L’assurance dommages ouvrage est-elle obligatoire ?

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Vous souhaitez faire construire une maison individuelle : vous êtes alors tenu de souscrire une assurance dommages ouvrage. Celle-ci vous garantit contre les malfaçons importantes qui compromettraient la solidité de l’immeuble ou les défauts de ses équipements le rendant impropre à sa destination. Mais voilà, de la théorie à la pratique, il y a un énorme pas : très peu d’assureurs la proposent directement aux particuliers. Du coup, pour souscrire, c’est compliqué : vous n’aurez qu’un choix limité et le ticket d’entrée sera forcément élevé. Il existe heureusement quelques solutions pour dénicher un bon contrat.

Définition de l’assurance dommages ouvrage

 

L’assurance dommages ouvrage, une assurance doublon ?

Quelle que soit la nature du contrat de construction souscrit pour faire bâtir votre maison, l’article L 242-1 du Code des assurances vous fait obligation de souscrire un contrat d’assurance dommage ouvrage afin de garantir la réparation, si nécessaire, des malfaçons importantes, plus facilement et plus rapidement. Mais, bien qu’obligatoire, le défaut de souscription n’est pas sanctionné pénalement.

Il faut savoir cependant qu’en cas de revente de la maison moins de dix ans après la réception des travaux, vous restez redevable, à l’égard des acquéreurs successifs, de la garantie décennale et votre responsabilité initiale pourra être mise en cause en cas de malfaçons entrant dans le champ de cette garantie. Mieux vaut alors pouvoir faire jouer votre assurance. Ne pas l’avoir souscrite peut aussi constituer un frein à la vente ou bien représenter pour l’acquéreur une occasion de faire baisser le prix.

Enfin, peut-être n’aurez-vous tout simplement pas le choix, votre banquier pouvant conditionner l’octroi de votre crédit à la souscription de cette assurance. En effet, la banque veut protéger le dossier de crédit avec cette assurance.

Ne pas confondre assurance dommages ouvrage et responsabilité ou garantie décennale

L’Association nationale d’information logement (Anil), met en garde contre la présentation un peu faussée que l’on peut faire parfois de cette assurance en prétendant qu’elle est seulement facultative, voire inutile, sous prétexte qu’elle ferait double emploi avec l’assurance de responsabilité décennale que doivent obligatoirement souscrire tous les constructeurs de maisons individuelles.

Mais les constructeurs souscrivent ils une responsabilité décennale ? À cet égard, vous avez intérêt à exiger du constructeur et des intervenants sur le chantier qu’ils vous délivrent leur attestation d’assurance, à jour du paiement des cotisations à la date de début des travaux et surtout pour tous les travaux à réaliser : en effet, certains professionnels peuvent êtres assurés pour une opération donnée et oublier de demander un complément à la suite d’une extension de travaux.

L’assurance construction obligatoire garantit le paiement de l’ensemble des travaux de réparation des malfaçons. La réparation des malfaçons dans le domaine de la construction repose essentiellement sur une présomption de responsabilité qui pèse pendant dix ans sur tous les constructeurs et concernant exclusivement les dommages liés à la solidité de l’immeuble et les défauts des équipements qui rendent la maison impropre à sa destination.
Autrement dit, l’assurance dommage ouvrage ne s’applique pas à la réalisation d’ouvrages ou d’éléments d’équipement qui, indépendamment de tout sinistre, n’ont pas été exécutés par l’entrepreneur défaillant. Elle n’a pas pour objet de couvrir un problème purement contractuel : épaisseur d’enduit insuffisant, apparition de fissures purement inesthétiques qui ne mettent pas en cause la solidité de l’ouvrage, performance insuffisante des menuiseries, par exemple.

Que couvre la garantie décennale ?

La garantie décennale s’applique aux ouvrages immobiliers : bâtiments, travaux de génie civil, voiries et réseaux divers. Un ouvrage est de nature immobilière lorsqu’il est rattaché au sol ou au sous-sol par des travaux d’implantation ou de fondations (comme une véranda composée d’une structure, d’un clos et d’un couvert ou un chauffage central). Certains travaux de réhabilitation bénéficient de la garantie décennale, comme par exemple les travaux de ravalement qui assurent l’étanchéité, ou ceux qui ont pour objet la transformation d’un immeuble.

Les dommages qui permettent de faire jouer la garantie décennale sont ceux qui compromettent la solidité de l’ouvrage exécuté. Celle-ci est menacée dès lors que sa stabilité ou sa pérennité sont compromises. Il en est ainsi du décollement des enduits en sous-race des balcons, provoqué par des infiltrations, elles-mêmes dues à une mauvaise exécution de l’étanchéité par l’entrepreneur et de la dégradation de l’ensemble d’une toiture de tuiles.

Sont également couverts par la garantie décennale les dommages qui rendent l’immeuble impropre à sa destination. Ce sont, notamment, en référence aux exemples tirés de la jurisprudence :

  • Les défauts du système de climatisation dans un climat tropical
  • Les désordres d’humidité apparus dans un immeuble après sa rénovation et qui nécessitent des travaux urgents pour limiter les arrivées d’eau et éviter les effondrements
  • Le faïençage entraînant des infiltrations d’eau
  • Le descellement de la chaîne faîtière
  • Le défaut de fixation des tuiles aux linteaux qui les supportent
  • Les infiltrations d’eau par les terrasses et par les murs extérieurs dues à des défauts d’étanchéité
  • Le ravalement défectueux sur un immeuble rénové
  • Les désordres affectant l’ensemble des canalisations d’eau chaude
  • Les défauts d’isolation du sol et de la ventilation, et de l’isolation phonique, même si les normes minimales ont été respectées
  • L’insuffisance du calorifugeage et la corrosion des conduits.

 

 

L’assurance dommages ouvrage, comment ça marche ?

 

Peu d’assureurs sur le marché de l’assurance dommages ouvrage

Assurance obligatoire, sage précaution que de s’assurer, aléas de la vie ou de santé pouvant survenir… d’accord ! Mais tout le paradoxe réside dans le fait que peu de compagnies sont effectivement présentes sur le marché du dommage ouvrage, qu’elles considèrent peu porteur et peu rentable pour elles du fait de la durée de la garantie jouant sur dix, voire douze ans.

Alain Chamfort, Directeur à la SMABTP, mutuelle professionnelle du Bâtiment et des Travaux publics, est très clair là-dessus et rejette, avec un certain cynisme, la faute sur… les assurés ! « Dans ce secteur, le risque est déséquilibré du fait du comportement des propriétaires qui n’hésitent pas à déclarer un sinistre à la moindre occasion. Environ 50 % des déclarations à l’assurance sont classées sans suite, car elles ne mettent pas en cause des problèmes de garantie décennale, ce qui entraîne des frais de gestion importants. L’absence de franchise fait qu’il n’y a aucun frein aux déclarations. Celui qui déclare à tort ne supporte rien. En revanche, l’assureur doit engager des frais d’expertise et de gestion qui finissent par coûter cher au système ».

Même la Maaf, l’un des rares assureurs qui acceptent d’assurer les particuliers en direct, déplore le fait « qu’il s’agisse d’un contrat ponctuel avec prime unique, et qu’il n’y pas de notion de fidélisation du client. Or, pour une compagnie, l’intérêt est de le conserver plusieurs années en portefeuille. » Bien sûr, car dans ce cas, on peut lui vendre encore plus facilement d’autres produits d’assurance !

Certains proposent de s’assurer par l’intermédiaire d’un constructeur, dans le cadre d’un contrat de construction de maison individuelle : la SMABPT ne propose par exemple leur garantie que par l’intermédiaire du constructeur, jamais directement. Certains constructeurs proposent aussi à leurs clients d’adhérer à une assurance de groupe dont ils ont eux-mêmes négocié les garanties et le prix avec leur propre assureur. Le maître de l’ouvrage (vous) reste libre d’accepter ou non. Mais il peut être intéressant de trouver moins cher en cherchant par vous même, grâce à un comparateur en ligne.

Sous quel contrat construire ?

Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) : régi par la loi du 19 décembre 1990, intégré au Code de la construction et de l’habitation (CCH), il offre une prestation globale de construction tous corps d’état, selon deux types de contrats : avec ou sans fourniture des plans.

Dans le premier cas, vous faites construire votre maison, sur un terrain que vous possédez déjà, d’après un plan proposé par le constructeur qui en a la charge. Il doit conclure avec vous un contrat soumis aux dispositions de l’article L 231-2 du CCH. Celui-ci comporte, notamment, la désignation du terrain destiné à l’implantation de la construction et la mention du titre de propriété, la consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment et la mention de tous les travaux d’équipement intérieur ou extérieur indispensables à l’implantation et à l’utilisation de l’immeuble, le prix forfaitaire convenu, le coût des travaux dont vous vous réservez l’exécution, la référence de l’assurance de dommages que vous devez souscrire.

Les conditions sont les mêmes pour le contrat sans fourniture de plan visé à l’article L 232-1 du CCH, obligatoire lorsque le constructeur se charge du gros oeuvre, de la mise hors d’eau et hors air.

Le contrat de maîtrise d’oeuvre : il ne peut être utilisé que lorsque vous conservez réellement la maîtrise du choix des entreprises en charge de la réalisation de votre construction. Vous pouvez cependant solliciter un architecte pour la conception et le suivi des travaux. Celui-ci ne fait pas l’objet d’une réglementation.

Le contrat de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) : le constructeur se charge de l’achat du terrain et met en vente la maison avant que la construction n’ait commencé. Vous devenez propriétaire au jour de la signature du contrat de vente définitif de ce qui est déjà construit, et pour le reste, au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Ce contrat est régi par les articles L et R 261-1 et suivants du CCH.

Le contrat d’entreprise : vous pouvez aussi signer un contrat d’entreprise avec plusieurs entrepreneurs qui se chargent de réaliser chacun une partie de l’ouvrage : gros oeuvre, charpente, électricité, couverture et plomberie, peinture, etc.

Refus d’assurance dommages ouvrage pour les auto-constructeur

Si chaque compagnie a bien sûr sa politique de souscription, beaucoup d’assureurs refusent d’assurer le particulier « auto-constructeur », celui qui va effectuer lui-même la maîtrise d’oeuvre de tout ou partie des travaux. Si le bâtiment présente une conception compliquée et un dispositif de suivi et de contrôle insuffisant, comme l’absence d’une étude de sol ou l’utilisation de matériaux non adaptés à la situation, voire non conformes aux normes techniques en vigueur, vous n’avez aucune chance non plus d’être accepté.

D’une façon générale, les assureurs imposent des exigences sur la qualité des intervenants. Comme l’assurance dommage ouvrage est le corollaire de l’assurance responsabilité décennale des constructeurs, les assureurs pourront leur opposer un refus pour l’utilisation de procédés ou de matériaux innovants sans accord préalable, telle que la construction d’une maison à ossature en bois, par exemple.
À défaut d’avoir souscrit un contrat de constructeur de maison individuelle pour faire construire, plusieurs assureurs exigent au moins que vous passiez par un maître d’oeuvre ou un architecte à qui vous confiez une mission complète : des plans au suivi des travaux. C’est le cas, par exemple, chez Assurance construction d’Axa France, dont le directeur Richard Marty estime « qu’en tant que correspondants du maître d’ouvrage, ces professionnels sont plus aptes à régler les problèmes de « service après vente » avec les entreprises, notamment au moment de la réception ; car ces petits désordres ne relèvent pas de la dommage ouvrage ».

L’importance de l’étude de sol

Lorsque l’on fait construire, il convient d’investir dans une étude de sol, reprennent en choeur tous les assureurs ! Son absence peut conduire à des solutions inadaptées, notamment au niveau des fondations. Tout constructeur de maison individuelle sérieux qui a un doute doit la faire réaliser car il est tenu de vérifier que le terrain peut supporter l’édifice envisagé.

En général, les compagnies exigent cette étude si le sol présente des risques : zone d’argile verte susceptible de faire bouger le sol, zones marécageuses, sécheresse, carrières en sous-sol entraînant des risques d’écroulement, notamment.
Philippe Jarlot, responsable du département constructeur de maisons individuelles Chez Verspieren, va encore plus loin : « les permis de construire sont délivrés trop facilement, une étude de sol devrait être obligatoire avant toute demande de délivrance du permis de construire, mais on en est encore loin. C’est un problème économique ».

Le coût variable d’une étude de sol, compris entre 1 000 € et 2 000 €, fait en effet parfois hésiter les particuliers qui jouent au maître d’oeuvre !
Il y aurait pourtant une vérification peu coûteuse : le travail consisterait à aller examiner le voisinage. Repérer si les maisons aux alentours ont des fissures, ou vérifier tout simplement le nom des rues : la rue des Joncs, des Marais ou des Carrières peut laisser présager de l’ancien état du terrain ! Sans oublier de consulter en mairie les documents d’urbanisme. Observer la végétation peut aussi vous donner une idée sur la nature du sol.

Les nombreuses exigences des assureurs dommages ouvrage

On vous demandera aussi de faire appel à un contrôleur technique au-delà d’un coût de construction de 100 000 euros pour RCB et de 300 000 euros chez Axa, par exemple.
En tout état de cause, l’assureur demandera à vérifier la nature des entreprises, des matériaux utilisés, la présence ou non d’un maître d’oeuvre et vérifiera aussi si le coût de la construction est conforme au projet. La compagnie peut aussi inciter le maître de l’ouvrage à modifier certains éléments pour mieux maîtriser les risques.

Pour éviter ce type de difficultés, Millenium dispose d’une solution proposée pour le moment par certains courtiers. Cette offre, adaptée au particulier qui fait construire ou rénover une maison individuelle, met l’accent sur la prévention des risques afin d’éviter les sinistres. Au moment de la souscription, le client est invité à consulter les informations pratiques de prévention de l’Agence Qualité Construction. « De plus, il bénéficie d’un audit de risque réalisé par un expert spécialisé en construction qui se déplace sur les lieux et aide à vérifier que tous les constructeurs sont bien assurés en responsabilité civile décennale pour le métier exercé sur le chantier » explique un des responsables.

En cas de refus d’assurance dommages ouvrage

L’article L 243-4 du Code des assurances a prévu le cas où vous n’arriveriez pas à souscrire une assurance dommage ouvrage, pourtant obligatoire. Vous devez alors saisir, par lettre recommandée avec accusé de réception le Bureau Central de Tarification (BCT) , en indiquant l’assureur que vous souhaitez solliciter pour être garanti en assurance dommage ouvrage. Le BCT a pour rôle d’obliger la compagnie à vous assurer et de fixer le montant de la prime.
Attention de choisir une assurance dommages ouvrage dont les statuts n’interdisent pas la prise en charge du risque en cause !

Bureau Central de Tarification (BCT)
1, rue Jules-Lefebvre,
75431 Paris Cedex 09.
Tél : 01 53 21 50 40.

 

 

Combien coûte une assurance dommages ouvrage ?

Vous avez fini par trouver une compagnie qui veut bien accepter de vous assurer, quel sera alors le prix de l’assurance dommages ouvrage ? Celle-ci, payée en une seule fois à la souscription, est calculée en fonction du montant des travaux à réaliser, de la nature de l’ouvrage et des conditions de réalisation, comme de l’existence ou non d’une étude de sol.
Elle tient compte, en plus de la conformité des produits avec les normes en vigueur, de la qualité du volet architectural, de sa compatibilité avec son environnement, de la présence d’un architecte ou d’un maître d’oeuvre, voire d’un bureau de contrôle.

En général, les tarifs sont compris entre 3 % et 5 % du prix des travaux pour la construction d’une maison à 100 000 euros, indique Axa, qui rappelle au passage que la garantie est accordée pour dix ans, ce qui revient environ au prix annuel d’une multirisque habitation.

  • Pour un pavillon ayant un espace de 120 m2 dont le coût varie entre 110 000 € et 180 000 € : la note s’élèvera à environ 8 000 € chez Allianz. À la Maaf, il vous en coûtera 5 678 € si vous fournissez une étude de sol et 9 356 € dans le cas contraire.
  • Pour la SMABTP qui, rappelons le, n’assure la dommage ouvrage que via les promoteurs-constructeurs, la cotisation est forfaitaire en fonction des tranches de coût des travaux et la présence ou non d’un service après-vente pour régler les petits dommages qui ne relèvent pas de l’assurance. Elle se monte à 4 700 € pour une maison dont le coût est inférieur à 115 000 € HT et à 2 230 € jusqu’à 300 000 € HT.
  • Chez Gan, le tarif pour une maison neuve de 160 000 € TTC s’élève à 6 900 € et comprend l’ensemble des garanties nécessaires afin de couvrir les risques de la construction : garantie des dommages de nature décennale, garantie de bon fonctionnement, garantie en cas de revente et, pour les constructions « vertes », garantie de performance thermique afin de couvrir la bonne fin des travaux liés à la réglementation thermique, mais aussi l’audit de risque réalisé par un expert indépendant.
  • La prime à régler, chez le courtier AssurDO, représente un pourcentage de 4 % à 5% du prix des travaux de construction et tient compte du taux de sinistralité du constructeur et de la complexité de la construction : moins le constructeur déclare de sinistres, plus la prime est basse et plus la construction est complexe et donc susceptible de connaître de dommages, plus la prime est élevée.
  • Le courtier MIA tarifie aussi en fonction des critères techniques du chantier et fait état d’une fourchette de 3,5 % à 5 % HT du coût des travaux. L’assurance d’une maison de 250 000 euros revient à 3,95 % HT, par exemple, et si vous voulez faire rénover un appartement, vous devrez débourser de 3,90 % à 5 % HT du montant des travaux. Enfin, Maaf précise que pour un coût de travaux de 50 000 €, la prime serait de 4 703 € TTC avec l’obligation de faire intervenir un bureau d’étude technique.

Actuellement, le plus compétitif est maintenant l’assureur QBE, comme nous l’avons observé via notre comparateur d’assurance dommages ouvrage. Il propose depuis 2018 un nouveau contrat avec une prime entre 2 % et 3 % du coût des travaux. Le contrat pose certaines conditions sur le professionnel en charge des travaux, mais l’absence d’exclusions permet d’être assez facilement éligible.

 

 

Faut-il souscrire l’assurance construction ?

En cas de sinistre, si vous avez pris la précaution de souscrire une assurance dommage ouvrage, vous n’aurez affaire qu’avec un seul expert qui ne recherchera pas les responsabilités, mais déterminera seulement la réalité et l’importance du sinistre ainsi que son montant.

L’assureur vous indemnisera rapidement, sous quatre-vingt-dix jours, sans attendre qu’un tribunal détermine les responsabilités de chacun, à charge pour lui de se retourner ensuite contre les fautifs, via leur assurance responsabilité décennale. C’est donc une vraie protection.

En l’absence d’assurance, vous ne pourrez éviter les batailles d’expert des différents corps de métier, chacun se renvoyant la balle et cela se terminera malheureusement le plus souvent devant le tribunal.

N’oubliez pas non plus qu’en cas de revente de votre maison dans les dix ans suivant l’achèvement de sa construction, vous resterez personnellement responsable vis-à-vis du nouvel acquéreur de toutes les conséquences résultant du défaut d’assurance.

Mais quels sont les sinistres les plus fréquents ? Selon l’Agence qualité Construction, la moitié des sinistres recevables au titre de la dommage-ouvrage sont liés à des problèmes d’eau : infiltration par toute l’enveloppe du bâtiment, inondation en sous-sol… qui représentent 8 déclarations sur 10.

La partie des ouvrages en contact avec le sol (fondations, dallage sur terre-plein, murs enterrés de sous-sol, murs de soutènement extérieur au bâtiment) ne représentent, en nombre, que 10 % à 15 % des sinistres, mais 1 / 3 des coûts de réparation.

Les assureurs confirment que les fissures, l’étanchéité et la mauvaise implantation de l’immeuble sur le terrain, voire sa hauteur excessive, sont responsables de la plupart des sinistres. MMA ajoute que les problèmes structurels et liés aux fondations sont très lourds de conséquence, tandis que les infiltrations en couverture et en façade sont fréquentes, mais ne sont pas forcément les plus coûteuses.

Dans le futur, ils redoutent une augmentation des sinistres liés au chauffage et à l’isolation, du fait des nouvelles performances énergétiques exigées.

 

 

La mise en oeuvre de la garantie dommages ouvrage

L’assurance dommage ouvrage prend effet à l’expiration de la garantie de parfait achèvement, soit un an après la réception des travaux.
Toutefois, elle garantit également le paiement des réparations des désordres de nature décennale survenus avant la réception (lorsque le contrat est résilié car l’entrepreneur n’a pas exécuté ses obligations, pour les réserves faites à la réception ou survenus pendant le délai de la garantie de parfait achèvement et non réparées par le constructeur).

L’annexe II à l’article A 243-1 du Code des assurances, d’ordre public, réglemente non seulement les clauses types applicables au contrat, mais aussi les obligations de l’assureur en cas de sinistre.

Votre déclaration de sinistre doit s’accompagner de vos coordonnées, de la localisation de la construction endommagée, du numéro du contrat d’assurance, de la date de réception de l’immeuble et de celle de l’apparition des dommages.

À compter de la réception de votre déclaration, la compagnie dispose de dix jours pour vous réclamer des renseignements supplémentaires.

À partir de votre déclaration de sinistre, il a un délai de soixante jours maximum pour faire expertiser les dommages, vous communiquer le rapport préliminaire de l’expert et vous notifier sa décision de mettre en jeu ou non les garanties prévues. À défaut, il engage sa responsabilité. Le silence de l’assureur dans les soixante jours entraîne l’acquisition de la garantie.
Vous êtes autorisé à engager les dépenses correspondantes à l’exécution des mesures conservatoires dans la limite des montants estimés par l’expert (en tout état de cause, vous ne pouvez pas faire désigner directement un expert par le tribunal avant l’expiration de ce délai.

L’assureur n’est pas tenu de recourir à une expertise, s’il évalue le dommage à moins de 1 800 euros TTC ou s’il estime que la mise en jeu de la garantie est manifestement injustifiée. Cependant, toute décision de refus d’indemnisation doit être motivée.

L’assureur doit vous présenter, dans les quatre-vingt-dix jours, une offre d’indemnité, éventuellement provisionnelle, destinée au paiement des travaux nécessaires à la non-aggravation des dommages.
Dans le cas de difficultés exceptionnelles dues à la nature ou à l’importance du sinistre, il peut, en même temps qu’il vous notifie son accord sur l’application des garanties, vous proposer un délai supplémentaire pour l’établissement de l’offre de l’indemnité. La proposition doit exclusivement se fonder sur des considérations d’ordre technique et être motivée. Vous devez accepter ce délai supplémentaire qui ne peut excéder 135 jours.

Si vous agréez l’offre, le règlement de l’indemnité intervient dans les quinze jours à partir de votre acceptation.
Mais vous n’êtes pas tenu d’accepter la proposition. Dans ce cas, votre désaccord doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception. Vous pouvez faire entreprendre les réparations et bénéficier d’une avance représentant les 3 /4 du montant de l’indemnité offerte par l’assureur, versée aussi dans les quinze jours.

 

 

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