SCI : pouvez-vous bénéficier de la loi Bourquin sur l’assurance emprunteur ?

Constituer une Société Civile immobilière (ou SCI) est un excellent moyen faciliter la transmission d'un bien immobilier et de réduire les droits de donation. Un groupe de personnes souhaitant créer une SCI, en vue d'un projet immobilier devront généralement contracter un prêt immobilier et recourir à une assurance. Quelles sont les conditions de résiliation d'une assurance de prêt pour une SCI ? Guide complet !

Quel prêt immobilier pour les SCI ?

Il n'existe pas de prêt dédié à l'investissement locatif via une SCI : les prêts proposés par la banque pour de l'investissement locatif ne font pas la distinction entre une SCI et un emprunteur en direct classique.

Les investissements locatifs ne permettent pas de bénéficier des prêts aidés tels que le prêt à taux zéro, le prêt conventionné ou les prêts épargne-logement par exemple (réservés à l'achat d'une résidence principale).

Les banques ne proposent pas de taux de prêts immobiliers particuliers pour les SCI. Vous aurez donc accès au même taux qu'un emprunteur en direct. Ce peut être à taux fixe ou à un taux variable (nous vous conseillons bien évidemment un taux fixe étant donné leur faiblesse en ce moment). De même, la durée du prêt pourra varier entre 10 et 25 ans.

Enfin, pour calculer le montant du prêt, l'établissement de crédit se réfèrera à la capacité d'endettement de chacun des associés, c'est-à-dire à leurs revenus respectifs. Et comme pour un achat en direct, la banque prendra également en compte les loyers qui seront perçus par la SCI.

Quelle assurance emprunteur pour une SCI ?

Lors de la souscription à un crédit immobilier via une SCI, la banque prêteuse n'accordera le prêt que si les associés souscrivent (au moins) à une une assurance de prêt. L'assurance perte d'emploi n'est pas exclue, toutefois, elle n'est pas indispensable pour de l'investissement locatif puisque la SCI perçoit les loyers.

Il n'existe aucune spécificité particulière par rapport à un emprunteur en direct, sauf que l'assurance est souscrite au nom des associés et non de la SCI.

Comme pour un emprunteur classique, un associé de la SCI est libre de choisir son assurance de prêt et n'est aucunement dans l’obligation de choisir l’assurance emprunteur que sa banque lui proposera systématiquement (loi Lagarde, 2010). Cette assurance de groupe bancaire est souvent bien plus onéreuse, sans compter sa couverture qui est souvent moindre, qu’une assurance externe aux groupes bancaires.

Que vous soyez dans le cadre d'une SCI ou lors de vos prochains prêts, faites systématiquement une étude de marché avant de souscrire une assurance. Cette dernière vous accompagnant pendant de nombreuses années, il serait dommage de payer un contrat plus cher que la concurrence. Notre outil compare en temps réel plus de 25 offres d'assurance de prêt, accessibles aux particuliers et aux SCI.

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Amendement Bourquin, quel changement pour l'assurance de votre prêt en SCI ?

Optimiser son taux de prêt immobilier en SCI passe également par l'optimisation de son taux d'assurance. La loi Bourquin permet depuis le 1er janvier 2018 une plus grande concurrence sur ce marché. Son objectif est de donner les moyens aux consommateurs de mieux négocier le coût de leur crédit, et donc celui de l’assurance emprunteur. Désormais, les emprunteurs ne sont plus obligés de négocier le montant de leurs cotisations d’assurance lors de la signature du crédit puisqu'ils peuvent se tourner vers l'assurance de leur choix avant ou après la signature de leur offre de prêt.

Cette mesure prend tout son sens quand on sait que 85 % des emprunteurs souscrivent encore au contrat d’assurance groupe de la banque, au lieu de faire appel à une assurance extérieure moins chère : ceux-ci se focalisent sur le taux d’intérêt à défaut de l’assurance, alors que l’assurance emprunteur peut représenter jusqu’à 30% du coût total du crédit, compte tenu des taux d’intérêt très faibles !

Les actionnaires de la SCI, tant qu'il s'agit d'un bien immobilier à usage d'habitation (même partiel) et non commercial, disposent des mêmes droits qu’un autre emprunteur : droit à la délégation d’assurance, droit à la résiliation à tout moment grâce à la loi Lemoine etc. Pouvoir changer librement d’assurance de prêt, et donc recourir à une assurance extérieure au lieu du contrat-groupe proposé par la banque prêteuse, permet de faire de sérieuses économies sur le coût total du crédit immobilier.

Détenteur d'une assurance de prêt en SCI, peut-on changer d'assurance la première année ?

Depuis 2014, dans le cadre de la loi Hamon, un particulier, comme les emprunteurs d'une SCI,  ont un délai d'un an seulement, à compter de la date de signature de son offre de prêt, pour changer d’assurance emprunteur en substituant l’assurance de groupe proposée par la banque prêteuse, par une autre extérieure aux groupes bancaires. C'est ce qu'on appelle la délégation d'assurance de prêt immobilier. À condition que les garanties de la nouvelle assurance soient équivalentes aux garanties comprises dans l'assurance initiale.

L’entrée en vigueur de la loi Lemoine ne remet pas en cause la faculté offerte par la loi Hamon de substituer le contrat d’assurance initial par un nouveau contrat durant les 12 premiers mois suivant sa signature mais le prolonge à toute la durée du prêt.