Assurance dommages ouvrage autoconstruction : garanties et limites

De plus en plus de français franchissent le pas de l’autoconstruction de leur maison. Lancés dans ce projet aussi passionnant que difficile, les autoconstructeurs doivent tout prévoir, de la budgétisation à la réalisation effective des travaux, sans oublier la question de l’assurance. Alors, quelle assurance dommages ouvrage pour une autoconstruction ? Quelles garanties faut-il souscrire ? L’assurance dommages ouvrage est-elle obligatoire pour une autoconstruction ? On vous dit tout !

Qu’est-ce qu’une autoconstruction ?

Une autoconstruction désigne la construction ou la rénovation d’un bien immobilier par un particulier, et non par un professionnel. 

Une autoconstruction peut alors prendre 2 formes différentes : 

• l’autoconstruction partielle, le particulier réalise lui-même le second œuvre, mais fais appel à des professionnels du bâtiment pour le gros œuvre (fondations, maçonnerie, plomberie, isolation …) ;
• l’autoconstruction totale, le particulier ne fait appel à aucune main d’œuvre professionnelle ni aucun maître d’œuvre, et réalise l’ensemble des travaux lui-même. Le particulier est alors à la fois maître d’ouvrage et maître d’œuvre. 

Autoconstruction : l’assurance dommages ouvrage est-elle obligatoire ?

En matière de construction ou de rénovation, certaines assurances sont obligatoires, tant pour le maître d’ouvrage (particulier faisant construire sa maison individuelle) que pour le maître d’œuvre et les entreprises intervenant sur le chantier :

• une assurance dommages ouvrage (DO) est obligatoire pour le maître d’ouvrage (aussi appelée assurance construction et cela depuis la loi Spinetta de 1978) ;
• une garantie décennale est obligatoire pour le maître d’œuvre et les professionnels qui participent à la construction ou à la rénovation, notamment pour couvrir pour les vices de construction et malfaçons qui pourraient être constatés après la livraison de l’immeuble.

Alors que faire pour choisir une assurance dommages ouvrage pour autoconstruction totale ? Le mieux reste de comparer les quelques assureurs acceptant les dossiers d’autoconstructeurs et de comparer leur devis pour choisir le meilleur. Il peut toutefois s’agir d’une démarche compliquée et chronophage, d’où l’intérêt, là encore, d’utiliser un comparateur en ligne pour effectuer la démarche à votre place :

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L’assurance dommages ouvrage pour une autoconstruction partielle

Dans le cadre de l’autoconstruction partielle (aussi appelée semi autoconstruction), le gros œuvre (maçonnerie, étanchéité, charpente, etc.) est pris en charge par des entreprises professionnelles, tandis que le particulier s’occupe du second œuvre. Dans ce cas de figure, il y a bien un maître d’ouvrage (le particulier propriétaire du logement) et un maître d’œuvre (une entreprise, un bureau d’études, un architecte).

Ainsi, les professionnels intervenant sur le chantier de construction ou de rénovation sont soumis à la garantie décennale. De ce fait, il sera bien plus simple pour le maître d’ouvrage d’adhérer à une couverture dommage ouvrage pour autoconstruction partielle puisqu’en cas de malfaçon, l’assureur saura contre qui se retourner lorsqu’il recherchera les responsabilités.

En règle générale, la mise hors d’eau / hors d’air est assurée par des professionnels, couverts par une Responsabilité Civile décennale. Si une malfaçon est constatée après la livraison, le propriétaire assuré n’aura aucun mal à déclencher une procédure au titre de son assurance dommages ouvrage.

L’assurance dommages ouvrage pour une autoconstruction totale

Dans le cas d’une autoconstruction totale cependant, les règles sont différentes. Il n’y a en principe ni maître d’œuvre ni professionnels intervenant sur le chantier. C’est le particulier qui effectue lui-même l’intégralité des travaux. Dans ce cas, il n’y aura pas de garantie décennale à faire jouer en cas de vice de construction et de ce fait, pas d’assurance dommages ouvrage. 

Le particulier autoconstructeur aura tout de même intérêt à souscrire une assurance dommages ouvrage, même si cela risque d’être compliqué. En cas de revente du bien par la suite, il restera en effet responsable des éventuelles malfaçons que pourrait constater le nouvel acquéreur (et ce pendant 10 ans après la date de fin du chantier).

Le fonctionnement de l’assurance dommages ouvrage est relativement simple. En cas de vice de construction constaté après la livraison du bien, votre assureur vous indemnisera du montant des travaux nécessaires à la remise en ordre et se retournera ensuite contre l’entreprise ou le professionnel responsable, ayant lui-même une RC décennale.

Mais, dans le cas de l’autoconstruction, vous ne faites appel à aucun professionnel. Il n’y aura donc pas de garantie décennale à activer pour l’assureur dommages ouvrage. Or, souscrire une assurance dommages ouvrage sans maître d’œuvre professionnel est bien plus compliqué. En cas de malfaçon, l’assureur dommages ouvrage devra indemniser l’autoconstructeur mais n’aura personne contre qui se retourner ensuite. Les risques pécuniaires sont donc très importants pour l’assureur.

Le particulier souhaitant faire financer son autoconstruction totale par une banque devra quasi systématiquement présenter une attestation d’assurance dommages ouvrage. À défaut d’avoir pu en souscrire une, vous n’aurez d’autre choix que de négocier et de faire valoir auprès de votre banque le fait que l’assurance dommages ouvrage n’est pas obligatoire dans le cadre d’une autoconstruction.

Quelles sont les garanties de l’assurance dommages ouvrage pour autoconstruction ? 

La garantie principale (et obligatoire) de l’assurance dommages ouvrage autoconstruction est la suivante : si l’assuré décèle un vice de construction / une malfaçon après la livraison des travaux, il pourra demander une indemnisation à son assureur à hauteur des réparations nécessaires et ce, jusqu’à 10 ans après la fin du chantier. 

Le vice de construction devra soit:

• porter atteinte à la solidité de l’immeuble ;
• empêcher l’usage normal du bien.

On parle ici de garantie de préfinancement. Si tout se passe normalement, l’assuré recevra rapidement l’argent (sous 105 jours au maximum) qui lui permettra de faire réaliser les travaux nécessaires pour pallier le vice de construction. C’est un expert en construction mandaté par la compagnie qui évaluera / chiffrera les désordres.

Certaines garanties dommages ouvrage autoconstruction peuvent proposer des options supplémentaires, comme :

• la garantie des éléments d’équipement dissociables (pendant 2 ans après la livraison du bien) ;
• la garantie des dommages immatériels consécutifs à des désordres constatés sur le bien garanti ;
• la garantie dommage aux « existants » (dans le cas d’une rénovation).

Quelles sont les autres solutions d’assurance pour autoconstructeur ? 

Un autoconstructeur reste responsable des dommages causés sur son chantier, y compris aux tiers. 

Pour être bien couvert, vérifiez que votre garantie Responsabilité Civile personnelle s’applique normalement lorsque vous travaillez sur votre chantier de construction ou de rénovation. Vérifiez les conditions générales de votre contrat d’assurance habitation et, en cas de doute, n’hésitez surtout pas à contacter votre assureur.

Veillez à ce que tous les tiers et bénévoles intervenant sur votre chantier d’autoconstruction soient eux aussi bien couverts. Notez également qu’en cas de blessure d’une personne que vous rémunérez, vous serez responsable, mais votre garantie RC ne jouera pas.

Dans le cas d’une autoconstruction totale, à défaut de garantie décennale, le particulier ne pourra se retourner contre personne. Reste une possibilité pour que le bien soit couvert par cette garantie : faire appel à des experts professionnels du secteur qui avaliseront le terrain (analyse des sols) et la construction elle-même.

Dans le cas d’une autoconstruction partielle, la garantie ne portera que sur les travaux opérés par une entreprise professionnelle avec décennale. Toutefois, si vous n’avez pas d’assurance dommages ouvrage vous permettant d’obtenir un préfinancement, vous devrez faire établir la responsabilité de l’entreprise, et cela pourra prendre des années. Pensez donc à bien la souscrire.

Quel est le prix d’une assurance dommages ouvrage pour autoconstruction ?

Selon le type de travaux que vous engagez et l’acteur sollicité, le coût de votre assurance dommages ouvrage autoconstruction variera. 

Afin de vous faire une idée des prix en vigueur, retrouvez dans le tableau ci-dessous les tarifs d’assurance dommages ouvrage pratiqués pour différents projets :

Que se passe-t-il en cas de vente d’autoconstruction sans décennale ?

Si vous n’avez ni garantie décennale, ni assurance dommages ouvrage pour votre autoconstruction et que vous vendez votre bien au cours des 10 années suivant sa finalisation, vous serez responsable vis-à-vis de l’acheteur des vices de construction et désordres immobiliers.

Il y a aura alors plusieurs conséquences à prendre en compte :

• Le prix de vente du bien sera forcément impacté : l’absence de garantie fait chuter la valeur du bien, puisque l’acheteur ne pourra pas se retourner contre un quelconque assureur en cas de malfaçon.
• L’absence de garantie décennale pourra décourager de potentiels acquéreurs, surtout s’ils sollicitent un crédit immobilier. En effet, leur banque leur demandera, dans la grande majorité des cas, de justifier d’une assurance dommages ouvrage, qu’ils auront du mal à contracter sans que le bien ne soit lui-même couvert par une garantie décennale.

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