Renégocier ou racheter son crédit immobilier ?

Renégocier ou racheter son crédit immobilier ?

Le 17/09/2019

Déjà bas, les taux immobiliers ont atteint des niveaux record depuis 2016 : « du jamais vu  depuis la fin des années 40 », commente l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Durant toute l’année 2017, les taux d’emprunt sont restés en moyenne bien en dessous des 2 %. Pour rappel, ils excédaient largement les 5 % il y a a peine 10 ans !
Alors, si tout les emprunteurs savent qu’il faut profiter de ces taux bas, faut-il renégocier son prêt immobilier avec sa propre banque ou faire racheter son crédit par une autre banque ? Voici tous nos conseils pour vous aider à économiser le plus possible :

Renégociation ou rachat de crédit?


Pourquoi faire baisser son taux d’interêt ?
Quoi de plus rageant que de rembourser un emprunt souscrit à des taux de prêt immobilier importants quand on voit s’afficher des taux à moins de 2%… En conséquence, les emprunteurs ayant souscrit leur crédit entre 2003 et 2015 (période de forts taux) ont donc intérêt à réviser les conditions de leur crédit immobilier afin de réaliser de belles économies.

D’ailleurs, bon nombre de ménages ont déjà été attirés par les phares de la renégociation ou du rachat de crédit. En 2015, les crédits renégociés ou rachetés représentaient 46 % des nouveaux prêts à l’habitat, selon la Banque de France. Les années 2016 et 2017 ont aussi vu bon nombre d'emprunteurs renégocier ou faire racheter leur(s) emprunt(s).

Quel est le but d’une renégociation ou d’un rachat de crédit ?
Dans le cas où le taux d’intérêt appliqué au moment de votre emprunt est plus élevé qu’aujourd’hui, il peut être judicieux de penser à entamer une procédure de renégociation ou de rachat de crédit.

Renégocier ou faire racheter son crédit immobilier revient à obtenir une diminution du taux de son prêt immobilier. Cette baisse du taux permet alors, soit de :

  • réduire le montant de ses mensualités pour le reste de la durée de remboursement: parfait si vous voulez dégager du pouvoir d’achat au quotidien.
  • réduire sa durée de remboursement en conservant les mêmes mensualités, en sachant que plus vous rembourserez votre crédit rapidement, moins il vous coûtera cher car moins vous paierez d’intérêts.

Distinguer la renégociation de prêt avec son  banquier et le rachat de crédit avec une autre banque. 

  • Exemple de renégociation de crédit : mettons que vous ayez pris un crédit immobilier en 2004 sur 20 ans, à plus de 4 %. Une renégociation pourrait permettre de décrocher un taux à 2,5 % sur les 6 années de remboursement restant, ce qui représente une économie de plus de 8.000 euros pour un crédit de 200.000 euros.
  • Exemple de rachat de crédit : mettons que vous ayez pris un prêt immobilier de 200.000 euros en 2004 sur 20 ans, à plus de 4 %, ainsi qu’un prêt à la consommation de 20 00 euros en 2014 sur 8 ans, à 8%. Un rachat de crédit par une autre banque que vos établissements de crédits initiaux pourrait permettre d’avoir un seul et même emprunt (le crédit immobilier et celui à la consommation seront fusionnés) à un taux à 3,5 % sur 7 ans par exemple.

Quand et comment faire une renégociation de son prêt immobilier avec sa banque ?


Avantage pratique…

L’avantage de renégocier son prêt immobilier (et non de le faire racheter par une autre banque) c’est principalement que la procédure est simple car vous restez avec la même banque.
Ainsi, vous échapperez à l’ouverture d’un nouveau compte bancaire, et donc aux transferts de vos prélèvements et de vos recettes.
De plus, vous conservez votre contrat de prêt initial, la banque rédigeant simplement un avenant notifiant la révision du taux d’emprunt, le montant des mensualités et à la durée du remboursement. Le banquier vous connaît, il n’aura pas à analyser une nouvelle fois les risques qu’il prend .

Garder votre contrat de prêt initial, c’est aussi conserver la même garantie de prêt immobilier (caution ou hypothèque), garantie qui permet à la banque de se protéger en cas de défaillance.

De même, vous n’aurez pas à modifier votre assurance emprunteur, assurance qui prendra en charge le paiement de vos mensualités du prêt en cas de décès ou d’accident grave. Cependant, si celle-ci ne vous couvre pas assez bien ou est trop onéreuse, sachez que vous pouvez tout à fait changer votre assurance de prêt en cours d'emprunt !

… et financier

Côté dépenses, la renégociation de votre crédit immobilier dans la banque où vous l’avez souscrit est préférable à un rachat de crédit par un autre établissement financier, car la renégociation du prêt coûte moins cher qu’un rachat de crédit.
Vous devrez simplement vous acquitter des frais de dossier (entre 500 et 1000 euros en moyenne), liés à la rédaction de l’avenant. Cependant, vous arriverez peut être à négocier les frais de dossiers avec votre conseiller bancaire ! Cependant, vous n’aurez pas à faire face aux indemnités de remboursement anticipé (IRA), ni aux frais de nouvelle garantie (ni donc aux frais de mainlevée d’hypothèque ou de cautionnement).

Comment convaincre le banquier de renégocier votre prêt

Comme la banque n’est pas obligée d’accéder à votre demande, votre mission est de la convaincre. À vous de jouer sur la relation de confiance que vous entretenez avec elle!

  • Technique de la fidélité : “nous travaillons ensemble depuis x années. Maintenant que les taux d’emprunt ont considérablement baissé, je suis tenté d’aller voir la concurrence. Voulez-vous que nous continuions notre chemin ensemble ? Souhaitez vous récompenser cette fidélité ?”
  • Technique de la contrepartie : pour encourager la banque à abonder dans votre sens, engagez vous à souscrire chez votre banque, par exemple, une assurance auto ou habitation. C’est du gagnant-gagnant !
  • Technique du dossier impeccable : soignez le au moins aussi bien que votre premier dossier de crédit immobilier ! Il doit réunir les 3 derniers relevés de compte, les 3 derniers bulletins de paie, et un questionnaire médical en plus serait idéal…

Les étapes à suivre pour renégocier votre prêt 

  1.  Contactez votre banquier pour savoir s’il est ouvert à une renégociation de crédit et dans quelles conditions (notamment les frais de dossier que cela générerait), le but étant pour vous de persuader votre banquier de substituer à l’ancien prêt un prêt moins coûteux.
  2.  Souvenez vous que rien n’oblige le banquier à accepter cette demande et que la plupart des établissements financiers y sont réticents. Il faudra donc se montrer persuasif, faire valoir son profil de « bon client » et donc les bénéfices que la banque peut en attendre. Vous pouvez aussi menacer d’aller voir la concurrence pour faire un rachat de crédit.
  3. Le traitement par la banque de votre dossier de peut durer jusqu’à deux, voire trois mois. L’établissement vous enverra un avenant à votre offre de prêt, composée d’un tableau d’amortissement détaillé par échéance, de l’indication du TEG ( = taux effectif global) et du coût du crédit calculé sur les échéances à venir.
  4. Vous aurez alors un délai de réflexion de dix jours pour accepter ou décliner leur proposition.

A savoir : si la banque est prête à lâcher du lest, elle vous proposera un taux supérieur à celui qu’elle vous accorderait si vous souscriviez un premier contrat de prêt chez elle. En effet, les taux de renégociation sont plus élevés que les taux accordés à un nouvel emprunteur.

Quand et comment faire un  rachat de crédit par une autre banque ?


En cas de refus de renégociation par votre banque, il faudra choisir entre frapper vous-même à la porte de la concurrence ou mandater un courtier en crédit immobilier pour faire un rachat de votre crédit immobilier. En bref, vous empruntez à la nouvelle banque, avec un meilleur taux, la somme pour rembourser de manière anticipé votre (ou vos) crédit(s) actuel(s). Ainsi, l’ensemble de vos crédits sera regroupé en un seul et unique emprunt, et donc une seule mensualité à rembourser, un seul interlocuteur et une seule banque. De quoi faciliter grandement la gestion de vos crédits !

Les frais du rachat de crédit
Les frais du rachat de crédit seront plus conséquents que pour une renégociation, ainsi il faut s’assurer que le montant gagné grâce à cette opération soit supérieur au montant total des frais.
Notez qu’en cas de rachat de crédit, l’ensemble de ces frais paraîtront indolores car ils seront directement intégrés dans le nouveau crédit.

  1. Il vous faudra régler à votre ancien banquier les IRA ( = Indemnités de Remboursement Anticipé) plafonnées à 6 mois d’intérêts sur le capital restant dû, dans la limite de 3% de ce même capital. Sauf en cas d’oubli de mention de cette pénalité dans votre contrat de prêt, vous serez tenus de débourser ces pénalités.
    Conseil : n’hésitez pas à négocier la suppression ces pénalités de remboursement anticipées pour votre nouveau prêt, cela pourrait se montrer payant en cas de remboursement anticipé de votre emprunt ou en cas de revente du bien immobilier !
  2. Un rachat de crédit entraînera aussi des frais de dossier (ou des frais de courtage pour ceux qui choisiront de faire appel à un courtier en crédit). Ce tarif correspond à la prise en charge complète de votre dossier de rachat de crédit et à l’accompagnement du client jusqu’à la signature du rachat de crédit.
    Conseil : essayez de négocier les frais de dossier en faisant valoir votre « bon profil « !
  3. Le rachat de crédit implique de signer un nouveau contrat de prêt : ainsi, il faudra prévoir, si vous aviez contracté une hypothèque, des frais de mainlevée. Et bien sûr les frais de garantie de votre nouvel emprunt immobilier, d’un montant non négligeable…
    Conseil : privilégiez la caution à l’hypothèque, les frais sont moindres.
  4. Le vrai avantage du rachat de crédit, c’est que l’ensemble de vos assurances de prêt vont s’éteindre au moment de votre rachat. Ainsi, vous pourrez choisir votre nouvelle assurance emprunteur pour votre rachat de crédit et donc trouver le contrat le moins cher.
    Conseil : sachez aussi que vous êtes tout à fait libre, grâce à la loi Lagarde, de choisir l’assurance qui vous convient le mieux : celle que vous proposera votre nouvelle banque ou une assurance indépendante aux groupes bancaires, de votre choix : on appelle cela une délégation d’assurance. Ce choix est à privilégier car les assurances dites déléguées sont bien moins chères (vous ne payez pas la marge que s’octroie la banque) et plus appropriées au profil du souscripteur. Ainsi, une comparaison d’assurance de prêt immobilier est une démarche judicieuse pour bien renégocier son assurance de prêt pendant vos négociations. Sachez que vous serez tout aussi bien couvert car la nouvelle assurance devra automatiquement respecter l’équivalence des garanties (autrement dit, la nouvelle assurance emprunteur doit comporter les mêmes garanties que celle que propose la banque).

Rachat de crédit, opération rentable ?
Pour que ce soit le cas, plusieurs conditions doivent être réunies :

  • Il faut un point d’écart au minimum entre le taux du crédit à renégocier et les taux actuels pour que l’économie générée rende l’opération intéressante, compte tenu des frais engendrés qui peuvent atteindre jusqu’à 4,5 % du capital restant dû. Il est donc important de bien calculer l’opération et ses gains : par exemple, un écart de 0,70 point peut suffire pour les crédits récents, de plus de 300.000 euros ou ayant des durées supérieures à 20 ans.
  • Le capital restant dû minimum pour que ce soit intéressant : les avis des spécialistes divergent un peu quant au montant que doit atteindre ce plancher. Ces experts placent le curseur entre 50 000 et 70 000 euros.
  • La durée restante de remboursement doit être conséquente, car il faut que le gain financier du rachat soit supérieur aux frais engendrés. De manière générale, la durée restante du prêt en cours doit être supérieure à la durée écoulée pour couvrir les frais liés au rachat de prêt.
  • Ceux qui désirent vendre leur bien rapidement n’ont pas intérêt à faire racheter leur crédit : cette opération engendre souvent des indemnités de remboursement anticipé (IRA) que vous demandera votre banque (plafonnés à 3% du capital restant dû) que vous n’aurez pas le temps d’amortir.

Conseils pour convaincre le banquier de racheter votre prêt

  • Même si vous faites des simulations, demandez aux établissements bancaires contactés de vous fournir un échéancier accompagné d’un tableau d’amortissement précis.
  • N’hésitez pas à mettre en concurrence les banques. Pour obtenir de bons taux, stimulez l’esprit de compétition, surtout que les taux varient en fonction des profils. En effet, les banques cherchent toujours de nouveaux clients et si vous avez un bon dossier (CDI, emploi stable, épargne..), vous y gagnerez dans tous les cas.
  • D’une façon générale, le recours à un courtier (intermédiaire entre vous et les banques) pour négocier avec plusieurs banques est assez pratique : ces professionnels connaissent la politique commerciale de chaque banque et feront tout pour vous décrocher le taux de financement le plus bas. Sachez que certains courtiers ne font rien payer si vous les contactez via leur site Internet ou par téléphone. Par contre, si l'emprunteur passe en agence, il devra s’acquitter des honoraires (entre 300 et 1 200 euros).

Les étapes à suivre pour un rachat de crédit

  1.  Si votre banque initiale refuse de renégocier votre emprunt (ou si la proposition n’est pas assez intéressante) , contactez plusieurs banques (ou un courtier) dans le but de faire racheter vos crédits.
  2. Montrez vous persuasif, faites valoir votre profil de « bon client » et donc les bénéfices que la banque peut en attendre. N’hésitez pas à faire jouer la concurrence en allant voir plusieurs établissements et en utilisant les comparateurs disponibles gratuitement en ligne.
  3. Le traitement par les banque de votre dossier de peut durer jusqu’à deux, voire trois mois. L’établissement choisi vous enverra une nouvelle offre de prêt, composée d’un tableau d’amortissement détaillé par échéance, de l’indication de votre taux effectif global et du coût du crédit calculé sur les échéances à venir.
  4. Vous aurez, comme pour tout emprunt, un délai de réflexion de dix jours pour accepter ou décliner leur proposition.

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