Baromètre de l'Immobilier 2025 : Bilan et perspectives 2026

Après deux années de tensions extrêmes sur le crédit et une paralysie partielle des transactions, l’année 2025 marque une sortie progressive de crise pour le marché immobilier français. La baisse des taux engagée fin 2023 et prolongée en 2024 a permis une réouverture du crédit, relançant l’activité sans toutefois provoquer de rebond généralisé.

Dans un marché encore fragile, Réassurez-moi dresse le bilan complet de l’année 2025 et décrypte les perspectives pour 2026, en analysant les facteurs macroéconomiques, l’évolution des taux, la reprise du crédit, et les fortes disparités régionales et sociales qui structurent désormais l’immobilier français.

Une normalisation monétaire qui atteint ses limites

Une baisse concentrée du taux de dépôt de la BCE, suivie d’un gel monétaire

Après quatre baisses successives intervenues entre juin et décembre 2024 (-0,75 point), la Banque centrale européenne a poursuivi son assouplissement monétaire uniquement sur le premier semestre 2025, avant de marquer une pause nette.

En 2025, le taux de dépôt de la BCE¹ a été abaissé de 0,75 point entre février et juin, puis stabilisé depuis :

Juin 2025 : le point de synchronisation avec le marché du crédit immobilier

Cette pause monétaire constitue un tournant majeur pour le marché immobilier. Dans les faits, la baisse des taux immobiliers s’est arrêtée au même moment. 

Il y a eu un recul des taux de janvier à avril 2025, puis une stabilisation entre mai et juillet, suivie d’une reprise de la hausse, malgré l’absence de relèvement des taux directeurs.

Pourquoi les taux immobiliers remontent malgré une BCE stable ?

En 2025, la politique monétaire n’est plus le seul déterminant des taux immobiliers. Plusieurs facteurs structurels expliquent ce retournement :

• La reconstitution des marges bancaires après deux années de compression ;
• Une forte reprise de la demande de crédit au printemps ;
• Les contraintes internes des banques (quotas de production, gestion du risque) ;
• Le contexte budgétaire français et une prime de risque persistante.

La fin des baisses de la BCE agit comme un signal de plancher, déclenchant une normalisation des taux immobiliers.

La fin de la baisse, l’entrée dans une phase de stabilisation active

Une légère hausse des taux immobiliers sur l’année

Chez Réassurez-moi, nos data analysts suivent chaque mois l’évolution des taux grâce à un algorithme agrégeant les barèmes bancaires afin d’identifier les meilleurs taux du marché.

De janvier à mai 2025, le meilleur taux immobilier sur 20 ans a baissé de 0,15 point de pourcentage. Puis, de mai à décembre 2025, ce même taux a augmenté de 0,17 point de pourcentage².

Graphique 1 : Évolution du meilleur taux d'intérêt immobilier sur l'année 2025

Une reprise franche du crédit immobilier : +26,9 % sur un an

Si les taux cessent de baisser, la production de crédits immobiliers a fortement rebondi. En glissement annuel, le montant des nouveaux crédits à l’habitat progresse de 26,9 % en 2025, contre 9,7 % en 2024³.

Graphique 2 : Évolution annuelle du montant des nouveaux crédits à l’habitat (milliard d'€)

Cette dynamique repose sur un effet de rattrapage après deux années de blocage, le retour des primo-accédants solvables, et une stratégie bancaire plus offensive sur le premier semestre.

La reprise est réelle, mais sélective, concentrée sur les profils les plus solides.

Des écarts de taux toujours marqués selon les territoires

Des disparités persistantes sur les taux immobiliers moyens

Réassurez-moi a relevé chaque début de mois les taux immobiliers moyens sur 20 ans dans chaque région, afin de calculer une moyenne annuelle régionale⁴.

Graphique 3 : Cartographie régionale des taux de prêt immobilier moyens sur 20 ans en % (moyenne régionale annuelle)

Ces écarts reflètent la concurrence bancaire locale, la structure de la demande et les dynamiques économiques régionales.

Un marché immobilier en reprise, mais profondément segmenté

Le marché immobilier est aujourd’hui marqué par un fort déséquilibre. L’offre est abondante, mais la demande reste limitée. Ce rapport de force est clairement favorable aux acheteurs et exerce une pression baissière sur les prix.

Tous les emprunteurs ne profitent pas de la même manière de la reprise

La baisse des taux engagée en 2024 puis stabilisée en 2025 n’a pas bénéficié à tous de façon équivalente. Seuls les meilleurs profils accèdent aux taux proches de 3 %, les exigences d’apport restent élevées, les durées d’emprunt s’allongent et les profils modestes restent en marge du redémarrage.

La reprise profite d’abord aux ménages les plus solvables, accentuant la segmentation du marché.

Tanguy Mur

Expert en assurance emprunteur

Le marché immobilier évolue dans un contexte de forte instabilité économique, politique et sociale, qui pèse directement sur la confiance des ménages et des banques. Cette insécurité se traduit par une prudence accrue des établissements prêteurs et, mécaniquement, par des taux d’intérêt plus élevés.Mais cette phase de tension a aussi un effet correctif sur les prix. Des biens autrefois valorisés 200 000 € peuvent aujourd’hui se négocier 10 000 à 20 000 € en dessous de leur niveau passé. Dans cette configuration, acheter en 2025 peut s’avérer stratégique. L’acquéreur achète à un prix plus bas, tout en conservant la possibilité de renégocier son crédit lorsque les taux se détendront. On considère généralement qu’un écart d’un point de taux suffit à rendre une renégociation pertinente. À moyen terme, cela peut permettre de cumuler un prix d’acquisition optimisé et un coût du crédit réduit. Autrement dit, malgré un contexte complexe, le marché offre de réelles opportunités à ceux qui raisonnent sur le long terme.

Perspectives 2026 : continuité plutôt que rebond

Nos experts anticipent pour 2026 :

• Des taux immobiliers évoluant entre 3 % et 3,5 %, hors choc exogène ;
• Un marché transactionnel plus fluide mais sans euphorie ;
• Des prix globalement stables, avec des hausses localisées dans les zones tendues ;
• Un risque persistant sur l’offre neuve, pénalisée par la faiblesse des permis ;
• Un impact croissant des critères énergétiques sur la valeur des biens.

Tanguy Mur

Expert en assurance emprunteur

Même si les taux semblent aujourd’hui stabilisés, voire légèrement orientés à la hausse, des marges de détente existent. Une amélioration du contexte international pourrait favoriser un reflux progressif des taux à l’horizon 2026. Il faut toutefois garder à l’esprit que les taux immobiliers s’inscrivent dans une dynamique mondiale. La BCE donne une direction, mais les facteurs géopolitiques et financiers internationaux restent déterminants.

2026 s’inscrit dans la continuité de 2025 : un marché actif mais contraint, en recomposition permanente.