Le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) a affirmé le 3 mars qu’il ne comptait pas assouplir les règles d’octroi des crédits immobiliers. Les banques seront donc encore contraintes dans leur distribution.
Les règles qui encadrent l’octroi des crédits immobiliers ne devraient pas changer dans l’immédiat. Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a indiqué le 3 mars qu’il ne prévoyait pas d’assouplir les critères actuellement imposés aux banques. Cette décision intervient alors que certains acteurs du secteur immobilier, comme des courtiers ou des professionnels de la transaction, espéraient un assouplissement afin de faciliter l’accès à l’emprunt pour les ménages.
Pour l’institution, le cadre actuel a permis de retrouver “un rythme de croisière sain” sur le marché du prêt immobilier : “Les crédits octroyés au financement de l'immobilier résidentiel avaient augmenté de 33 % en 2025 par rapport à l'année 2024, ce qui atteste de cette reprise”.
Dans ce contexte, le HCSF estime qu’il n’est pas nécessaire de modifier les règles en place.
Un taux d'endettement à 35 %
Parmi ces règles figure notamment la limite du taux d’endettement. Depuis le 1er janvier 2022, un ménage ne peut généralement pas consacrer plus de 35 % de ses revenus nets avant impôt au remboursement de ses crédits, assurance comprise. Ce seuil constitue l’un des principaux critères étudiés par les banques lorsqu’elles examinent une demande de prêt immobilier.
L’objectif est de protéger les emprunteurs. En limitant la part du budget consacrée au remboursement d’un crédit, les autorités souhaitent éviter que les ménages se retrouvent dans une situation financière trop fragile en cas de baisse de revenus ou de hausse imprévue des dépenses.
La durée des prêts immobiliers est également encadrée. Dans la majorité des cas, un crédit ne peut pas dépasser 25 ans. Cette limite vise elle aussi à limiter les risques d’endettement sur des périodes trop longues.
Des dérogations pour les primo-accédants
Même si ces règles peuvent paraître strictes, elles ne sont pas totalement rigides. Les banques disposent en réalité d’une marge de manœuvre. Elles peuvent déroger à ces critères pour une partie limitée des dossiers qu’elles financent.
Précisément, 20 % des nouveaux prêts accordés peuvent déroger à ces normes. Parmi ces exceptions, 70 % sont réservées à l’acquisition d’une résidence principale et 30 % aux primo-accédants (les ménages doivent être propriétaires pour la première fois).
Cette flexibilité permet par exemple de soutenir certains profils jugés solides, comme les primo-accédants ou les emprunteurs dont les revenus devraient progresser dans les années à venir. Grâce à ce mécanisme, les banques peuvent continuer à financer des projets immobiliers tout en respectant l’esprit des règles fixées par les autorités financières.
Problème : les banques n’utilisent pas la totalité de cette enveloppe de dérogation. Le HCSF avance que la flexibilité n’est utilisée qu’à 17,1 % en moyenne, soit 3 points de moins que ce qui est autorisé. Un chiffre qui prouverait là encore que les règles de fonctionnement actuelles n'empêchent pas les banques de prêter davantage.
