Comment choisir une assurance dommages ouvrage ?

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Depuis la loi Spinetta du 4 janvier 1978, les particuliers souhaitant faire construire une maison ou effectuer des travaux de rénovation sont tenus de s’assurer, au même titre que les constructeurs, contre les dommages et malfaçons susceptibles de menacer l’intégrité du bâtiment. Il s’agit là d’une mesure de sécurité matérielle évidente pour être sûr de jouir paisiblement d’un logement représentant souvent sur le plan financier l’effort de toute une vie. Encore faut-il bien choisir son assurance en évitant les principaux pièges qui vous guettent ! On vous explique.

Les assurances obligatoires pour le particulier

L’obligation d’assurance implique précisément des «travaux de bâtiment». Or, il n’existe aucune définition légale ou réglementaire de ce concept. Au fil du temps, la doctrine et la jurisprudence l’ont interprété largement, englobant tous les travaux visant la réalisation ou la modification substantielle de constructions érigées sur le sol. Ainsi, l’obligation d’assurance s’impose, qu’il s’agisse de faire construire une maison individuelle, un immeuble collectif mais aussi de réhabiliter, d’agrandir ou de surélever un bâtiment existant.

On distingue deux types de garanties couvrant la construction. Le défaut de souscription de ces deux assurances au moment de l’ouverture du chantier est puni d’une peine d’emprisonnement de six mois et/ou une amende de 75 000 euro (art. L243-3 du code des assurances).

  • L’assurance dommages-ouvrage, garantissant le préfinancement des travaux de réparation des désordres importants. Cette assurance doit être obligatoirement souscrite par le maître d’ouvrage (celui qui fait construire, c’est-à-dire le propriétaire);
  • L’assurance décennale, garantissant l’obligation de réparation vis-à-vis du propriétaire par l’entrepreneur de certaines malfaçons apparues dans un délai de dix ans à partir de la réception des travaux. Cette assurance doit obligatoirement être souscrite par le constructeur.

Lorsque l’on effectue de tels travaux, souscrire une assurance dommages ouvrage ne constitue pas seulement le respect d’une obligation légale. C’est aussi le moyen de faire prendre en charge par un assureur la réparation des dommages mettant en cause la solidité ou la destination (son habitabilité) du bâtiment et au besoin de pouvoir le revendre à un prix correspondant à celui du marché avant dix ans.

A ce sujet, tout notaire, en cas de revente d’une construction avant l’expiration de ce délai, doit vérifier qu’elle a bénéficié de la souscription effective d’un contrat d’assurance dommages ouvrage et de responsabilité du vendeur professionnel (art. L343-2, al.1 du code des assurances) : en effet, la garantie dommages ouvrage a pour but de protéger non seulement les propriétaires à l’origine de la construction, mais aussi tous les acquéreurs successifs jusqu’à l’expiration du délai de dix ans après la réception du chantier.

Au cas où un acte de vente ne mentionnerait pas précisément l’existence de la souscription de cette garantie, le bien construit devient commercialement invendable. Et si un notaire indique à tort l’existence de cette assurance, faute de vérification sérieuse de sa part, lui et le vendeur pourront, le cas échéant, être condamnés judiciairement a rembourser les types de malfaçons que la garantie décennale aurait normalement dû couvrir pendant la période prévue de dix ans.

Dernier point, pour des travaux copropriété : faut-il une assurance dommages ouvrage (ravalement de façade, partie privatives ) ? En cas de travaux dans une copropriété, la loi Spinetta impose aussi la souscription d’une assurance dommages ouvrage afin de protéger l’immeuble pendant le chantier et après réception. C’est au syndic de la copropriété ou au syndicat des copropriétaires de la souscrire s’il s’agit de travaux dans les parties communes. Dans les parties privées, c’est au copropriétaire concerné par les travaux de souscrire à cette même assurance.

 

 

Pourquoi souscrire une garantie dommages ouvrage ?

La garantie dommages ouvrage a pour fonction d’indemniser les désordres graves relevant de la garantie décennale (excluant du même coup ceux relevant des garanties de parfait achèvement et de bon fonctionnement, moins vitales pour l’habitabilité du logement).
Elle doit être souscrite dès la date d’ouverture du chantier, comme le prescrivent les articles L242-1 à L243-8 du Code des assurances, et doit contenir des clauses minimales d’ordre public, auxquelles les assureurs ne peuvent déroger.
Elle permet normalement à l’assuré victime d’obtenir le paiement des dommages dont sont responsables les constructeurs, conformément aux articles 1792 et 1792-2 du Code civil, et ce sans avoir à rechercher les responsabilités, ce qui constitue un net avantage.
 

Que couvre l’assurance dommages ouvrage ?

En cas de contestation, assez fréquente, de la qualification du dommage par votre assureur (ce qui évidemment lui permet de refuser son indemnisation) vous pouvez demander une expertise judiciaire par voie de référé. C’est alors au juge de trancher la question en dernier ressort.
Les procédures et frais peuvent dans ce cas être pris en charge par votre contrat de protection juridique. Mais attention: certains contrats d’assurance protection juridique excluent les litiges portant sur la construction, vu leur nombre et leur coût pour l’assureur : cette protection est à éviter absolument si vous comptez faire construire !

Les dommages matériels dits de nature «décennale» (car garantis pendant un délai de dix ans par le constructeur responsable des travaux) qui compromettent la solidité de l’ouvrage et le rendent impropre à sa destination. Elle garantit également les dommages affectant des éléments d’équipement indissociables du bâtiment, ainsi que ceux liés à un vice du sol, ou impliquant un déblaiement, une dépose ou encore une démolition s’avérant nécessaire à la réparation de ce bâtiment.

L’atteinte à la solidité. Cette dernière implique un dommage important, mais qui ne se traduit pas nécessairement par l’effondrement caractérisé du bâtiment: ainsi, un défaut d’étanchéité et/ou l’apparition de fissures extérieures entraînant des infiltrations d’eau constituent des malfaçons qui sont incontestablement couvertes par la garantie.
S’il s’agit de fissures internes nombreuses et / ou fortement évolutives, vous pouvez aussi soutenir qu’elles entrent également dans cette garantie à partir du moment où elles ont des incidences autres qu’esthétiques; en effet, les dommages affectant uniquement l’aspect esthétique de la construction ne relèvent pas de la dommages ouvrage mais de la garantie de parfait achèvement, d’une durée d’un an seulement après l’acceptation définitive des travaux.

L’impropriété à la destination.Toute malfaçon frappant la construction et ayant pour conséquence de rendre impossible, pour son acquéreur, soit d’en user totalement, soit d’en user dans des conditions normales, entre dans le cadre de la garantie décennale et de ce fait dans le cadre de la dommages ouvrage.

En cas de différend avec un assureur sur ce point, sachez que, dans un souci de protection des particuliers, les juges interprètent largement cette notion: ils ont, par exemple, reconnu impropres à leur destination des bâtiments dont toutes les canalisations étaient affectées par la corrosion ou bien qui faisaient apparaître de graves défauts d’isolation thermique ou acoustique. Le défaut d’étanchéité touchant un toit-terrasse, la non-conformité d’un immeuble aux normes légales et réglementaires de sécurité ont également été retenus comme motifs rendant la construction impropre à son usage… Ainsi, la Cour de cassation (3e chambre civile, n°02-18.628, F-D, Slad…/SCI du Belvédère) a-t-elle cassé le 9 décembre 2003 un arrêt de la cour d’appel de Versailles (4e ch. civ. 24 juin 2002) au motif que les désordres d’isolation phonique peuvent parfaitement relever de la garantie décennale, même lorsque les exigences minimales légales ou réglementaires ont été respectées par le maître d’oeuvre.

Les éléments d’équipement. En matière de construction, on distingue deux sortes d’éléments d’équipement :

  • Ceux qui sont indissociables du bâtiment et entrent dans le cadre de la garantie dommages ouvrage, de durée décennale;
  • Ceux considérés comme dissociables, qui bénéficient uniquement d’une garantie de deux ans; cependant, quelle que soit la qualification de ces éléments d’équipement, leurs malfaçons tombent sous le coup de la garantie décennale dès lors qu’elles rendent le bâtiment impropre à sa destination. Et le fait que ces éléments en soient dissociables ou non n’a dans ce cas aucune incidence sur la mise en oeuvre de la garantie.

 

Que faire si vous ne trouvez pas d’assureur dommages ouvrage?

En cas d’impossibilité d’obtenir une assurance (regardez sur notre simulateur dommages ouvrage si vous êtes éligible), tout particulier souhaitant faire construire doit saisir le Bureau Central de Tarification (BCT), organisme paritaire entre assureurs et assujettis à l’assurance.

Toutefois, cela n’est possible que sous quelques conditions formelles :

  • Qu’un assureur ait refusé d’assurer par lettre recommandée avec AR, ou simplement refusé de répondre pendant 45 jours,
  • Que l’assujetti ait saisi le BCT par lettre recommandée avec AR dans les 45 jours suivant le refus d’assurance.

Attention cependant car l’auto-construction ne rentre pas dans ce cadre, vous devez passer par un professionnel.

Dans ces circonstances, dès lors que le BCT a admis le caractère obligatoire de l’assurance dommages ouvrage, il détermine, sous le contrôle du Conseil d’Etat, le tarif auquel l’assureur concerné est tenu de garantir le risque proposé, mais aussi le niveau de franchise laissé à la charge du constructeur sur son assurance de responsabilité.

Précisons que tout contrat d’assurance construction de responsabilité décennale du constructeur ou garantie dommages ouvrage du propriétaire implique, conformément au code des assurances, l’existence d’un véritable aléa, principe fondamental des diverses assurances dommages. A défaut d’aléa, même le BCT n’a plus l’obligation de couvrir un risque déjà presque entièrement réalisé, comme l’a décidé le Conseil d’Etat le 29/01/03 (juris-data n°2003-O64977). À noter aussi que l’Etat et certaines personnes morales de droit public ou privé peuvent être dispensés de toute obligation d’assurance.

Voici les coordonnées où joindre le BTC :
Bureau Central de Tarification
11, rue de La Rochefoucauld
BP 904 75009 Paris.
Tél.: 0153322480.
Fax: 0153322474.

 

 

La réception du bien : point de départ de la garantie dommages ouvrage

Elle est régie par l’article 1792-6 du code civil: «la réception est l’acte par lequel le maître d’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit, à défaut, judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement

La réception marque donc l’accord donné par le client à son prestataire sur la bonne exécution des travaux tels qu’ils étaient prévus au contrat et l’acceptation des conditions apparentes de bonne réalisation du marché. De ce fait, tous les défauts de conformité visibles à ce moment-là par un non-professionnel qui ne font pas l’objet de réserves dûment mentionnées au procès-verbal de réception sont présumés acceptés, ce qui interdit ensuite au maître d’ouvrage (= le propriétaire) d’en obtenir réparation, même en présence d’indéniables malfaçons.
Si, ce qui est souvent le cas d’un particulier non professionnel, vous n’avez pas vu ce jour-là certains défauts aisément perceptibles par un «homme du bâtiment» les juges considèrent qu’il s’agit néanmoins de vices cachés, qui restent couverts par la garantie légale, contrairement aux vices apparents.

Étant donné qu’un particulier, tout à sa joie à l’idée d’emménager dans son nouveau logement, peut très facilement oublier de noter des vices pourtant apparents, mieux vaut qu’il se fasse accompagner par son architecte, même s’il doit le rémunérer. En effet, en cas d’inattention de sa part, le maître d’ouvrage ne pourra pas (sauf exception) attaquer l’entrepreneur sur la base de la garantie décennale. En revanche, il pourra attaquer son architecte en responsabilité civile professionnelle pour défaut de conseil, en particulier si, préalablement, il l’avait chargé de superviser l’ensemble des travaux tout au long du chantier et payé pour ce faire !

A savoir : lorsque des dommages déjà apparents lors de la réception prennent ensuite une ampleur alors insoupçonnée, les juges admettent que la victime puisse faire jouer la garantie décennale, à condition d’avoir adressé une lettre recommandée avec AR de mise en demeure au constructeur concerné, lui signalant cette éventualité.

 

 

Bien utiliser la garantie dommages ouvrage

Lorsque survient un sinistre, il incombe à l’assureur dommages ouvrage de prendre en charge l’ensemble des frais de remise en état des ouvrages ou éléments d’équipement endommagés. Il se retournera ensuite contre le constructeur responsable et son assureur pour se faire rembourser de ses dépenses.

Afin d’éviter des déconvenues en cas de sinistre, veillez donc à ce que le contrat d’assurance mentionne précisément dans ses conditions particulières le coût total de la construction garantie, même si cela augmente légèrement le coût de la prime. En effet, en cas de sinistre, c’est cette somme (comprenant les frais définitifs de réalisation, les honoraires, les taxes, les travaux additionnels éventuels…) qui déterminera le montant maximum d’indemnisation possible, sans aucune franchise, car l’art. L242-1 al.1, loi du 29.12.1989 exige que «l’assurance garantisse la totalité des travaux de réparation

Attention : non seulement l’assureur ne peut appliquer un coefficient de vétusté au montant de l’indemnité qu’il doit vous verser, mais en outre celui-ci doit être actualisé en fonction de l’évolution des prix intervenue entre la date de souscription de la garantie et celle de la réparation effective du sinistre.

Afin de protéger les assurés, le législateur a édicté des clauses types permettant de dresser la marche à suivre pour l’expertise et le règlement des sinistres, dans le respect, à chaque étape, de délais précis et sous peine de sanctions.

  • Habituellement, l’assuré doit déclarer le sinistre à son assureur et non à un courtier car cela n’arrête pas la prescription vis-à-vis de l’assureur (dans les cinq jours) même si certains contrats prévoient un délai plus long. Si le délai contractuel est malheureusement dépassé, il incombe à l’assureur, qui s’en prévaut pour ne pas régler, de prouver que ce retard lui a causé un réel préjudice.
  • Pour être complète, la déclaration de l’assuré doit mentionner le numéro du contrat d’assurance, le nom du propriétaire, l’adresse de la construction endommagée, la date de réception ou de première occupation des locaux, la date d’apparition des dommages, leur description et leur localisation.
  • Dans les 60 jours suivant la déclaration de sinistre complète, l’assureur doit désigner un expert et dire s’il accepte ou non d’appliquer la garantie dommages ouvrage (un arrêté du 7 février 2001 l’autorise à se dispenser d’expert s’il estime que la mise en jeu de cette garantie est manifestement injustifiée ou s’il évalue le montant des désordres à moins de 1 800 €). L’assureur dispose alors de 15 jours (au plus) pour refuser l’application de la garantie.
  • L’assureur a le choix de l’expert, mais tout assuré est libre de le récuser dans les 8 jours. L’assureur en nommera alors un second, avec cette fois un délai de 70 jours pour instruire et régler le sinistre, mais l’assuré pourra également le récuser. Dans ce cas, l’assureur devra faire désigner un expert par le juge des référés et le délai d’instruction du dossier sera porté à 90 jours.
  • Lorsque l’assureur reconnaît que sa garantie est due, il communique à son assuré le rapport définitif d’expertise et une offre d’indemnité dans les 90 jours au plus suivant la déclaration de sinistre. En cas de difficultés exceptionnelles dues à la nature ou à l’importance du sinistre, l’assureur peut, en même temps qu’il indique son acceptation de mettre en jeu la garantie, demander à son assuré un délai supplémentaire pour déterminer son offre définitive d’indemnité. Ce délai supplémentaire qui s’ajoute (avec l’accord de l’assuré) aux 90 jours déjà prévus, ne peut dépasser 135 jours au total.
  • Si l’assuré n’a aucun délai pour accepter ou refuser l’offre d’indemnisation, l’assureur doit en revanche la régler dans les 15 jours suivant la réception de son accord.

En cas de silence prolongé de l’assureur (au-delà des délais légaux précités) sur la mise en application de sa garantie, l’assuré peut l’aviser par lettre recommandée avec AR de son intention de commencer les travaux et en demander le règlement sous quinzaine. L’assureur devra assumer sans contestation possible le montant total de la réparation des dommages mentionnés dans la déclaration de sinistre, de sorte que sa garantie s’en trouvera rendue automatique. Ainsi en a décidé, le 13 novembre 1997, la 1ère chambre civile de la Cour de cassation (c.f. Responsabilité civile et assurances,1998, n°35).

Mieux encore, alors qu’un assureur avait dépassé le délai légal de 60 jours après réception d’une déclaration de sinistre pour réagir, une cour d’appel avait rejeté la demande d’indemnisation de l’assuré au motif que ce dernier avait omis de lui notifier le montant des dépenses qu’il prévoyait pour réparer les désordres.
La Cour de cassation a cassé cette décision sans ambiguïté (Cour de cassation, 1ère chambre civile, 1er décembre 1998, l’Argus des assurances du 8 janvier 1999, p.26). La Cour note en effet que le code des assurances impose certes à l’assuré de notifier à l’assureur son intention d’engager les dépenses nécessaires à la réparation des désordres en cause. Mais cela n’implique absolument pas de lui fournir pour autant un état détaillé des travaux à effectuer.

Enfin, si, après la conclusion d’un accord, un assureur refuse malgré tout de respecter les délais légaux d’indemnisation, l’indemnité se trouve alors majorée d’un intérêt fixé au double de l’intérêt légal qui court entre la réception de l’accord pour règlement, la notification du désaccord ou l’exécution des travaux et le versement effectif des sommes en cause.

 

 

Les garanties complémentaires de l’assurance dommages ouvrage

Outre les garanties légales obligatoires, les assureurs proposent des formules complémentaires limitées, couvrant notamment les préjudices immatériels consécutifs à un dommage matériel et qui ne sont pas couverts par l’assurance dommages ouvrage.

Le préjudice immatériel peut résulter de la perte de loyer causée au maître d’ouvrage obligé de prolonger la location de son ancien logement parce que des désordres à réparer l’empêchent d’entrer dans les lieux de sa nouvelle habitation (ou l’obligent à la quitter provisoirement). S’y ajoute aussi le fait de ne pouvoir louer à des tiers, à la date prévue, le logement qu’un particulier vient de faire construire à cette fin et dont il a partiellement planifié le paiement grâce aux rentrées escomptées des loyers.

De même, les divers équipements ménagers ou domestiques éventuellement vendus ou livrés avec la construction ne peuvent être assurés que par une garantie complémentaire souscrite volontairement.

Quant à la garantie dommages aux biens existants qui couvre, durant dix ans à compter de la réception des travaux, les dommages susceptibles d’être causés à une partie ancienne de bâtiment par la restructuration, l’élévation ou la réhabilitation de bâtiments anciens, vous ne pourrez en bénéficier que grâce à la souscription d’une assurance (et le paiement d’une prime) complémentaire.

 

 

Tarifs de l’assurance dommages ouvrage : comment négocier ?

Pour obtenir le meilleur rapport qualité / prix, sachant que l’assurance dommages ouvrage d’une maison neuve de 200 m2 en province peut coûter de 5 000 € à 9 000 €, 3 solutions se présentent à vous:

Demander au constructeur de négocier pour votre compte auprès de son assureur un devis pour une protection. En effet, l’entrepreneur a théoriquement intérêt à ce que son client soit le mieux indemnisé possible.

Cependant, cette solution où maître d’ouvrage et maître d’oeuvre se partagent le même assureur présente une confusion d’intérêts qui pourrait se révéler préjudiciable à l’assuré particulier.

Pour éviter ce mélange d’intérêt, le plus simple consiste donc à d’aller voir quelques courtiers en leur demandant leur meilleur tarif pour un devis comparable… Ce qui s’avère parfois difficile en province tant le nombre d’assureurs construction est rare. Et cette solution s’avèrera chronophage car il faudra faire une demande et remplir un formulaire pour chaque assureur concerné…
Parmi les compagnies acceptant de couvrir ce risque, qui a été lourdement déficitaire voilà quelques années, citons la SMABTP, GMF/Azur, Axa, Aviva, MMA et Maaf assurances. En réalité, les agents ou courtiers en assurances qui coopèrent régulièrement en construction avec une ou plusieurs compagnies parviennent parfois à obtenir des tarifs relativement modérés en tant que grands apporteurs de cotisations.

Internet permet de contacter directement des assureurs ou de grands cabinets d’intermédiaires (courtiers en assurance) habitués à mettre en concurrence la poignée d’opérateurs encore présents sur le marché. Pour vous faire gagner du temps, nous avons mis en place un comparateur de dommages ouvrage, grâce auquel vous aurez accès à toutes les offres du marché vous correspondant. Ce comparateur en ligne est 100 % en ligne, simple d’utilisation, et gratuit. De plus, vous n’aurez qu’un seul formulaire à remplir (profil, situation, besoins). Ne vous inquiétez pas, nous n’enregistrons pas vos coordonnées : ce simulateur est anonyme.

Astuce : avant de faire construire une maison, vous seriez très avisé de vous renseigner discrètement sur le niveau de sinistralité d’un entrepreneur du bâtiment. En effet, si ce dernier est recommandé par un assureur comme n’ayant pratiquement jamais de sinistre, il y a de fortes chances que son niveau de compétence soit élevé. De plus, payant une cotisation généralement importante, il n’aura aucun scrupule à vouloir faire jouer sa garantie lorsqu’il constate une malfaçon susceptible de s’accroître au fil des années.

 

 

L’indemnité de l’assurance dommages ouvrage

En général, dans toutes les assurances de biens, l’assuré, sauf clause spécifique contraire figurant dans le contrat, est libre d’utiliser son indemnité comme il l’entend, quitte à la conserver sans faire réparer les conséquences du sinistre (art. L121-1 du code des assurances). Il en va différemment en assurance construction pour la garantie dommages ouvrage.

Voici un exemple : un assuré est successivement victime de trois sinistres, dont les deux premiers ont été indemnisés. Cependant, lorsque survient le troisième, la SMABTP, son assureur, apprend qu’il n’a pas utilisé les sommes qu’il lui avait précédemment versées pour l’indemnisation des deux premiers sinistres et l’assigne en restitution du trop-perçu. La société mutualiste perd alors en appel, mais triomphe en cassation.

En effet, à partir du moment où la loi Spinetta organise un système de préfinancement des travaux de réparation, malfaçons ou désordres de nature décennale, l’indemnité d’assurance doit obligatoirement être utilisée à cette fin (Cour de cassation, 3e ch. civ., 17 décembre 2003, arrêt n°1452, ost…/SMABTP).

 

 

Derniers conseils sur l’assurance dommages ouvrage

Bien que la loi Spinetta ait profondément amélioré la situation du «consommateur» d’assurance construction, certains de ses aspects, particulièrement complexes, prêtent aujourd’hui encore à confusion et donc à discussion. En attendant une prochaine réforme… Voilà pourquoi il est nécessaire de s’y intéresser, en découvrant à la fois l’essentiel du texte et des décisions de justice les plus significatives, avant de se lancer dans la construction d’un logement.

Vérifiez minutieusement, tout d’abord, que le constructeur qui propose une assurance à un tarif intéressant garantisse bien 100 % du risque dommages ouvrage, conformément à la loi. Ensuite, que lui-même est assuré en responsabilité civile professionnelle pour tous les travaux qu’il réalise. Enfin, qu’il se trouve à jour de ses cotisations.

Veillez à ne pas vous laisser «promener» par l’assureur, l’architecte, l’entrepreneur… N’hésitez pas non plus à faire une déclaration de sinistre par lettre recommandée avec accusé de réception, non seulement à votre assureur dommages, mais aussi à votre assureur protection juridique si vous avez souscrit un contrat spécifique (ou bien incluse dans une garantie multirisque habitation).

Il incombe à l’assureur de donner des conseils à son assuré, d’intervenir par un courrier auprès de l’assureur dommages ouvrage, de faire interrompre la prescription par tout moyen à sa libre appréciation, de faire nommer par référé un expert judiciaire et, le cas échéant, de prendre en charge des frais de procès.