Quelle assurance pour un immeuble ?

Incendie, dégât des eaux, bris ou encore vol... L'immeuble dans lequel vous êtes propriétaire ou locataire n'est pas à l'abris de l'un de ces risques, d'où l'intérêt de souscrire une bonne assurance immeuble. Mais, quel contrat souscrire ? Avec quelles garanties et à quel prix ? Réponses !

À quoi sert l'assurance immeuble ?

Un immeuble exploité par une entreprise, une association ou un professionnel indépendant est considéré comme un local professionnel. Tout comme un immeuble à usage d’habitation, il est exposé à de nombreux risques : incendie, explosion, dégât des eaux ou encore, dommages électriques.

L'entreprise propriétaire ou locataire a donc tout intérêt à le couvrir en souscrivant un contrat d’assurance professionnelle spécifique. Le contenu de l’immeuble sera en principe également protégé : stocks, marchandises, matières premières, machines et équipements divers.

L’assurance multirisque immeuble est-elle obligatoire ? 

L’entreprise exploitant un immeuble professionnel n’est pas dans l'obligation légale de souscrire une assurance multirisque immeuble en lorsqu’elle en est propriétaire. Attention toutefois, certaines garanties habituellement incluses dans ce type de couverture pourront s’avérer obligatoires pour certaines professions.

À titre d'exemple : la Responsabilité civile professionnelle, qui est obligatoire pour les professions médicales, les professionnels du droit, du conseil ou encore, du tourisme.

S'il n'y a pas obligation, l'assurance multirisque pour une entreprise propriétaire d'immeuble est tout de même vivement conseillée et ce, quel que soit le secteur d'activité. À défaut d'assurance immeuble, l'entreprise devra assumer seule les conséquences financières d'un éventuel sinistre. Par exemple, en cas d'incendie, elle devra financer la remise en état des lieux, indemniser d'éventuels tiers impactés et assumer les conséquences d'un retard d'activité. De quoi remettre en cause les finances er la pérennité d'une entreprise.

Depuis la loi Alur, l’assurance multirisque est en revanche obligatoire pour les propriétaires non occupants (PNO) / propriétaires non exploitants (PNE) mettant un immeuble en location. Il en va de même pour les entreprises locataires d'un immeuble professionnel, qui doivent souscrire une assurance immeuble locatif.

Quelle assurance pour un immeuble en copropriété ?

L'assurance immeuble est-elle obligatoire pour une copropriété ? Si plusieurs propriétaires (exploitants ou non) se partagent un immeuble, le syndic de copropriété de l'immeuble doit souscrire une assurance responsabilité civile a minima (loi Alur). Chaque propriétaire doit quant à lui, et comme nous l'expliquions précédemment, être couvert par au moins une garantie RC.

En cas de dommages causés par l’immeuble à un tiers, les copropriétaires sont ainsi couverts. Toutefois, une simple responsabilité civile est souvent insuffisante pour couvrir un sinistre dans toute son ampleur (frais de réparation ou reconstruction notamment). C'est pourquoi nous vous recommandons vivement de souscrire une assurance multirisque immeuble en copropriété.

Pour trouver le meilleur contrat, le mieux sera donc d'effectuer un comparatif des assurances immeuble en copropriété afin d'obtenir un devis adapté à vos attentes, autant en termes de prix que de garanties.

Que couvre l’assurance multirisque immeuble ?

Un contrat d'assurance multirisque immeuble inclut de nombreuses garanties couvrant à la fois l’immeuble et les biens mobiliers professionnels qu’il contient. En général, cette couverture intègre trois types de garanties :

• une garantie dommages causés à l’immeuble et aux biens mobiliers professionnels (matériels de l'entreprise, marchandises, etc.) ;

• une garantie Responsabilité civile professionnelle (qui peut être étendue à l’exploitation, à l’après-livraison, à la responsabilité civiles des dirigeants…) ;

• des garanties financières, telles que la garantie pertes d’exploitation, ou la garantie données informatiques ;

• des garanties d'assistance et de protection juridique.

Un contrat multirisque doit être "sur-mesure" afin de couvrir précisément les risques auxquels s’exposent effectivement l’immeuble et les équipements qu’il contient. Par exemple : s’il s’agit d’un immeuble de bureau, des garanties dommages électriques ou sécurité informatique pourraient s’avérer sécurisantes pour l’entreprise.

Quel est le prix de l’assurance immeuble professionnelle ?

Le tarif de l'assurance immeuble tend à varier en fonction des assureurs et de leurs spécificités. Ces derniers ont malgré tout un socle de critères communs pour fixer le prix de l'assurance multirisque immeuble :

• la nature, la taille et le type de local professionnel (multirisque commerce, multirisque bureau, etc.) ;

• le statut de l’entreprise qui l’exploite (propriétaire ou locataire) ;

• l’usage fait du bâtiment ;

• les biens mobiliers à couvrir (type, valeur…) ;

• l’activité de l’entreprise ;

• le nombre de salariés ;

• le chiffre d’affaires réalisé ou prévisionnel.

Au delà des critères liés au profil du propriétaire ou à la fonction de l'immeuble, le tarif dépendra aussi du niveau de couverture souscrit : la formule choisie et les éventuelles garanties optionnelles ajoutées. Il sera parfois possible de choisir vos garanties intégralement à la carte, mais cela revient en général plus cher.

Les conditions de la police d’assurance auront aussi un impact sur la cotisation annuelle. Par exemple, le niveau de franchises (qui est modulable), les plafonds d’indemnisation ou encore la valeur de remboursement (en valeur réelle, valeur à neuf…) influeront largement sur le tarif total.

Comptez donc quelques centaines d’euros par an pour un immeuble de superficie standard et un niveau de couverture moyen. Ce montant pourra grimper jusqu’à plusieurs milliers d’euros si vous optez pour une couverture haut de gamme ou si vos biens professionnels sont exposés à des risques importants.

Le prix de l'assurance immeuble en copropriété fait souvent l'objet d'un partage homogène entre les copropriétaires. Si l'un d'entre possédaient un local plus à risque (plus grande surface, rez-de-chaussée...), il pourra avoir à payer en partie ou entièrement la surprime d'assurance correspondant à son risque.

5 conseils pour souscrire la meilleure assurance immeuble

Une fois que vous avez utilisé notre comparatif d'assurance immeuble et obtenu un voire plusieurs devis d'assurance immeuble, reste à identifier celui qui correspond le plus à vos besoins, au meilleur prix. Pour vous aider dans cette démarche, retrouvez nos conseils :

• Conseil n°1 : choisissez les bonnes garanties.

Assurez-vous d'être couvert contre un maximum de risques, qu'ils concernent l'immeuble lui-même ou les biens professionnels qu'il contient (matériels, matières premières entreposées, marchandises, etc.), sans pour autant souscrire - et donc payer - pour des garanties dont vous n'aurez pas l'utilité. Si vous avez souscrit la garantie perte d'exploitation, soyez attentif au montant de l'indemnité compensatrice prévue et à la durée d'indemnisation. Idem avec la garantie responsabilité civile : inclut-elle aussi l'exploitation et/ou le dirigeant ? Idéalement, votre contrat devra également proposer des garanties d'assistance et une garantie protection juridique.

• Conseil n°2 : ne vous laissez pas piéger par les plafonds d'indemnisation et franchises.

À chaque garantie correspond un plafond d'indemnisation, plus celui-ci est élevé, meilleur sera votre remboursement en cas de sinistre. Il est donc important de s'y intéresser avant de souscrire un contrat. Veillez notamment à ce qu'ils soient cohérents avec la valeur de vos biens. Pour ce qui est des franchises, sommes non remboursées par l'assurance, plus elles sont basses, mieux vous êtes indemnisé. Attention toutefois, qui dit franchise basse, dit souvent cotisations d'assurance plus élevées. À vous de voir ce qui est le plus stratégique pour votre entreprise.

• Conseil n°3 : attention aux divers frais appliqués.

Frais d'expert, de démolition ou encore, de gardiennage suite à un cambriolage... Chaque assureur est susceptible de vous facturer des frais divers. De quoi, in fine, alourdir votre facture d'assurance. En comparant bien les offres, vous pourrez toutefois trouver un assureur pratiquant des frais raisonnables.

• Conseil n°4 : renseignez-vous sur la réactivité de l'assureur.

Ergonomie du site internet et de votre espace client, réactivité des équipes, rapidité d'intervention et de remboursement en cas de sinistre... Autant d'aspects primordiaux au moment de la gestion d'un sinistre.

• Conseil n°5 : enfin, choisissez un bon rapport garanties / prime.

Le tarif de votre assurance multirisque immeuble est évidemment important. Attention, un contrat proposé avec une très, voire trop, faible cotisation d'assurance implique sans doute des exclusions de garanties nombreuses, des plafonds d'indemnisation faibles et des franchises élevées.

Quid de l’assurance immeuble pour les propriétaires non exploitants

Avant toute chose, il est important de faire une distinction entre PNO et PNE :

• le propriétaire non occupant (PNO) : est un propriétaire bailleur à titre particulier et non professionnel ;

• le propriétaire non exploitant (PNE) : est comme une assurance PNO pour les maisons ou les appartements mais concerne les biens loués à usage commercial. C'est ce dont nous parlons ici.

Depuis la loi Alur, le propriétaire non exploitant (PNE) d’un immeuble loué doit être couvert en « responsabilité propriétaire d’immeuble ». Cela vaut aussi pour les propriétaires non occupants qui mettent un immeuble à usage d’habitation en location.

L’intérêt pour le propriétaire de se couvrir individuellement est que son contrat professionnel pourra intervenir lorsque celui du locataire (entreprise, professionnel indépendant, association) ne le fera pas. Le propriétaire non exploitant sera également couvert pour les cas où l’immeuble lui-même causerait des dommages à autrui : aux voisins, aux tiers, à l’entreprise exploitant le bien professionnel…

Le propriétaire de l’immeuble pourra spécifier dans le contrat de bail que le locataire aura l’obligation de souscrire une assurance immeuble et d'en fournir la preuve avec une attestation.

L'assurance immeuble souscrite par le propriétaire non exploitant couvrira l’immeuble lui-même et le cas échéant, les matériels, équipements ou autres aménagements intérieurs qu’il contient. L’étendue des garanties et des risques couverts dépendra de la formule choisie.

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