La location meublée risque d’être encore sous pression. Après plusieurs années de resserrement fiscal, les bailleurs voient poindre une nouvelle hausse : celle de la CSG. Une mesure qui paraît technique, mais qui pourrait alourdir la facture sociale des revenus locatifs dès 2025… et encore davantage en 2026. Pour les investisseurs, il devient urgent de comprendre ce qui se joue.
Une hausse annoncée qui change l’équilibre du meublé
Dans le projet de loi de financement de la Sécurité sociale, le gouvernement envisage de relever la CSG sur les revenus du capital, donc sur les loyers meublés, de 9,2 % à 10,6 %. Le meublé, déjà pointé du doigt pour ses avantages fiscaux, se retrouve à nouveau ciblé.
Cette hausse pourrait sembler modeste. Mais elle s’inscrit dans une dynamique plus large : celle d’une montée progressive des prélèvements sociaux, qui pourraient atteindre 18,6 % en 2026. Pour les bailleurs, l’impact dépendra de leur régime fiscal, mais le signal est clair : la location meublée devient moins douce fiscalement.
Le meublé reste protecteur au régime réel grâce aux amortissements, mais la tendance générale est au renchérissement des prélèvements.
Ce que cela signifie concrètement : deux histoires de bailleurs
Pour bien comprendre, imaginons deux profils.
L’investisseur au micro‑BIC
Il loue un studio meublé. Ses loyers annuels atteignent 12 000 €. Avec l’abattement de 50 %, sa base imposable tombe à 6 000 €.
Aujourd’hui, ses prélèvements sociaux représentent 1 032 €. Demain, ils pourraient grimper à 1 116 €. Ce bailleur, qui ne peut pas amortir son bien, ressentira directement la hausse.
L’investisseur au régime réel
Il loue un T2. Ses loyers montent à 15 000 €, mais après charges et amortissements, son résultat fiscal n’est que de 2 000 €.
Avec les prélèvements actuels, il paie 344 €. Avec la hausse, il paierait 372 €. Pour lui, l’effet est limité : le réel amortit la hausse grâce à la mécanique des amortissements.
Lorsque le résultat taxable est faible, l’augmentation des prélèvements sociaux reste contenue. Le régime réel devient donc encore plus stratégique.
Tableau comparatif : impact de la hausse des prélèvements sociaux
| Situation fiscale | Base imposable | Prélèvements sociaux actuels (17,2 %) | Prélèvements sociaux possibles en 2026 (18,6 %) | Écart |
|---|---|---|---|---|
| Micro‑BIC – loyers 12 000 € (abattement 50 %) | 6 000 € | 1 032 € | 1 116 € | +84 € |
| Régime réel – loyers 15 000 € (charges + amortissements 13 000 €) | 2 000 € | 344 € | 372 € | +28 € |
Point clé : plus votre résultat fiscal est faible, plus la hausse reste marginale.
Comment réagir intelligemment ?
Face à cette perspective de hausse, les bailleurs ont plusieurs réflexes à adopter :
- Refaire le point sur leur régime fiscal.
- Simuler leur résultat taxable avec la future CSG.
- Examiner la pertinence d’un passage au régime réel.
- Réévaluer la rentabilité du meublé face à la location nue.
- Anticiper les évolutions en 2026.
Mini check‑list rapide
- Mon résultat fiscal est‑il élevé ?
- Suis‑je au micro‑BIC par défaut sans optimisation ?
- Mes amortissements au régime réel sont‑ils bien intégrés ?
- La hausse des prélèvements change‑t‑elle ma rentabilité ?
⚠️ À savoir : la hausse n’est pas encore définitivement votée, mais la trajectoire est bien orientée vers un renforcement de la fiscalité sur le capital.
Conclusion
La hausse de la CSG marque un tournant pour les locations meublées. Elle n’est ni explosive ni anecdotique : elle s’inscrit dans une transformation plus profonde de la fiscalité, qui rend le meublé un peu moins avantageux chaque année. Les investisseurs devront s’armer de calculs et de stratégie pour préserver leur rentabilité.
La CSG va‑t‑elle augmenter dès 2025 ?
Oui, si le texte est adopté. Le PLFSS introduit ce relèvement dès la prochaine année fiscale.
Tous les bailleurs en meublé le sont, car le mécanisme touche les prélèvements sociaux.
Oui, car il n’offre aucun moyen d’amortir la hausse.
Souvent, oui. Le réel permet d’absorber une partie de la hausse via les amortissements.
