Le décret concernant le contrat type de syndic de copropriété, conçu pour éviter les abus, est entré en application le 1er juillet 2015. 10 points clés pour comprendre ce contrat type.
Un contrat « Tout sauf »
Fini les mauvaises surprises : seules les prestations particulières strictement énumérées dans le contrat autorisent le syndic à demander une rallonge en sus de ses honoraires forfaitaires. Toutes les autres prestations sont réputées couvertes par le forfait de base et ne peuvent donc pas vous être facturées en sus. S’agissant d’un contrat type, le syndic est obligé de s’y conformer sans pouvoir le modifier ou le compléter avant d'avoir obtenu votre accord. Tout au plus peut-il inclure dans les honoraires de base des tâches présentées dans le contrat type comme pouvant faire l’objet d’une facturation supplémentaire ou optionnelle.
Les mandats concernés
Le contrat type de syndic s’impose aux mandats conclus ou renouvelés depuis le 2 juillet dernier. Une grande majorité des assemblées générales de copropriétaires appelées à désigner un syndic s’étant tenues avant cette date (qui n’a pas été choisie au hasard, on s’en doute, puisqu’en général les assemblées sont convoquées au plus tard pour le mois de juin), le contrat de syndic nouvelle version ne trouvera vraiment à se déployer qu’en 2016. Voire en 2018 si vous avez signé avant le 2 juillet un contrat de syndic d’une durée de trois ans, durée maximale autorisée pour un mandat de syndic.
Durée du contrat
Afin de lever toute ambiguïté, des dates de début et de fin de mandat doivent être clairement indiquées.
La plupart des tâches du syndic comprises dans le forfait de base
Le contrat type comporte, en annexe, des exemples de prestations incluses dans le forfait. La liste de ces prestations n’est pas limitative. Y figurent les tâches traditionnelles liées à la tenue de l’assemblée générale annuelle, la gestion des opérations financières et la comptabilité de la copropriété, la déclaration des sinistres ou encore la gestion du personnel de la copropriété. Autrefois facturés en supplément, les frais de photocopie sont désormais compris dans le forfait de base.
L’établissement, par le syndic, sous peine de révocation, d’une fiche synthétique regroupant les données financières et techniques essentielles de la copropriété relève également de la gestion courante. Le syndic doit fixer lui-même dans le contrat le montant de la pénalité qu’il encourt en cas de remise tardive de ce document au copropriétaire qui en fait la demande.
Des prestations optionnelles qui peuvent être incluses dans le forfait
La tenue d’une assemblée générale supplémentaire ou, plus surprenant, la présence obligatoire du syndic à au moins une réunion du conseil syndical ne figurent pas dans le forfait de base. Ces prestations ne sont comprises dans le forfait qu’à condition d’en demander le rajout.
Un nombre limitatif de prestations pouvant être facturées en supplément
Parmi les prestations énumérées dans le contrat type susceptibles d’ouvrir droit à une rémunération complémentaire figurent, notamment, les réunions et visites non prévues dans le forfait, les honoraires sur travaux (votés en même temps que les travaux eux-mêmes), les études techniques telles que les diagnostics et consultations, l’établissement ou la modification du règlement de copropriété (lorsque le syndic est à la manœuvre), la reprise de la comptabilité (pour des exercices antérieurs non approuvés). Contrairement au coût des photocopies, le syndic est autorisé à vous réclamer le remboursement des frais d’affranchissement. Il est fondé également à percevoir une rémunération pour l’immatriculation initiale de votre copropriété (obligatoire à partir du 31 décembre 2016 pour les copropriétés de plus de 200 lots, fin 2017 pour celles de plus de 50 lots et fin 2018 pour les plus petites copropriétés), mais pas, ensuite, pour la mise à jour du registre d’immatriculation.
Possibilité d’exclure certaines missions du forfait
Les copropriétaires peuvent dispenser le syndic d’ouvrir un compte séparé (uniquement pour les copropriétés de quinze lots au plus) ou de mettre en place un service extranet, ainsi que l’autoriser à confier les archives de la copropriété à une entreprise extérieure. Dans les deux derniers cas, le contrat doit indiquer la somme qui sera retranchée du montant du forfait pour les tâches retirées au syndic.
Interdiction des rémunérations indirectes
Cela va encore mieux en le stipulant : pour sa mission, le syndic professionnel ne peut recevoir aucune autre rémunération que celle prévue au contrat. Il lui est interdit de percevoir, directement ou indirectement, de versements en provenance de filiales ou de tiers.
Frais à la charge des seuls copropriétaires concernés
Certaines prestations sont imputables directement aux copropriétaires qui en sont à l’origine, comme les frais de relance après mise en demeure d’un copropriétaire débiteur, la délivrance d’une copie papier du carnet d’entretien ou l’établissement de l’état daté (dans la limite, dans ce dernier cas, d’un plafond fixé par décret – à paraître).
Plus de chantage à la démission
Là encore c’est écrit noir sur blanc : le syndic ne peut pas démissionner sans respecter un préavis de trois mois. Voilà de quoi rassurer les copropriétaires autrefois menacés de se retrouver sans syndic du jour au lendemain s’ils refusaient les augmentations de rémunération ou les honoraires travaux demandés.
