) !
La loi du 6 juillet 1989 énonce ainsi que la caution doit être restituée maximum deux mois suivant la remise des clés par le locataire (abaissé à 1 mois en absence de dégradation). Toutefois, les sommes restant dues au bailleur en sont déduites, ce qui explique la capacité de retenue sur caution dont dispose le bailleur.
Cette disposition n’est possible qu’en fin de bail ! La caution ne peut être considérée, ni par le locataire, ni par le propriétaire, comme l’argent d’un loyer.
Comment fonctionne la caution solidaire en cas de loyer impayé ?
La personne qui se porte caution solidaire est également appelée garant. Elle doit notamment consigner par écrit sa connaissance de la nature de l’engagement et le montant du loyer.
Une caution solidaire se substitue au locataire en cas de difficultés et d’incapacités de ce dernier à accomplir ses obligations, dont le paiement du loyer.
Il existe ainsi trois types de cautions :
- la caution simple, ne pouvant être utilisée par le bailleur que si le locataire se trouve totalement insolvable. Le bailleur doit alors envoyer au locataire un commandement de payer rédigé par un huissier de justice. C’est seulement à la suite de cette démarche qu’il pourra faire appel à la caution.
- la caution solidaire, permettant au propriétaire de contacter la deuxième personne s’étant portée caution dès le premier euro de loyer impayé.
- la garantie VISALE, un dispositif gratuit de cautionnement solidaire géré et financé par Action Logement. Il permet au bailleur d’être garanti de percevoir ses loyers sans franchise ni carence lors des trois premières années du bail. Cette garantie prend donc en charge les impayés de loyer et les dégradations locatives.
La garantie VISALE ne peut être utilisée en addition avec une caution classique et vient remplacer la garantie LocaPass !
Modèle de lettre de mise en demeure à la caution solidaire pour loyers impayés
En cas de loyers impayés par votre locataire, vous pouvez solliciter sa caution solidaire afin d’obtenir le paiement des loyers dûs.
Voici notre modèle de lettre de mise en demeure à envoyer à la caution solidaire de votre locataire en cas de loyers impayés :
Télécharger la lettre de mise en demeure à la caution solidaire pour loyers impayés :
Pourquoi choisir une Garantie Loyers Impayés (GIL) plutôt qu’une caution ?
La Garantie Loyers Impayés (GLI) inclut des garanties complètes pour un propriétaire-bailleur, telles que :
- la prise en charge des loyers impayés,
- l’indemnisation des détériorations immobilières (hormis usure habituelle),
- la protection juridique en cas de recours et procédures ouverts contre le locataire,
- l’indemnisation en cas de départ prématuré du locataire,
- la compensation des pertes de loyers en cas de vacance locative.
Les cotisations versées dans le cadre d’une Garantie Loyers Impayés (GLI) sont également déductibles des revenus fonciers !
A contrario, une caution vous permet uniquement de solliciter le garant de votre locataire en cas de loyer impayé ou de dégradations, mais sans aucune garantie qu’il sera solvable et donc en mesure de régler les sommes dues.
Voici un tableau comparatif des avantages et des inconvénients d’une assurance loyer impayé et d’une caution :
| Garantie Loyers Impayés (GLI) | Caution | |
|---|---|---|
| Prise en charge des loyers impayés | ||
| Véritable garantie d’indemnisation des loyers impayés | ||
| Prise en charge des dégradations immobilières | ||
| Indemnisation automatique | ||
| Formalités administratives en cas de sinistre ou d’impayés | ||
| Possibilité de moduler les garanties | ||
| Déductions fiscales sur les revenus fonciers | ||
| Compensation en cas de vacance / carence locative | ||
| Compensation en cas de départ prématuré du locataire | ||
| Gratuité | ||
| Coût supporté par le propriétaire-bailleur | ||
| Conditions d’éligibilité du locataire à respecter | ||
| Frais de procédure à la charge du propriétaire-bailleur en cas de recours juridique |
Pour trouver la meilleure assurance loyer impayé du marché, n’hésitez pas à utiliser notre comparateur en ligne (et 100 % gratuit) ! En quelques clics, vous aurez ainsi accès à de multiples devis personnalisés en fonction des spécificités de votre bien immobilier mis en location, de votre profil et de votre budget !
Peut-on cumuler assurance loyer impayé et caution solidaire ?
Non, il n’est pas possible de cumuler une assurance loyer impayé et une caution. Ainsi, si vous avez souscrit une GLI, vous n’avez pas le droit de demander une caution à votre locataire !
Ces règles de cumul sont uniquement valables pour les baux d’habitation, et non pour les baux commerciaux. En effet pour ces derniers, le cumul GLI et caution est possible !
Caution et loyers impayés : quel droit de contestation pour le locataire ?
Le locataire dispose d’un droit de contestation en cas de retenue sur caution injustifiée. Il pourra alors vous adresser une mise en demeure de restitution de caution.
Dès lors, si vous comptez prélever tout ou partie de la caution de votre locataire pour couvrir les loyers impayés dûs, il est indispensable :
- d’en informer le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception dans les meilleurs délais,
- de justifier clairement votre décision, en indiquant par exemple le montant des loyers dûs et les périodes d’impayés correspondantes.
En l’absence de document justifiant les sommes dues au titre des loyers impayés, le locataire peut saisir :
- la commission départementale de conciliation,
- le tribunal d’instance.
Quelles démarches de recouvrement si la caution ne couvre pas la totalité des loyers impayés ?
Malgré la possibilité pour tout propriétaire-bailleur d’effectuer une retenue sur caution en cas de loyers impayés, il peut arriver que la caution ne suffise pas à couvrir la totalité des sommes dues.
Dans ce cas de figure, il sera nécessaire de lancer une procédure auprès du tribunal d’instance compétent, soit de poursuivre en justice votre locataire pour loyers impayés.
Une assurance loyer impayé permet notamment de prendre en charge ce type de frais de procédure !
FAQ
Puis-je faire un prélèvement sur caution en cas de loyers impayés par mon locataire ?
Oui absolument ! En l’absence de réponse de la part de votre locataire après une mise en demeure de payer voire même après un commandement de payer adressé par un huissier de justice, vous avez le droit d’effectuer une retenue sur caution pour couvrir les loyers impayés.
Il suffit d’en informer le locataire par LRAR et de justifier par écrit votre décision, pour éviter toute contestation ultérieure !
Qu’est-ce qu’une caution solidaire ?
Une caution solidaire se substitue au locataire en cas de difficultés et d’incapacités de ce dernier à accomplir ses obligations, notamment en cas de loyers impayés !
Quelles différences entre Garantie Loyers Impayés (GLI) et caution solidaire ?
Une Garantie Loyers Impayés (GLI) vous assure une compensation en cas de loyers impayés par votre locataire, tandis qu’une caution solidaire vous permet de vous tourner vers le garant de votre locataire sans garantie que la personne soit solvable et en mesure de régler les loyers dus.
Peut-on cumuler GLI et caution pour se protéger contre le risque de loyers impayés ?
Non ! Il n’est pas possible de cumuler une assurance loyer impayé et une caution. Cela signifie que si vous avez souscrit une GLI, vous n’avez pas le droit de demander une caution à votre locataire !
Quel est le droit de contestation du locataire en cas de retenue sur caution pour loyers impayés ?
En cas de retenue sur caution et en l’absence de document justifiant les sommes dues au titre des loyers impayés, le locataire peut contester la retenue sur caution de son propriétaire en saisissant :
- la commission départementale de conciliation,
- le tribunal d’instance.
Y a-t-il une assurance qui protège les locataires contre le risque d’impayé ?
Bonjour, oui, il existe par exemple la garantie Visale. Plus d’informations sur cette page : https://reassurez-moi.fr/guide/assurance-loyer-impaye/visale
Bonjour
Nous sommes propriétaires d'un logement, nous avons confié la gestion à une agence immobilière . Celle-ci a trouvé un locataire, à l'issue des 3 ans de contrat, nous désirons reprendre la gestion de notre bien . La locataire est salariée ( employée de mairie ) et présente un handicap . L'agence ne souhaite pas nous faire bénéficier de l'assurance loyer impayé que nous souscrivions avec elle . Nous désirons donc souscrire une assurance GLI . L'assurance propriétaire non occupant ( MACSF )que nous avons ne propose pas cette option .
Pouvez-vous nous renseigner à ce sujet
Bonjour,
Je vous invite à consulter notre comparatif des meilleures garanties loyer impayé : https://reassurez-moi.fr/guide/assurance-loyer-impaye