Depuis la loi Spinetta, les particuliers souhaitant faire construire une maison ou effectuer des travaux sont tenus de s'assurer, au même titre que les constructeurs, contre les dommages et malfaçons susceptibles de menacer l'intégrité du bâtiment. Mais, comment choisir son assurance dommages ouvrage ? Quels sont les critères à prendre en compte pour trouver l'assurance dommages ouvrage la plus adaptée à vos besoins ? On vous dit tout !

Quelle assurance dommages ouvrage choisir dans le cadre de travaux ?

L'obligation d'assurance dommages ouvrage implique précisément des « travaux de bâtiment ». Or, il n'existe aucune définition légale ou réglementaire de ce concept. Ainsi, l'obligation d'assurance s'impose, qu'il s'agisse de faire construire une maison individuelle, un immeuble collectif mais aussi de réhabiliter, d'agrandir ou de surélever un bâtiment existant.

Choisir une assurance dommages ouvrage ne constitue pas seulement le respect d'une obligation légale, c'est aussi le moyen de faire prendre en charge par un assureur la réparation des dommages mettant en cause la solidité ou la destination (son habitabilité) du bâtiment et au besoin de pouvoir le revendre à un prix correspondant à celui du marché avant dix ans.

Une fois votre assurance dommages ouvrage choisie, vous devrez la souscrire dès la date d'ouverture du chantier et ce en vertu des articles L242-1 à L243-8 du Code des assurances. Elle permettra normalement à l'assuré victime d'obtenir le paiement des dommages dont sont responsables les constructeurs et ce, sans avoir à rechercher les responsabilités, ce qui constitue un net avantage.

Toutefois, choisir une assurance dommages ouvrage n'est pas si simple car il n'existe pas de nombreuses offres à destination des particuliers sur le marché. Ainsi, et pour vous éviter des recherches compliquées et chronophages, n'hésitez pas à utiliser notre comparateur en ligne et gratuit des meilleures assurances dommages ouvrage du marché :

Quelles garanties d'assurance dommages ouvrage choisir ?

L'assurance dommage ouvrage quasi systématiquement assortie des garanties suivantes :

Garantie contre les dommages matériels, qui compromettent la solidité de l'ouvrage et le rendent impropre à sa destination.

Garantie contre les dommages affectant des éléments d'équipement indissociables du bâtiment, ainsi que ceux liés à un vice du sol, ou impliquant un déblaiement, une dépose ou encore une démolition s'avérant nécessaire à la réparation de ce bâtiment.

Garantie atteinte à la solidité : qui implique un dommage important mais qui ne se traduit pas nécessairement par l'effondrement caractérisé du bâtiment. Ainsi, un défaut d'étanchéité et/ou l'apparition de fissures extérieures entraînant des infiltrations d'eau constituent des malfaçons qui sont incontestablement couvertes par la garantie.

Garantie impropriété à la destination : toute malfaçon frappant la construction et ayant pour conséquence de rendre impossible, pour son acquéreur, soit d'en user totalement, soit d'en user dans des conditions normales, entre dans le cadre de la garantie décennale et de ce fait dans le cadre de la dommages ouvrage.

Outre les garanties légales obligatoires, les assureurs dommages ouvrage vous laisse aussi le choix de souscrire des garanties optionnelles, couvrant notamment les préjudices immatériels consécutifs à un dommage matériel.

Le préjudice immatériel peut résulter de la perte de loyer causée au maître d'ouvrage obligé de prolonger la location de son ancien logement parce que des désordres à réparer l'empêchent d'entrer dans les lieux de sa nouvelle habitation. S'y ajoute aussi le fait de ne pouvoir louer à des tiers, à la date prévue, le logement qu'un particulier vient de faire construire à cette fin et dont il a partiellement planifié le paiement grâce aux rentrées escomptées des loyers.

De même, les divers équipements ménagers ou domestiques éventuellement vendus ou livrés avec la construction ne peuvent être assurés que par une garantie souscrite volontairement.

Quant à la garantie dommages aux biens existants qui couvre, durant dix ans à compter de la réception des travaux, les dommages susceptibles d'être causés à une partie ancienne de bâtiment par la restructuration, l'élévation ou la réhabilitation de bâtiments anciens, vous ne pourrez en bénéficier que grâce à la souscription d'une assurance (et le paiement d'une prime) complémentaire.

Quel est le meilleur moment pour choisir son assurance dommages ouvrage ?

La garantie dommages ouvrage doit être souscrite à réception des travaux. La réception marque donc l'accord donné par le client à son prestataire sur la bonne exécution des travaux tels qu'ils étaient prévus au contrat et l'acceptation des conditions apparentes de bonne réalisation du marché.

Si vous n'avez pas vu ce jour-là certains défauts aisément perceptibles par un professionnel, les juges considèrent qu'il s'agit néanmoins de vices cachés, qui restent couverts par la garantie légale, contrairement aux vices apparents.

Étant donné qu'un particulier, pressé d'emménager dans son nouveau logement, peut très facilement oublier de noter des vices pourtant apparents, mieux vaut qu'il se fasse accompagner par son architecte, même s'il doit le rémunérer. En effet, en cas d'inattention de sa part, le maître d'ouvrage ne pourra pas (sauf exception) attaquer l'entrepreneur sur la base de la garantie décennale. En revanche, il pourra attaquer son architecte en responsabilité civile pro pour défaut de conseil, en particulier si, préalablement, il l'avait chargé de superviser l'ensemble des travaux tout au long du chantier et payé pour ce faire !

Lorsque des dommages déjà apparents lors de la réception prennent ensuite une ampleur alors insoupçonnée, les juges admettent que la victime puisse faire jouer la garantie décennale, à condition d'avoir adressé une lettre recommandée avec AR de mise en demeure au constructeur concerné, lui signalant cette éventualité.

Comment choisir une assurance dommages ouvrage au meilleur prix ?

Pour obtenir le meilleur rapport qualité / prix d'assurance dommages ouvrage, sachant que son tarif pour une maison neuve de 200 m2 en province peut coûter de 5 000 à 9 000 €, 3 solutions se présentent à vous :

Demandez au constructeur de négocier pour votre compte auprès de son assureur un devis pour une protection. En effet, l'entrepreneur a théoriquement intérêt à ce que son client soit le mieux indemnisé possible. Cependant, cette solution où maître d'ouvrage et maître d'oeuvre se partagent le même assureur présente une confusion d'intérêts qui pourrait se révéler préjudiciable à l'assuré particulier.

Pour éviter ce mélange d'intérêt, le plus simple consiste donc à d'aller voir quelques courtiers en leur demandant leur meilleur tarif pour un devis comparable... Ce qui s'avère parfois difficile en province tant le nombre d'assureurs construction est rare. Et cette solution s'avèrera chronophage car il faudra faire une demande et remplir un formulaire pour chaque assureur concerné...

Parmi les compagnies acceptant de couvrir ce risque, citons la SMABTP, GMF/Azur, Axa, Aviva, MMA et Maaf assurances. En réalité, les agents ou courtiers en assurances qui coopèrent régulièrement en construction avec une ou plusieurs compagnies parviennent parfois à obtenir des tarifs relativement modérés en tant que grands apporteurs de cotisations.

Autrement, internet permet de contacter directement des assureurs ou de grands cabinets d'intermédiaires (courtiers en assurance) habitués à mettre en concurrence la poignée d'opérateurs encore présents sur le marché. Pour vous faire gagner du temps, nous avons mis en place un comparateur de dommages ouvrage, grâce auquel vous aurez accès à toutes les offres du marché vous correspondant et à des devis gratuits.

Avant de faire construire une maison, renseignez-vous sur le niveau de sinistralité d'un entrepreneur du bâtiment. En effet, s'il est recommandé par un assureur comme n'ayant pratiquement jamais de sinistre, il y a de fortes chances que son niveau de compétence soit élevé. De plus, payant une cotisation généralement importante, il n'aura aucun scrupule à vouloir faire jouer sa garantie lorsqu'il constate une malfaçon susceptible de s'accroître au fil des années.

Pouvez choisir de l'usage de votre indemnité d'assurance dommages ouvrage ?

En général, l'assuré, sauf clause spécifique contraire figurant dans le contrat, est libre d'utiliser son indemnité comme il l'entend, quitte à la conserver sans faire réparer les conséquences du sinistre. Il en va toutefois différemment en assurance dommages ouvrage

Exemple : un assuré est victime de 3 sinistres, dont les 2 premiers ont été indemnisés. Cependant, lorsque survient le 3ème, la SMABTP, son assureur, apprend qu'il n'a pas utilisé les sommes qu'il lui avait précédemment versées pour l'indemnisation des 2 premiers sinistres et l'assigne en restitution du trop-perçu. La société mutualiste perd alors en appel, mais triomphe en cassation.

En effet, à partir du moment où la loi Spinetta organise un système de préfinancement des travaux de réparation, malfaçons ou désordres de nature décennale, l'indemnité d'assurance doit obligatoirement être utilisée à cette fin (Cour de cassation, 3e ch. civ., 17 décembre 2003, arrêt n°1452, ost.../SMABTP).

Nos conseils pour choisir une bonne assurance dommages ouvrage

Bien que la loi Spinetta ait profondément amélioré la situation du «consommateur» d'assurance construction, certains de ses aspects, particulièrement complexes, prêtent aujourd'hui encore à confusion et donc à discussion. En attendant une prochaine réforme... Voilà pourquoi il est nécessaire de s'y intéresser, en découvrant à la fois l'essentiel du texte et des décisions de justice les plus significatives, avant de se lancer dans la construction d'un logement.

Conseil n°1 : vérifiez minutieusement, tout d'abord, que le constructeur qui propose une assurance à un tarif intéressant garantisse bien 100 % du risque dommages ouvrage, conformément à la loi. Ensuite, que lui-même est assuré en responsabilité civile pro pour tous les travaux qu'il réalise. Enfin, qu'il se trouve à jour de ses cotisations.

Conseil n°2 : veillez à ne pas vous laisser «promener» par l'assureur, l'architecte, l'entrepreneur... N'hésitez pas non plus à faire une déclaration de sinistre par lettre recommandée avec accusé de réception, non seulement à votre assureur dommages, mais aussi à votre assureur protection juridique si vous avez souscrit un contrat spécifique (ou bien incluse dans une garantie multirisque habitation).

Conseil n°3 : il incombe à l'assureur de donner des conseils à son assuré, d'intervenir par un courrier auprès de l'assureur dommages ouvrage, de faire interrompre la prescription par tout moyen à sa libre appréciation, de faire nommer par référé un expert judiciaire et, le cas échéant, de prendre en charge des frais de procès.

Que faire si vous ne trouvez pas d'assureur dommages ouvrage ?

En cas d'impossibilité d'obtenir une assurance (regardez sur notre simulateur dommages ouvrage si vous êtes éligible), tout particulier souhaitant faire construire doit saisir le Bureau Central de Tarification (BCT), organisme paritaire entre assureurs et assujettis à l'assurance.

Toutefois, cela n'est possible que sous quelques conditions formelles :

qu'un assureur ait refusé d'assurer par lettre recommandée avec AR, ou simplement refusé de répondre pendant 45 jours ;

que l'assujetti ait saisi le BCT par lettre recommandée avec AR dans les 45 jours suivant le refus d'assurance.

Attention cependant car l'auto-construction ne rentre pas dans ce cadre, vous devez passer par un professionnel. Dans ces circonstances, dès lors que le BCT a admis le caractère obligatoire de l'assurance dommages ouvrage, il détermine, sous le contrôle du Conseil d'État, le tarif auquel l'assureur concerné est tenu de garantir le risque proposé, mais aussi le niveau de franchise laissé à la charge du constructeur sur son assurance de responsabilité.

Voici les coordonnées où joindre le BTC :

Bureau Central de Tarification
11, rue de La Rochefoucauld
BP 904 75009 Paris.
Tél.: 0153322480.
Fax: 0153322474.

Comment choisir son assurance dommages ouvrage ?