D'une manière générale, la vente d’un bien immobilier se fait en deux temps. Dans un premier temps, les deux parties signent un compromis de vente dans lequel ils se mettent d’accord sur tous les points essentiels de la vente puis a lieu la signature de l'acte de vente définitif. En principe, c'est à ce moment là que le prix est payé et le logement livré. Le vendeur a l'obligation de délivrer le logement convenu à la date prévue. En cas de non-respect de cette obligation, l'acquéreur a heureusement des recours qui dépendent de la gravité de la défaillance du vendeur.
À quoi sert le compromis de vente ?
Le compromis de vente est le contrat par lequel les deux parties s'engagent, l'un à vendre, l'autre à acheter, à un prix donné. Juridiquement, la vente est formée dès la signature du contrat. Appelé également "compromis de vente", cet avant-contrat peut être signé entre les parties, en présence d'un agent immobilier, ou devant un notaire (si c'est en présence du notaire, alors on parlera de "promesse de vente").
Après le compromis de vente, la vente est faite et les parties (acheteurs et vendeurs) attendent seulement la réalisation des conditions suspensives pour conclure l'acte notarié. Généralement, une clause du compromis prévoit l'entrée en vigueur de la vente au moment du passage devant le notaire. Le transfert de propriété et le transfert des risques, quant à eux, n'interviendront qu'à ce moment précis.
Que faire si le vendeur est en retard ?
Durant la vente immobilière, il arrive parfois que l’un des deux parties (vendeur ou acheteur) souhaite se désister et ainsi mettre un terme à la vente. Le vendeur ne peut pas renoncer à la vente : s’il ne signe pas l’acte de vente, l’acquéreur pourra saisir le juge afin que soit prononcée une vente forcée.
Si la signature de l’acte de vente n’est pas respectée car le notaire ne dispose pas de tous les documents nécessaires à la vente, le délai prévu dans le compromis ou promesse de vente est automatiquement suspendu jusqu’à la réception des pièces administratives nécessaires à la perfection de l’acte de vente.
En revanche, si le vendeur retarde la date de signature pour des raisons personnelles (déménagement retardé, problème de banque ou d'assurance pour un nouveau crédit, locataire encore en place..), cela peut être très problématique pour l'acheteur qui s'est organisé pour rentrer à une date précise dans son nouveau logement.
Sur ce point, nous vous conseillons de faire preuve de souplesse si la bonne foi du vendeur ne semble pas être en cause et que cela ne vous complique pas trop les choses. Vous pouvez rajouter à l'amiable un avenant au compromis de vente afin de vous protéger contre la rétractation du compromis de vente. Dans certains cas, le compromis de vente peut prévoir d'emblée une indemnité en cas de retard. Dans tous les cas, sachez que vous êtes dans votre bon droit pour obtenir réparation en cas de décalage de la date.
Exemple dans un compromis : "Si l'une des parties refusait de signer l'acte authentique de vente ou faisait défaut le jour de la convocation devant le notaire à la date-butoir prévue par le précédent acte, elle pourra y être contrainte par les recours légaux, en supportant tous les frais de poursuite. En outre, elle devra payer la somme de [ € ] à l'autre partie à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale."
Dans ce cas, nous vous conseillons d'envoyer une LAR à votre notaire ainsi qu'aux vendeurs en spécifiant que le décalage de la date vous fait supporter des coûts non prévus.
Si la vente est retardée, cela peut être l'occasion de vous pencher sur l'assurance de prêt attenant à votre crédit. En effet, que vous ayez signé votre offre de prêt avec votre banque ou avec un assureur externe, sachez que grâce à la délégation d'assurance, vous pouvez changer, sans frais, votre assurance de prêt et faire jusqu'à 18 000 € d'économies sur votre crédit immobilier !
Que faire si l'acheteur est en retard ?
L’acquéreur ne peut quant à lui, après la fin du délai légal de rétractation de 14 jours à compter de la signature du compromis de vente, décider unilatéralement d’arrêter la vente. Dans le cas où il refuserait de poursuivre la vente, le vendeur pourra alors, en fonction des clauses prévues dans le compromis, monter un dossier pour le poursuivre afin que la vente soit réalisée ou encore demander le paiement de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.
En plus de cela, l’acquéreur ne pourra pas récupérer son dépôt de garantie de 10% du prix de la vente (aussi appelé "séquestre") versé lors du compromis de vente.
Bonjour,
Nous avons signé un compromis de vente le 09/09/2025 pour l’achat d’une maison, la date de signature devait intervenir au plus tard le 15 Décembre 2025. Il est indiqué que cette date n’est pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel l’une des parties pourra, si toutes les conditions suspensives sont réalisées, obliger l’autre à s’exécuter en lui adressant une lettre en recommandé avec A/R. Nous avons été prévenus que la vente ne pourrait se faire à cette date à cause du retard lié au bornage. Ce dernier faisait partie des conditions suspensives. N’ayant pas de nouvelles, nous avons donc envoyé une mise en demeure au vendeur le 20 janvier 2026 pour obtenir une date de signature. Le notaire nous a proposé une date fin janvier mais sans procès verbal de bornage et nous étions indisponibles. Il est donc en attente que nous lui proposions une date.
Voici la chronologie des faits :
– Date de demande de devis : 02/09/2025 (Demande initial pour détacher la maison et 2 terrains à bâtir)
– Date de rédaction du devis : 16/09/2025
– Date de réception de la commande : 20/10/2025
– Date du bornage : 18/11/2025
– Traitement du dossier et envoi des éléments provisoires : 05/12/2025
– Réception des éléments provisoires signés et transmission au cadastre pour numérotation des nouvelles parcelles : 08/12/2025
– Facturation et envoi des procès-verbaux : 23/12/2025.
– Retour du procès-verbal de délimitation signé par la commune : 20/01/2026.
– Envoi des documents finaux au notaire (Hors procès-verbal de bornage) : 26/01/2026, suite à la demande du notaire qui ne souhaitait pas attendre le procès-verbal de bornage.
Ce retard a plusieurs impacts pour nous (paiement d’intérêts sans avoir le bien, démarches en suspens, retard de prise de possession des lieux….). Le plus important étant que nous n’allons pas pouvoir réaliser les travaux que nous avions prévu, du fait que la prime rénov’ sur laquelle nous comptions pour nous aider à financer une partie des travaux d’isolation (changements des menuiseries, ITE, isolation des combles) et du système de chauffage (pompe à chaleur) n’ont pas été reconduites en ce début d’année.
Les conditions ne sont plus les mêmes qu’à la signature du compromis et notre projet initial s’en retrouve malheureusement lésé.
Que peut on faire ? il s’est déroulé un mois entre le devis et la commande ce qui a retardé le bornage et le notaire n’est visiblement pas en possession du procès verbal de bornage pour la signature.
Peut on demander des indemnités ? Peut on se retirer de la vente sans frais (et récupérer notre acompte)?
Notre notaire dit qu’on ne peut rien faire car la prim rénov n’apparaît pas dans les conditions suspensives. Mais nous considérons que le retard de la commande du bornage imputable au vendeur a eu un effet boule de neige. Merci de votre réponse
Bonjour,
Je comprends que la situation actuelle est source de frustration.
Concernant vos interrogations :
– *Si le retard est imputable au vendeur, vous pouvez envisager de réclamer des dommages et intérêts pour le préjudice subi. Toutefois, la reconnaissance de ce droit dépend des clauses spécifiques de votre compromis de vente et des circonstances précises.
– En l’absence de conditions suspensives couvrant votre situation (comme la non-reconduction de la prime rénov’), il peut être complexe de se retirer sans frais. Généralement, une annulation sans motif valable peut entraîner la perte de l’acompte versé.
Je vous recommande de consulter un professionnel du droit immobilier pour évaluer précisément vos options et déterminer la meilleure marche à suivre.
Bon courage dans vos démarches.
Bonjour, nous sommes propriétaires d’un terrain. Nous avons signé un compromis de vente avec un acquéreur chez le notaire.
Cela fait 9 mois et toujours aucune nouvelle pour la signature définitive.
Peut-on annuler la vente ou changer de notaire ? Merci.
Bonjour,
Je comprends votre inquiétude. En général, le délai entre la signature d’un compromis de vente et celle de l’acte authentique est d’environ 3 mois. Un retard de 9 mois est donc inhabituel.
Voici quelques démarches que vous pouvez entreprendre :
– Contacter votre notaire : Demandez-lui des explications sur ce retard et les raisons de l’absence de nouvelles de l’acquéreur.
– Envoyer une mise en demeure : Si l’acquéreur ne répond pas ou ne respecte pas ses engagements, vous pouvez lui adresser une mise en demeure de signer l’acte de vente dans un délai raisonnable.
– Consulter un avocat : Si la situation persiste, il serait judicieux de consulter un professionnel du droit pour envisager les recours possibles, tels que l’annulation de la vente ou la demande de dommages et intérêts.
Concernant le changement de notaire, il est possible de le faire, mais cela nécessite l’accord des deux parties. Si l’acquéreur refuse, le changement ne pourra pas être effectué unilatéralement.
Très bonne journée et bon courage !
Il y a eu un dégât des eaux dans l’appartement entre la signature de la promesse (debut oct25) et la signature de l’acte (14/01/26). Les vendeurs ont demandé un délai supplémentaire d’un mois à compter de la date initiale de signature de l’acte pour achever les travaux de mise en état. Aujourd’hui, à deux semaines de la date limite de signature de l’acte (16/02/26), les vendeurs refusent de fixer la date de signature au motif que les travaux ne sont pas terminés. J’ai demandé à mon notaire de rédiger une lettre de mise en demeure, mais il m’a répondu qu’il ne pouvait pas le faire car » les conditions de la vente à votre profit ne sont pas respectés, sauf à ce que vous acceptiez de signer avant. » Je ne comprends pas pourquoi je peux rien faire. Je me sens à la merci du vendeur pour savoir quand les travaux seront terminés ou non. Que puis-je faire ?
Bonjour,
Voici quelques pistes pour vous aider :
Clarifiez avec votre notaire les raisons pour lesquelles il estime ne pas pouvoir rédiger une mise en demeure.
Envisagez de consulter un autre notaire ou un avocat spécialisé en droit immobilier. Ils pourront vous conseiller sur les démarches possibles, telles que la mise en demeure du vendeur pour respecter les délais convenus.
Proposez une rencontre avec le vendeur pour discuter des délais et des travaux restants. Vous pourriez trouver une solution à l’amiable.
Si aucune solution amiable n’est possible, il est envisageable de saisir le tribunal pour contraindre le vendeur à signer l’acte de vente ou pour obtenir des dommages et intérêts en raison du préjudice subi.
Je vous souhaite bon courage dans vos démarches.
Bonjour
J’ai signé un compromis le 10 Octobre. Le 8 Novembre, j’apprends quun des vendeurs a été placés sous curatelle, empêchant la signature de l’acte authentique, et que le compromis serait nulle. Puis-je demander la restitution de mon dépôt de garantie pour nullité et décider de ne pas poursuivre l’achat malgré l’instruction en cours pas le juge des tutelles ? Merci d’avance
Bonjour,
La mise sous curatelle d’un des vendeurs après la signature du compromis de vente peut en effet affecter la validité de ce dernier. En principe, une personne sous curatelle doit être assistée de son curateur pour les actes de disposition, tels que la vente d’un bien immobilier. Si cette assistance n’a pas été apportée lors de la signature du compromis, celui-ci pourrait être considéré comme nul.
Dans ce cas, vous êtes en droit de demander la restitution de votre dépôt de garantie. Il est recommandé d’adresser une demande formelle de remboursement au vendeur ou à son représentant légal, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception.
Par ailleurs, si vous souhaitez ne pas poursuivre l’achat malgré l’instruction en cours par le juge des tutelles, il est conseillé de consulter un professionnel du droit, tel qu’un notaire ou un avocat, pour vous accompagner dans ces démarches et assurer la protection de vos intérêts.
Bon courage dans vos démarches.
Bonjour
Nous avons signé un compromis de vente fin octobre et nous devions signé l acte final mercredi , ce matin rebondissement les acquéreurs demande l ouverture d un nouveau délai de rétractation en raison d une mauvaise ventilation entre le prix de vente et la collision d agence , nous pensons qu il veule s en servir comme porte de sortie pour demande l annulation de la vente suite à une AG qui aura lieu après signature ?
Que pouvons nous faire ?
Bonjour,
Après la signature d’un compromis de vente, l’acheteur dispose d’un délai légal de rétractation de 10 jours. Passé ce délai, il ne peut plus se rétracter sans motif valable. Toutefois, si des modifications substantielles sont apportées au compromis, comme une erreur sur la ventilation du prix de vente et la commission d’agence, un nouvel avenant doit être signé, déclenchant un nouveau délai de rétractation de 10 jours pour l’acheteur.
Si vous suspectez que les acquéreurs utilisent cette situation pour annuler la vente en raison d’une assemblée générale à venir, il serait judicieux de consulter votre notaire ou un professionnel du droit immobilier. Ils pourront vous conseiller sur les démarches à entreprendre pour protéger vos intérêts et assurer la finalisation de la vente.
Je vous souhaite de trouver une solution rapide et satisfaisante à cette situation.