Les intérêts intercalaires sont les intérêts que vous payez lorsque votre prêt immobilier est débloqué en plusieurs fois, notamment en VEFA, construction ou travaux. Ils correspondent au coût du capital déjà mis à votre disposition, avant le début du remboursement classique du prêt. Comprendre leur fonctionnement et leur calcul vous permet d’anticiper leur impact sur votre budget et d’optimiser votre financement.
Ce qu'il faut retenir :
- Les intérêts intercalaires sont dus pendant la phase de déblocage progressif du prêt, avant l’amortissement.
- Ils se calculent sur les sommes déjà débloquées, selon la formule : (montant débloqué × taux) / 12.
- Ils concernent surtout les achats en VEFA, constructions et travaux.
- Ils augmentent le coût total du crédit, mais peuvent être optimisés (apport, négociation, différé).
- Ils cessent au moment où tout le prêt est débloqué et que les mensualités classiques commencent.
Qu’est-ce que les intérêts intercalaires ?
Définition rôle dans un crédit immobilier
Les intérêts intercalaires sont dus à chaque déblocage partiel du prêt, tant que l’emprunt n’est pas entièrement versé.
Ils existent parce que la banque commence déjà à financer votre projet, même si vous ne remboursez pas encore le capital.
Contrairement aux intérêts classiques, ils ne réduisent pas le capital emprunté : ils rémunèrent uniquement la mise à disposition progressive des fonds.
Dans quels cas s'appliquent t'ils ?
Ils apparaissent dans tous les projets où le prêt n’est pas débloqué en une seule fois :
- VEFA (achat sur plan)
- Construction individuelle (CCMI)
- Gros travaux avec appels de fonds successifs
- Achat immobilier avec déblocages multiples (cas rare)
Effet des intérêts intercalaires sur le coût total du projet
Ils augmentent le coût global du crédit, car ils s’ajoutent aux intérêts classiques.
Ils ne remboursent aucun capital, ce qui prolonge mécaniquement la période où vous payez “à perte”.
Leur montant varie selon : le taux du prêt, le montant déjà débloqué et surtout le rythme du chantier ou des travaux.
Comment sont calculés les intérêts intercalaires ?
La formule de calcul
La formule est toujours la même :
(Montant débloqué × taux nominal) / 12
Chaque fois que la banque débloque une partie du prêt, une nouvelle fraction d’intérêts s’ajoute. Si plusieurs appels de fonds ont lieu, les intérêts s’additionnent et évoluent mois après mois.
Exemple : Si 50 000 € sont débloqués à un taux de 4 %, les intérêts intercalaires du mois seront : (50 000 × 4 %) / 12 = 166,67 €
Exemple concret : achat en VEFA
Imaginons un appartement acheté 280 000 €, débloqué en 4 étapes :
| Étape | Montant débloqué | Mois | Intérêts mensuels |
|---|---|---|---|
| Fondation | 30 000 € | M1 | 100 € |
| Hors d'eau | 80 000 € | M4 | 266 € |
| Cloisons | 100 000 € | M8 | 333 € |
| Livraison | 70 000 € | M12 | 233 € |
Au fil du chantier, les intérêts mensuels augmentent mécaniquement car la part de capital débloqué devient plus importante.
Pour un projet VEFA standard (12 à 18 mois de construction), la facture totale peut atteindre 1 800 à 3 500 € selon le rythme des appels de fonds et le taux du prêt.
Comprendre l’effet du calendrier de construction
Le timing du chantier a un impact direct sur le coût :
- Déblocages rapides = intérêts intercalaires plus élevés, car vous payez plus tôt sur un capital plus important.
- Déblocages étalés = intérêts plus progressifs, mais sur une durée souvent plus longue.
- Retards de chantier = coût supplémentaire, car vous continuez à payer des intérêts intercalaires sans commencer l’amortissement.
Les intérêts intercalaires ne dépendent pas seulement du taux, mais surtout de la durée totale du chantier et du rythme des appels de fonds.
Comment fonctionnent les intérêts intercalaires en VEFA, construction et travaux ?
Ils ne se déclenchent pas au hasard : ils suivent le rythme du chantier. VEFA, maison individuelle, travaux. Le principe reste le même, mais les règles diffèrent.
Appels de fonds : le déclencheur des intérêts
Les intérêts intercalaires commencent dès le premier appel de fonds.
- En VEFA (appartement sur plan)
Les appels de fonds sont strictement réglementés et correspondent à l’avancement des travaux :
- 35 % à l’achèvement des fondations
- 70 % à la mise hors d’eau
- 95 % à l’achèvement
- 100 % à la livraison
À chaque étape, la banque débloque un pourcentage du prêt, ce qui génère une nouvelle part d’intérêts intercalaires.
- En construction / CCMI (maison individuelle)
Les appels de fonds suivent également un cadre légal (15 %, 25 %, 40 %, etc.). Chaque déblocage déclenche de nouveaux intérêts mensuels, calculés uniquement sur les sommes débloquées.
- En cas de travaux importants
Pour un prêt travaux, les appels de fonds sont souvent libres ou liés aux factures d’artisans. Le principe reste identique : à chaque déblocage, de nouveaux intérêts intercalaires se déclenchent.
Cumul pendant toute la durée du chantier
La durée des intérêts intercalaires varie selon le projet :
- VEFA : 12 à 24 mois en moyenne
- Construction : souvent 9 à 18 mois
- Travaux lourds : très variable
Les intérêts augmentent progressivement au fil des appels de fonds. Mais ils peuvent baisser en fin de chantier si un appel de fonds attendu tarde, puis remonter au dernier déblocage (fréquent en VEFA).
Le montant final dépend notamment du nombre d'appels de fonds, de leur montant, du rythme du chantier et du taux du prêt.
Passage automatique à l’amortissement
Les intérêts intercalaires s’arrêtent le jour où l’intégralité du prêt est débloquée.
Cela correspond à :
- la livraison en VEFA,
- la conformité/achèvement en construction,
- la dernière facture réglée pour les travaux.
À ce moment-là, les intérêts intercalaires cessent définitivement et les mensualités classiques commencent (capital + intérêts).
Le passage à l’amortissement est automatique : aucune démarche n’est requise par l’emprunteur.
Comment réduire ou éviter les intérêts intercalaires ?
Réduire les intérêts intercalaires demande une stratégie réfléchie : chaque décision sur le financement, l’apport ou le chantier peut faire baisser la facture finale.
Utiliser son apport au bon moment
Un même apport peut faire économiser peu ou beaucoup. Tout dépend du moment où vous l’injectez :
- Apport au début : La banque débloque moins de fonds dès le premier appel, ce qui réduit mécaniquement les intérêts intercalaires dès le départ.
- Apport en fin de chantier : L’impact est plus faible, car la majorité des fonds aura déjà été débloquée par la banque.
💡 Stratégie la plus efficace : placer l’apport sur les premiers appels de fonds pour réduire la base d’intérêts tout au long du chantier.
Opter pour un différé d’amortissement intelligent
Le différé d'amortissement peut devenir un véritable outil d’optimisation à condition de bien le choisir.
- Différé partiel : Vous payez uniquement les intérêts intercalaires pendant le chantier. Les mensualités sont très faibles, mais eux restent élevés, car le capital ne commence pas à se rembourser.
- Différé total : Vous ne payez rien pendant le chantier. Votre trésorerie respire, mais le coût global du crédit augmente fortement.
- Le différé peut être rentable si vous payez déjà un loyer élevé pendant la construction, si le chantier est court, ou si l’objectif est de préserver votre capacité d’épargne temporairement.
💡 L’enjeu n’est pas d’éviter les intérêts intercalaires, mais de choisir le différé le plus cohérent avec votre situation financière.
Négocier avec la banque et comparer les offres
Trois points font souvent la différence :
- Le calendrier des déblocages : Certaines banques acceptent d’ajuster les modalités (regroupement de petits appels, date des prélèvements…).
- Les options sans frais supplémentaires : Période de franchise, modulation, report… Elles influencent la manière dont les intérêts s’accumulent.
- Le taux nominal : Même un écart de 0,20 point change le montant total des intérêts intercalaires.
Comparer plusieurs banques permet souvent d’obtenir des conditions plus souples et un taux plus compétitif.
Limiter les retards de chantier
Chaque mois de retard équivaut à un mois de plus d’intérêts intercalaires. C’est l’un des facteurs les plus coûteux et pourtant souvent sous-estimé.
Pour réduire les risques, il faut :
- suivre l’avancement via un planning détaillé,
- exiger les comptes rendus de chantier,
- faire intervenir un expert indépendant en cas de doute,
- surveiller la réactivité du promoteur / constructeur.
💡 Un chantier maîtrisé, c’est potentiellement des centaines d’euros d’intérêts économisés.
Intérêts intercalaires : avantages, risques et impact sur le budget
Les intérêts intercalaires font partie intégrante des projets financés en VEFA, construction ou travaux. Même s’ils sont parfois perçus comme une contrainte, ils ont un rôle précis dans le financement progressif d’un bien.
Les rares avantages
Même si leur coût peut sembler contraignant, les intérêts intercalaires présentent quelques bénéfices :
- Un remboursement progressif et adapté à l’avancement du chantier : Vous ne payez des intérêts que sur les sommes réellement débloquées par la banque. Cela permet d’éviter de supporter une mensualité complète alors que le bien n’est pas encore livré.
- Une charge souvent plus légère au début : Les premiers appels de fonds étant modestes, les intérêts intercalaires des débuts sont faibles. Cela laisse du temps pour continuer à payer un loyer ou préparer son installation.
Les risques
Les intérêts intercalaires comportent plusieurs inconvénients qu’il est essentiel d’anticiper :
- Un surcoût global potentiellement élevé : Ils s’ajoutent au coût total du crédit sans amortir le capital. Plus le chantier est long ou les appels de fonds nombreux, plus le montant cumulé augmente.
- Une dépendance au calendrier du promoteur ou du constructeur : En cas de retard, vous continuez à payer des intérêts intercalaires sans pouvoir emménager, ce qui peut créer une double charge (loyer + intérêts).
Impact sur votre capacité d’emprunt
Les intérêts intercalaires influencent directement la manière dont la banque évalue votre solvabilité :
- Un effet sur le taux d’endettement pendant la construction : Dans le calcul de votre capacité d’emprunt, certains établissements les intègrent en plus de votre loyer actuel. Cela peut réduire le montant maximal que vous pouvez emprunter.
- Des conséquences sur l’octroi du prêt et les garanties : Une charge temporaire trop élevée peut pousser la banque à exiger un apport plus important, une garantie renforcée (hypothèque, caution) ou une marge de sécurité dans votre budget.
FAQ : Intérêts intercalaires
Les intérêts intercalaires sont-ils obligatoires ?
Oui, dès qu’un prêt immobilier prévoit des déblocages de fonds progressifs. Ils correspondent aux intérêts dus sur les sommes déjà versées par la banque. Il n’est donc pas possible d’y échapper sauf à modifier le mode de financement.
Peut-on étaler les intérêts intercalaires ou les payer en une fois ?
Ils sont généralement payés chaque mois pendant la durée du chantier. Certaines banques permettent un paiement en une fois à la livraison, mais c’est rare et souvent plus coûteux. Le mode de paiement doit être prévu au contrat de prêt.
Pourquoi les intérêts intercalaires sont-ils plus élevés en VEFA ?
Parce que les appels de fonds en VEFA suivent un calendrier réglementé qui entraîne des déblocages importants rapidement. Le capital débloqué augmente vite, ce qui accroît les intérêts mensuels. Les retards de chantier peuvent aussi prolonger leur durée.
Peut-on déduire les intérêts intercalaires des impôts ?
Non, pas pour une résidence principale. Ils peuvent être déductibles dans certains investissements locatifs, uniquement si le régime fiscal choisi l’autorise. Mieux vaut vérifier avec un conseiller fiscal pour votre situation.
Les intérêts intercalaires sont-ils intégrés au TAEG ?
Oui, les intérêts intercalaires doivent être intégrés dans le TAEG du prêt. Cela permet de comparer les offres de manière fiable. Vérifiez que votre simulation bancaire les inclut correctement.