La commission d’un agent immobilier

Le 23/03/2018

Lorsque vous décidez de vendre votre bien ou d’en acheter un, vous avez 2 possibilités : vendre “seul” ou passer par un professionnel de l’immobilier. Cette deuxième option a certes un coût, mais facilitera la vente, car les démarches seront gérées par ces derniers et les délais de vente sont généralement tenus.

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Calcul des honoraires d’un agent immobilier


En cas de recours à un professionnel lors de la vente ou de l’achat d’une maison ou d’un appartement, vous devrez payer des honoraires. Ces derniers ne sont pas encadrés par la loi et sont donc librement fixés, depuis le 1er juillet 1987.

Cependant, tous sont soumis à certaines règles en matière d’affichage : ainsi, les frais doivent être exprimés en TTC et être affichés de manière visible et lisible à l’entrée des locaux ou en vitrine (ce qui n’empêchera pas de les négocier ensuite !)

D’une façon générale, les frais d’agence pour une vente immobilière varient selon le montant du bien. Ils se calculent selon un pourcentage sur la vente de la maison ou de l’appartement.

Le montant du pourcentage est la plupart du temps dégressif : plus la somme est élevée, et plus le pourcentage sera faible.
Exemple : Pour un bien à 200 000 € net vendeur (= dans la poche du propriétaire), on imputera 5% d’honoraires, soit 210 000 € FAI (= Frais d’Agence Inclus). Un bien à 500 000 € sera chargé, lui, à 4,2 %, soit 521 000 € FAI.

Il est bien entendu que le salaire d’un agent immobilier ne correspond qu’à un petit (souvent entre 7 et 30 %) pourcentage de ces honoraires. En effet, l’agence immobilière qui l’emploie en gardera la majeure partie afin de payer ses charges (structure, matériel, publicité …)

Choisir un mandataire (honoraires), un notaire ou une agence (frais ou commission d’agence)


Les mandataires, ces nouveaux professionnels de l’immobilier, sont souvent mis en avant pour leurs frais réduits, se situant seulement entre 3 et 5 % du prix de la vente du bien, notamment grâce aux coûts de structure réduits puisqu’ils travaillent de chez eux. S’ils coûtent moins cher, ils ne produisent pas non plus les mêmes services et surtout ont un portefeuille de clients moins important que leurs confrères en agence.

Les notaires, car ils peuvent vendre un bien en plus d’en acter officiellement l’achat, se situeront dans la même fourchette, malgré la patience dont il faudra faire preuve pour obtenir un RDV. Sachez que ce ne sera certainement pas le notaire lui même qui se déplacera pour quoi que ce soit, mais un salarié de son étude. De plus, les délais de la vente n’en seront pas moins raccourcis.

Enfin, pour les agents des agences immobilières classiques, il faut compter entre 5 et 8 %. Un agent est un commercial. Ce sont les agences immobilières qui bénéficient des plus gros réseaux, et sont donc souvent plus efficaces et rapides que leurs confrères.

PAR EXEMPLE% TTCPrix bien Net VendeurPrix bien Honoraires inclus
Agence Guy Hoquet5,5 %200 000211 000
Agence Orpi6,5 %200 000213 000
Agence CENTURY 217 %200 000214 000
Mandataire I@D3,5 %200 000207 000
Notaire 4 %200 000208 000

Régler les frais d’agence pour un achat immobilier


La rémunération ne sera à payer à l’agence immobilière ou au mandataire qu’au moment de la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire.

Si les frais d’agence sont à charge de l’acquéreur : l’agence percevra sa commission directement de ce dernier qui la versera à l’agence (ou au mandataire) le jour de la vente, chez le notaire (aucun acompte ou versement antérieur)

Si les frais d’agence sont à la charge du vendeur : ils ne seront versée à l’agence immobilière (ou au mandataire) qu’une fois les fonds de la vente encaissés, et par le notaire lui-même, lors de la signature de l’acte authentique à son étude.

Si, au final, l’acte authentique de vente n’est pas signé entre le vendeur et l’acheteur, l’agent immobilier n’aura pas droit au versement de la commission.

Exemple : vous décidez en janvier d’acheter un bien à 521 000 € , avec frais d’agence de 21 000 € inclus à la charge du vendeur : vous signez le compromis en agence avec votre agent immobilier, au même titre que le vendeur.
En mars (soit environ 3 mois après), vous signerez l’acte de vente à l’étude notariale en présence du vendeur et du notaire. Le notaire aura déjà reçu de votre banque les 521 000 €, et remettra au vendeur 500 000 € et à l’agence immobilière 21 000 €.

Réduire les frais d’agence lors d’un achat immobilier


Vendeur, négociez lors de la rédaction du mandat !

Les frais d’agence, qui, on le rappelle, sont fixés librement, peuvent faire l’objet d’une négociation entre l’agence et le vendeur dans le cadre de la vente d’une maison ou d’un appartement. En effet, la crise et la forte concurrence des agences sont propices à la baisse du pourcentage : il n’est pas rare de voir certaines agences ayant pignon sur rue pratiquer après négociation le même pourcentage que son confrère mandataire. Ainsi, un vendeur qui prendra le temps de comparer une dizaine d’agences et de faire jouer la concurrence en leur demandant à toutes de s’aligner sur le pourcentage le plus bas (fût ce t’il celui d’un mandataire à 3 %), aura des chances de se voir accepter sa proposition si l’une de ces agences manque de biens en vitrine.

Acquéreur, faites une offre d’achat plus basse que le prix demandé !

Si le candidat acquéreur fait une proposition inférieure au prix de vente, le rabais peut être supporté par le vendeur ou par le professionnel, ou les deux.
Il est tout à fait possible (et même conseillé) pour le candidat acquéreur, de suggérer à l’agent immobilier de faire un effort sur sa commission s’il veut finaliser la transaction. C’est un message qui se fait de plus en plus courant lorsqu’une offre se présente, alors n’hésitez pas. (Attention, n’essayez pas de faire une offre basse sur les biens “coeur de cible”, donc ceux que recherchent tout le monde, un studio au bon prix dans Paris par exemple, car ceux ci seront vendus au prix et vous risquez de passer à côté d’une belle affaire pour une petite négociation).

Aujourd’hui, tous les professionnels ou presque acceptent de réduire leurs frais. Dans tous les cas, négociez, vous risquez d’avoir une bonne surprise !

Nos conseils pour payer moins cher


  • Un agent immobilier, et encore plus un mandataire, préféreront toujours baisser leurs commissions plutôt que de passer à côté d’une vente.
  • Vu l’offre pléthorique de professionnels de l’immobilier, faites jouer la concurrence !
  • Partez du principe qu’un vendeur prévoit toujours une petite marge de négociation sur son prix. Ce n’est pas parce que l’agent immobilier vous fait une fleur financière que le vendeur ne peut pas jouer le jeu aussi.
  • Acquéreurs, n’hésitez pas à demander à votre agent immobilier de fonctionner en “honoraires à la charge de l’acquéreur” : cela vous permettra une réduction lorsque vous devrez payer les frais de notaire pour l’acquisition du bien. Par ailleurs, voici nos 10 conseils pour réduire le coût de votre crédit immobilier.
  • Prenez bien le temps de consulter tous les documents que vous fournira votre agent : les diagnostics obligatoires (loi Carrez, plomb, termites, amiante, installation de gaz), les informations concernant les difficultés et/ou facilités pour une éventuelle location et surtout les charges pesant sur le bien (impôts locaux, charges de copropriété, taxe foncière…).
  • Enfin, évidemment, négociez au mieux les conditions de votre crédit, que ce soit le taux d’intérêt bancaire en lui-même, ou bien par d’autres astuces telles que prendre une assurance emprunteur extérieure à celle votre banque.

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