Quel est l'impact de la loi Elan sur les copropriétés ?

La loi portant sur l'évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (Loi Elan) a été promulguée le 23 novembre 2018. Certaines mesures sont déjà entrées en application et d'autres seront prises par ordonnances. Quels sont les impacts pour les copropriétés ? On vous dit tout !

Qu’est-ce que la loi Elan sur la copropriété ?

Promulguée en novembre 2018, la loi Elan sur la copropriété et le conseil syndical vient simplifier et faciliter le droit relatif à la copropriété grâce notamment à une série de mesures venant numériser de nombreuses procédures et changer le fonctionnement de la copropriété.

Consulter le détail de la loi Elan sur la copropriété via Legifrance.

En résumé, la loi Elan sur la copropriété comprend six nouvelles dispositions :

• un extranet comprenant de nombreuses pièces et documents doit obligatoirement être développé ;

• les règles des Assemblées générales ont été revues (i.e. : création du vote par correspondance)

• le rôle du conseil syndical est par ailleurs renforcé ;

• une nouvelle procédure de recouvrement des charges a été mise en place ;

• l'usage autorisé des parties communes a été élargi ;

• le règlement de copropriété mis à jour.

Quelles sont les 6 mesures introduites par la loi Elan ?

Six principales mesures ont été introduites par la loi Elan et sont venues modifier le droit relatif à la copropriété. Les voici :

1 - Le développement de l'extranet

La loi Elan a listé une série de documents relatifs à la gestion de la copropriété devant obligatoirement figurer dans l'extranet de l'immeuble et ce, en accès libre et sécurisé. Les pièces sont les suivantes :

Concernant l'espace commun aux copropriétaires :

• le règlement de copropriété ;
• l'état descriptif de la division de l’immeuble ;
• la fiche de copropriété ;
• le diagnostic des parties communes ;
• le fiche d’entretien ;
• la liste des contrats en cours ;
• les procès-verbaux des trois dernières Assemblées générales.

Concernant l'espace individuel de chaque copropriétaire :

• le récapitulatif des charges courantes payées pendant les deux derniers exercices ;
• l'avis d’appel de fonds des 3 années passées ;
• les informations liées à la quote-part des charges et du fonds de travaux.

Concernant le Conseil syndical :

• les relevés des comptes bancaires du syndicat des copropriétaires ;
• la liste des copropriétaires ;
• les documents du syndic obligatoires pour exercer en toute légalité ;
• les documents liés à des procédures judiciaires ayant cours.

2 - Une assemblée générale virtuelle

Les membres des Assemblées Générales peuvent désormais participer et voter par visioconférence ou par d'autres moyens de communication électronique permettant leur identification.

Les copropriétaires ont également la possibilité de voter avant l'Assemblée Générale par correspondance, via un formulaire.

Enfin, le syndic ne dispose plus que d'un délai d'un mois pour envoyer la notification du procès-verbal de l'Assemblée Générale aux copropriétaires. Avant, ce délai était de deux mois.

3 - Le conseil syndical renforcé

Le conseil syndical peut maintenant exiger du syndic de lui fournir des pièces dans un délai imparti. Si le syndic ne fournit pas les pièces dans les délais, il pourrait être contraint de payer des pénalités par jour de retard, le montant ne pouvant pas dépasser les honoraires du syndic.

Le gouvernement continue à travailler sur de nouvelles mesures qui seront prises par voie d'ordonnance d'ici deux ans. En projet : la création d'un code de la copropriété permettant de rassembler tous les textes applicables et la mise en place d'une réglementation adaptée aux plus petites copropriétés.

4 - Une nouvelle procédure de recouvrement des charges

Avant la loi Elan, le syndic devait engager un recours devant le tribunal pour le remboursement de chaque impayé pour un même copropriétaire. Désormais, le syndic n'a plus l'obligation d'engager des procédures à répétition à l'encontre d'un copropriétaire. Il a la possibilité de réclamer l'antériorité des charges impayées ainsi que certaines provisions à l'aide d'une seule et même procédure. C'est donc moins coûteux et plus rapide.

En outre, tous les délais de prescription ont été réduits à 5 ans contre 10 auparavant. Par exemple, le syndicat des copropriétaires ne dispose maintenant plus que de 5 ans pour réclamer le paiement d'un impayé de charges de copropriété.

5 - Un nouvel usage des parties communes

Dans un immeuble, il peut arriver que certains copropriétaires n'aient pas accès à certains éléments des parties communes. Ainsi, les dits éléments peuvent devenir ce que l'on appelle des parties communes spéciales, affectées à certains propriétaires uniquement : ceux y ayant accès.

Depuis la loi Elan, il est donc devenu possible de convoquer une Assemblée générale spéciale, ne concernant que les copropriétaires de la partie commune spéciale. De même, seuls eux peuvent voter lors de cette AG spéciale.

Loi Elan et copropriété : quels risques cas de non conformité aux nouvelles mesures ?

Dans le cadre de la loi Elan, l'obligation de réformer le règlement de copropriété devait être appliquée avant le 23 novembre 2021 par vote lors d'une Assemblée générale. Si le syndic de copropriété a manqué à l’obligation de mise en conformité du règlement de copropriété passé cette date, sa responsabilité pour être engagée pour faute de gestion.

Pour ajouter cette résolution à l'ordre du jour de votre AG de copropriété, vous devrez faire une demande de devis auprès d'un notaire. Une fois approuvées, les modifications sont effectuées et publiées par le notaire, dont les honoraires seront répartis entre les copropriétaires à hauteur de leur quote-part détenue des parties communes.

Quels sont les litiges les plus fréquents en copropriété ? 

Plus de deux tiers des litiges en matière de copropriété concernent le recouvrement des charges impayées. Les syndics sont également souvent confrontés aux litiges liés aux dommages causés aux parties communes. Par exemple, un copropriétaire qui n'entretient pas sa salle de bain peut provoquer une fuite d'eau dans les parties communes et refuser de réparer les dégâts.

Les prestataires extérieurs peuvent également être source de litiges. Par exemple, un artisan du bâtiment dégrade un espace vert de la résidence avec son véhicule. On retrouve aussi les problèmes de voisinage comme les nuisances sonores ou olfactives.

Enfin, les répartitions de charges ou le déroulement des Assemblées Générales sont également sources de conflits. Tous ces litiges sont gérés par les syndics de copropriétés.

Comment protéger son syndic de copropriété face à ces litiges ?

Les syndics de copropriétés sont très souvent débordés par la gestion des litiges. Nous vous conseillons donc de souscrire une protection juridique sur-mesure. Vous pourrez alors, en tant que syndic de copropriété, vous tenir informés régulièrement des évolutions réglementaires qui ont un impact sur les copropriétés.

Par exemples : la dégradations de parties communes, des prestations non conformes effectuées par des artisans, le licenciement du gardien d'immeuble ou bien encore de l'entretien des ascenseurs mal réalisé... Dans la majorité des situations, les interventions aboutissent favorablement et dans un délai rapide, beaucoup plus court qu'un recours en justice.

Si vous souhaitez avoir une idée du prix et obtenir des devis gratuits, voici un comparateur d'assurance juridique en ligne :

Les meilleures contrats de protection juridique en 2025

Je compare 15 protection juridique

FAQ