Le gouvernement a présenté un projet de loi afin de rendre l’investissement locatif plus attractif. Trois critères essentiels pourraient être modifiés d’ici l’été.
Pour espérer respecter son engagement de construire 2 millions de logements d’ici 2030, le gouvernement mise sur les investisseurs privés. Pour y parvenir, l’exécutif a présenté un projet de loi “logement” le 23 avril. Il entend ainsi modifier le nouveau dispositif fiscal, pourtant mis en place il y a seulement quelques mois lors du vote du budget pour 2026 : le statut du bailleur privé. Ce dernier consiste, chaque année, à déduire de ses impôts une partie de la valeur du bien si ce dernier est loué de façon nue (non meublée).
Premier changement planifié par le gouvernement : les maisons neuves. Mises de côté par le nouveau dispositif Jeanbrun - du nom du ministre du Logement -, elles pourraient peut-être incorporées. Une décision logique, étant donné que plus de 55 % du parc immobilier est composé de logements individuels. Les maisons représentent “l'essentiel du gisement de logements et de rénovation dans les zones détendues, périurbaines et rurales”, rappelle illiCO travaux, spécialiste de l’accompagnement en travaux de rénovation.
Si les maisons devenaient éligibles, elles profiteraient donc d’une déduction fiscale équivalente aux appartements, et dont l’abattement oscille entre 3,5% et 5,5% de la valeur du bien. Elle dépend du niveau du loyer demandé au locataire. Moins le loyer est élevé, plus la déduction fiscale est importante. Tous les particuliers investissant dans un bien neuf, bien individuel comme copropriété, pourraient donc bénéficier d’une déduction de revenus oscillant entre 8 000 et 12 000 euros par an. Le gouvernement espère que le projet de loi soit adopté avant l’été.
Moins de travaux pour les biens anciens
L’autre changement majeur concerne les biens anciens. Ils sont aujourd’hui éligible au dispositif Jeanbrun uniquement si le bailleur s’engage à le rénover. Précisément, il doit réaliser de lourds travaux dont la valeur est égale à au moins 30% du prix du bien. Un seuil jugé trop élevé pour être rentable, ont alarmé les professionnels de l’immobilier. Message entendu par le gouvernement : le taux de travaux prévu par le projet de loi est abaissé à 20%. Soit 40 000 euros de travaux pour un bien de 200 00 euros “C'est le niveau à partir duquel un investisseur peut engager une rénovation sérieuse et cohérente — isolation des combles, remplacement du système de chauffage, mise aux normes électriques, réfection des menuiseries — sans transformer son projet en opération de promotion immobilière”, s’est réjoui illiCO travaux.
Enfin, le premier ministre Sébastien Lecornu a annoncé une troisième modification pour rendre le dispositif attractif. Les gains énergétiques issus de rénovations dans les biens anciens sont revus à la baisse. Plus question d’atteindre une note A ou B sur le diagnostic de performance énergétique (DPE) après travaux. Désormais un gain de deux notes énergétiques suffirait à rentrer dans les clous. Un bien ancien noté G serait donc éligible au dispositif Jeanbrun s’il parvient à atteindre au moins la note D.
