L’assurance constructeur non-réalisateur (CNR) est une couverture peu connue et pourtant primordiale dans le domaine de la construction. Appelée aussi garantie CNR, elle est indispensable pour protéger un chantier des dommages de nature décennale. Cependant, elle ne concerne pas uniquement les professionnels du BTP, notamment en cas de vente du bien immobilier. Alors, qui doit souscrire une assurance CNR et quand ? Que couvre-t-elle ? Quel est le prix d’une garantie constructeur non-réalisateur ? Voici notre éclairage.

Qu’est-ce que l’assurance constructeur non-réalisateur ?

Au même titre que les professionnels du bâtiment qui réalisent les ouvrages, les constructeurs non-réalisateurs doivent couvrir leur responsabilité décennale lorsque les travaux réalisés engagent celle-ci. Selon la loi Spinetta de 1978, ils sont tenus responsables des dommages affectant l’ouvrage sur une durée de 10 ans à compter de la date de livraison des travaux (article 1792-2 du Code civil). 

La condition est que les ouvrages touchant à la structure du bâtiment représentent un risque d’affecter l’ouvrage ou de le rendre impropre à sa destination. Si un sinistre de ce type survient, vous êtes légalement obligés de couvrir les frais de réparation ou de réparer vous-même. En prenant une assurance CNR avant le début du chantier, c’est votre compagnie qui dédommagera le client sinistré. 

Cette couverture peut vous éviter de débourser des sommes considérables, voire de mettre votre entreprise de construction ou de rénovation en faillite. Que vous soyez un professionnel ou un particulier, elle est obligatoire et couvre vos ouvrages pendant 10 ans, une fois leur réception par vos clients. Finalement, l’assurance CNR est une garantie décennale spécifique pour les constructeurs non-réalisateurs. Généralement, l’assurance CNR est proposée comme option dans l’assurance dommages ouvrages.

Le non-respect de cette obligation peut vous exposer à des sanctions sévères. En effet, le défaut d’assurance est passible de 75 000 € d’amende et de 6 mois d'emprisonnement.

Qui doit souscrire une assurance CNR ?

L’assurance CNR est souscrite par le constructeur non-réalisateur. C’est la personne qui construit un ouvrage, mais ne le réalise pas lui-même, comme son nom l’indique. En d’autres termes, le rôle du CNR dans la réalisation des travaux ne doit être ni matérielle, ni intellectuelle (par exemple l’élaboration des plans). Il joue l’intermédiaire entre des professionnels du bâtiment et le client final. Il en existe 2 catégories :

  • le constructeur non-réalisateur professionnel : une personne qui fait construire des biens immobiliers par et pour quelqu’un d’autre dans l’intention de les vendre. Par exemple, les promoteurs immobiliers, les maîtres d’ouvrages, les marchands de biens, les lotisseurs, etc.
  • le constructeur non-réalisateur particulier : une personne qui construit un bien pour y vivre et finalement, ils décident de vendre son logement avant le délai de 10 ans suivant la réception des travaux.

En que particulier, vous n’êtes pas tenu de souscrire une assurance CNR. Cependant, si vous souhaitez vendre votre logement avant le délai des 10 ans, le notaire souhaitera vérifier que vous êtes en possession d'une assurance CNR. De même, vous restez responsable si le nouveau propriétaire vous demande de réparer les dégâts de vos ouvrages ou de les indemniser. Par précaution, nous vous recommandons donc de souscrire à cette couverture. 

Quels sont les travaux couverts par l’assurance CNR ?

L’assurance constructeur non-réalisateur couvre tous les sinistres engageant la responsabilité décennale pendant 10 ans suite à la réception des travaux par le client. Les dommages couverts par l’assurance CNR sont : 

  • Ceux pouvant modifier ou compromettre la stabilité et la résistance de l’ouvrage. Par exemple, des fissures importantes sur les murs, des malfaçons dans les fondations, un affaissement de la charpente, etc.
  • Ceux pouvant rendre le bien impropre à sa destination. Par exemple, des anomalies qui dérogent aux règles de sécurité, des infiltrations d’eau importante, une pompe à chaleur défectueuse, etc.
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L'assurance CNR doit être souscrite avant le début du chantier. Très peu de compagnies d’assurances décennale acceptent de couvrir les travaux une fois qu’ils ont été commencés ou pire achevés.

Quelle est la différence entre la garantie décennale et la garantie CNR ? 

Comme nous l’avons déjà abordé, la garantie décennale et la garantie CNR couvrent les mêmes dommages de nature décennale. C’est-à-dire ceux affectant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination. Les deux couvertures sont valables pendant 10 ans une fois la réception des travaux par le client. La différence entre ces deux assurances réside dans la personne ciblée. Autrement dit, elles ne sont pas destinées aux mêmes personnes : 

  • La garantie décennale se destine aux professionnels du bâtiment (et parfois aux particuliers effectuant eux-mêmes leurs travaux). Elle assume les dégâts du client sinistré en les réparant ou en payant leurs frais.
  • La garantie CNR est destinée aux professionnels du bâtiment constructeurs non-réalisateurs et aux constructeurs non-réalisateurs particuliers. Elle couvre les dommages et peut se retourner contre les constructeurs. 

Une autre assurance permet de couvrir les dommages de nature décennale, il s’agit de l’assurance dommages ouvrage. En revanche, elle se destine aux maîtres d’ouvrage (les clients finaux). Elle permet d’être indemnisé plus rapidement et sans attendre de savoir qui est la personne responsable des dommages décennaux.

FAQ

Quelle est la différence entre l’assurance CNR et décennale ?

Ces deux assurances couvrent les mêmes sinistres de nature décennale. Elles se différencient parce qu’elles ne ciblent pas les mêmes personnes. L’assurance CNR est destinée aux professionnels du bâtiment constructeurs non-réalisateurs et aux particuliers. Tandis que l’assurance décennale se destine aux professionnels du bâtiment (et parfois aux particuliers).

Quels travaux couvrent la garantie CNR ?

Cette assurance couvre l’ensemble des travaux pouvant modifier ou compromettre la solidité de l’ouvrage (comme un affaissement de la charpente) ou le rendre impropre à sa destination (par exemple, des infiltrations d’eau importantes). 

Est-ce que l’assurance constructeur non-réalisateur est obligatoire ?

Oui. Comme pour la garantie décennale, l’assurance CNR doit être obligatoirement souscrite avant le début des travaux. L’absence de cette couverture, vous expose aux sanctions pénales suivantes : 75 000 € d’amende et 6 mois d’emprisonnement.