Faut-il investir dans une SCPI avec son assurance vie ?

De plus en plus de titulaires d’assurances vie se tournent vers les unités de comptes pour optimiser le rendement de leur contrat, notamment en choisissant d’investir dans des SCPI. Pourquoi opter pour une SCPI en assurance vie ? Quels sont les avantages et les inconvénients ? Quid de la fiscalité applicable ? Toutes nos réponses d’experts !

Peut-on investir dans une SCPI avec son assurance vie ? 

Une assurance vie permet d’investir dans des fonds euros mais également dans des unités de comptes, dont font partie les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier). Cependant, il faut savoir que le titulaire du contrat n’aura pas accès à toutes les SCPI disponibles sur le marché avec son assurance-vie : il devra choisir entre celles proposées par l’assureur ou la banque éditant son contrat. 

Un particulier investissant en SCPI achète quant à lui des parts vendues par l’une de ces sociétés : on parle de « pierre-papier ». Cela lui permet de placer une somme dans l’immobilier et de percevoir des loyers, sans avoir à assumer la gestion inhérente. 

Les SCPI peuvent ainsi aussi bien investir dans : 

• des immeubles de bureaux, 
• des boutiques,
• ou encore des logements. 

Quels sont les avantages d’une SCPI en matière d’assurance vie ? 

Le fait d’intégrer une SCPI à vos supports d’investissement d’assurance vie a de nombreux avantages, tels que : 

• la réalisation d’un investissement dans l’immobilier sans passage devant le notaire, 
• la grande liquidité du placement,
• l’accès à un rendement particulièrement élevé (les dividendes de SCPI assurance vie font partie des plus intéressantes du marché), 
• une fiscalité très avantageuse, les revenus dégagés n’étant pas imposés en tant que revenus de capitaux mobiliers, mais selon les règles propres à un contrat d’assurance vie, 
• un prix d’acquisition des parts est souvent décoté par rapport aux prix « en direct » (entre 2,5 et 5 % de moins en général),
• la flexibilité relative à la perception des revenus générés, 
• l’absence des problèmes habituellement rencontrés par les propriétaires type loyers impayés ou gestion des dossiers locataires, 
• la possibilité de transmettre ses parts de SCPI avec l’application d’un abattement de 152 500 €, 
• l’absence de délai de possession minimum, 
• la revente du nombre de parts désiré, 
• l’opportunité de diversifier son patrimoine, notamment en investissant en pierre-papier sur divers marchés géographiques (France, Europe ou Monde) et types de biens (tertiaire, habitation…).

Pour vous aider à trouver le meilleur contrat SCPI en assurance vie, n’hésitez pas à utiliser notre comparateur en ligne ! En quelques clics, vous aurez alors accès à de nombreux devis personnalisés en fonction de votre profil d’investisseur ainsi que de vos objectifs d’investissement !

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SCPI et assurance vie : quid des inconvénients et des risques ?

Une SCPI en assurance vie s’accompagne également d’un certain nombre de risques et d’inconvénients, à savoir : 

• les frais appliqués, inhérents au contrat d’assurance vie (frais de gestion, frais d’arbitrage …), 
• les frais propres aux parts de SCPI (frais d’acquisition des parts, frais de gestion annuels …), 
• l’obligation d’opter pour une SCPI proposée par l’assureur ou la banque, 
• l’appartenance des parts à l’assureur ou à la banque de l’assurance vie, ce qui leur permet de percevoir une partie des gains générés par les SCPI (alors que si vous les détenez en direct, vous toucherez 100 % des revenus dégagés par vos parts),
• l’impossibilité d’acquérir des parts de SCPI assurance vie à crédit, contrairement à l’achat direct,
• la nécessité de posséder également un fonds euro, une assurance vie ne pouvant pas uniquement être composée de parts de SCPI. 

Quelle est la fiscalité des SCPI en assurance vie ?

Lorsque les SCPI sont intégrées dans une assurance-vie, le titulaire profite de la fiscalité très avantageuse de ce support, que ce soit pendant la durée de vie du contrat ou au moment du décès de son titulaire, lorsque le capital est versé au bénéficiaire par le jeu de la clause bénéficiaire. 

La première chose à savoir est qu’en dehors de tout rachat, les gains générés par les SCPI ne font l’objet d’aucune fiscalité, soit d’aucune imposition de SCPI assurance vie. 

A contrario, en cas de rachat partiel ou total, la fiscalité applicable dépendra alors de l’âge du contrat, d’où l’intérêt de « prendre date fiscale » en ouvrant une assurance-vie le plus tôt possible. 

Comment souscrire à des SCPI en assurance vie ? 

Si vous détenez déjà un contrat d’assurance vie et que vous souhaitez souscrire à des parts de SCPI, il vous suffira de passer un ordre de demande d’achat de SCPI auprès de votre conseiller dédié. 

Si vous souhaitez acquérir des parts de Société civile de placement immobilier non accessibles par le biais de votre assurance vie actuelle, vous pourrez les acquérir en direct ou ouvrir un nouveau contrat d’assurance vie auprès d’un autre établissement, en prenant soin de vous assurer que ces titres sont accessibles dans son offre. 

5 conseils pour choisir le meilleur contrat SCPI assurance vie

Voici 5 conseils pour comparer les meilleurs contrats de SCPI assurance vie et sélectionner le contrat le plus adapté à votre profil et à vos objectifs d’épargne : 

• Conseil n°1 : Étudiez le taux de rendement. Les SCPI les plus performantes en termes de rendement servent un taux de 4 à 5 % en moyenne (voire même 6 % pour les plus rémunératrices). Ce premier point vous permet de faire un premier comparatif de SCPI, éligibles ou non à l’assurance vie, 
• Conseil n°2 : Faites également attention au prix d’acquisition des parts SCPI. Certaines parts coûteront quelques centaines d’euros, contre plusieurs milliers pour d’autres. Tout dépendra donc de votre capacité d’investissement,
• Conseil n°3 : Comparez les frais. Aussi bien concernant les frais propres à l’acquisition et à la détention des SCPI, que ceux relatifs au contrat d’assurance vie (notamment pour les frais de gestion ou encore les frais d’entrée de SCPI assurance vie), 
• Conseil n°4 : Ne négligez pas la qualité de conseil. En cas de doute, mieux vaut demander conseil à votre conseiller dédié ou à un cabinet de conseil en gestion de patrimoine (comme le cabinet Cleerly par exemple). Vous pourrez ainsi être aiguillé vers les SCPI les plus attractives et mettre en place une réelle stratégie d’investissement (de diversification notamment),
• Conseil n°5 : N’hésitez pas à consulter notre comparatif des meilleures SCPI !

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