A l’heure ou les taux des crédits immobiliers ne diminuent plus, s’endetter sur de longues périodes constituent le meilleur levie pour devenir propriétaire de logements plus grands. 

Le marché immobilier français a retrouvé de la stabilité après plusieurs années de fortes turbulences. La remontée rapide des taux d’intérêt entre 2022 et 2024 avait fortement réduit la capacité d’emprunt des ménages et ralenti les transactions. Aujourd’hui, les prix fluctuent moins - ils s’établissent à 3 124  euros par mètre carré au 1er mars selon le baromètre SeLoger-Meilleurs Agents, soit une hausse modérée de 0,9% sur un an -

tandis que les taux de crédit n’évoluent plus vraiment. «La stabilité des taux d'intérêt constitue déjà un signal positif (...) Nous n'anticipons pas de hausse en 2026 et, si des ajustements interviennent au second semestre, leur répercussion sur les taux immobiliers sera progressive. Les ménages peuvent construire leur projet dans un environnement plus lisible qu'il y a encore un an», estime Pierre Chapon, cofondateur du courtier Pretto.

Dans ce contexte, les acheteurs potentiels peuvent se demander s’il faut attendre une éventuelle baisse des taux ou adapter dès maintenant son projet immobilier aux nouvelles conditions du marché. D’après une étude publiée le 3 mars par le site d’annonce SeLoger, la deuxième option doit l’emporter. Plutôt que de reporter leur projet dans l’espoir d’une amélioration hypothétique, ils peuvent chercher des solutions pour optimiser leur capacité d’emprunt dès aujourd’hui.

Des prêts de plus en plus longs

L’un des leviers les plus efficaces pour y parvenir est la durée du crédit immobilier. Plus la période de remboursement est longue, plus les mensualités sont faibles pour un même montant emprunté. Cette diminution des échéances permet aux banques d’accorder un financement plus important tout en respectant les règles d’endettement. Pour rappel, un emprunteur ne peut consacrer plus de 35% de ses revenus net avant impôt aux remboursements de ses mensualités. En pratique, cela signifie qu’à revenus identiques, un ménage peut envisager l’achat d’un bien plus cher en allongeant la durée de son prêt.

Cette stratégie est d’ailleurs de plus en plus répandue. Selon la Banque de France, la durée moyenne des prêts a augmenté ces 10 dernières années, passant de 21,7 ans en 2017 à plus de 23 ans en décembre 2025. Cette tendance traduit une adaptation du marché : face à des prix immobiliers élevés et à des taux plus importants qu’auparavant, les ménages utilisent la durée du crédit comme un outil pour maintenir leur capacité d’acquisition.

Dix mètres carrés supplémentaires

La différence peut être concrète pour les acheteurs. Un couple disposant d’un revenu médian et empruntant à 3,4 % sur 20 ans peut acqéurir un bien de 71 mètres carrés en moyenne en France, contre 81 mètres carrés à 3,5 % sur 25 ans. Soit un gain de pouvoir d’achat de 10 mètres carrés. “C’est l’équivalent à une pièce supplémentaire”, souligne SeLoger. Mais en empruntant sur 25 ans, les intérêts à payer à sa banque sont aussi 50% plus élevés. «Dans un environnement où les taux d'intérêt ne devraient pas baisser au printemps, allonger la durée du crédit permet de gagner une pièce, mais cet arbitrage doit être analysé au regard du coût total du financement, qui augmente de façon substantielle.», indique Barbara Castillo Rico, Directrice science et des études économiques, SeLoger-Meilleurs Agents.