Relevé hypothèque et rachat de crédit

Mis à jour le 2 juin 2020 par Antoine Fruchard 

De nombreux emprunteurs souhaitant optimiser leur budget se tournent de plus en plus vers le rachat de crédit. Lorsque l’on est propriétaire, il est possible de regrouper ses différents prêts en hypothéquant son bien immobilier. Cette hypothèque sert alors de garantie à l’établissement bancaire en cas de défaut de paiement. Mais cela demande quelques démarches et un coût. Faisons le point sur le fonctionnement du rachat de crédit hypothécaire.

Relevé hypothécaire pour rachat de crédit : de quoi s’agit-il ? 

L’hypothèque est un droit attribué à un organisme prêteur sur un bien immobilier en garantie du versement d’une créance. Dans le cas d’un rachat de crédit, un propriétaire peut décider de couvrir son emprunt en mettant son bien immobilier en hypothèque. Celui-ci ne sera dépossédé de sa maison ou de son appartement qu’en cas d’incident de paiement afin que la banque puisse récupérer le capital restant dû et les intérêts non remboursés. Cette garantie a un double enjeu : elle vient rassurer votre organisme prêteur et peut vous permettre de bénéficier d’une offre de rachat de crédit à un taux plus avantageux.

Un rachat de crédit avec hypothèque fait l’objet d’un formalisme particulier puisqu’il convient de produire un relevé spécifique : l’état hypothécaire. Ce document est détenu par le service public de la publicité foncière et contient de nombreuses informations sur un bien immobilier :

  • les noms du/des propriétaires successifs du bien ;
  • les relevés des inscriptions hypothécaires ;
  • les éventuelles charges qui porteraient sur le bien ;
  • un relevé des différentes publications.

Un rachat hypothécaire ne peut se faire sans ce document. En effet, le notaire aura besoin de l’état hypothécaire pour vérifier la situation juridique du bien immobilier notamment les propriétaires, les garanties prises et même pour une expertise si celle-ci s’avère nécessaire. Dans le cadre d’un rachat de crédit immobilier avec hypothèque, la banque exige également ce document officiel afin de déterminer quelle catégorisation hypothécaire proposer. Pour vous procurer votre état hypothécaire, vous pouvez vous rapprocher du service de publicité foncière le plus proche de chez vous ou faire vos démarches en ligne.

Lors de cette opération, l’emprunteur peut fusionner prêt immobilier et crédits à la consommation. Le rachat de crédit sera soumis à la législation des prêts immobiliers s’il est constitué à plus de 60 % de produits immobiliers. Dans le cas contraire il s’agira d’un rachat de crédit à la consommation.

Rachat de crédit hypothécaire : quelles sont les démarches ?

Un rachat de crédit avec prêt hypothécaire représente une véritable sécurité pour l’établissement prêteur. En effet, celui-ci est assuré d’être remboursé du capital restant dû et des intérêts en cas de cas de défaut de paiement. Mais quelles sont les démarches ? La première chose à faire est de vous rapprocher du service de publicité foncière le plus proche de chez vous ou faire vos démarches en ligne pour obtenir votre état hypothécaire. Celui-ci vous sera utile à double titre :

  • analyse et validation de votre dossier de rachat de crédit hypothécaire par la banque ;
  • étude du rachat de crédit hypothécaire par le notaire qui va vérifier le statut juridique du bien immobilier.

Une fois que la banque aura statué sur la solidité de votre dossier, votre demande de rachat de crédit hypothécaire fera l’objet de simulations pour déterminer votre TAEG. Le taux annuel effectif global englobe tous les frais relatifs à votre rachat de crédit hypothécaire : taux nominal, assurance et frais de dossier. C’est le moment pour négocier avec votre prêteur la durée de remboursement et le montant de vos mensualités pour faire quelques économies !

Si votre prêt immobilier actuel est garanti par une hypothèque, le regroupement de vos crédits aura pour incidence le remboursement anticipé de ce crédit immobilier. Cette procédure provoque automatiquement la clôture de l’hypothèque, nécessitant d’en prendre une nouvelle. La valeur du bien immobilier hypothéqué devra bien évidemment être supérieure au montant du rachat de crédit à couvrir.

Si vous souhaitez rester dans votre banque actuelle et que votre crédit immobilier implique déjà une garantie hypothécaire alors celle-ci peut être simplement reconduite dans le cadre d’une renégociation et non d’un rachat de crédit.

Un rachat de crédit hypothécaire est une opération qui doit être mûrement réfléchie. Toutefois, fournir une hypothèque est un moyen efficace d’obtenir un rachat de crédit à des conditions intéressantes. Afin de vous aider dans vos démarches, notre comparateur en ligne analyse les meilleures offres du marché pour vous.

Comment calculer vos frais de rachat de crédit hypothécaire ? 

Un rachat de prêt hypothécaire peut vous permettre d’accéder à des taux attractifs. Le TAEG (taux annuel effectif global) va dépendre également de la conjoncture économique, de votre dossier et de la durée du rachat. Mais quid des frais d’hypothèque liés au rachat de prêt ? Ils représentent généralement 2 % du montant total de l’opération. Premièrement, vous allez devoir vous acquitter des frais de notaire liés au rachat de prêt hypothécaire. Les émoluments du notaire s’élèvent généralement à 10 % du montant total des frais. Par ailleurs, si vous aviez souscrit un premier emprunt immobilier hypothécaire, le rachat de crédit va permettre de « lever l’hypothèque » après le remboursement anticipé. Or cette levée d’hypothèque au cours d’un rachat de crédit est également soumise à des frais de notaire. C’est pourquoi un rachat prêt hypothécaire doit faire l’objet d’une réflexion et de simulations si possible. Il est important que l’opération ne viennent pas plomber votre budget voire même que vous puissiez faire quelques économies.

Le montant de l’hypothèque correspond au prix du bien immobilier sur le marché, auquel est appliquée une décote comprise entre 10 % et 25 %.

Rachat de crédit avec hypothèque : comment ça marche ?

L’octroi d’un rachat de crédit par un établissement prêteur est largement conditionné par la présentation d’une garantie. Celle-ci peut prendre plusieurs formes, tel que l’apport personnel, la caution solidaire ou encore l’hypothèque. Dans ce dernier cas, vous allez devoir vous procurer un état hypothécaire auprès du service de publicité foncière et le joindre à votre dossier de rachat de crédit avec les documents suivants :

  • le détail de vos revenus et de votre patrimoine immobilier ;
  • votre ancienneté professionnelle ;
  • l’analyse de vos charges récurrentes et non récurrentes ;
  • la présence d’un apport personnel, garantie bancaire ou hypothèque ;
  • votre niveau d’endettement avant le regroupement des prêts.

Une étude sera effectuée par la banque sur la base de vos pièces justificatives pour déterminer la faisabilité de l’opération. Si celle-ci estime que votre situation financière est satisfaisante, vous pourrez alors entamer les discussions liées au TAEG, la durée et les frais de rachat de crédit hypothécaire.

Passer devant un notaire est obligatoire pour le rachat d’un prêt hypothécaire. Celui-ci vous informera sur les conséquences d’un rachat de crédit avec hypothèque, c’est-à-dire la saisie du bien immobilier et sa vente aux enchères afin de rembourser le capital restant dû en cas d’incident de paiement. C’est également le notaire qui va acter le rachat de crédit hypothécaire et notamment la durée de l’hypothèque, à savoir que celle-ci doit être calquée sur la durée de remboursement du prêt. La durée de l’hypothèque d’une maison comme d’un appartement pour un rachat de crédit ne peut excéder 50 ans.

L’emprunteur peut demander une levée de l’hypothèque en cas de rachat de crédit ou de vente du bien immobilier avant le remboursement total du prêt. Cette mainlevée ne pourra intervenir qu’après accord amiable avec la banque.

Comment faire un rachat de crédit sans hypothèque ?

Hypothéquer sa maison pour payer ses dettes ou restructurer ses emprunts avec un rachat de crédit n’est pas une fin en soi. Ce type de garantie mérite une réflexion approfondie au regard des autres options existantes. En effet, rien ne vous oblige et un rachat de crédit sans hypothèque est tout à fait envisageable grâce à :

  • une caution solidaire (membre de la famille, proche) ;
  • une caution d’un organisme tiers ;
  • un apport personnel ;
  • le nantissement d’un placement ou d’un contrat d’épargne (assurance-vie, compte à terme).

Si l’accès au regroupement de crédit vous est difficile en raison d’une situation financière compliquée ou parce que vous êtes en surendettement, vous avez encore la possibilité de vous tourner vers les prêts entre particuliers. Pour autant, il est conseillé de se concentrer dans un premier temps à la régularisation de votre situation avant de solliciter un rachat de crédit qui pourrait fragiliser davantage vos finances.

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