L'assurance PNO est-elle obligatoire ?

L'assurance PNO est-elle obligatoire ?

L’assurance propriétaire non occupant (PNO) est une assurance habitation destinée aux bailleurs, c’est à dire aux propriétaires qui n’occupent pas eux-même leur bien car ils louent ce dernier à un locataire. L’intérêt principal de l’assurance PNO est que le logement reste couvert en cas d’absence de locataire ou de sinistre non pris en charge par la couverture de ce dernier ni par celle du syndic (si le bien est en copropriété).
Revenons ici sur le critère obligatoire ou non de l’assurance pour un bailleur. À qui est destinée l’assurance PNO ? Votre syndic de copropriété peut-il vous obliger à avoir une garantie Responsabilité Civile ? Votre locataire est-il obligé de contracter sa propre assurance ? On explique tout !

L'assurance habitation PNO facultative mais conseillée

L’assurance PNO n’est pas obligatoire. C’est une couverture supplémentaire que vous choisissez de contracter. En effet, vous pouvez souscrire à cette assurance facultative afin de vous protéger plus efficacement, notamment si :

  • Votre locataire a uniquement adhéré à la garantie d’assurance habitation Responsabilité Civile (la protection minimum qui ne couvre pas l’intégralité des risques possibles : dégât des eaux, incendie…).
  • Des dégâts surviennent pendant une période d’inoccupation du logement (entre deux locations par exemple).

Cette couverture PNO, qui est simplement un type d’assurance habitation, est complémentaire à l’assurance habitation du locataire et au syndicat de copropriété de l’immeuble (si le bien est, par exemple, un appartement ou en résidence).

Elle peut notamment couvrir les dommages causés au bien immobilier, mais aussi ceux aux biens mobiliers laissés à la disposition du locataire ou encore toute tierce personne dans le cas où un sinistre (incendie, dégât des eaux ou explosion) se propagerait à d’autres logements (via la garantie recours des voisins et des tiers).

La garantie Responsabilité Civile obligatoire en copropriété

La loi Alur du 27 mars 2014 impose à tous les copropriétaires (qu’il s’agisse de propriétaires occupants ou non occupants) de contracter à minima une garantie Responsabilité Civile (et souvent une garantie dommages de biens pour l’immeuble). La loi Alur oblige donc des copropriétaires, bailleurs ou non, à s’assurer.

La Responsabilité Civile (RC) est toujours comprise dans une assurance habitation ou une assurance PNO. Elle est destinée à couvrir les dégâts pour lesquels votre responsabilité pourrait être engagé (par exemple un dégât des eaux provenant de votre logement et abimant celui d’un autre copropriétaire). Cette assurance entrera en jeu pour les sinistres concernant les parties privatives (propriétés de chaque propriétaire et réservées à leur usage exclusif).

La garantie RC est complémentaire avec une autre couverture : l’assurance collective contractée par le syndicat de copropriété. Cette dernière est destinée à prendre en charge les sinistres causés aux parties communes de l’immeuble, à savoir : les murs, les toits, les planchers, les escaliers et les couloirs.

Ainsi, les propriétaires bailleurs uniques (biens immobiliers non situés en copropriété comme une maison ou une dépendance…) ne sont pas obligés de souscrire cette garantie, ni même une assurance habitation (MRH) ou PNO. 

Cependant, nous vous le conseillons fortement compte tenu des conséquences financières dramatiques que pourrait provoquer un sinistre important pour un propriétaire non assuré. De plus, s'il n'est pas loué, votre bien ne sera couvert par aucune assurance !

Qui doit souscrire une assurance propriétaire non occupant ?

L’assurance habitation propriétaire non occupant (PNO) est destinée aux propriétaires immobiliers qui n’occupent pas leur bien car ils sont bailleurs (c’est à dire qu’ils le louent). L’assurance PNO n’est pas obligatoire, mais fortement recommandée !

Le logement est déjà censé être couvert par l’assurance conte les risques locatifs que doit obligatoirement contracter le locataire (nous en parlons plus bas dans cette page). Cependant, en cas d’absence de locataire ou en cas de trop faible couverture de ce dernier, vous restez responsable des conséquences financières des dommages, d’où l’importance de cette couverture PNO.

L’assurance bailleur concerne donc également les propriétaires  qui proposent leur bien en occupation à titre gratuit ou pratiquent de la location ponctuelle, dont le logement n’est pas habité ou en vacance locative (entre deux locations par exemple) ou qui louent un local commercial (qui est soumis aux mêmes règles concernant l’assurance du propriétaire bailleur, notamment si le local est géré en copropriété : il faudra obligatoirement et à minima une garantie Responsabilité Civile).

Les cas où l'assurance PNO vous est vivement conseillée :

Assurance habitation PNO obligatoire

Assurance habitation PNO (très) conseillée

Location classique

Location de courte durée / saisonnière

Occupation à titre gratuit

Logement vide (non habité ou en carence locative)

Location local commercial

PNO, quels sont les risques à ne pas souscrire à une assurance habitation ?

Si le propriétaire non occupant n’a pas l’obligation de souscrire à une assurance habitation et peut alors laisser ce soin au locataire, il lui est tout de même fortement conseillé de se protéger via d’autres garanties, au vu des risques encourus.

Si seule la garantie Responsabilité Civile est souscrite par votre locataire, les dommages causés aux voisins en cas de sinistre (incendie, explosion, dégâts des eaux…) ne seront pas pris en charge par l’assurance, tout comme ceux qui pourraient toucher les biens mobiliers.

Souscrire à une assurance PNO est alors un bon moyen d’éviter les mauvaises surprises, malheureusement trop courantes. 

Si vous êtes propriétaire d’un logement seul (qui n’est pas en copropriété), vous n’êtes pas obligé de souscrire une garantie Responsabilité Civile : vous pouvez vous contenter de celle de votre locataire. Mais attention, le Code Civil s’applique toujours. Ainsi, en cas de « vices et défauts qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait par connus lors du bail » de votre bien, vous serez obligé d’indemniser votre locataire. De même, imaginez si un sinistre touche au bâtiment lui-même (grêle cassant une partie de la toiture, par exemple), les sommes pour le réparer seront considérables.

Contracter une assurance PNO est alors une bonne solution pour être sûr de recevoir une indemnisation en cas de sinistre.

Si votre bien est en vacance locative (ce terme désigne le cas où le logement est laissé vacant et donc sans locataire), c’est préjudiciable car en absence de locataire, vous ne touchez pas le loyer du logement et vous continuez à honorer les charges du logement. 

La garantie de l’assurance PNO liée aux vacances locatives permet d’indemniser pendant quelques mois le propriétaire du logement laissé vacant.

Pour résumer

L’assurance PNO est indispensable pour parer à l’absence d’assurance de votre locataire, mais aussi pour obtenir une indemnité en cas de sinistre, ou encore pour que votre logement soit assuré même quand il est inoccupé.

Nos conseils pour choisir la meilleure assurance PNO

Si tous les assureurs habitation proposent des couvertures PNO, il existe cependant des différences notables concernant le nombre / la qualité des garanties incluses ou encore les conditions, les modalités ou enfin le prix des différents contrats.

  • Le montant de la  franchise : il s’agit d’un montant (en euros ou en pourcentage) qui sera déduit de l’indemnisation en cas de sinistre. Si la plupart des contrat en prévoit, sachez que plus elle est faible, plus les cotisations mensuelles risquent d’être onéreuses. 
  • Le prix de l’assurance PNO : il sera calculé selon le coût du loyer, la situation géographique de votre bien, les garanties incluses, le niveau de franchise d’assurance habitation PNO et bien sûr le choix de la compagnie d’assurance.
  • Les plafonds de chaque garantie : il faudra choisir le montant des plafonds (le montant maximum d’indemnisation possible) par rapport au tarif de l’assurance habitation PNO qui vous intéresse. Logiquement, plus les plafonds sont hauts, plus le contrat est cher. 
  • La durée des garanties : vérifiez leur continuité en cas d’absence de locataire. Souvent les assurances suspendent certaines garanties (le vol par exemple) au bout de 3 ou 6 mois de non location, mais d’autres doivent être maintenues (la garantie vacance locative, qui est très importante, par exemple).
  • La garantie vacance locative : certains contrats d’assurance prévoient une indemnisation en cas de logement n’ayant pas trouvé preneur. Cependant la durée d’absence d’occupant et les conditions d’indemnisation varient selon les compagnies.
  • La garantie perte de loyer / location : des contrats prévoit une indemnisation de votre perte financière en cas de sinistre alors que votre bien était en location. La durée d’indemnisation est variable (de 6 mois à 2 ans le plus souvent). Une « bonne » garantie dégradations immobilières peut aussi prendre en charge les loyers qui ne pourraient être perçus pendant la période des travaux.
  • La garantie protection juridique : certaines offres assurent que l’assureur prendra en charge les dépenses judiciaires engagées. Soyez attentifs quand aux types de frais remboursés et aux plafonds.
  • Le cas d’un logement meublé : quelques contrats proposent un capital mobilier forfaitaire dans le cadre d’une option. Vérifiez comment se calcule la vétusté qu’appliquera l’assureur à la valeur du mobilier.

En comparant les différentes assurances PNO, vous serez plus à même de trouver celle qui correspond le mieux à vos attentes et qui reste dans votre budget. Servez-vous de notre comparateur en ligne, il est gratuit, efficace et sans engagement !

Propriétaire bailleur, votre locataire doit s'assurer

À l’inverse de l’assurance habitation d’un propriétaire occupant, rien n’oblige le propriétaire non occupant (PNO) à souscrire à une assurance habitation, excepté lorsqu’il a un statut de copropriétaire (il doit alors souscrire au minimum à une garantie Responsabilité Civile).

Cependant, dans le cas d’une location, le locataire est obligé de souscrire, à minima, à une garantie d’assurance habitation Responsabilité Civile. Cette assurance impérative couvre plusieurs choses et notamment les dommages causés par :

  • L’assuré, par imprudence ou négligence
  • Les enfants à sa charge
  • Les ascendants vivant sous le même toit
  • Les animaux à sa charge
  • Les préposés (femme de ménage, baby-sitter…)
  • Les objets à sa charge

La garantie Responsabilité Civile locative a ses limites : elle comporte aussi des exclusions, et particulièrement les dommages causés par l’assuré à lui-même ou à ses proches, causés intentionnellement par l’assuré, causés par un chien dangereux à sa charge (extension de garantie possible), causés par un véhicule à moteur ou consécutifs à l’activité professionnelle de l’assuré (assurance différente)

Les risques d'incendie, d'explosion, de dégâts des eaux, de loyers impayés, de vacance locative (...) ne seront pas couverts par la Responsabilité Civile, d'où l'importance, en tant que propriétaire, d'assurer votre bien avec des garanties d'assurance habitation PNO plus couvrantes.

2 réponses à “L’assurance PNO est-elle obligatoire ?”

  1. KIEVORKIAN Patricia le 1 août 2019 a posté : dit :

    Je suis propriètaire d'un appartement que je loue – le locataire est assuré a- le syndic assure la copropriété- Je n'ai pas pris de PNO, et il y a eu des dégâts causés par la grêle le 15 juin dernier
    l'assurance de la copropriété a bien pris en charge les dégâts causés par cette tempête déduction faite de la franchise – a qui incombe la franchise ? a moi même ou à la copropriété et les factures doivent elles être adressées directement au syndic ou doivent être adressées en mon nom ?
    merci de votre réponse
    cordialement

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