Nos conseils pour acheter à l’étranger !

Si, tentés par les prix encore attractifs de l’immobilier dans certains pays du globe, vous rêvez d’acquérir une résidence à l’étranger pour les vacances ou pour y goûter une retraite paisible, la prudence s’impose. Avant de vous lancer dans l’aventure, posez-vous bon nombre de questions et surtout évitez les coups de tête.

En premier lieu, il convient de sélectionner le pays de votre future villégiature, en choisissant de préférence une zone du globe plutôt stable tant sur le plan politique qu’économique. Renseignez-vous également sur les spécificités du droit immobilier local : en Thaïlande, par exemple, vous ne pourrez pas, sauf exception, vous rendre propriétaire du terrain de votre maison, de même au Sénégal si vous choisissez de vous installer en bord de mer.

Les charges de copropriété et les impôts fonciers ne sont pas non plus une exception française ! Ils existent aussi à l’étranger. Mieux vaut en connaître les modalités et le montant pour apprécier réellement la rentabilité de votre projet.

Bien sûr, il est indispensable de vous rendre sur place pour examiner la qualité du bien (voire vérifier son existence !), son environnement, son emplacement, indépendamment de ce que vous aurez pu lire ou voir sur des brochures ou des sites Internet forcément alléchants.

Une fois repéré ce qui vous semble la « perle rare », pas d’emballement : assurez-vous que le vendeur est vraiment le propriétaire du bien et qu’il détient un titre de propriété en bonne et due forme conforme à la législation locale, dûment enregistré par l’Administration. Au Maroc, on parle ainsi d’un « bien titré ».

• Si le bien fait partie d’une indivision, assurez-vous également que tous les indivisaires ont donné leur accord pour le vendre. Si la villa de vos rêves ou l’appartement se situe dans un domaine en copropriété, vérifiez aussi qu’une loi locale en définit le statut (comme au Sénégal, aux états-Unis ou au Maroc, par exemple)... et qu’elle est réellement appliquée ! Existe-t-il un règlement de copropriété adapté ? Un syndic autorisé à exercer une telle activité a-t-il été nommé ? La vigilance en la matière est d’autant plus de mise que dans nombre de pays les professions d’agent immobilier et de syndic ne sont pas réglementées, comme c’est le cas en France, avec la loi Hoguet. Prenez donc, avant de vous lancer, un maximum d’informations sur la fiabilité et l’honnêteté des professionnels avec lesquels vous aurez affaire : s’il leur prenait la mauvaise idée de partir avec la caisse, vos recours seraient alors des plus difficiles, voire impossibles.

• Si vous souhaitez acheter un bien sur plan, adressez-vous à un vrai promoteur professionnel et vérifiez aussi qu’il est bien propriétaire du terrain. Car, dans ce domaine, les escrocs ne sont pas rares.

Yves, un parisien désireux d’acheter une villa aux Philippines, en a fait les frais lorsqu’il s’est aperçu qu’elle n’était pas la propriété de celui qui la vendait. Bien sûr, il y a la justice et les tribunaux. Mais dans certains pays, elle n’est peut-être pas aussi sereine et indépendante qu’on pourrait le souhaiter : les acquéreurs français de villas au Sénégal l’ont appris à leurs dépens (voir encadré ci-dessous).

Les Français spoliés du Sénégal

À Saly, à 80 km de Dakar, quarante-deux propriétaires de maisons en bord de mer sont menacés d’expulsion. Comment en est-on arrivé là ? Dès 2009, les douanes sénégalaises ont commencé à lancer de vastes opérations d’interpellations contre plusieurs promoteurs français qui n’auraient pas payé la TVA sur les matériaux importés (en l’occurrence du carrelage et des sanitaires) destinés notamment à la réalisation du programme « Mar y Sol » à Saly. Ne pouvant rien espérer des promoteurs qui s’étaient empressés de prendre la poudre d’escampette, le tribunal a ordonné la confiscation des quarante-deux villas, acquises pourtant en toute légalité, devant notaire, pour un montant de 60 000 € chacune, après paiement des droits de mutation et des loyers du terrain à l’État sénégalais.

Cette décision a été confirmée en appel, au mépris des conventions internationales et en dépit des réquisitions du Parquet, qui demandait la restitution des maisons à leurs propriétaires, conformément à la loi. « C’est un véritable racket judiciaire car aucun texte ne permet de saisir les biens d’un tiers » s’insurge l’avocat français des propriétaires spoliés, maître Franck Zeitoun du barreau de Versailles, fondateur par ailleurs de l’Association pour la promotion et la protection des investisseurs à l’étranger (Appie), créée à la suite de cette affaire (www.investisseurs-sansfrontière.com)

Acheter au Maroc

De l’autre côté de la Méditerranée, le Maroc ne manque pas d’attrait. Du reste, beaucoup de Français s’y installent à la retraite, car le Royaume se montre fort généreux à leur égard. Le prix de l’immobilier est 50 % moins élevé qu’en Europe.

Dans le moyen et haut de gamme, le coût varie entre 1 500 et 2 000 € /m². Une villa neuve de 345 m², un « Riad », dans un lotissement de luxe avec piscine situé dans la Palmeraie, à 8 km de Marrakech, s’est négociée 445 000 €. S’y ajoutent 1 800 € de charge de copropriété annuelle. Vous pouvez trouver moins cher, autour de 110 000 € pour une villa en bord de mer ou dans des « resorts golfiques », avec des prestations de standing.

Les formalités de vente sont les mêmes qu’en France pour les biens « titrés » (dont l’acte de propriété est enregistré) avec passage obligé par un notaire local (comptez 5 % pour les frais y compris les frais d’enregistrement).

Si vous souhaitez louer votre bien en votre absence pour le rentabiliser, choisissez un mobilier adapté à la maison, c’est-à-dire avec un style marocain et oriental sobre, explique une professionnelle du secteur. À cet égard, un achat en vue de la location meublée saisonnière offre un bon rendement avec exonération de la TVA de 20 % pendant cinq ans. Les droits du bailleur vis-à-vis des locataires sont renforcés par le biais d’un contrat de bail clair prévoyant des clauses restrictives en cas de non-paiement des loyers.

Le rêve Américain

Avec un dollar valant 1,44 €, des prix en baisse, suite à la fameuse crise des subprimes (ces crédits hypothécaires accordés aux ménages modestes peu solvables pour l’achat d’un bien immobilier que les banques mettent en vente après les avoir saisis), principalement en Californie et en Floride, les États-Unis font rêver bien des Français. De bonnes opportunités y sont encore à saisir, comme à Miami où les prix peuvent afficher une baisse de 50 à 60 % par rapport à 2003.

Près de 25 % des acheteurs sont étrangers. Les Français arrivent en deuxième position derrière les Canadiens. La raison en est simple : la « Côte d’Azur » des États-Unis offre une excellente qualité de vie, un climat exceptionnel, une facilité d’accès à partir de la France grâce aux vols directs.

L’achat d’une résidence secondaire y est sans comparaison avec ce que l’on propose chez nous au même tarif : en 2011, les prix moyens se situaient entre 2 252 € /m² pour un appartement et 2 766 €/m² pour une maison. Près de la moitié des européens investissent dans des acquisitions comprises entre 140 700 € et 351 741 €.

À partir de 352 000 €, vous atteignez déjà le haut de gamme. Selon l’agence Barnes, il est possible d’acquérir, sur Brickell Avenue, nouveau quartier d’affaires résidentiel de Miami, avec vue sur la baie, un bien déjà loué, pour 250 000 $ (174 000 € ).

Ainsi, Nelly a pu acheter un appartement de 110 m² au septième étage, composé de deux chambres, deux salles de bains, une cuisine équipée, un dressing, pour 223 000 $. Soit 155 011 € . L’immeuble possède aussi une piscine chauffée, une salle de gym, des salles de réunions collectives à disposition des copropriétaires, un restaurant, un gardien 24h/24 et même un voiturier pour garer la voiture dans le parking ! On s’en doute, les charges de copropriété sont élevées : 562 €/mois.

Mais avant d’en arriver là, Nelly a dû montrer patte blanche vis-à-vis des autres copropriétaires. Car outre-Atlantique, l’assemblée des copropriétaires peut parfaitement décider que vous n’êtes pas le bienvenu dans l’immeuble. Vous devez justifier de vos revenus, de l’absence de condamnation, fournir éventuellement un extrait de casier judiciaire et indiquer le nombre de personnes qui occuperont l’appartement, sans oublier de mentionner la présence éventuelle de votre animal favori.

Louer l’appartement en votre absence pour le rentabiliser n’est pas toujours possible, tout dépend aussi du règlement de copropriété qui peut interdire toute location saisonnière ou la limiter à certaines périodes.

Autre problème à ne pas négliger : les travaux dans le logement. À Miami, il faut obligatoirement un permis de construire si vous souhaitez changer le revêtement du sol ou modifier l’agencement de la salle de bains, par exemple. Certaines copropriétés peuvent aussi exiger que les entreprises auxquelles vous faites appel aient reçu l’agrément de l’assemblée.

À défaut de Miami, vous pouvez aussi porter votre choix sur New York. Le prix au mètre carré y est en baisse de 1,3 % à 11 000 $, environ 7 600 €. Ici, naturellement, peu de maisons individuelles. 75 % des appartements sont des « Coops ». C’est-à-dire des appartements situés dans un immeuble résidentiel, dont les résidents ne sont pas propriétaires des murs, mais détiennent un « proprietary lease » (un bail de propriété) obtenu grâce à l’acquisition d’actions (« shares ») de la coopérative, celle-ci conservant quant à elle la propriété de l’ensemble de l’immeuble.

Pour un investissement, la formule est plutôt déconseillée car sujette à trop de mauvaises surprises. Restent alors les « condominiums », ou « condos », en réalité des logements en copropriété, formule plus sûre où l’acheteur devient immédiatement propriétaire du bien.

Acheter pour louer à New York n’est pas une mauvaise affaire car la demande reste forte. Le prix de location moyen à Manhattan tourne autour de 1 596 €/mois pour un studio, 2 116 € pour un deux pièces, et 3 266 € pour un appartement comprenant deux chambres.

Cap sur l’Asie

Si l’Asie vous tente, pourquoi ne pas investir en Thaïlande, à l’instar de Jean-Paul, ce parisien qui a acquis à Phuket, dans le sud du pays, une villa de 180 m² dotée de  trois chambres, avec piscine privée, un petit jardin de 120 m², dans une résidence sécurisée et gardée, le tout pour 211 044 €. Bien sûr, il s’est rendu deux fois sur place pour visiter et discuter avec le promoteur. Comme le financement bancaire est très difficile à obtenir sur place, le mieux est de transférer la somme en euros ou en dollars convertibles en baths, la monnaie locale. Vous n’avez pas l’obligation d’ouvrir un compte bancaire sur place, sauf pour y verser les revenus d’une location éventuelle.

En Thaïlande, un étranger ne peut pas acquérir un terrain seul. Vous avez la possibilité d’acheter un appartement ou une villa dans un condominium (une résidence comprenant plusieurs maisons), dont 49 % de la surface est réservée aux acquéreurs étrangers. C’est la formule « free hold », plus intéressante, car plus facile à la revente mais aussi 10 % plus chère.

Comme Jean-Paul n’a pas pu profiter de cette option, il a donc acheté sa villa en 2008 en « lease hold », c’est-à-dire en location longue durée de quatre-vingt-dix ans. Mais tout est relativement compliqué en Thaïlande, avoue-t-il, il vient tout juste d’obtenir son contrat définitif. En réalité, entre la surface annoncée dans le contrat d’origine et la surface réelle, apparaissait une différence de 7 % en sa défaveur. Il a dû négocier et faire appel à un avocat local pour faire baisser le prix en conséquence. De toute façon, vous avez intérêt à vous adresser à ce type de professionnel, peu coûteux par rapport aux états-Unis ou à la France, surtout si vous ne maîtrisez par l’anglais. Car bien entendu le contrat sera traduit du thaï en anglais. Il vous assistera aussi dans les formalités d’enregistrement de la vente. Dans une ville comme Phuket, très touristique, il est possible de trouver certains cabinets d’avocats francophones.

Question rentabilité, l’affaire est bonne. Selon la saison, Jean-Paul loue la maison entre 914 € et 2 100 € par mois avec un taux d’occupation de 70 %. Les impôts ne lui prélèvent que 5 % de ses revenus locatifs et il ne paie pas de taxe foncière. Un agent immobilier s’occupe de la gestion locative complète, y compris de l’entretien du jardin et de la piscine, pour une rémunération de 175 € par mois, plus 15 % du prix de la location. Mais attention, en cas de revente, comme il existe un contrôle des changes en Thaïlande, vous ne pourrez rapatrier que le capital investi au départ, mais pas la plus-value réalisée sur la vente.

Comment financer votre investissement ?

Dans l’optique d’un achat à l’étranger, si vous n’êtes pas déjà propriétaire en France, vous aurez du mal à obtenir un prêt auprès des banques françaises pour financer l’acquisition d’un bien hors frontières puisqu’elles ne peuvent se garantir ni au moyen d’une hypothèque ni d’un privilège de prêteur de deniers sur ce bien. En revanche, si vous possédez un appartement ou une maison en France, la solution est différente car c’est ce bien qui supportera alors la garantie.

Vous pouvez aussi proposer en nantissement un portefeuille d’actions, un plan d’épargne en actions (PEA), ou encore un contrat d’assurance vie, si leur valeur correspond au montant de la somme à emprunter. En matière de financement, les banques locales accordent beaucoup moins de facilités aux étrangers non résidents ou alors proposent des taux d’intérêt plus élevés.

Si vous parvenez tout de même à obtenir un crédit, attention néanmoins aux risques de change, puisque les remboursements se feront dans une monnaie autre que l’euro. Pour comparer les taux pratiqués, attention aussi à la définition du taux effectif global, qui peut différer d’un pays à un autre. La solution peut encore venir de filiales de banques françaises, telle la BMCI, du groupe BNP Paribas, qui propose un crédit Habitat de dix ans maximum pour l’achat au Maroc d’une résidence secondaire. Ces banques peuvent aussi vous faciliter l’ouverture d’un compte à l’étranger en monnaie locale.

À la BNP, à la Barclays, ou encore chez HSBC, vous aurez la possibilité d’ouvrir en France un compte en dollars pour un achat outre-Atlantique, vous permettant d’acheter vos dollars au meilleur taux en attendant de les transférer aux États-Unis le moment venu.

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N’oubliez pas les frais et les impôts

Aux états-Unis, la transaction ne se passe pas devant notaire, mais vous devrez quand même supporter des frais liés à l’acquisition. À New York, ils peuvent représenter 4 à 5 % du prix dans le cas d’un achat comptant et de 5 à 7 % pour une acquisition à crédit. En achetant un bien neuf, vous bénéficiez d’un abattement de 100 % pendant deux ans de la taxe foncière, puis d’un abattement de 80 % les deux années suivantes et ainsi de suite jusqu’à atteindre le taux plein à partir de la onzième année d’acquisition.

À Miami, les frais de vente d’un bien ancien s’échelonnent de 0,75 à 1,5 % du prix d’acquisition, de 1,25 à 2 % pour un logement neuf. Des frais d’agence peuvent êtres inclus dans le prix de vente et donc supportés par le vendeur. Mais ils peuvent aussi être partagés entre les deux parties à hauteur de 5 % chacun.

Aux États-Unis, les propriétaires doivent payer à la municipalité la « property Tax », taxe annuelle correspondant à environ 1 à 2 % de la valeur marchande du bien. Pour un appartement de 230 000 $ à Miami, elle est de l’ordre de 4 600 $.  À New York, vous devrez en plus acquitter des impôts locaux pour 2,90 à 3,87 % du montant de l’acquisition.

Selon le lieu où le bien est situé, vous devrez éventuellement régler à l’achat des droits de mutation et serez redevable de la taxe foncière.

Si vous le donnez en location vous devrez généralement acquitter un impôt sur vos revenus fonciers et, en cas de revente, vous serez probablement assujetti à un impôt sur la plus-value. Par exemple de 15 % à Miami si vous gardez le bien moins d’un an, sauf si vous réinvestissez le capital dans les cent quatre-vingt jours ; de 20 % au Maroc.

Il existe une convention fiscale entre la France et de nombreux pays, qui permet d’éviter une double imposition : l’impôt acquitté à l’étranger vient en déduction de l’impôt à payer en France. Sachez que ces conventions fiscales prévoient en général une assistance administrative, qui permet au fisc français de vérifier ce que vous pouvez posséder à l’étranger.

Aux États-Unis, le fisc américain vous oblige, le jour de la vente, à déposer 10 % du montant de la transaction sur un compte séquestre afin d'être sûr que vous vous acquitterez de la « Foreign Investment in Real Property Tax Act » (FIRPTA), taxe perçue sur l’acquisition ou la vente de tout bien immobilier par un étranger. Les revenus immobiliers sont imposables dans l’état de situation du bien, de même que la plus-value provenant de la vente. Vous serez taxé au taux de 15 %, après revente au bout d’un an de détention, mais bénéficierez d’un abattement selon la durée de détention du bien et d’un crédit d’impôt.

Contrairement à la France, les immeubles s’amortissent, les déductions de charges sont plus larges, vous pouvez reporter les déficits fonciers sans limite avec une imputation possible sur la plus-value de cession, gros avantage.

Les subtilités de la transmission

En matière de transmission d’un bien détenu à l’étranger, mieux vaut étudier de près les règles du droit international privé. Si vous n’avez pas organisé à l’avance, de votre vivant, à qui reviendra votre bien acquis à l’étranger, quelle loi s’appliquera pour le transfert de votre patrimoine après votre décès ? La loi française ou celle du lieu de situation du bien ?

La convention de La Haye de 1989 était censée résoudre cette question, mais elle n’est toujours pas entrée en vigueur ! On en reste donc aux règles du droit international privé français.

En principe, la succession immobilière est soumise à la loi du lieu de situation du bien. Et de ce fait, les litiges relatifs à la dévolution successorale des immeubles propriétés de ressortissants français situés à l’étranger échappent à la connaissance des tribunaux français. En cas d’ouverture d’une succession composée à la fois de biens immobiliers en France et à l’étranger, le notaire devra appliquer la règle de conflit de lois donnant compétence, en matière de succession immobilière, à la loi étrangère du lieu de situation des immeubles et rechercher si cette loi ne renvoie pas à la loi française du dernier domicile du défunt. Par ailleurs, le renvoi opéré par la loi de situation de l’immeuble ne peut être admis que s’il assure l’unité successorale et l’application d’une même loi aux meubles et aux immeubles.

Quelques exemples à l’étranger : selon le code civil espagnol, la succession est régie par la loi nationale du défunt, quels que soient les biens et les pays où ils se trouvent, il en est de même en Croatie, en Grèce, au Portugal ou au Maroc, où les étrangers non musulmans restent sous la loi de leur statut personnel, y compris au niveau fiscal. Certains pays appliquent la loi du dernier domicile : Argentine; Brésil ou Danemark. Et d’autres encore, à l’instar de la France, distinguent la loi du dernier domicile du défunt pour les biens meubles et celle de situation pour les immeubles : Canada, états-Unis, Île Maurice, Chypre. Pour Monaco ou la Thaïlande, la scission s’opère entre loi nationale pour les meubles et celle de situation pour les biens immeubles. C’était pour remédier à cet imbroglio qu’est née l’initiative de la convention de La Haye.

*Source : Que Choisir