Assurance dommages ouvrage : obligatoire ou non ?

Si vous souhaitez faire construire une maison ou réaliser des travaux de rénovation, il faut savoir que l’assurance dommages ouvrage est obligatoire pour les particuliers étant maître d’ouvrage. Qui a réellement l’obligation de souscrire une garantie dommages ouvrage ? Quand faut-il la souscrire ? Combien coûte-t-elle ? Quels risques en cas de défaut d’assurance dommages ouvrage ? Toutes nos réponses d’experts !

L’assurance dommages ouvrage est-elle obligatoire pour un particulier ?

Tout particulier réalisant ou faisant réaliser des travaux de rénovation ou de construction est maître d’ouvrage, et a donc l’obligation de souscrire une assurance dommages ouvrage (article L.242-1 du Code des assurances). Cela permet de garantir l’indemnisation d’éventuelles malfaçons.

En cas de revente de la maison moins de 10 ans après la réception des travaux, votre responsabilité dommages ouvrage pourra être mise en cause en cas de malfaçons. Mieux vaut alors pouvoir faire jouer votre assurance. Ne pas l’avoir souscrite peut aussi constituer un frein à la vente ou bien représenter pour l’acquéreur une occasion de faire baisser le prix.

Grâce à la garantie dommages ouvrage, vous serez indemnisé en cas de litige de construction jusqu’à 10 années suivant le sinistre. L’indemnité sera immédiate, sans attendre que la responsabilité soit établie. C’est donc une aide financière précieuse quand on sait à quel point l’établissement de la responsabilité peut être long et fastidieux.

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Assurance dommages ouvrage obligatoire : pour quels travaux ?

Dans quels cas l’assurance dommages ouvrage est-elle obligatoire ? Les travaux pour lesquels il est obligatoire de souscrire une assurance dommages ouvrage pour particulier sont les suivants :

• les ouvrages immobiliers rattachés au sol : maisons, immeubles, dépendances, mais aussi les piscines, vérandas ou encore les terrasses ;
• les travaux de réhabilitation ;
• les ouvrages qui compromettent la solidité de la construction concernée, à savoir les cloisons, canalisations, planchers, escaliers ou cheminées par exemple ;
• Les travaux de réfection de toiture, ils nécessitent de souscrire une dommage ouvrage obligatoire dans la mesure où il s’agit d’une intervention très technique qui, en cas de malfaçons, peut entraîner de lourds dégâts ;
• Les éléments dis « dissociables » de l’ouvrage et qui rendrait le bâtiment impropre à l’habitation, pompe à chaleur par exemple ;
• Les travaux liés à la viabilité et travaux de voirie : fosses septiques, réseaux d’eau ou d’électricité, etc.

Pourquoi est-il important d’avoir une assurance dommages ouvrage ? 

Une assurance dommages ouvrage vous permet d’être indemnisé en cas de sinistre, avec l’intervention d’un expert chargé d’établir la réalité et l’importance du sinistre ainsi que son montant (et non la responsabilité de chacun). 

L’assureur vous indemnisera généralement dans un délai de 90 jours, à charge pour lui de se retourner ensuite contre les fautifs ou leur assurance responsabilité décennale.

La souscription d’une garantie dommage ouvrage est donc une vraie protection, permettant une indemnisation rapide et une prise en charge efficace des rénovations tout en résolvant les malfaçons.

Qui doit souscrire une assurance dommages ouvrage ?

L’assurance dommages ouvrages doit obligatoirement être souscrite par le maître d’ouvrage. Il s’agit de toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire, de vendeur, ou de mandataire du propriétaire de l’immeuble (syndic, gérant de SCI, administrateur de bien, etc.), fait réaliser les travaux de bâtiment (construction, rénovation, extension, surélévation ou réhabilitation).

Sont concernés par l’obligation d’assurance dommages ouvrage :

• Le promoteur immobilier ou le vendeur : il doit souscrire cette assurance au bénéfice des propriétaires successifs. La loi vise les promoteurs, aussi bien professionnels qu’occasionnels.
• Le maître d’ouvrage : il est concerné s’il traite directement avec l’architecte et l’entrepreneur ou s’il construit sa maison lui-même.
• Le constructeur de maisons individuelles : la loi l’oblige à préciser, dans le contrat de construction conclu avec le maître d’ouvrage, la référence de l’assurance dommages ouvrage. À défaut d’obtention de cette assurance dans le délai prévu par le contrat de construction de maison individuelle, toutes les sommes versées doivent être remboursées au maître d’ouvrage. Le prêteur ne peut émettre une offre de prêt sans assurance dommages ouvrage obligatoire.
• Certains constructeurs de maisons individuelles : sont concernés ceux qui proposent à leurs clients d’adhérer à une assurance de groupe dont ils ont eux-mêmes négocié les garanties et le prix avec leur assureur. Le maître d’ouvrage reste libre d’accepter ou non. S’il accepte, c’est le constructeur qui souscrit l’assurance pour le compte du maître d’ouvrage. Il doit remettre au maître d’ouvrage une attestation d’assurance comportant au verso un extrait du contrat.
• Un organisme ou un professionnel (syndicat de copropriété…) : le maître d’ouvrage peut le charger des démarches administratives, juridiques ou financières. Dans ce cas, le syndicat de copropriété souscrit l’assurance dommages ouvrage en qualité de mandataire, notamment pour les travaux sur les parties communes et relevant de la garantie décennale.

Comment souscrire une assurance dommages ouvrage obligatoire ?

Voici les étapes à suivre pour souscrire une assurance dommages ouvrage : 

• Étape n°1 : Déterminez vos besoins précis. L’idée est de trouver une assurance DO adaptée aux caractéristiques de votre projet de construction / rénovation. 
• Étape n°2 : Obtenez des devis d’assurances dommages ouvrage. Des devis personnalisés vous permettront de comparer les meilleures assurances dommages ouvrage du marché en un coup d’œil. 
• Étape n°3 : Préparer un dossier solide. Après avoir sélectionné un assureur, préparez minutieusement votre dossier (dossier technique complet) afin de fournir à l’assureur tous les éléments utiles pour l’évaluation de votre dossier et le calcul de votre prime d’assurance. 
• Étape n°4 : Attendez l’accord de l’assureur. Vous recevez normalement une réponse sous quelques jours. 
• Étape n°5 : Téléchargez votre attestation d’assurance dommages ouvrage. Après souscription de votre garantie DO, vous recevrez normalement directement votre attestation par mail, ou bien vous pourrez la télécharger depuis votre espace personnel en ligne sur le site de l’assureur. 

Comment faire jouer sa garantie dommages ouvrage obligatoire en cas de sinistre ?

Pour faire jouer votre assurance dommages ouvrage, vous devez effectuer une déclaration de sinistre dommages ouvrage à votre assureur dans les meilleurs délais. 

Votre déclaration de sinistre doit s’accompagner des informations suivantes :

• vos coordonnées ;
• la localisation de la construction endommagée ;
• du numéro du contrat d’assurance ;
• de la date de réception de l’immeuble ;
• de la date d’apparition des dommages.

À compter de la réception de votre déclaration, la compagnie dispose de 10 jours pour vous réclamer des renseignements supplémentaires. Ensuite : 

• il y a un délai de 60 jours maximum pour faire expertiser les dommages, vous communiquer le rapport préliminaire de l’expert et vous notifier sa décision de mettre en jeu ou non les garanties prévues ; 
• à défaut, il engage sa responsabilité ; 
• l’absence de réponse de l’assureur dans les 60 jours entraîne l’acquisition de la garantie. Vous êtes alors autorisé à engager les dépenses correspondantes à l’exécution des mesures conservatoires, dans la limite des montants estimés par l’expert.

L’assureur doit vous présenter dans les 90 jours une offre d’indemnité provisionnelle, destinée au paiement des travaux nécessaires à la non-aggravation des dommages. Dans le cas de difficultés exceptionnelles dues à la nature ou à l’importance du sinistre, il peut, en même temps qu’il vous notifie son accord sur l’application des garanties, vous proposer un délai supplémentaire pour l’établissement de l’offre de l’indemnité. 

La proposition doit exclusivement se fonder sur des considérations d’ordre technique et être motivée. Vous devez accepter ce délai supplémentaire qui ne peut excéder 135 jours.

Si vous acceptez l’offre d’indemnisation, le règlement de l’indemnité provisionnelle intervient dans les 15 jours à partir de votre acceptation. Toutefois, en cas de désaccord, vous devez en notifier l’assureur par LRAR. Vous pouvez faire entreprendre les réparations et bénéficier d’une avance représentant les 3 /4 du montant de l’indemnité offerte par l’assureur, également versée dans les 15 jours.

Je n’ai pas d’assurance dommages ouvrage : quels sont les risques ?

En cas de sinistre, et sans assurance dommage ouvrage, vous devrez attendre qu’un tribunal détermine les responsabilités de chacun pour espérer recevoir une indemnisation. 

À défaut d’assurance dommages ouvrage, vous ne risquez pas de sanctions pénales dans la mesure où celles-ci ne s’appliquent pas au particulier qui construit ou réhabilite un logement pour l’occuper lui-même ou le faire occuper par son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint.

L’assureur n’étant pas tenu par un délai légal pour vous apporter une réponse, la procédure peut être très longue : entre 5 et 20 ans. Pendant ce temps, les malfaçons ne sont pas réparées, ou le sont à vos frais, ce qui risque d’aggraver votre situation financière et/ou l’état du bien immobilier. 

À cela, il faut également ajouter les frais d’expertise et éventuellement les frais d’avocat. Il faut compter en moyenne 15 000 € de frais de procédure ; une raison de plus pour ne pas négliger l’assurance dommage ouvrage !

Combien coûte l’assurance dommages ouvrage ?

Le prix de l’assurance dommages ouvrage s’élève en moyenne à 3 000 €, payé en une seule fois à la souscription. En général, les tarifs sont compris entre 3 et 5 % du prix des travaux pour la construction d’une maison à 100 000 €. 

Le prix d’une garantie dommages ouvrage est calculé en fonction : 

• du montant des travaux à réaliser ;
• de la nature de l’ouvrage ;
• des conditions de réalisation ;
• de l’existence ou non d’une étude de sol; 
• de la conformité des produits avec les normes en vigueur ;
• de la qualité du volet architectural ; 
• de sa compatibilité avec son environnement ; 
• de la présence d’un architecte ou d’un maître d'œuvre, voire d’un bureau de contrôle.

Que faire en cas de refus d’assurance dommages ouvrage obligatoire ?

De nombreux assureurs refusent d’assurer le particulier « auto-constructeur », celui qui va effectuer lui-même la maîtrise d'œuvre de tout ou partie des travaux. Si le bâtiment présente une conception compliquée et un dispositif de suivi et de contrôle insuffisant, comme l’absence d’une étude de sol obligatoire à l’obtention d’une dommages ouvrage, ou l’utilisation de matériaux non adaptés à la situation, voire non conformes aux normes techniques en vigueur, vous n’avez aucune chance d’être accepté.

D’une façon générale, les assureurs imposent des exigences sur la qualité des intervenants. Ils pourront leur opposer un refus pour l’utilisation de procédés ou de matériaux innovants sans accord préalable, telle que la construction d’une maison à ossature en bois, par exemple. À défaut d’avoir souscrit un contrat de constructeur de maison individuelle pour faire construire, plusieurs assureurs exigent au moins que vous passiez par un maître d'œuvre, ou un architecte, à qui vous confiez une mission complète : des plans au suivi des travaux.

En cas de refus successifs d’assurances dommages ouvrage, l’article L 243-4 du Code des assurances vous permet de saisir le Bureau central de tarification (BCT) par LRAR, en indiquant l’assureur que vous souhaitez solliciter pour être garanti en assurance dommages ouvrage obligatoire. Le BCT a pour rôle d’obliger la compagnie à vous assurer et de fixer le montant de la prime.

Bureau Central de Tarification (BCT)
1, rue Jules-Lefebvre,
75009 PARIS
Téléphone : 01 53 21 50 40

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