L’assurance Propriétaire non occupant (ou « PNO ») est connue des bailleurs particuliers qui mettent un ou plusieurs bien(s) immobilier(s) en location. Lorsque c’est un local commercial qui fait l’objet d’un contrat de bail, le propriétaire aura tout intérêt à souscrire à un contrat spécifique de Propriétaire non exploitant, qui s’apparentera largement à une couverture PNO « classique ». Reste à savoir quelles sont les garanties incluses dans ce type de contrat et à connaître les critères de choix de la meilleure police.

Qu’est-ce que l’assurance PNO pour un local commercial ?

L’assurance « Propriétaire non occupant » (PNO) ou « Propriétaire non exploitant » (PNE) vous permet de couvrir votre bien immobilier lorsque vous le louez à un professionnel, une entreprise ou une association. Les garanties pourront aussi bien concerner la couverture d'un local commercial servant de boutique, des murs commerciaux, des bureaux… dès lors que la finalité de l’activité est commerciale ou associative.

Pour certains assureurs, il s’agira d’un « contrat multirisque non exploitant », couvrant à la fois les locaux et leur contenu.

En souscrivant un tel contrat, vous serez également couvert si vous mettez à disposition votre bien à titre gratuit, c’est-à-dire sans percevoir de loyer. Cette couverture s'apparente à une assurance habitation avec laquelle elle partagera de très nombreuses garanties comme notamment :

L’étendue exacte des garanties dépendra de vos besoins. Une multitude d’options sont en général disponibles dans les contrats de ce type : forfait mobilier, couverture des aménagements extérieurs, protection juridique en cas de litige…

Vous le voyez, de très nombreux risques pourront être couverts par le contrat. Cela vous permettra ainsi de jouir de garanties complémentaires à celles incluses dans le contrat d’assurance du professionnel ou de l’entreprise louant votre local.

À titre d’illustration, voici le document d’information du produit d’assurance Propriétaire non exploitant de la Maaf :

Télécharger la notice d'information assurance PNE de la Maaf :

plaquette informative

L’assurance propriétaire non occupant est-elle obligatoire pour un local commercial ?

Le preneur d’un local commercial, c’est-à-dire l’entreprise louant le bien pour son activité, a l’obligation de se couvrir a minima en Responsabilité Civile locative. Bien entendu, elle aura tout intérêt à préférer un contrat plus complet incluant plus de garanties que la « simple » RC.

Le propriétaire pourra d’ailleurs tout à fait exiger dans le contrat de bail la production d’une attestation d’assurance, afin d’être certain que le locataire respecte bien cette règle.

Concernant le propriétaire non exploitant, il n’aura aucune obligation de souscrire de son côté à une assurance PNO / PNE. Celle-ci reste toutefois vivement recommandée, car elle pourra intervenir dans les cas où l’assurance du professionnel preneur ne le ferait pas.

Pensez notamment au cas où l’entreprise arrêterait de payer son loyer. En souscrivant de votre côté un contrat PNE, vous pourriez jouir d’une garantie loyers impayés. Il pourra en être de même si vous ne pouviez plus percevoir de loyer à la suite d’un sinistre.

Reste une dernière chose à savoir : aux termes de la loi Alur du 24 mars 2014, le copropriétaire est tenu à la souscription d’une Responsabilité Civile, même s’il ne fait que louer un local commercial (sans en être l’exploitant lui-même). Les copropriétaires bailleurs de locaux professionnels ont donc une obligation d’assurance. Rien ne les empêchera, là encore, de souscrire à un contrat intégrant plus de garanties que la RC seule.

Comment obtenir un devis d’assurance local commercial pour propriétaire non occupant ?

En matière d’assurance Propriétaire non occupant, les offres sont moins nombreuses sur le marché lorsqu’il s’agit d’assurer des locaux commerciaux et non des biens à usage d’habitation. Nous ne pouvons que vous conseiller de demander plusieurs devis personnalisés et intégrant les garanties que vous jugez nécessaires. Afin d’obtenir des offres tarifées adaptés à vos attentes et aux caractéristiques du local commercial à louer, vous devrez principalement vous tourner vers des assureurs traditionnels ou faire appel à un courtier spécialisé.

Il vous suffira de vous rendre sur le site des établissements commercialisant des formules d’assurance PNO / PNE. Dans certains cas, vous pourrez demander votre devis directement en ligne via un formulaire dédié, bien qu’il vous faudra souvent prendre contact avec un conseiller par téléphone ou vous déplacer en agence.

Vous l’aurez compris, demander 4, 5 ou 6 devis vous prendra du temps, puisque vous devrez répéter l’opération à chaque fois.

Réassurez-moi vous permet de gagner du temps et de trouver le meilleur contrat d’assurance PNO pour votre local commercial au meilleur prix. Obtenez avec ce formulaire les meilleurs devis de multirisque professionnel. Nous avons sélectionné le meilleur spécialiste d’assurances Propriétaire non occupant / exploitant. L'outil est 100 % gratuit, anonyme et sans engagement.

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Dans un premier temps, vous premier réflexe sera certainement de comparer les devis reçus sur le plan des prix. Attention toutefois à ne pas vous focaliser uniquement sur la prime annuelle. Le plus important est d’évaluer le rapport qualité de la couverture / prix de chaque offre.

Veillez toujours à ne mettre en concurrence que des contrats posant un niveau de couverture équivalent.

Dans un 2e temps, il vous faudra étudier attentivement les garanties incluses dans chaque contrat. Sachez que toutes les assurances PNE n’intègrent pas nécessairement les mêmes, bien que l’on retrouve généralement un socle commun à tous les contrats. Vérifiez donc lesquelles sont incluses de base (garanties dommages du local et de son contenu, Responsabilité Civile de l’immeuble…) et lesquelles ne sont proposées qu’en option payante.

Au delà du prix et des garanties, jetez également un œil attentif aux plafonds d’indemnisation. Notons qu’il y aura ici en principe un plafond d’indemnisation pour chaque garantie. Bien entendu, plus il est haut, plus la prise en charge de l’assureur sera, en cas de sinistre, satisfaisante. L’objectif reste que vous n’ayez pas, par exemple en cas d’incendie, à financer vous-même une partie des travaux de remise en état.   

Voici d’autres éléments importants lorsque l’on recherche le meilleur contrat d’assurance PNO / PNE pour un local commercial :

  • protection juridique incluse ? Le cas échéant, que son seuil d’intervention soit bas ;
  • exclusions et étendue de celles-ci ;
  • montant des franchises, somme à votre charge en cas de sinistre couvert par le contrat ;
  • assurance contre le recours des locataires ;
  • garantie perte de loyer disponible ? Avec quelle durée d'indemnisation ? ;
  • frais pris en charge en cas de sinistre : de démolition, remboursement des honoraires d’expert…

Les critères à prendre en compte sont nombreux. Notre comparateur d’assurances PNO vous permettra certes de recevoir rapidement plusieurs offres personnalisées, mais il vous appartiendra toujours de les étudier attentivement avant de souscrire à quoi que ce soit.

Quelles sont les garanties d’une assurance PNO pour un local commercial ?

Un bon contrat d’assurance PNE pour local commercial est un contrat sur-mesure, comprenant les garanties dont vous aurez effectivement besoin pour couvrir votre bien.

De nombreuses garanties dommages sont incluses dans un contrat PNO / PNE. Elles se destinent à couvrir votre bien immobilier (local, bureaux, entrepôt…) contre bon nombre de risques : incendie, dégât des eaux, bris de vitres / vitrines / enseignes… Il sera d’ailleurs possible de couvrir également les aménagements extérieurs et / ou intérieurs, ainsi que les dépendances. Même si cela vous coûtera plus cher, vous pourrez opter pour une indemnisation en valeur à neuf pour certaines garanties.

Veillez à ce que le vol soit couvert à la fois pour l’intérieur de l’immeuble que pour l’extérieur. Notons d’ailleurs qu’en contrepartie de cette garantie, l’assureur pourra vous demander de prendre vos dispositions afin de minorer les risques.

Le mobilier pourra également être couvert via un « forfait mobilier » qui dépendra de la valeur du contenu de votre bien.

En assurance PNO local commercial, l’on retrouve également (incluse de base ou en option) la garantie perte de loyers suite à sinistre et / ou une garantie loyers impayés. De même, la Responsabilité Civile de l’immeuble est en général prévue d’office. Cela vous permettra de ne pas assumer vous-même les conséquences financières d’un sinistre, dans le cas par exemple où une canalisation serait à l’origine d’un dégât des eaux causant un préjudice au preneur.

Ce type de couverture peut également prévoir des garanties d’assistance :

  • aux locaux (mise à disposition d’une solution de gardiennage suite à un sinistre par exemple) ;
  • aux personnes.

La protection juridique est également une sécurité importante, au cas où votre locataire (ou un tiers) engagerait votre responsabilité de loueur. Le cas échéant, cette garantie vous permettra de bénéficier d’un accompagnement de l’assureur et d’une éventuelle prise en charge de vos frais de justice.

Outre les garanties citées, il vous sera possible d’opter en complément pour de nombreuses autres, spécifiquement adaptées au bail de local commercial : dommages électriques, bris de machine, augmentation de la valeur du stock couvert en cas de forte activité…

Combien coûte l’assurance PNO d’un local commercial ?

Le tarif d’une assurance Propriétaire non exploitant d’un local commercial dépend de nombreux critères. C’est la raison pour laquelle il vous faudra demander plusieurs devis, chaque assureur ayant ses propres règles de calcul. Obtenez avec ce formulaire les meilleurs devis de multirisque professionnel.

En premier lieu, le prix de votre assurance dépendra de la formule choisie et des éventuelles options ajoutées. Certaines ont un coût annuel important. Inutile donc de payer pour des garanties qui ne vous semblent pas utiles. Vérifiez bien, lorsque vous étudiez des offres, quelles sont celles qui sont optionnelles et quel est leur impact sur le montant de la cotisation.

Les conditions du contrat auront également une incidence certaine sur le prix. Par exemple, si les franchises sont élevées, la cotisation sera plus faible. Idem si les plafonds d’indemnisation sont bas.

Les caractéristiques du commercial sont aussi déterminantes lors du calcul de la prime annuelle. L’assureur aura donc besoin de connaître entre autres :

  • la superficie de votre bien mis en location ;
  • sa localisation ;
  • les risques auxquels il est soumis ;
  • le nombre de pièces ;
  • les sinistres antérieurs qu’il aurait pu connaître ;
  • la valeur de son contenu.

Le fait qu’il y ait des dépendances ou autres aménagements extérieurs à couvrir viendra également gonfler le coût annuel.

L’assurance PNO pour local commercial a, il est vrai, un coût certain. N’oubliez toutefois pas qu’il sera possible, dans certains cas, de le déduire de vos revenus professionnels (de vos BIC par exemple).