Quelle assurance loyer impayé pour un meublé ?

Quelle assurance loyer impayé pour un meublé ?

Procédures longues et frais juridiques élevés ajoutés au manque de revenus dus aux impayés…Vous avez tout à fait raison de penser à souscrire une assurance loyer impayé en tant que propriétaire ! Cette assurance, appelée aussi GLI, peut vous permettre de louer votre bien plus sereinement grâce aux nombreuses garanties qu’elle offre.
Nous allons voir ici quelle GLI choisir pour un meublé : quelles sont les garanties qu’elle doit contenir ? Comment souscrire la bonne assurance loyer impayé ? Combien va-t-elle vous coûter ? Laissez-vous guider.

L’assurance loyer impayé est une protection pour tout propriétaire vis-à-vis de ses locataires. Elle permet en premier lieu d’être indemnisé en cas de loyers impayés : votre assureur vous versera les sommes dues en cas de défaillance financière de votre locataire, ceci pendant une durée donnée. 

Selon votre formule et les garanties souscrites, l’assurance GLI (garantie loyer impayé) peut couvrir d’’autres risques locatifs en proposant les garanties suivantes :

  • Protection juridique ou recours, 
  • Frais de détériorations ou dégradations immobilières
  • Carence locative… 

La GLI est un bon moyen de sécuriser votre location, meublée ou non. Aucun propriétaire bailleur n’est à l’abri d’aléas locatifs, mieux vaut prévenir que guérir. Nous conseillons d’autant plus cette assurance si votre bien fait l’objet d’un emprunt à rembourser.

Il existe d’autres moyens pour vous couvrir des problèmes de paiement de vos locataires, parmi lesquels la caution solidaire et  le dépôt de garantie. 

Nous vous conseillons tout de même de privilégier l’assurance loyers impayés plutôt que la caution. En effet, l’assurance loyers impayés, bien que payante, propose des garanties complètes et fiables : on a rarement entendu parler d’un assureur défaillant. De plus, si son prix vous freine, sachez que les cotisations sont déductibles des revenus fonciers.

Qu’entend-on par logement meublé ? La loi Alur de 2014 donne pour définition « un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ».

L’assurance loyer impayé promet une couverture financière et juridique non négligeable pour votre meublé. Il se peut que cette garantie soit comprise dans votre contrat multirisques habitation (MRH) ou dans votre assurance propriétaire non occupant (PNO), nous vous invitons à vérifier avant de souscrire une assurance loyers impayés, ceci afin d’éviter les doublons !

Les locataires de logements meublés dont c’est la résidence principale (habitée plus de 8 mois dans l’année) sont obligés par la loi Alur de s’assurer contre les risques locatifs. Toutefois, elle n’assure en rien le paiement des loyers !

Comment choisir son assurance loyer impayé pour un meublé ?

Plusieurs éléments sont à prendre en considération pour choisir l’assurance loyer impayé idéale pour votre location. En voici les principaux :

  • Le contrat permet-il d’assurer un bien meublé ? certains assureurs décident de ne pas couvrir ce type de bien, ou majorent la prime d’assurance.
  • Les conditions de sélection des locataires par la compagnie d’assurance : les assureurs (ne souhaitant pas prendre trop de risques) exigent que les locataires que vous choisissez pour votre location meublée respectent certains critères, parfois assez exigeants. Rares seront les assureurs qui acceptent le locataire en situation précaire, considérant qu’il sera plus à même d’être en défaillance financière qu’un locataire en CDI par exemple. En tant que propriétaire, lorsque vous étudiez les contrats GLI, prenez donc bien connaissance des conditions d’éligibilité des potentiels preneurs : tournez-vous vers le contrat le plus souple possible !
  • La durée des garanties : privilégiez des contrats sans limite de durée pour éviter toute déception si la procédure de recouvrement venait à s’éterniser. Nous vous conseillons de ne pas souscrire de contrat à la durée d’indemnisation inférieure à 3 ans.
  • Le plafond d’indemnisation : un plafond de 50 000 € – 70 000 € nous semble assez intéressant pour les petites et moyennes surfaces locatives ne pratiquant pas des loyers trop élevés. Par exemple, les propriétaires ayant un plafond de 70 000 € pourront couvrir leurs loyers sur les 36 mois du bail, dans la limite de 1 944 € mensuels.
  • Le niveau de couvertureselon nous, un bon contrat GLI  doit comprendre les 3 garanties principales (à savoir les frais de recouvrement des loyers impayés et charges, la dégradation immobilière ainsi que la garantie de recours). La GLI ne couvre en général pas les détériorations aux meubles, il faudra pour cela souscrire une MRH (assurance multirisques habitation) ou bien une assurance PNO (propriétaire non occupant) comportant l’option d’indemnisation des biens matériels en cas de détérioration par le locataire.
  • La franchise : comme pour toute assurance, plus elle sera basse, plus vous serez indemnisé par votre assureur. Idéalement, choisissez un contrat GLI qui n’intègre pas de franchise. Certains contrats prévoient une franchise de 2 mois, ce qui revient à 2 mois de loyers non remboursés !

Quoiqu’il en soit, ne signez pas de contrat avant d’avoir comparé ce qui est proposé sur le marché.

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Quelles sont les garanties de l'assurance loyers impayés pour un meublé ?

Les garanties de base

Aucune garantie n’est spécifique à la location d’un meublé : en règle générale, votre mobilier n’est pas assuré. Peu d’assureurs proposent une garantie assurant les frais de remplacement des meubles détériorés par votre locataire. Vous pouvez cependant utiliser le dépôt de garantie demandé à la signature du bail à cette fin. 

La plupart des contrats GLI comportent 3 garanties principales. 

  • Le paiement des loyers, charges et taxes dus par un locataire défaillant, portant le nom de garantie loyer impayé. Elle peut aussi, selon le contrat, comprendre les frais de recouvrement, les honoraires d’avocat et d’huissier…
  • Une protection juridique, également appelée garantie de recours loyers impayés, qui permet de poursuivre toute action amiable ou judiciaire pour recouvrir les loyers impayés. Ainsi, frais de contentieux, frais de procédure et frais d’expulsion sont remboursés par votre assureur.
  • L’assurance des détériorations et destructions immobilières, qui vise à vous indemniser pour la remise en état du logement après toute dégradation ou altération causées par le locataire. Attention, l’usure considérée normale n’entre pas dans cette garantie, le locataire n’étant pas tenu fautif.
    Certains assureurs demandent des justificatifs poussés pour faire marcher cette garantie, ainsi, nous vous conseillons de remplir minutieusement l’état des lieux d’entrée et celui de sortie, souvent demandés.

Les garanties conseillées

En fonction de la compagnie d’assurance, certaines garanties sont déjà incluses dans la formule de base, d’autres sont à souscrire en option. Voici quelques exemples :

  • La garantie vacance locative ou carence locative, qui permet l’indemnisation des mois sans loyers payés en raison de l’absence de locataire. Vérifiez bien les conditions de déclenchement de cette garantie vacance locative de l’assurance loyers impayés dans les conditions générales de votre contrat. Elle est très souvent limitée dans le temps (par exemple 4 mois). C’est une garantie optionnelle assez onéreuse.
  • La garantie départ prématuré du locataire vous indemnise lorsque le locataire quitte le logement sans préavis, ou parfois même en cas de décès du locataire.

Les garanties protection juridique et détériorations immobilières peuvent être proposées en option de votre contrat, même si elles sont la plupart du temps comprises dans les formules GLI de base.

Combien coûte une assurance loyer impayé pour un meublé ?

L’assurance GLI représente un coût non négligeable mais tout de même attractif au vu des sommes potentielles à engager en cas de litige, d’absence de loyers, de dégradations… 

Le prix d’une assurance loyer impayé dépend du montant du loyer à assurer : en effet, l’assureur s’engageant à couvrir le défaut de paiement du locataire, la prime d’assurance est donc calculée en fonction du coût payé par le locataire. 

Le coût de l’assurance loyers impayés est exprimé en pourcentage du montant du loyer. Selon les assureurs, il représente 2 % à 5 % du loyer annuel.
Un contrat à 5 % nous semble assez cher : les garanties incluses doivent alors être assez étendues, et les conditions d’éligibilité du locataire, la durée et le montant d’indemnisation particulièrement intéressants pour justifier ce prix. 

Par ailleurs, les cotisations sont déductibles des revenus fonciers.

Pour vous donner un ordre d’idée des prix et des garanties associées, prenons l’exemple de l’assurance GLI de la Maif. Celle-ci propose un contrat à 23 € / mois pour un loyer de 650 € (charges comprises), revenant à 3,54 % du loyer. Pour ce prix sont comprises les 3 garanties principales ainsi que la garantie départ prématuré, 30 mois de garantie loyers impayés, un plafond de 69 000 € par sinistre et une indemnisation de 8 000 € pour dégradation (sans franchise). 

Comment souscrire une assurance loyer impayé pour un meublé ?

Il existe 2 façons de souscrire un contrat d’assurance loyers impayés : 

  1. La souscription d’un contrat individuel : si vous gérez vous-même directement la location de votre bien immobilier. Vous devrez rechercher le contrat GLI le plus adapté à vos attentes, contacter l’assureur et effectuer une demande d’adhésion vous-même. 
  2. La souscription d’un contrat collectif, par l’intermédiaire d’un professionnel de l’immobilier. Si vous avez confié la gestion de votre bien locatif à un mandataire, celui-ci vous invitera sûrement à souscrire au contrat groupe loyer impayé auquel il a adhéré. En principe, la société de gérance de votre bien dispose de tarifs avantageux puisque négociés et pensés groupés. Vous n’aurez pas à vous occuper de la gestion du contrat, de la constitution du dossier d’assurance loyer impayé du locataire ni de la gestion des sinistres, mais vous n’aurez pas du tout la main sur le contrat. 

Le fait que vous souhaitiez assurer un logement meublé n’impacte pas les démarches ni les possibilités de souscription. Si vous choisissez de souscrire un contrat GLI individuel, vous pouvez vous tourner vers les assureurs proposant l’assurance habitation, qui vendent aussi, en principe, l’assurance loyer impayé. Selon l’assureur, vous pourrez effectuer votre demande d’adhésion en ligne ou en agence. La souscription par téléphone est plus rare, l’adhésion nécessitant l’envoi de pièces justificatives et la validation du dossier.

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Comme vu précédemment, les locataires sont soumis à certaines conditions d’éligibilité. En d’autres termes, vous ne pouvez pas accepter n’importe quel preneur, au risque de voir votre dossier GLI refusé ou annulé. 
Pour souscrire un contrat, il faut alors faire une demande d’adhésion à l’assureur choisi, qui pourra vous réclamer des pièces justificatives du locataire, ou sur le bail que vous constituez. Voici quelques exemples d’éléments de constitution d’un dossier :

  • Un seuil de ressources minimum (généralement le loyer doit être inférieur ou égal à 33 % du revenu net global du locataire),
  • Si le locataire est étudiant ou apprenti, votre assureur peut exiger que vous demandiez une caution solidaire, 
  • Un dépôt de garantie, 
  • Un avis d’imposition,
  • Les derniers billets de paie, 
  • Le contrat de location.

Critères d'éligibilité d'un locataire dans le cadre d'un contrat GLI

Eligible

Non éligible

Statut professionnel du locataire

CDI, CDD longs, fonctionnaires, retraités, étudiants, apprentis (avec caution)

Chômeurs, contrat de qualification pro

Revenus du locataire

Plus de 2,85 x le montant du loyer

Aléatoires ou moins de 2,85 x le montant du loyer

Type de bail

Assez longue durée, vide ou meublé

Courte durée ou commercial, location saisonnière

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