Investir dans l'immobilier locatif peut générer des revenus passifs significatifs. Cela tombe à pic puisque depuis janvier 2024, les taux d'intérêt des prêts immobiliers ont commencé à baisser.
Pour garantir que votre investissement locatif soit rentable et éviter les mauvaises surprises, il est important de calculer le taux de rentabilité pour mesurer les profits par rapport aux dépenses engagées.
Le bon moment pour investir dans l'immobilier locatif
Fin 2023, les taux d'intérêt des prêts immobiliers étaient encore élevés, suivant une année marquée par des fluctuations économiques et un resserrement monétaire. Cependant, dès le début de l'année 2024, les taux ont commencé à baisser grâce aux mesures adoptées par la Banque de France et aux évolutions des conditions économiques.
Voici un aperçu de la baisse des taux observée de janvier à juillet 2024 :
- Meilleur taux sur 15 ans : de 3,80 % à 3,34 % (-12,11 %) ;
- Meilleur taux sur 20 ans : de 4 % à 3,45 % (-13,75 %) ;
- Meilleur taux sur 25 ans : de 4,05 % à 3,61 % (-10,89 %).
Cette diminution des taux rend le moment opportun pour investir dans l'immobilier locatif. Mais comment s'assurer de la pérennité du projet ?
Comment calculer le taux de rentabilité brut de votre investissement locatif ?
La formule pour calculer le taux de rentabilité brut est simple et directe :
Taux de rentabilité brut (%) = (Loyer brut annuel / Coût total de l’investissement) x 100
Cette formule vous donne une première estimation de la rentabilité de votre investissement, avant déduction des charges et des impôts.
Imaginons que vous dépensez 200 000 € pour acheter un appartement, et que vous fixez le loyer mensuel à 800 €. Voici comment procéder :
- Calculez le loyer brut annuel :
- Loyer mensuel : 800 €
- Loyer annuel : 800 € x 12 = 9 600 €
- Utilisez la formule de taux de rentabilité brut :
- Coût total de l’investissement : 200 000 €
- Taux de rentabilité brut (%) = (9 600 € / 200 000 €) x 100 = 4,8 %
Avec un taux de rentabilité de 4,8 %, votre investissement locatif semble prometteur, car il se situe dans une fourchette raisonnable.
Quelle est la fourchette idéale pour le taux de rentabilité ?
Un bon taux de rentabilité pour un investissement locatif se situe généralement entre 4 % et 8 %.
En dessous de 4 %, l'investissement peut ne pas être suffisamment rentable et risque de ne pas couvrir toutes les charges et imprévus. Au-delà de 8 %, cela peut indiquer des risques cachés, comme des coûts de gestion élevés, des risques de vacance locative ou des travaux imprévus.
Quelles sont les astuces pour maximiser la rentabilité de votre investissement locatif ?
- Négociez le prix d'achat : Une bonne négociation peut vous permettre d'acheter à un prix plus bas, augmentant ainsi votre rentabilité.
- Optimisez le financement : Comparez les offres de prêt et choisissez celle avec les meilleures conditions pour réduire vos coûts financiers.
- Choisissez bien votre emplacement : Un bon emplacement peut garantir une demande locative stable et éventuellement des hausses de loyer.
- Réduisez les frais : Faites attention aux frais d'agence, de gestion, et aux travaux d'entretien. Une bonne gestion peut augmenter significativement votre rentabilité.
- Ne sous-estimez pas le poids de l’assurance emprunteur dans votre prêt : en comparant les offres du marché et en choisissant une assurance emprunteur externe, vous pouvez économiser jusqu’à 18 000 € sur le coût total de votre prêt.
