Quelle assurance pour une sous-location ?

La sous-location est de plus en plus fréquente en France (Airbnb, colocation…). Techniquement, elle consiste en une relation tripartite entre locataire, sous-locataire et propriétaire, même si ces deux derniers ne sont liés par aucun contrat. La question de l’assurance doit aussi être abordée. Réassurez-moi répond donc à vos questions : qui doit s’assurer en cas de sous-location ? Quelles sont les obligations du locataire ? Du sous-locataire ? Comment choisir le bon contrat d’assurance habitation ?

La sous-location : légale ou illégale ?

La sous-location consiste, pour le locataire, à mettre à disposition d’un tiers tout ou partie de son logement en contrepartie de la perception d’un loyer. Contrairement aux idées reçues, la sous-location est parfaitement légale, quelle que soit sa durée. Toutefois, le locataire-bailleur devra respecter certaines conditions :

  • Il devra obtenir l’accord écrit du propriétaire du bien (si le contrat de bail ne permet pas d’office la sous-location) à la fois sur le principe mais aussi sur le montant du loyer à la charge du sous-locataire,
  • Le montant des loyers demandés au sous-locataire ne devra pas être supérieur au loyer initial (au m2) attendu par le propriétaire. En effet, le preneur ne peut pas « tirer profit » de la sous-location : elle ne doit pas mener à son enrichissement.

Légalement, le locataire devra fournir au sous-locataire l’accord écrit du propriétaire ainsi qu’une copie du bail en cours.

Ces principes résultent de la loi du 6 juillet 1989 destinée à améliorer les rapports locatifs (article 8).

La sous-location se distingue de l’hébergement à titre gratuit par la perception d’un loyer. Rien ne vous empêche, aux yeux de la loi, d’héberger un ami ou un membre de votre famille gratuitement, même si vous êtes locataire.

Quels sont les risques de la sous-location ?

Une sous-location non déclarée donne droit au propriétaire de résilier le bail en cours sans préavis. Le sous-locataire, et souvent le locataire, devront donc quitter le logement.

Légalement, il n’y a aucun lien entre le propriétaire et le sous-locataire, même si un contrat a été établi entre ce dernier et le locataire-bailleur. Ainsi, le locataire est responsable du sous-locataire vis-à-vis du propriétaire du logement. Il est donc garant des dégâts que celui-ci pourrait causer au bien immobilier. De la même manière, le locataire est garant des dommages que pourrait causer le logement au sous-locataire.

Ainsi, le locataire a tout intérêt à demander au sous-locataire une attestation d’assurance le couvrant en Responsabilité Civile locative.

L’assurance habitation est-elle obligatoire pour une sous-location ?

L’assurance habitation est-elle obligatoire pour le locataire ?

Depuis la loi de 1989, le locataire doit a minima être couvert pour les risques locatifs. La personne souhaitant sous-louer son appartement devra donc rester assurée : elle ne pourra pas procéder à la résiliation de son contrat d’assurance habitation pour ce motif. 

De plus, le locataire devra prévenir son assureur car le risque est aggravé par la sous-location. Ce dernier pourra d’ailleurs augmenter le montant de la prime (= du prix de l’assurance habitation) ou mettre un terme à la couverture.

À défaut d’accord du propriétaire bailleur (sous-location illégale), l’assureur pourra refuser d’indemniser les dégâts causés par le sous-locataire.

L’assurance habitation est-elle obligatoire pour le sous-locataire ?

Le sous-locataire n’aura pas d’obligation légale de souscrire à un contrat d’assurance habitation. Toutefois, le locataire-bailleur pourra l’exiger dans le contrat de sous-location. Il a d’ailleurs tout intérêt à le faire. Sachez qu’à défaut d’assurance souscrite par le sous-locataire, le locataire-bailleur peut tout à fait reporter le coût de son assurance personnelle sur le montant du loyer.

Dans tous les cas, nous vous recommandons vivement, si vous êtes sous-locataire, de souscrire à une assurance habitation, afin d’être couvert a minima :

  • Pour les risques locatifs (dégâts des eaux, incendie, explosion…),
  • Par une garantie recours des voisins et des tiers, pour les dommages qui pourraient être causés à autrui (par exemple, une fuite d’eau endommageant le logement voisin).

À défaut, vous seriez seul redevable de l’indemnisation au titre des dommages causés…

Quelles garanties d’assurance pour le locataire sous-louant son logement ?

Les contrats d’assurance habitation du locataire et du sous-locataire sont différents : ils n’intégreront pas, de base, les mêmes garanties. Par exemple, le sous-locataire sera rarement couvert contre le vol, à moins qu’il ait étendu sa couverture à ce risque.

Idéalement, les deux doivent être couverts par une assurance « multirisque habitation ».

Le locataire-bailleur est garant du sous-locataire mais est aussi responsable vis-à-vis de lui. Il a ainsi intérêt à souscrire à une garantie « recours du sous-locataire » au cas où le logement lui-même causerait des dommages à ce dernier (vice de construction, défaut d’entretien…).

Pour rappel, le locataire devra en outre être couvert en Responsabilité Civile locative / en risques locatifs. Idéalement, il souscrira aussi à une garantie « recours des voisins et des tiers », et ce notamment si le sous-locataire n’a pas d’assurance personnelle.

Si le sous-locataire vous fournit une attestation d’assurance (car vous avez prévu cette obligation dans le contrat), vérifiez que les garanties bris de glace et vol sont comprises. À défaut, assurez-vous d’être couvert vous-même pour ces risques. L’objectif est, pour le locataire-bailleur, de se prémunir contre les dommages causés par le sous-locataire, et qu’il ne pourrait pas assumer financièrement.

Quelles garanties d’assurance pour le sous-locataire ?

Même si elle n’est pas obligatoire, l’assurance est dans les faits indispensable pour le sous-locataire. À défaut, il pourrait être redevable de sommes importantes en cas, par exemple, de dégât des eaux causant un préjudice à un voisin.
Si le contrat de sous-location vous demande une couverture, vous devrez, en tant que sous-locataire, fournir une attestation d’assurance habitation au preneur qui vous sous-loue le bien. 

Dans ce cas, vous devrez a minima être couvert en Responsabilité Civile de sous-locataire / en risques locatifs. Vous pourrez compléter votre couverture par une garantie personnelle recours voisins et tiers et / ou d’autres garanties optionnelles (comme les dommages à vos biens, par exemple).

Pour rappel, si la sous-location est illégale (sans contrat), l’assureur n’indemnisera pas en cas de sinistre.

Comment obtenir des devis d’assurance pour une sous-location ?

Que vous soyez locataire ou que vous sous-louez un appartement , vous devez nécessairement souscrire à une assurance habitation. Sur le marché, les formules sont nombreuses, de même que les garanties optionnelles et renforts.

À niveau de couverture équivalent, les tarifs oscillent largement d’une compagnie à l’autre, d’où l’importance de faire un comparatif sérieux entre plusieurs devis. ​

Sonder le marché peut s’avérer particulièrement chronophage : vous pouvez vous tourner aussi bien vers des assureurs, des banques, des organismes de mutuelle… Le plus simple est donc d’utiliser un comparateur en ligne. En tant que courtier indépendant, Réassurez-moi vous propose son propre comparateur d’assurances habitation en ligne.

L’outil est 100 % gratuit, sans engagement et anonyme. Son utilisation est très simple : tout ce que vous avez à faire est de renseigner un court formulaire afin d’accéder à une sélection des meilleures offres d’assurance MRH du marché.

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Qu’est-ce que le contrat de bail de sous-location ?

Le contrat de bail, préparé par le locataire, précise les conditions de la sous-location. Il permet en outre au sous-locataire de demander des aides (de type CAF). Les deux parties au contrat devront signer le document.

La sous-location à un tiers pourra porter sur l’entièreté ou sur une partie seulement du logement.

Les relations entre locataire-bailleur et sous-locataire sont contractuelles. De nombreuses informations devront être comprises dans le contrat de bail, et notamment :

  • Le montant du loyer,
  • Les modalités de paiement,
  • La durée du bail de sous-location,
  • L’état des lieux / entrée sortie.

Contrairement au contrat de bail « classique », celui d’une sous-location n’est pas réglementé par la loi du 6 juillet 1989.

Ce contrat ne sera d’ailleurs pas opposable au bailleur, qui reste tiers à la relation contractuelle locataire / sous-locataire. Ainsi, le preneur (= locataire) reste à tout moment responsable des dommages que ce dernier pourrait causer.

En cas de sinistre, le propriétaire du bien pourra donc demander des comptes au locataire, à charge pour lui de se retourner ensuite contre le sous-locataire si un contrat est prévu (sous-location légale).

Quelle assurance pour la sous-location d’un bail commercial ?

Un bail commercial, qu’il porte par exemple sur un local ou des bureaux, peut également faire l’objet d’une sous-location professionnelle. Là encore, un contrat de sous-location sera nécessaire pour la mise à disposition de tout ou partie du local à un tiers, en contrepartie du versement d’un loyer.

L’on ne parle pas ici de la cession de bail (c'est lorsque le contrat de location lui-même est cédé à un tiers).

Certaines démarches devront être effectuées par le locataire auprès du propriétaire. Les conditions sont équivalentes à celle de la sous-location entre particuliers : clause dans le contrat de location autorisant la sous-location ou accord écrit du propriétaire, avis favorable quant au montant des loyers, respect de la « destination du bail » commercial…

Bien entendu, le propriétaire peut refuser la sous-location.

Le locataire reste toujours garant du sous-locataire pour les dommages que ce dernier pourrait causer. Ainsi, il a tout intérêt, en termes d’assurance, à souscrire à un contrat spécifique, de même que le sous-locataire. Il s’agira ici d’une assurance pro, proposée par de très nombreux acteurs : servez vous de notre comparateur d’assurances pour trouver le meilleur contrat !

Si vous êtes vous-même locataire d’un local commercial, pensez à obliger (dans le contrat) le sous-locataire à souscrire à une assurance multirisque habitation pro afin d’être couvert en RC, pour les risques de dégâts des eaux, incendies, explosions…