Quelle assurance loyer impayé pour un meublé ?

L’assurance loyer impayé est une solution de plus en plus prisée par les propriétaires bailleurs souhaitant se prémunir des risques d’impayés. En effet, la Garantie Loyers Impayés (GLI) vous permet de louer votre bien plus sereinement grâce aux nombreuses garanties qu’elle propose. Ainsi, quelle est la meilleure assurance GLI pour assurer les loyers d’un meublé ? Quel est son prix ? Qu’en est-il des risques couverts ? Nos réponses d’experts !

Quels sont les risques couverts par une assurance loyer impayé pour une location meublée ?

Les garanties de base de la GLI

La plupart des contrats GLI comportent 3 garanties principales :

• La garantie loyer impayé : qui couvre le paiement des loyers, charges et taxes dus par un locataire défaillant. Elle peut aussi, selon le contrat, comprendre les frais de recouvrement, les honoraires d’avocat et d’huissier…
• Une protection juridique : également appelée garantie de recours loyers impayés, elle permet de poursuivre toute action amiable ou judiciaire pour recouvrer les loyers impayés. Ainsi, frais de contentieux, frais de procédure et frais d’expulsion sont remboursés par votre assureur.
• L’assurance des détériorations et destructions immobilières : elle vise à vous indemniser pour la remise en état du logement après toute altération causée par le locataire. Attention, l’usure normale n’entre pas dans cette garantie, le locataire n’étant pas tenu fautif. Certains assureurs demandent des justificatifs poussés pour faire marcher cette garantie, ainsi, nous vous conseillons de remplir minutieusement l’état des lieux d’entrée et celui de sortie, souvent demandés.

Les garanties optionnelles de la GLI

En fonction de la compagnie d’assurance, certaines garanties seront proposées en option par votre assureur en loyer impayé :

• La garantie vacance locative : elle permet l’indemnisation des mois sans loyers payés en raison de l’absence de locataire. Vérifiez bien les conditions de déclenchement de cette garantie dans les conditions générales de votre contrat. Elle est très souvent limitée dans le temps (par exemple 4 mois). C’est une garantie optionnelle assez onéreuse.
• La garantie départ prématuré du locataire vous indemnise lorsque le locataire quitte le logement sans préavis, ou parfois même en cas de décès du locataire.

Pourquoi souscrire une assurance loyer impayé pour un meublé ?

L’assurance loyer impayé permet de protéger le bailleur en cas de manquements de la part de son locataire : 

• loyers impayés, 
• dégradations immobilières, 
• ou encore départ prématuré. 

En échange de cotisations mensuelles, la compagnie d’assurance viendra indemniser le propriétaire en cas de sinistre.

Qu’entend-on par logement meublé ? Selon la loi Alur : « un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ».

La garantie loyer impayé représente ainsi un moyen de sécuriser votre location, meublée ou non. 

Combien coûte une assurance loyer impayé pour un appartement meublé ?

Le prix d’une assurance GLI dépend du montant du loyer à assurer. En effet, l’assureur s’engageant à couvrir le défaut de paiement du locataire, la prime d’assurance est donc calculée en fonction du coût payé par le locataire.

Le coût de l’assurance loyers impayés est exprimé en pourcentage du montant du loyer. Selon les assureurs, il représente 2 à 5 % du loyer annuel.

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Assurance loyer impayé

Garantie Loyers Impayés (GLI) : quelles conditions d’éligibilité pour les locataires ?

Pour la souscription d’un contrat GLI, les locataires sont soumis à certaines conditions d’éligibilité. En d’autres termes, vous ne pouvez pas accepter n’importe quel locataire, au risque de voir votre dossier GLI refusé ou annulé. 

Pour souscrire un contrat, il faut alors faire une demande d’adhésion à l’assureur choisi, qui pourra vous réclamer des pièces justificatives concernant votre futur locataire ou le bail constitué.

Voici quelques exemples des critères d’éligibilité d’un locataire pour constituer un dossier de demande de GLI :

• un seuil de ressources minimum (loyer inférieur ou égal à 33 % du revenu net global du locataire) ;
• un contrat de travail (idéalement un Contrat à Durée Indéterminée, CDI) ou situation professionnelle stable ; 
• si le locataire est étudiant ou apprenti, votre assureur peut exiger une caution solidaire ;
• un dépôt de garantie ;
• un avis d’imposition ;
• les derniers bulletins de paie ;
• le contrat de location.

Critères d'éligibilité d'un locataire dans le cadre d'un contrat GLI :

Location meublée et loyers impayés : que faire en l’absence de GLI ? 

En l’absence de Garantie Loyers Impayés (GLI), vous devrez entamer une procédure de recouvrement des loyers impayés. 

Les étapes d’une telle procédure de recouvrement des loyers impayés incluent notamment : 

• l’envoi d’une lettre de mise en demeure, en recommandé avec accusé de réception,
• sans réponse de la part du locataire ou en l’absence de paiement, il faudra demander l’intervention d’un huissier pour faire établir un commandement de payer, 
• votre locataire a alors un délai de 2 mois pour régler les sommes dues et régulariser ses loyers impayés, 
• si les loyers ne sont toujours pas régularisés après un commandement de payer, vous devrez alors saisir le Tribunal afin d’obtenir l’expulsion de votre locataire. 

6 conseils pour bien choisir l’assurance loyer impayé d’un meublé ?

Pour bien choisir votre assurance loyer impayé, en particulier au regard des spécificités de votre location (vide ou meublée), soyez attentifs à plusieurs éléments :

• Le contrat permet-il d’assurer un bien meublé ? Certains assureurs décident de ne pas couvrir ce type de bien, ou majorent la prime d’assurance. En comparant les offres, vous trouverez celle la plus adaptée à votre logement.
• Quelles sont les conditions d’éligibilité des locataires ? Les assureurs exigent que les locataires que vous choisissez pour votre location meublée respectent certains critères, parfois assez exigeants. Rares seront les assureurs qui acceptent le locataire en situation précaire, considérant qu’il sera plus à même d’être en défaillance financière qu’un locataire en CDI par exemple. En tant que propriétaire, prenez donc bien connaissance des conditions d’éligibilité des potentiels preneurs : tournez-vous vers le contrat le plus souple possible !
• Quelle est la durée des garanties ? Privilégiez des contrats sans limite de durée pour éviter toute déception si la procédure de recouvrement venait à s’éterniser. Nous vous conseillons de ne pas souscrire de contrat à la durée d’indemnisation inférieure à 3 ans.
• Quel plafond d’indemnisation ? Un plafond de 50 000 € à 70 000 € nous semble assez intéressant pour les petites et moyennes surfaces locatives ne pratiquant pas des loyers trop élevés. Par exemple, les propriétaires ayant un plafond de 70 000 € pourront couvrir leurs loyers sur les 36 mois du bail, dans la limite de 1 944 € mensuels.
• Quel est le niveau de couverture ? Selon nous, un bon contrat GLI  doit comprendre, a minima, les 3 garanties principales (à savoir les frais de recouvrement des loyers impayés et charges, la dégradation immobilière ainsi que la garantie de recours).
• Quelles franchises peuvent être appliquées ? Comme pour toute assurance, plus elle sera basse, plus vous serez indemnisé par votre assureur. Idéalement, choisissez un contrat GLI qui n’intègre pas de franchise. Certains contrats prévoient une franchise de 2 mois, ce qui revient à 2 mois de loyers non remboursés !

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