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Propriétaires, comment faire face au risque de loyer impayé lorsque vous mettez en location votre logement ? Quand on sait que près de 5% des propriétaires y sont confrontés, il est normal de s’en inquiéter. Pourtant, une solution existe : la garantie loyer impayé (GLI). Si les conditions de fonctionnement sont strictes, le coût reste abordable au regard des pertes éventuelles. À qui s’adresse l’assurance loyer impayé ? Quel est son coût ? Réponses !

Comment fonctionne l’assurance loyer impayé ?

La garantie loyer impayé (aussi appelée GLI) est une protection souscrite par un propriétaire bailleur pour se prémunir contre l’une de ses principales hantises : le non-paiement des loyers dus. En cas de défaillance du locataire, l’assurance loyer impayé prendra en charge le paiement des loyers, pour un mois ou plusieurs échéances d’affilée selon la situation. La garantie loyer impayé permet ainsi de toucher l’équivalent financier manquant et d’éviter une procédure judiciaire souvent longue et coûteuse.

L’assurance loyer impayé est soumise à quelques conditions selon le type de logement que vous louez. Voici les biens immobiliers pouvant être couverts par une GLI :

Types de biensCouverts par la garantie loyer impayé ?
Bien locatif
Location saisonnière
Logement de fonction
Résidence secondaire
Bail commercial en location
(concerné par une assurance professionnelle)

Ne pas confondre GLI et assurance PNO, qui indemnise les sinistres matériels non pris en charge par l’assurance de la copropriété ou du locataire. Sinistres dus à une usure normale du logement notamment. Ce contrat fonctionne même si le logement n’est pas occupé.

Pourquoi souscrire une assurance loyer impayé ?

En cas de sinistre, la garantie loyer impayé vous permet de récupérer vos loyers dûs et d’éviter une procédure d’expulsion particulièrement longue et pénible. L’assurance garantie loyer impayé pour ses locataires permet de prendre plusieurs situations en charge :

  • les loyers impayés pour cause de défaillance financière accidentelle et imprévue ;
  • les sommes dues dans le cadre d’une action frauduleuse pour tenter de flouer le bailleur ;
  • les loyers impayés pour décès du locataire, jusqu’à résiliation du bail ou sa reprise par un proche en son nom.

La cotisation d’assurance GLI peut être déduite des revenus fonciers du propriétaire (revenus locatifs bruts) lors de sa déclaration d’impôt sur le revenu si le régime réel d’imposition a été choisi et non le régime micro-foncier (ouvert au crédit d’impôt comme le micro-BIC et les logements conventionnés).

Quelles sont les garanties de l’assurance loyer impayé ?

La GLI constitue donc une protection pour les bailleurs qui souhaitent bénéficier de certaines garanties sur le plan financier et souhaitent se prémunir contre les impayés de loyers. Ces derniers peuvent survenir en cas de défaillance financière des locataires et sont très préjudiciables, dans la mesure où une telle situation ne permet que rarement de récupérer son dû.

En souscrivant une assurance loyer impayé, vous bénéficiez à la fois d’une sécurité financière mais aussi d’une aide juridique en cas de litige avec vos locataires. Voici les différentes garanties incluses dans l’assurance GLI :

Sinistres pris en chargeType de garantieNotre avis
Garantie des loyers impayésCharges, taxes et loyers impayésDe baseAttention aux modalités (franchise, plafond d’indemnisation, durée de validité et exclusions de garantie)
Garantie frais de justice (protection juridique)Recouvrement d’honoraires d’avocats, huissiers, expert et frais d’expulsionOptionnelleLa garantie n’est parfois pas valable pour les frais engagés en procédure judiciaire contre l’assureur même.
Garantie dégradationsDégâts causés par le locataire dans le cadre de l’occupation du logementDe base ou optionnelle selon les contratsLe champ d’application est limité à certaines dégradations spécifiques mentionnées dans les conditions du contrat.
Garantie vacances locativesPertes des loyers en cas d’inoccupation du logementOptionnelleTrès rare, chère et réservée aux contrats les plus performants.

Plusieurs garanties annexes sont accessibles et peuvent être fournies automatiquement en adhérant à l’assurance loyers impayés. C’est la cas, par exemple, de la garantie protection juridique, qui permet le remboursement de tout ou partie des frais de procédure judiciaire en cas de contentieux avec un locataire, une situation fréquente après survenue d’un non-paiement des loyers.

Outre les frais de justice, la garantie vacance locative permet l’indemnisation des mois sans loyers payés en raison de l’absence de locataires dans le logement. Cette protection est généralement réservée aux contrats performants et reste limitée en termes d’indemnisation (somme maximale et durée de la franchise). Elle permet néanmoins de compenser les périodes d’inoccupation du bien immobilier et de continuer à toucher des revenus complémentaires.

Le départ du locataire sans délai de préavis peut aussi éventuellement être indemnisé selon les modalités du contrat. Le versement des sommes prévues se fait souvent de manière trimestrielle et peut également prendre en charge les dégradations faites par le locataire dans le cadre de l’occupation du logement.

Quels sont les locataires éligibles à l’assurance loyer impayé ?

Les assureurs permettant d’adhérer à l’assurance garantie loyer impayé requièrent souvent des conditions spécifiques concernant le bailleur et le locataire. 

Ces prérequis incluent notamment la solvabilité du locataire, qui doit être attestée par plusieurs documents en tant que preuves. La compagnie d’assurance doit effectivement pouvoir se retourner contre le locataire si celui-ci pratique des actions frauduleuses ou abuse de la situation vis-à-vis de son bailleur.

Par ailleurs, le propriétaire ne peut cumuler les dispositifs de caution et de garantie loyers impayés, sauf pour les étudiants et les apprentis, dont le statut doit être inscrit sur le contrat de bail. Il s’avère que la société d’assurance peut refuser l’indemnisation au bailleur en cas de non-paiement du loyer par le locataire si la caution est déjà rentrée en application, considérant qu’il a récupéré les sommes dues.

Les autres conditions d’attribution de la GLI peuvent être les suivantes :

  • les revenus du locataire doivent être égaux à 3 fois le montant du loyer (parfois 2,85 fois selon les sociétés d’assurance) ;
  • le locataire doit disposer d’un CDI ou d’une caution solidaire annexe s’il s’agit d’un étudiant ou d’un apprenti.
ÉligibleNon éligible
Statut professionnel du locataireCDI, CDD (+ de 8 mois restants), fonctionnaires (titulaire de leur poste), indépendants (2 ans d’activité ininterrompue), retraités, étudiants et apprentis (avec caution solidaire)Chômeurs, CNE (Contrat Nouvelle Embauche), contrat de qualification professionnelle
Revenus du locataireRéguliers et stablesAléatoires et variables
Localisation du locataireFrance métropolitaine
Transfrontaliers
DOM / TOM
International
Type de bailBail relativement longue durée, pour un bien immobilier en location vide ou meubléeBail relativement court, bail commercial (implique une garantie professionnelle), résidence secondaire ou location saisonnière

Avant la prise en charge du défaut de paiement par votre assurance loyers impayés, le bailleur doit veiller à respecter les procédures normales pour permettre au locataire de justifier de sa situation au préalable. Ainsi, il doit notamment faire une demande de mise en demeure avec demande explicite de régler son loyer par lettre recommandée avec accusé de réception et lui envoyer plusieurs courriers de relance dans les délais prévus par le contrat.

Comment souscrire une garantie loyer impayé ?

L’assurance loyers impayés doit être souscrite au plus tard 15 jours après l’entrée des nouveaux locataires dans le logement. De cette manière, aucun délai de carence ne sera appliqué par l’assureur, période qui correspond à la durée pendant laquelle les loyers impayés ne seront pas indemnisés et resteront donc à la charge du bailleur. Nous vous conseillons de faire un devis au plus vite pour garantir le tarif. 

Pensez à faire un bail légal, conforme à la réglementation, pour être sûr que votre Garantie Loyer Impayé soit acceptée (ce peut être un motif de déchéance si un jour vous avez un sinistre). Pour être serein, nous vous conseillons d’utiliser Smartloc qui propose un éditeur de bail officiel. Leur système de gestion locative en ligne vous permettra aussi de gérer correctement l’entrée des lieux du locataire et les éventuels impayés conformément aux conditions de la garantie (les erreurs potentielles sont nombreuses).

La compagnie d’assurance ne procédera à la vérification du profil du locataire qu’en cas de nécessité d’application de la garantie loyer impayé. De fait, le propriétaire bailleur doit lui-même détailler précisément les conditions d’attribution du bail aux candidats et s’occuper seul des vérifications (sauf en cas de gestion locative). La vérification en question est parfois proposée en option, pour que l’assureur lui-même valide les critères d’éligibilité du locataire (notamment concernant la solvabilité).

Les documents à fournir par le locataire à son propriétaire sont les suivants :

  • derniers bulletins de paie (salaire net régulier pour les CDI, CDD et fonctionnaires, revenus imposables pour les indépendants et retraités ou revenus des garants pour les étudiants) ;
  • avis d’imposition ;
  • pièce d’identité ;
  • contrat de location (le bail conclu avec le propriétaire) ;
  • état des lieux signé et validé ;
  • attestation d’assurance MRH si nécessaire (obligatoire pour un logement vide non-meublé) ;
  • documents propres à chaque locataire : carte étudiant, bulletins de pensions, numéro SIREN, contrat de travail.

Les informations relatives au locataire sont vérifiées uniquement en cas de litige nécessitant le fonctionnement de la GLI. Il incombe donc au propriétaire de vérifier et faire appliquer ces conditions à la signature du contrat de bail pour pouvoir prétendre au versement des sommes dues en cas de loyers impayés.

À la différence des locataires entrant dans un logement, ceux en place depuis un certain moment n’ont pas besoin de justifier d’un certain statut ou de ressources particulières. Il s’avère que pour accorder la GLI au bailleur, l’assureur se basera sur l’expérience passée entre celui-ci et son locataire. De fait, les locataires en place depuis plus de 6 mois doivent simplement être à jour du paiement de leur loyer et ne pas avoir fait état d’un incident de règlement sur la même période.

Par ailleurs, les justificatifs nécessaires sont moins nombreux et ne doivent pas permettre d’attester une quelconque solvabilité. L’assureur se base sur une relation de confiance en présumant que le locataire se comportera de la même manière qu’il l’a fait pour les 6 derniers mois, sans présenter un incident de paiement. Les seuls justificatifs à fournir sont alors les suivants :

  • le contrat de bail ;
  • l’état des lieux à l’entrée dans le logement ;
  • une pièce d’identité du locataire ;
  • l’attestation d’assurance habitation du locataire fournie par le propriétaire ;
  • des justificatifs bancaires du bailleur, prouvant qu’il a bien reçu des virements correspondant aux loyers du locataire pour les six derniers mois.

En revanche, un délai de carence existera pour ce cas précis, correspondant généralement à 3 mois.

Comment résilier son assurance loyer impayé ?

Comme la grande majorité des assurances, la GLI est généralement signée entre l’assureur et le propriétaire pour une durée d’un an, avec reconduction tacite du contrat. Dans l’optique de résilier facilement ce dernier, le bailleur peut témoigner de sa volonté d’y mettre fin en envoyant un courrier recommandé avec accusé de réception à son assureur en prenant soin de respecter un préavis de deux mois avant la date d’échéance, faute de quoi le contrat sera reconduit automatiquement.

Pour éviter les abus des compagnies d’assurance quant à la reconduction tacite des contrats, la loi Chatel, entrée en vigueur le 5 janvier 2008, leur impose l’envoi systématique d’un avis d’échéance, au moins 15 jours avant la date limite de résiliation (soit 75 jours avant la date d’échéance). Si le client ne reçoit pas cet avis ou en prend connaissance trop tard, il peut alors résilier librement son contrat d’assurance loyers impayés.

La résiliation du contrat de GLI peut également intervenir dans les cas suivants :

  • Départ du locataire : le contrat peut être résilié et l’assureur doit rembourser la partie de la prime non-utilisée (si elle a été versée d’avance) au prorata.
  • Départ d’un des colocataires : le contrat peut être maintenu mais nécessite le rajout d’un avenant et la régularisation du colocataire restant (si sa solvabilité n’avait pas été étudiée) ou du colocataire remplaçant.
  • Vente du logement : même si la vente n’implique pas de changement pour le locataire (simple transaction des droits de jouissance et de propriété d’un propriétaire à un autre), la GLI est automatiquement résiliée. L’acquéreur peut cependant souscrire librement à une assurance similaire, sans étude préalable du dossier du locataire si ce dernier reste en place.

Il est à noter que la loi Hamon relative à la consommation du 1er janvier 2015, qui permet normalement de résilier tout contrat d’assurance sans frais, sans délai de préavis et sans justification une fois la date de premier anniversaire de souscription passée, n’est pas applicable à la GLI.

Comment être indemnisé par l’assurance loyer impayé ?

Afin de prétendre à l’indemnisation normalement prévue par la GLI, le propriétaire doit auparavant respecter certaines procédures pour demander à son locataire de procéder au règlement en cas d’impayés. Il faut dans un premier temps lui envoyer une relance écrite, puis le mettre en demeure de payer, pour finalement transmettre le dossier à la société d’assurance qui prendra le relais.

Cette dernière s’occupe quant à elle des démarches légales pour permettre le règlement des loyers, engager une assignation au tribunal et une procédure judiciaire au nom du bailleur, demander une procédure d’expulsion, voire mettre en œuvre le nécessaire pour procéder à l’expulsion effective du locataire mauvais payeur.

Le tableau suivant récapitule les démarches normales et le champ d’action du propriétaire bailleur et de l’assureur dans la durée :

Démarches du propriétaireDémarches de l’assureur
Impayé J 0//
Impayé J + 20Lettre de relance écrite/
Impayé J + 35Mise en demeure de payer par lettre recommandée avec accusé de réception/
Impayé J + 40Transmission du dossier à l’assurancePrise de connaissance du dossier et prise en charge
Impayé J + 50/Commandement de payer avec huissier saisi par l’assureur
Impayé J + 90/Remboursement rétroactif des 3 premières échéances puis indemnisation mensuelle au bailleur
Impayé J + 110/Assignation du locataire au tribunal avec mandat d’un avocat par l’assureur

Ainsi, la compagnie d’assurance commence à verser les indemnités correspondantes 3 ou 4 mois après l’échéance. Elle dispose toutefois d’un principe de rétroactivité, c’est-à-dire qu’elle prend en compte les sommes précédemment dues par le locataire. Par la suite, à expiration du délai, l’indemnisation est mensuelle pour ne pas porter préjudice au bailleur, qui peut avoir besoin rapidement des sommes en question dans le cadre de ses revenus locatifs.

Quelle est l’indemnisation prévue par l’assurance en cas de loyer impayé ?

Les indemnités versées par l’assureur dans le cadre de la garantie loyer impayé locataire sont soumises à plusieurs conditions.

  • la franchise : il s’agit du délai après la souscription pendant lequel le bailleur ne pourra être indemnisé en cas de loyers impayés et devra lui-même les prendre en charge.
  • La durée maximale d’indemnisation : délai pendant lequel les échéances de loyers non payés seront prises en charge (au bout de quelques échéances, le propriétaire sera forcé de prendre en charge lui-même les impayés). Elle correspond généralement à plusieurs mois (souvent 30), après lesquels l’assureur considère que le bailleur n’effectue pas les démarches suffisantes pour recouvrer les pertes (expulsion du locataire et récupération du logement au bout de 30 mois donc).
  • Les plafonds de remboursement : somme maximale remboursée par l’assureur en cas de survenue d’une absence de règlement par le locataire (l’intégralité du loyer n’est pas forcément indemnisée). Un contrat plus performant permettra un plafond d’indemnisation plus élevé, une disposition éventuellement accessible via une négociation avec l’assureur, moyennant une augmentation des cotisations.

Quels sont les autres recours en cas de loyer impayé ?

Certains profils de locataires peuvent se passer de la garantie loyers impayés souscrite par le propriétaire. De même, d’autres dispositifs existent pour compléter ou prendre le relais de la garantie loyers impayés.

Tous ne sont pas forcément adaptés à tous les types de locataire. Voici le détail de leur fonctionnement :

  • Le dispositif Visale : réservé aux locataires de moins de 30 ans et en situation précaire. Financé par Action Logement, ce dispositif est gratuit et permet un remboursement des loyers pour des locataires en situation financière délicate ;
  • Les garanties internes aux agences immobilières : si le bien est confié en gestion locative, les agences incluent automatiquement des assurances pour se prémunir contre les impayés, dont le financement leur incomberait.
  • La caution : aussi appelée caution solidaire, en raison du garant qui se porte volontaire de manière solidaire pour régler les loyers en cas de défaillance financière du locataire. L’assurance loyer impayé ressemble à cette caution mais les deux ne sont pas cumulables, sauf si le locataire est étudiant (les garants sont souvent les parents) ou apprenti.
  • Le pack Fastt : c’est une solution destinée aux intérimaires qui permet de fournir une garantie de confiance au bailleur. Il rentre également dans le cadre d’un complément du dispositif Visale.
  • Le dépôt de garantie pour loyer impayé: il s’agit d’une somme déposée à la signature du bail locatif, que le propriétaire peut saisir si les loyers ne sont pas réglés en temps voulu.

L’assurance loyers impayés est généralement plus simple à mettre en place que ces différents dispositifs, exigeant une étude approfondie de votre cas et des conditions souvent assez strictes.

Qui s’occupe du dossier en cas de dégradations du logement ou d’expulsion du locataire ?

Les dégradations et détériorations du logement qui peuvent être causées par le locataire (altération volontaire, accidentelle ou par négligence) peuvent être indemnisées par l’assureur, au contraire des sinistres qui relèvent de l’usure normale de l’habitation, dont l’indemnisation incombe au propriétaire.

Les dégradations en question sont celles non-couvertes par le dépôt de garantie du locataire et non-remboursées après son départ. Elles doivent concerner les éléments inamovibles du logements (murs, sols, plafond…) et ne peuvent être prises en charge si elles concernent les éléments meubles et autres biens mobiliers. Un taux de vétusté (usure) est par ailleurs appliqué chaque année après les derniers travaux entrepris par le propriétaire, pour réajuster l’indemnisation à la valeur réelle du bien immobilier.

En ce qui concerne l’expulsion du locataire, celle-ci doit respecter des procédures légales très strictes, dans l’optique de respecter les droits de l’occupant, même mauvais payeur. Il est par exemple interdit au propriétaire de procéder lui-même à l’expulsion du locataire par la force, afin d’éviter les expulsions violentes, un acte passible d’une peine de 3 ans d'emprisonnement et de 30 000 € d’amende.

Dans un registre similaire, les procédures judiciaires engagées ne permettent pas d’expulser le locataire mauvais payeur pendant ce qui est appelé la « trêve hivernale ». Cette période s’étend du 1er novembre au 3 mars, correspondant à des conditions climatiques difficiles, afin de ne pas mettre en péril l’intégrité et la vie du locataire, qui pourrait se retrouver sans domicile, à la rue.

Les impayés constituent le principal motif de la clause résolutoire du bail, bien que d’autres situations puissent la motiver (n’entrant pas dans le cadre de l’application de la GLI) :

  • défaut d’assurance habitation (attestation non-transmise au propriétaire) ;
  • troubles de voisinages constatés par la justice ;
  • volonté du locataire de ne pas quitter les lieux de lui-même.

La procédure d’expulsion du locataire engagée par le propriétaire et son assureur, selon les motifs invoqués et la situation réelle, peut durer jusqu’à 30 mois (jusqu’à 14 mois pour l’obtention d’un jugement d’expulsion et jusqu’à 16 mois pour obtenir l’expulsion effective).

Comment souscrire une garantie loyer impayé (GLI) ?

Si vous souscrivez en cours de bail, vous devrez prouvez à votre assureur que votre locataire n’a pas été en défaut de paiement ces 6 ou 12 derniers mois. Vous devrez aussi transmettre le dossier de location constitué lors de la signature du bail.

Si vous souscrivez au début du bail, votre assureur vous demandra certaines pièces justificatives afin de prouver la solvabilité du locataire : pièce d’identité, fiches de salaire, avis d’imposition, etc. Bail signé, état des lieux et attestation d’assurance habitation sont aussi souvent demandés.

Quel est le coût de l’assurance garantie loyer impayé ?

Le prix de la GLI varie en fonction du montant du loyer à couvrir. Selon les assureurs, la garantie oscille entre 2,5 et 5 % du loyer annuel (charges comprises). Par exemple, pour un loyer de 500 €/mois avec une garantie à 3 %, la GLI vous coûtera 15 €/mois via notre comparateur.

Qui souscrit l’assurance loyer impayé ?

C’est au propriétaire du logement à louer de souscrire la garantie loyer impayé. Cette couverture, optionnelle, le protège contre les impayés et dégradations matérielles de son locataire. La GLI peut aussi prendre en charge un éventuel recours en justice et indemniser le propriétaire en cas de départ prématuré de son locataire.

Comment choisir la meilleure garantie loyer impayé ?

Choisissez un contrat aux conditions d’éligibilité souples afin de trouver un locataire sans trop de difficultés. Aussi, évaluez bien la durée de vos garanties (nous conseillons un minimum de 30 mois) et vos plafonds d’indemnisation (minimum 70 000 € par sinistre). Enfin, la GLI n’impose en général pas de franchise. Notre comparateur d’assurances loyer impayé est là pour vous aider.

7 commentaires
Boucida fatiha, le 20 février 2021

Merci pour toutes ces informations.

Répondre
Yves, le 17 mars 2020

Bonjour, je souhaiterais assurer un appartement actuellement loué en vacance locative.
Vous est il possible de me proposer une telle assurance?
Cordialement

Répondre
Notre expert
Antoine Fruchard, le 18 mars 2020

Bonjour Yves,

Oui, pour cela, je vous invite à utiliser notre comparateur en ligne d'assurances habitation : https://reassurez-moi.fr/comparateur-assurance-habitation
Gratuit, plusieurs devis vous seront proposés sur la base des informations que vous fournirez.

Cordialement.

Répondre
LILIANE, le 3 août 2019

Bonjour je suis en Guadeloupe et propriétaire de plusieurs logements je souhaiterais avoir une garantie loyer impayé merci de me recontacter cordialement

Répondre
Notre expert
Antoine Fruchard, le 8 août 2019

Bonjour Liliane,
Avez-vous essayé d'utiliser nos comparateurs ?

Répondre
Agnès Foul, le 12 juillet 2019

Madame, Monsieur,
A la recherche d'une location d'appartement, pour rassurer le bailleur, le locataire peut-il prendre l'initiative de souscrire à ses frais une assurance impayés des loyers et dégradations ?
En vous remerciant de votre réponse,

Répondre
Notre expert
Antoine Fruchard, le 12 juillet 2019

Bonjour Agnès,
L'assurance loyer impayé ne peut être souscrite que par le propriétaire (pour éviter la fraude) ; en revanche, vous pouvez proposer une garantie bancaire par exemple qui va offrir au bailleur une garantie supplémentaire en cas de non paiement ou dégradations.

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