Emprunt immobilier : face aux taux en baisse, des banques de plus en plus exigeantes

Publié le 03 mars 2021 par Antoine Fruchard 
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Crédit photo : Andrea Piacquadio

Les taux d’emprunt immobilier n’ont jamais été aussi attractifs qu’en ce début d’année 2021 mais ce bon indicateur est à pondérer. Face aux emprunteurs, les banques se montrent de plus en plus exigeantes, tant sur le dossier présenté que sur les conditions d’assurance de prêt.

Serait-ce le moment d’emprunter ? Depuis quelques temps, les taux de crédit immobilier diminuent inexorablement jusqu’à flirter avec des taux historiquement bas. Selon l’Observatoire Crédit Logement / CSA, le taux moyen au mois de février 2021 s’élève à 1,14 % toutes durées d’emprunt confondues, contre 1,17 % en janvier, perdant ainsi 3 points de base et se rapprochant “des niveaux minima observés fin 2019”. Une aubaine a priori pour les aspirants emprunteurs, d’autant que cela s’accompagne d’autres assouplissements. 

Fin janvier 2021 en effet, le Haut Conseil de la Sécurité Financière (HCSF) a partagé de nouvelles recommandations concernant le crédit immo. Le taux d’effort initialement établi à 33 % du revenu net des ménages est passé à 35 % avec intégration de l’assurance emprunteur. La durée maximale d’emprunt est quant à elle passée de 25 à 27 ans (dans le cadre d’une VEFA) et le volume de dérogation passe lui à 20 %, contre 15 % précédemment. Des recommandations que la Banque de France envisage même de rendre obligatoires.

“Octroi de prêts bancaires en baisse de 22 %”

Les emprunteurs sont donc face à un marché immobilier attractif mais sont vite rattrapés par les exigences durcies des établissements bancaires. Dans un contexte de crise sanitaire, les banques sont très attentives au profil des emprunteurs : stabilité professionnelle, revenus, apport… Autant de critères qui, s’ils ne sont pas remplis, vaudront à l’emprunteur d’être recalé. Ainsi, “depuis 1 an, l’octroi de prêts bancaires a diminué de 22 %”, toujours selon l’Observatoire Crédit Logement / CSA. 

Une intransigeance sur la solidité des dossiers présentés que l’on retrouve aussi lors de la souscription de l’assurance emprunteur. Il n’est pas rare désormais que les banques exigent un renfort de garanties. Parmi celles-ci, la garantie perte d’emploi, qui d’après notre simulateur de prêt immobilier et pour un emprunt de 200 000 € sur 25 ans à un taux de 1 %, fait gonfler la facture assurance de plus de 13 000 € !

Reste une solution : la délégation d’assurance emprunteur

Les emprunteurs l’oublient souvent, ou du moins cette pratique n’est pas encore monnaie courante, mais il est tout à fait possible de souscrire une assurance extérieure à la banque. Attention toutefois, il n’est pas rare que les établissements bancaires fassent fluctuer le taux de crédit selon que l’emprunteur décide de souscrire auprès de la banque ou non.

La solution repose alors peut-être sur la délégation d’assurance emprunteur, qui consiste à souscrire l’assurance de la banque dans un premier temps – vous permettant ainsi de bénéficier d’un taux attractif – pour ensuite la changer au profit d’un assureur extérieur, offrant une meilleure couverture à un prix plus intéressant. 

Attention, n’acceptez pas de souscrire les garanties incapacité et invalidité auprès de votre banque si vous êtes au chômage. Celles-ci compliqueront la délégation d’assurance dans la mesure où les assureurs ne les appliquent qu’aux emprunteurs en activité. L’équivalence des garanties, élément essentiel du changement d’assurance, ne pourra alors pas être respectée. 

Aux emprunteurs, nous ne pouvons recommander que d’agir en consommateurs et de comparer les offres du marché. D’autant plus que de plus nombreux acteurs se placent aujourd’hui sur le filon de la délégation d’assurance, comme en témoignait Olivier Sanson, directeur général de l’assureur AFI ESCA, que nous avions interviewé à ce sujet.

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