Comment fonctionne l’expertise en dommages ouvrage ?

Comment fonctionne l’expertise en dommages ouvrage ?

L’assurance dommages ouvrage (DO) est bien connue des particuliers ayant fait construire ou rénover leur bien immobilier. Celle-ci permet à l’assuré, en cas de vice de construction, d’être rapidement indemnisé par l’assureur du montant des travaux nécessaires. Ils doivent pour cela avoir été chiffrés : c’est à ce moment là qu’a lieu l’expertise, qui peut être plus ou moins longue et complexe.
Ensemble, nous étudierons son fonctionnement et sa finalité : si vous souhaitez en savoir plus sur l’expertise en dommages ouvrage, vous êtes au bon endroit !

Comment fonctionne l’assurance dommages ouvrage ?

L’assurance dommages ouvrage (ou DO, ou assurance construction) permet à l’assuré de voir rapidement pris en charge par l’assureur les désordres et sinistres consécutifs à la mauvaise construction ou rénovation du bien garanti.

3 conditions doivent être remplies pour que la garantie DO puisse jouer :

  1. L’ouvrage a été réceptionné,
  2. Le délai d’un an de parfait achèvement est terminé (il s’agit là d’une garantie différente),
  3. Le désordre est couvert par la garantie décennale.

Dans le cadre de l’assurance DO, l’assureur procédera à la prise en charge des dommages après expertise de la construction défaillante.
Le principal intérêt de cette assurance pour le particulier réside dans le fait que les réparations consécutives à la malfaçon pourront être faites rapidement car préfinancées par l’assureur. Ce dernier se retournera ensuite contre l’entreprise ayant effectué les travaux / son assureur (Responsabilité Civile décennale, ou garantie décennale). La procédure de recherche de responsabilité pourra durer des années.

Ce qu’il faut bien comprendre, c’est que les sinistres garantis par l’assurance DO sont les mêmes que ceux couverts par la garantie décennale.

Quels sont les types de dommages couverts ?

L’assurance DO couvre les mêmes dommages que la garantie décennale, en vertu de laquelle le constructeur assure les réparations en cas de désordres consécutifs au chantier, et ce pendant 10 ans.

Sont donc couverts par l’assurance dommages ouvrage les défauts de construction tels que notamment :

  • Les dommages compromettant la solidité de l’habitation (une charpente abimée par exemple),
  • Les dommages rendant la maison inhabitable dans des conditions normales ou qui mettent en danger ses occupants (comme une infiltration d’eau par exemple),
  • Un abandon de chantier,
  • (Selon les contrats) Les dommages aux éléments indissociables, c’est-à-dire ceux qui ne peuvent être retirés. Cette garantie n’est en principe valable que 2 ans à compter de la date de livraison du bien.

En fonction des contrats, d’autres garanties pourront être incluses, comme par exemple la prise en compte des dommages immatériels faisant suite à des dommages couverts, l’indemnisation des dommages causés aux « existants » (dans le cadre d’une rénovation)…

Le constructeur sera lui-même indemnisé par son propre assureur des réparations qu’il aurait à réaliser après réception des travaux (en vertu de sa Responsabilité Civile de constructeur).

Sont toujours exclus de l’assurance DO les dommages causés, par exemple, par un incendie ou une catastrophe naturelle. Ces événements pourront en revanche être couverts par un contrat multirisque habitation (MRH).

Comment déclarer un sinistre à l’assureur dommages ouvrage ?

Si vous constatez des dommages à la suite de la livraison du bien (après la fin de la période de parfait achèvement, c’est-à-dire après la 1ère année), vous devrez les déclarer immédiatement à l’assureur afin d’enclencher la procédure d’indemnisation.

Au minimum, vous disposez d’un délai légal minimal de 5 jours ouvrés à compter de la découverte des désordres. Le contrat d’assurance lui-même ne pourra raccourcir ce délai.

En termes de procédure, envoyez à votre compagnie d’assurance une lettre recommandée avec accusé de réception en mentionnant a minima :

  • Le numéro de votre police d’assurance DO,
  • Le nom de propriétaire du bien,
  • L’adresse de la construction / rénovation endommagée,
  • La date de la réception des travaux (ou la date de la première occupation des lieux),
  • La date d’apparition des dommages,
  • Leur description précise ainsi que leur localisation,
  • Une copie de la mise en demeure effectuée sur la base de la garantie de parfait achèvement (valable pendant 1 an après réception des travaux : dans le cas donc où les dommages apparaîtraient moins d’un an après la livraison du bien).

Réassurez-moi vous propose une lettre type de déclaration de dommages ouvrage à adresser à votre assureur. Vous pouvez la compléter ou vous en inspirer :

Si votre demande est incomplète, l’assureur aura 10 jours pour vous demander des informations complémentaires. En conséquence, cela retardera les délais légaux d’indemnisation.

Qu’est-ce que l’expertise en assurance dommages ouvrage ?

Une fois le sinistre déclaré, votre compagnie d’assurance devra évaluer le sinistre et les dommages consécutifs à la construction / rénovation, avant de vous faire une proposition d’indemnisation (si les conditions de la garantie DO sont remplies).

À moins que les dommages ne représentent moins de 1 830 € TTC ou que la garantie ne puisse jouer selon lui, l’assureur nommera et mandatera systématiquement un expert en construction. L’expertise est très encadrée par la loi, qu’il s’agisse du mode de désignation du professionnel, du contenu de ses rapports ou encore du respect du caractère contradictoire de la procédure.

L’assuré peut récuser (jusqu’à deux fois) l’expert diligenté par l’assureur. Au bout de 2 récusions, c’est le juge des référés qui mandatera l’expert en charge.

Si l’assureur estime que l’indemnisation sera inférieure à 1 830 euros (par exemple parce que vous avez déjà fait réaliser un devis) ou s’il refuse le jeu de la garantie, il aura 15 jours pour en informer l’assuré. Ce dernier pourra toutefois exiger de l’assureur qu’il mandate un expert.

De très nombreux assureurs ont adhéré à la convention CRAC (Convention de règlement assurance construction). Celle-ci pose entre autres le principe suivant : un seul expert sera mandaté pour évaluer les dégâts. Les assureurs DO et Responsabilité Civile décennale devront se baser sur les rapports de cet expert unique agréé CRAC.

Quel est le rôle de l’expert en dommages ouvrage ?

Quel type d’expert est mandaté ?

L’objectif de l’expert en construction mandaté par l’assureur est, entre autres, de constater les dommages couverts par l’assurance DO / la garantie décennale, de les chiffrer et de déterminer quelles devront être les réparations. C’est sur la base de son expertise que la compagnie prendra position sur le principe même de l’indemnisation et, dans la positive, sur le montant qu’elle vous proposera.

Pour rappel, l’expert unique intervient à la fois pour l’assureur DO et l’assureur du constructeur (RC décennale). Ce dernier s’engage à respecter les conclusions du professionnel mandaté.

L’expert devra rédiger deux rapports (préliminaire et définitif), dans le respect du caractère contradictoire de la procédure : l’assuré et les diverses parties (les entreprises ayant pris part au chantier notamment) devront être présents ou représentés.

Rapport 1 – Le rapport préliminaire de l’expert

L’expert commencera par rédiger un rapport préliminaire. Celui-ci :

  • Listera les mesures conservatoires nécessaires pour éviter l’aggravation des dommages,
  • Constatera les dégâts matérialisés, c’est-à-dire les désordres et leurs conséquences sur la solidité de l’ouvrage / sa capacité à remplir sa destination d’habitation,
  • Estimera le coût des travaux.

Sur cette base, l’assureur décidera si l’assurance DO joue.

Si vous n’avez pas de nouvelle dans les 60 jours suivant l’expertise, l’indemnisation vous sera acquise, à condition que vous envoyiez une lettre recommandée avec AR à l’assureur en constatant qu’il est hors délais. Vous pourrez alors faire réaliser les travaux et demander ensuite le remboursement. En cas de retard, l’assureur vous devra des intérêts sur le montant de l’indemnisation (2 fois le taux d’intérêt légal).

Gardez bien en tête que l’assureur peut refuser l’indemnisation, s’il considère que les dommages ne sont pas couverts par la garantie décennale. Il devra toutefois se justifier.

Rapport 2 – Le rapport définitif de l’expert

L’expert en construction rédigera ensuite, une fois que l’assureur se sera prononcé sur l’indemnisation, un rapport final mentionnant les travaux à réaliser et leur chiffrage exact.

Pour être le plus précis possible, il pourra se faire assister de divers experts spécialisés et d’économistes (qui réaliseront des investigations, des diagnostics…).

Au vu de ce rapport définitif, l’assureur fera sa proposition d’indemnisation à l’assuré, au plus tard 90 jours après la déclaration du sinistre.

Si la situation le justifie (cas complexes, malfaçons importantes inhérentes à la construction…), la compagnie d’assurance pourra demander un délai exceptionnel supplémentaire de 135 jours pour se prononcer sur le montant de prise en charge.

Peut-on demander une contre-expertise en assurance dommages ouvrage ?

L’assuré ne peut pas demander de contre-expertise s’il n’est pas d’accord avec le montant que lui propose l’assureur, et ce qu’il agisse dans le cadre de l’assurance dommages ouvrage ou d’une garantie décennale. Même si une contre-expertise est souvent possible pour d’autres produits d’assurance (comme en cas de sinistre couvert par une assurance multirisque habitation, par exemple), ce n’est pas le cas ici.

En effet, la procédure de l’expertise est contradictoire : c’est la loi qui le dit. Vous pourrez ainsi tout à fait vous faire représenter ou assister par votre propre expert. Si vous ne le faites pas pendant la procédure, cela sera trop tard car il vous sera impossible de demander une contre-expertise par la suite !

C’est à vous de payer votre propre expert. Il œuvrera dans votre intérêt afin de ne pas vous voir opposer de refus d’indemnisation ou de minoration des réparations. Le jeu peut en valoir la chandelle, les experts mandatés par les assureurs dommages ouvrage étant rarement 100 % impartiaux .

  • N’oubliez pas, si vous acceptez l’indemnisation, vous ne pourrez pas revenir en arrière et recevrez les fonds sous 15 jours.
  • Dans le cas contraire, vous pourrez engager des travaux (au moins conservatoires) et demander ensuite la prise en charge à l’assureur, même si cette pratique n’est pas à conseiller.
    Mieux vaut toujours solliciter son accord avant d’engager des dépenses, et ce même si le rapport préliminaire de l’expert a déjà été rendu et que la compagnie a pris position pour l’indemnisation.

Qu’est-ce que l’expertise judiciaire construction ?

La première étape sera toujours l’expertise diligentée par l’assureur DO. L’assuré devra donc, a priori de toute action en justice, d’abord rechercher une solution amiable en activant son assurance dommages ouvrage, via une déclaration de sinistre effectuée dans le respect des conditions du contrat.

L’action judiciaire ne sera donc possible qu’a posteriori, si l’assuré conteste le montant de l’indemnisation proposé ou tout simplement le refus de l’assureur de prendre en charge les malfaçons consécutives aux travaux de construction / de rénovation.

Le cas échéant, une nouvelle expertise, judiciaire cette fois, sera demandée par le juge. Un second professionnel de la construction sera alors mandaté, qui agira en concertation avec le premier expert choisi par l’assureur.
L’expert judiciaire procédera à une étude similaire à celle du premier, et devra aussi rechercher les responsabilités du constructeur ou des entreprises ayant participé aux travaux de construction ou de rénovation.

Sachez également qu’ici, ce sera au demandeur de régler les frais d’expertise et d’investigation. Il pourra se les voir rembourser s’il gagne le procès.

Tout comme l’expertise amiable, l’expertise judiciaire construction est très réglementée. La procédure est tout aussi stricte. Le principe du contradictoire sera également respecté ici et les objectifs sont identiques.

Quels sont les délais de l’indemnisation par l’assurance dommages ouvrage ?

L’indemnisation au titre de l’assurance dommages ouvrage est très réglementée. L’assureur devra respecter un certain nombre de délais censés accélérer la prise en charge financière des réparations nécessaires.

L’assureur DO aura 60 jours à compter de la réception de la déclaration de sinistre pour se prononcer sur le principe même de l’indemnisation. Dans ce laps de temps, il devra donc avoir mandaté un expert et être apte à prendre position : il pourra accepter ou refuser l’indemnisation (refus qu’il devra, le cas échéant, justifier).

À défaut de retour de l’assureur à l’issue de la période de 60 jours, l’indemnisation est acquise à l’assuré s’il lui a bien notifié, par lettre recommandée avec AR, qu’il ne respecte pas les délais légaux.

Dans les 90 jours suivant la déclaration de sinistre, la compagnie devra faire une proposition chiffrée d’indemnisation. Si l’assuré l’accepte, les fonds devront lui être versés au plus tard 15 jours plus tard. En cas de retard dans le versement des indemnités, l’assureur sera redevable d’intérêts fixés à 2 fois le taux d’intérêt légal.

Pour rappel, l’assureur peut demander un délai supplémentaire de 135 jours en cas de complication, par exemple lorsque l’estimation des dommages est difficile au vu de l’importance du sinistre (dans le cas par exemple où la solidité de l’immeuble est mise en cause).

Si l’assuré n’accepte pas le montant de l’indemnisation, il pourra tout de même demander le versement de ¾ de l’indemnité afin de faire réaliser les travaux urgents.

L’assurance dommages ouvrage est-elle obligatoire ?

Depuis la loi Spinetta de 1978, l’assurance construction, ou assurance dommages ouvrage est obligatoire pour tout maître d’ouvrage, et ce qu’il s’agisse par exemple :

  • D’un particulier,
  • D’un promoteur,
  • D’une entreprise.

Le maître d’ouvrage est la personne physique ou morale à l’origine de la construction ou de la rénovation. Ainsi, le particulier faisant construire sa maison individuelle devra légalement adhérer à cette couverture auprès d’un assureur.

De son côté, chaque entreprise intervenant sur le chantier sera (en principe) couverte par une Responsabilité Civile décennale.

L’établissement bancaire vous accordant un crédit immobilier ou le constructeur de votre maison individuelle (qui vous proposera en principe un contrat « groupe ») vous demandera d’ailleurs très souvent une attestation d’assurance dommages ouvrage.

Cette assurance DO est aussi signée « au bénéfice des propriétaires successifs » qui profiteront eux aussi, en cas de malfaçon constatée plus tard, de la garantie souscrite par le maître d’ouvrage, même 7 ou 8 ans après la construction de la maison.

L’assurance dommages ouvrage est toujours dans votre intérêt lorsque vous faites construire / rénover un bien immobilier. En effet, elle vous permettra de bénéficier d’une prise en charge rapide des réparations inhérentes aux vices de construction constatés, sans avoir à attendre que les responsabilités de chaque entreprise ne soient engagées (ce qui peut prendre des années).

Afin de vous permettre de dénicher facilement le meilleur contrat, Réassurez-moi, courtier digital 100 % indépendant, vous propose son comparateur d’assurances dommages ouvrage.

Notre outil est gratuit, sans engagement et très simple d’utilisation. En fonction de vos besoins (type de chantier, coût, localisation…), le comparateur de Réassurez-moi analyse de nombreuses polices DO du marché et vous présente les offres au meilleur rapport qualité / prix de l’assurance dommages ouvrage.

Posez votre question
Un expert vous répondra