Tableau d’amortissement d’un prêt immobilier

Document rendu obligatoire par le Code de la Consommation et élément indispensable à toute offre de prêt immobilier, le tableau d’amortissement permet à l’emprunteur de bien comprendre le fonctionnement de son prêt et de savoir où il en est dans les remboursements de son crédit.
Les montants des intérêts comme le coût de l’assurance de prêt, indiqués clairement sur ce document, lui permettront de prendre la mesure du coût total de son crédit.
Alors comment bien lire un échéancier de prêt immobilier et, grâce à la visibilité qu’il apporte, quels sont les leviers possibles pour réduire le coût total de son crédit ?

Qu’est ce qu’un tableau d’amortissement ?

Définition du tableau d’amortissement

Le tableau d’amortissement (aussi appelé « échéancier de prêt » ou « plan de remboursement » ou « plan d’amortissement ») vous sera obligatoirement remis par l’établissement prêteur à l’emprunteur au moment de l’offre de prêt immobilier. Il s’agit d’un échéancier comptable et financier qui permet au futur emprunteur une visibilité sur le prêt qu’il s’apprête à contracter, résumant les caractéristiques du prêt, à savoir le coût total du prêt, assurances comprises, mais hors frais de dossier (à négocier).

Ce document retrace de manière chronologique l’état d’avancement, mensualité par mensualité, et sur toute la durée du crédit, de votre dette d’emprunt immobilier. En possession de cet échéancier, l’emprunteur est donc en mesure d’accepter ou pas l’offre de prêt.
On parle d’amortir un emprunt car, sur un prêt à taux fixe et à mensualités constantes, l’emprunteur va progressivement rembourser l’argent que la banque lui a prêté, à savoir le capital. Chaque mois qui passe fait qu’il devra un peu moins d’argent à sa banque.

Généralement, le tableau d’amortissement fourni avec l’offre de prêt est provisoire, car lors d’un crédit immobilier, la date de la première échéance n’est pas toujours connue avec précision. Puis, lorsque cette date sera fixés, la banque rééditera votre tableau d’amortissement définitif.

Dans le cas où vous cumulez plusieurs prêts immobiliers, par exemple un prêt à taux zéro et un crédit immobilier classique, vous aurez alors deux tableaux d’amortissement différents. Votre banque doit être en mesure de vous proposer un échéancier unique en tenant compte des spécificités de chacun des emprunts.

Une obligation légale d’information :

Délivrer au client un plan d’amortissement de l’offre de prêt est une obligation légale d’information à laquelle l’établissement prêteur ne peut se soustraire lors d’un emprunt immobilier : le client doit être mesure d’apprécier correctement et pleinement la portée de son engagement s’il contracte ce crédit. C’est ce que la jurisprudence appelle l’obligation d’information pré-contractuelle à la charge du banquier.
L’article L312-8 du Code de la consommation en parle en ces termes : [L’offre], « pour les offres de prêts dont le taux d’intérêt est fixe, comprend un échéancier des amortissements détaillant pour chaque échéance la répartition du remboursement entre le capital et les intérêts. ».
Dans le cas où elle ne le fournirait pas, la banque prêteuse engagerait sa responsabilité civile et commerciale et risquerait des poursuites en justice de la part de l’emprunteur.
 

 

 

A quoi sert le tableau d’amortissement ?

Un outil de comparaison des différentes offres de crédit

Le plan d’amortissement est la référence pour comparer les offres de prêt de plusieurs banques. Les mensualités étant connues d’avance jusqu’à la dernière échéance, ce document donne une visibilité comptable à l’emprunteur.
Il pourra ainsi faire le tour de plusieurs établissements de crédit et comparer les coûts respectifs des offres de prêt, ainsi que le coût des mensualités, afin de contracter la meilleure offre possible.

Planifier les échéances de prêt à venir

Vous avez une lisibilité sur les mensualités à venir et donc vous pouvez prévoir votre budget financier sur toute la durée du remboursement du crédit immobilier. Vous pouvez ainsi prévoir, en fonction de votre situation et en accord avec votre banque, d’augmenter vos mensualités pour réduire la durée des remboursements, ou à contrario de suspendre le crédit immobilier pendant quelques mois en cas de difficulté financière passagère. En cas de suspension des remboursements, les mensualités seront reportées dans votre tableau d’amortissement.

Visualiser la part de capital remboursé ou restant dû

Après paiement de chaque mensualité, vous connaissez le capital restant à rembourser.
A partir de ces données vous pouvez étudier plusieurs solutions pour optimiser le coût total de votre crédit immobilier :  renégocier son prêt immobilier, faire un rachat de crédit, ou une demande de délégation d’assurance de prêt immobilier peuvent considérablement faire baisser son coût.

Savoir si effectuer un remboursement par anticipation est intéressant

Dans le but de revendre votre bien ou de faire racheter votre crédit par une autre banque pour obtenir un taux d’intérêt plus bas, vous pourrez grâce au capital restant dû calculer le montant des IRA (indemnités de remboursement anticipé) liées au remboursement du prêt par anticipation, et voir s’il est intéressant dans votre cas d’activer cette opération. Cela vous permettra de déterminer quelle somme d’argent il vous restera une fois le bien vendu et après avoir remboursé le solde de votre prêt.
 

 

 

Que contient un tableau d’amortissement ?

Un plan d’amortissement se présente sous la forme d’un tableau, et rassemble les principales caractéristiques du prêt. Ainsi, il indique ce qu’il vous en coûtera échéance par échéance, jusqu’au remboursement intégral du prêt.

Obligations légales via la FISE (Fiche d’Information Standardisée Européenne)

Présence des colonnes suivantes :

  • La date ou le numéro des échéances : est indiqué le nombre d’échéances de remboursement du prêt immobilier, autrement dit la périodicité du remboursement, qui est le plus souvent mensuelle, mais peut aussi être annuelle.
  • Le montant de l’échéance : c’est-à-dire la part de capital à rembourser périodiquement à chaque échéance.
  • Le montant des intérêts : cela correspond à la dette d’intérêts perçus à chaque échéance par le banquier au titre de la rémunération du capital prêté.
  • Le montant du capital remboursé sur cette échéance : il s’agit de la somme de la part de capital amorti, des intérêts et de l’assurance à payer à chaque échéance.
  • Le coût de l’assurance emprunteur si vous souscrivez celle de la banque prêteuse : si c’est le cas, vous avez une assurance calculée sur le capital emprunté, elle restera donc stable tout le long du crédit.
    Cependant, vous êtes libre de choisir de déléguer votre assurance (donc de contracter votre assurance emprunteur chez un assureur externe aux groupes bancaires). N’hésitez pas à faire jouer la concurrence ! Ce choix vous permettra non seulement de réaliser de solides économies, mais aussi d’avoir une assurance calculée sur le capital restant-dû, dont les cotisations diminuent chaque année. Dans ce cas, votre assureur vous fournira échéancier d’assurance indépendant, qu’il faudra rajouter au coût de votre crédit immobilier.
  • Le capital restant dû : c’est la somme restant à amortir sur les échéances successives restantes. autrement dit le montant du crédit restant à rembourser après chaque mensualité.

Présence des lignes suivantes :

  • Autant de lignes que d’échéances.
  • Une ligne de sous-total par année.
  • Une ligne supplémentaire en fin de tableau montrant clairement le coût total du crédit.

A savoir :

  • Il peut y avoir une échéance “zéro”: elle correspond au déblocage des fonds, avec les éventuels frais correspondants.
  • L’ordre des colonnes n’est pas figé et peut varier d’un établissement à l’autre
  • Le prêt immobilier étant un prêt amortissable, cela signifie que sur son échéancier, l’emprunteur verra le capital amorti augmenter progressivement jusqu’à l’échéance finale, tandis que le montant des intérêts bancaires ira en diminuant.

La première échéance du tableau d’amortissement

Il est classique que son montant soit différent des autres échéances à venir, simplement car, contrairement à la périodicité standard définie par l’échéancier (généralement mensuelle), cette première période de remboursement a une durée variable. Autrement dit, lorsque la date de première échéance ne se situe pas exactement un mois après la date de déblocage des fonds, les intérêts seront minorés ou majorés au prorata temporis du laps de temps entre le déblocage des fonds et la date de remboursement de la première échéance.

Si la durée entre le déblocage des fonds et le paiement de la première mensualité est :

  • Inférieure à 30 jours : la première échéance n’est pas calculée sur un mois complet.
    Si la signature chez le notaire intervient le 10 janvier et que le paiement de la première mensualité a lieu le 5 février, alors le délai de 25 jours est insuffisant, le paiement de l’échéance aura donc lieu le 5 mars.
    Cette première mensualité du 5 mars comprendra, en plus des intérêts standard sur la période du 5 février au 5 mars, des intérêts calculés sur la période du 10 janvier au 5 février. C’est ce qu’on appelle les intérêts intercalaires. Ce ne sont pas des frais supplémentaires, mais simplement la conséquence d’un décalage des remboursements.
    Les intérêts intercalaires servent à adapter le montant de la première échéance, afin qu’ensuite le tableau d’amortissement préalablement fourni par la banque prêteuse soit respecté pour le remboursement de toutes les autres échéances
  • Supérieure à 30 jours : si vous signez l’acte de vente le 10 janvier et que vous remboursez votre première mensualité de crédit le 10 du mois février, alors le délai entre les deux dates est suffisant (30 jours), vous n’aurez donc pas d’intérêts intercalaires à payer.

La dernière échéance du tableau d’amortissement

Le montant de la dernière échéance est souvent différent des autres.
Cela est provoqué par les arrondis monétaires effectués, d’une part, sur le calcul du montant de la mensualité, et d’autre part, sur le montant des intérêts de chaque échéance.

La différence maximale entre la dernière échéance et les autres sera équivalente à (nombre d’échéances) x 1 centime.
Certains établissements bancaires auront le bon goût de vous faire grâce de cette petite différence.
 

 

 

Exemple d’un tableau d’amortissement

Prenons un exemple : vous empruntez 150 000 € sur 20 ans à un taux d’intérêts de 1,70 % (voir les taux de prêts immobiliers en temps réel) et une assurance de prêt à un taux de 0,80 % (taux de l’assurance de la banque, celle d’une assurance en délégation étant largement divisable par 2 dans le cas d’un emprunteur en bonne santé) :

Dans ce cas (afin d’avoir une meilleure lisibilité), nous vous présentons une périodicité annuelle :


 

 

 

Réduire le coût total du crédit grâce aux informations du tableau d’amortissement

Evitez les prêts à taux variable (ou à taux révisable)

En contractant ce type de prêt, cela signifie que le taux d’intérêts peut évoluer, à la hausse comme à la baisse selon les variations d’un indice de référence prévu au contrat. Le montant des mensualités peut donc augmenter ou diminuer au gré de celui-ci.

Si les offres de prêts à taux fixe doivent obligatoirement être accompagnées d’un tableau d’amortissement, cette disposition n’est pas obligatoire pour les emprunts à taux variable car il est difficile dans ces conditions de fixer dans un tableau d’amortissement le montant et les conditions de remboursement du prêt.
Cependant, en cas d’offre de prêt à taux variable, il sera toutefois assorti « d’une notice présentant les conditions et modalités de variation du taux d’intérêt et d’un document d’information contenant une simulation de l’impact d’une variation de ce taux sur les mensualités, la durée du prêt et le coût total du crédit. Cette simulation ne constitue pas un engagement du prêteur à l’égard de l’emprunteur quant à l’évolution effective des taux d’intérêt pendant le prêt et à son impact sur les mensualités, la durée du prêt et le coût total du crédit. » (article L312-8 du Code de la consommation).

Attention, il est donc clairement indiqué que cette notice est purement présentée à titre informatif et n’engage en rien l’établissement de crédit !

Attention aux intérêts des prêts de longues durées (plus de 20 ans)

Le tableau d’amortissement permet notamment de constater la somme totale des intérêts vous allez devoir payer sur toute la durée du remboursement de votre crédit.
Sur des durées d’emprunt aussi longues, comme 25 ou 30 ans, ce coût total des intérêts peut vite exploser, tout simplement parce que les établissement prêteurs se servent en premier. En effet, chaque mois, lorsque vous versez une mensualité de prêt immobilier, la banque prélève en priorité les intérêts sur le capital restant dû, puis le reste rembourse une (petite) partie du capital.
Au début d’un prêt sur de longues durées, la part que représentent ces intérêts est énorme et vous ne remboursez que très peu de capital. Durant les 5 ou 10 premières années, vous allez donc presque exclusivement payer les intérêts…. Ainsi, au bout de 5 ou 10 ans de remboursement, votre capital restant dû reste très élevé.

Fort de ce constat, dans le cas vous souhaiteriez revendre votre bien immobilier en cours de prêt (ce qui est le cas de la plupart des emprunteurs), il faut être conscient que la grande majorité de l’argent que vous aurez versé pendant tout ce temps n’aura été que des intérêts versés à la banque.

Déléguez votre assurance de prêt pour en réduire le coût de 50 % en moyenne

Si contracter une assurance emprunteur est obligatoire pour qu’une banque accepte de vous accorder un crédit immobilier, vous êtes libre de déléguer votre assurance, ce qui signifie que vous pouvez choisir librement votre assurance de prêt et n’êtes aucunement dans l’obligation de contracter à l’assurance emprunteur que votre banque vous proposera systématiquement (loi Lagarde, 2010). En effet, cette assurance bancaire est bien plus onéreuse, sans compter que sa couverture est souvent plus faible que celle des assurances externes.
Sachez que si vous souhaitez prendre une assurance externe, en aucun cas la banque ne peut appliquer des frais, et encore moins revenir sur les conditions octroyées sur votre offre de prêt, à savoir le taux d’intérêts proposé ainsi que toutes les conditions négociées en amont.
Une assurance externe permet de réaliser en moyenne 50 % d’économies sur l’assurance emprunteur par rapport au coût des cotisations d’une assurance de la banque. De plus, les cotisations, calculée sur le capital restant-dû, seront dégressives, contrairement à ce que vous proposera votre banque. Si vous choisissez un assureur externe, il vous fournira échéancier d’assurance indépendant, qu’il faudra rajouter au coût de votre crédit immobilier.

Vous pouvez dès à présent effectuer une simulation en 2 minutes, les tarifs sont librement accessibles et vous obtiendrez un devis sur-mesure :

Comparer 25 contrats d’assurance de prêt

 

Exemple de la différence du coût de l’assurance entre la souscription à une assurance bancaire ou à une assurance externe :

  • assurance bancaire : taux à 0,80 % pour un prix représentant 12,5 % du coût total du crédit.
  • assurance externe (= délégation d’assurance) : taux à 0,35 % pour un prix représentant 5,7 % du coût total du crédit.

     

Peut-on changer son assurance emprunteur en cours de prêt ?
Vous avez contracté à l’assurance emprunteur de la banque et vous constatez sur votre tableau d’amortissement que les sommes sont plus que conséquentes ? Heureusement, de nombreuses lois sont venues libéraliser le marché de l’assurance emprunteur au profit des emprunteurs :
Votre crédit immobilier a moins d’1 an : (loi Hamon, 2014) vous disposez d’une année après l’obtention du crédit pour changer librement, à tout moment et sans frais d’assurance de prêt, en respectant simplement l’équivalence de garanties.
Cela signifie, qu’au moment de la négociation commerciale du crédit, vous pouvez accepter les exigences de votre banquier et accepter l’assurance de prêt qu’il vous impose, puis une fois le crédit immobilier obtenu, changer d’assurance rapidement pour faire des économie très importantes.
Votre crédit immobilier a plus d’1 an : (loi Sapin 2, 2017) passée cette première année de prêt et depuis le 1er janvier 2018, l’ensemble des emprunteurs peuvent, sans frais, changer leur assurance de prêt immobilier tous les ans à date anniversaire de la signature de leur offre de prêt. Il faudra simplement respecter un préavis de 2 moins ainsi que le principe d’équivalence des garanties.
 

 

 

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