L’achat d’une propriété immobilière nécessite d'importants moyens financiers. Pour cette raison, le futur propriétaire est souvent amené à demander un prêt et à souscrire une assurance emprunteur immobilier. L’obtention de ces derniers est soumise à de nombreuses conditions. Face à cette situation, de nombreuses personnes préconisent la substitution de l’acquéreur par une SCI (société civile immobilière). Dans le cas d’une substitution de l’acquéreur, qu’advient-il du prêt immobilier ?
Substitution de l’acquéreur : à quelles conditions ?
Dans le cas où une promesse de vente inclut une clause de substitution, une SCI peut être utilisée pour acquérir un patrimoine immobilier, afin d’en faciliter la gestion. Et comme tout contribuable peut acquérir un bien via une SCI, la substitution ne constitue pas une clause suspensive de l'offre de prêt ou de l’assurance crédit immobilier.
Quelles sont les formalités légales liées à la substitution de l'acquéreur ?
Pour que la substitution soit valide, il suffit qu’une clause dans la promesse de vente ou dans le compromis de vente y renvoie expressément.
Dans le cas contraire, le vendeur peut s’y opposer. De plus, d’après la jurisprudence, la substitution de l’acquéreur n’est pas soumise aux formalités exigées par l’article 1690 du Code civil. La raison : la substitution est différente de la cession de créances. Il est donc inutile de faire une notification par huissier (régularisation d’un acte authentique) pour que la substitution soit valable.
Dans la pratique, on constate l’inexistence d’obligation légale particulière pour que la substitution soit valide. Néanmoins, la promesse de vente peut prévoir des conditions particulières, comme les formalités exigées par l’art 1690 du Code Civil, si prévues dans la promesse. Si ces dernières ne sont pas réalisées, le vendeur est parfaitement en droit de refuser la substitution.
Pour contrer cet argument du vendeur, les tiers acquéreurs doivent prouver que ce dernier à renoncé à exiger les formalités convenues dans la promesse de vente.
Nos conseils pour éviter les litiges en cas de substitution de l’acquéreur
Le domaine de l’immobilier est un secteur difficile à appréhender pour les personnes non habituées. Dans beaucoup de cas comme dans l’obtention d’une assurance prêt immobilier, il est toujours opportun de recourir au service d’un professionnel. Ce conseil est aussi valable pour le cas de la substitution de l’acquéreur. La promesse de vente doit être rédigée avec minutie pour éviter toute interprétation erronée de la volonté des parties contractantes.
Pour trancher un litige, le juge se réfère toujours au contenu de la promesse.
