Renégocier son prêt immobilier

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Comment renégocier son prêt immobilier ?

En 2018, la négociation de prêt immobilier est toujours possible, mais il ne faut pas se faire d’illusions, ce qui va pousser les banques à faire un effort de taux en votre faveur, c’est l’intérêt qu’elles peuvent y trouver, c’est-à-dire la capacité qu’elles auront à générer du profit avec le client.
Négocier quelques dixièmes de points sur un prêt immobilier est loin d’être anecdotique : une négociation de 0,50 % sur un emprunt de 150 000 euros sur quinze ans peut ainsi vous faire économiser entre 10 000 et 15 000 euros. Et plus le montant du prêt est important, plus les économies grimpent : plus de 40 000 euros grâce à un gain de 0,50 % sur un prêt de 400 000 euro !
Voici conseils et les pièges à éviter pour bien renégocier votre prêt immobilier :

Comment renégocier son prêt immobilier

Avant toutes choses, il convient de rappeler la différence entre la renégociation d’un crédit immobilier et le rachat d’un crédit immobilier :

  • Renégocier son crédit, ou restructurer son crédit, c’est tout simplement une discussion avec son établissement prêteur pour revoir les conditions du crédit . Autrement dit, l’emprunteur demande à sa banque de baisser le taux d’intérêts afin de profiter d’un meilleur taux jusqu’à la fin de son emprunt (étant donné que ce dernier est bien plus bas que celui de ces dernières années). Cependant, rien n’oblige la banque à accepter la demande du client. Si la renégociation de prêt immobilier est acceptée, alors la banque rajoutera simplement un avenant au contrat du prêt immobilier.
  • Faire racheter son crédit, ou regrouper ses crédits : si l’établissement prêteur refuse la demande de renégociation de l’emprunteur, alors ce dernier peut faire jouer la concurrence entre les banques pour un rachat de crédit par une autre banque. Il aura alors une nouvelle banque, un nouveau taux plus intéressant que le précédent, un nouveau contrat de prêt et une nouvelle assurance emprunteur. Cette démarche implique cependant une série de dépenses pour l’emprunteur (les pénalités du remboursement anticipé qui correspondent à 3% du capital dû, les frais de dossier et l’hypothèque pour la souscription au nouveau crédit), ainsi il faut bien calculer le montant des frais par rapport aux économies réalisées sur le coût du crédit.

 

 

 

La renégociation, un vrai gain pour votre crédit immobilier

Depuis 2008, les taux de crédits immobiliers n’ont fait que baisser, pour atteindre leur plus faible niveau en 2016, année où l’on n’avait jamais enregistré des taux aussi bas en France… Malgré la stagnation de ces derniers courant 2017,  il est clair que cette baisse significative des taux de crédits immobiliers est en faveur des acquéreurs. Autrement dit, tout emprunteur ayant acquis son bien immobilier avant 2016 n’a que des avantages à renégocier son prêt en 2018.

Plus d’un tiers des dossiers qui parviennent aux établissements bancaires depuis 2016 sont liés à une renégociation ou à un rachat de crédit par une banque concurrente. Cette tendance traduit une vraie prise de conscience des emprunteurs en 2018.  Et cela ne va qu’en augmentant ! Aussi, 44,4% des nouveaux crédits immobiliers correspondaient en réalité à des renégociations ou rachats de prêts en juillet 2016, contre 28,5% en mars 2016, d’après la Banque de France.

Les taux d’intérêts n’ont jamais été aussi bas

Toutes les années précédentes ont enregistré des taux plus élevés qu’aujourd’hui. En effet, on trouve actuellement des offres des établissements bancaires entre 1,45 % et 1,95 %, en fonction de la durée du prêt.
Avoir signé un emprunt immobilier avec un taux supérieur à 1,75 % sur 20 ans selon l’Observatoire Crédit Logement CSA (soit le taux actuellement pratiqué sur un crédit de 20 ans) et ne pas renégocier son crédit auprès de sa banque, c’est donc un vrai manque à gagner.
Par exemple : un acheteur qui aurait signé un prêt sur 20 ans en 2008, à un taux de 5,3 %, aurait encore 11 ans à rembourser son prêt ! Il aurait signé à un taux bien plus préférentiel aujourd’hui !

Certes, cela demandera un peu de recherches (il faut ressortir et comprendre son tableau d’amortissement) ainsi que de temps passé à en discuter avec votre banquier, mais vous n’avez rien à perdre et tout à gagner ! Et ce « tout à gagner », c’est une vraie économie sur votre crédit immobilier. Quand on sait sur combien d’années les français choisissent de s’endetter pour devenir propriétaires, soit 19,6 ans en moyenne, ces économies sont loin d’être négligeables.

Vous pouvez utiliser gratuitement le comparateur des taux de crédit immobilier que nous avons développé. Ce dernier vous présente les taux en temps réel.

 

 

 

Estimation des économies grâce à la renégociation

Avec un crédit de 250.000 euros sur 20 ans souscrit au cours des 10 dernières années, vous pouvez vous attendre à plusieurs dizaines de milliers d’euros d’économies sur l’ensemble de la durée du prêt. Là encore, seule une simulation vous donnera une estimation précise des gains potentiels.
Le plus simple : cela consiste à comparer votre ancien échéancier avec la nouvelle proposition, sur la même durée de crédit restante. Si vos mensualités sont inférieures ou si la durée de votre crédit se trouve réduite, c’est que vous gagnez de l’argent dans l’opération.
Autre méthode: tous les échéanciers, fournis lors de la souscription à votre contrat de prêt, doivent rappeler le montant global des intérêts qui sont versés pendant la durée restante du prêt. Vous pouvez donc comparer la somme globale.

 

Découvrez notre comparateur unique pour savoir combien vous allez économiser avec une renégociation ou un rachat de prêt :
Simulateur gratuit de renégociation et de rachat de crédit

 

 

 

Combien l’emprunteur peut il renégocier avec sa banque ?

Accepter une renégociation n’est pas obligatoire pour la banque prêteuse

En effet, elle n’a aucun intérêt à vous accorder un taux plus intéressant que celui auquel vous aviez contracté, hormis celui de vous garder comme client. Même si le nombre des années déjà passé à avoir remboursé son crédit n’a aucune incidence sur le fait de demander une renégociation, il faut être conscient que votre banquier n’acceptera cet avantage que s’il s’assure que vous n’ayez pas voir ailleurs en faisant racheter votre crédit par un autre établissement bancaire. Pour les banques, le prêt immobilier étant l’argument de fidélité numéro 1, il perdrait un client qui aurait pu lui rapporter beaucoup en placements ou d’achats d’assurances par exemple, ou bien d’autres opérations bancaires rentables. Si vous êtes donc considéré comme un emprunteur intéressant aux yeux de la banque et que vous savez de quoi vous parlez, alors vous avez toutes les chances de voir votre renégociation acceptée.

Renégociation, quel taux d’intérêts obtenir ?

Il faut savoir que si la banque accède à votre demande, elle ne vous proposera jamais le même taux d’intérêts que celui proposé à la souscription d’un nouveau crédit. Il sera préférentiel, mais votre établissement prêteur perdrait trop d’argent à s’aligner sur le taux proposé à un primo-accédant. Ce nouveau taux sera donc à 0,6 ou 0,7% au dessus du taux d’appel accordé actuellement pour un nouvel emprunt.
Par exemple : un emprunteur à bon profil, ayant contracté un crédit en 2012 à un taux de 3,6 %, pourrait se voir proposer un taux à 2,5 % d’intérêts. Soit 1,1 % de différence sur les 15 ans à venir tout de même ! Après acceptation, le choix sera laissé à l’acquéreur de baisser ses mensualités ou raccourcir la durée du prêt.

Un seul critère peut compliquer votre négociation : si votre situation professionnelle, donc financière, s’est dégradée depuis la signature de votre premier emprunt. En effet, assez crûment mais logiquement, votre banque sera beaucoup moins encline à vous accorder des privilèges financiers si vous ne faites pas partie des clients qu’elle souhaite garder dans son portefeuille. A ce moment là, et seulement si vous êtes dans le premier tiers du remboursement de votre emprunt et que la différence entre le taux à souscription de votre crédit et le taux actuel affiche une différence d’au moins 1,5 %(pour palier aux frais de cette opération), alors vous pouvez vous retourner vers une solution de rachat de crédit.

 

 

 

Aucun frais à payer en renégociant son emprunt sans changer de banque

Lors d’une renégociation, comme vous restez lié au même établissement prêteur, seul votre taux d’intérêts est modifié. Ainsi, soit votre banque éditera un nouveau contrat, soit elle rajoutera simplement un avenant à votre dossier en notifiant ces modifications, mais vous n’aurez pas de frais liés à cette opération, ni besoin de souscrire à une autre garantie, car vous garderez la même.
En fonction des banques, en renégociant avec votre banque actuelle, des frais de dossier peuvent s’appliquer. Mais ces frais sont négociables, et si la banque souhaite vous garder comme client, il est logique qu’elle soit encline à les supprimer.

Concernant l’assurance emprunteur, vous garderez aussi le même contrat, sauf si vous décidez de profiter de la nouvelle loi sur la résiliation annuelle pour changer votre assurance de prêt et contracter auprès d’un assureur de votre choix.
Quitte à être dans une démarche d’économies, il peut être intéressant de profiter d’avoir ressorti son contrat de prêt immobilier pour aussi changer celui de l’assurance de votre prêt ! En effet, l’emprunteur pourra limiter les frais de son prêt immobilier pour changer d’assurance de prêt immobilier et contracter moins cher en déléguant son assurance plutôt qu’en choisissant celle de sa banque, qui est toujours plus onéreuse que celle d’une assurance externes aux groupes bancaires.

C’est le principal avantage de la renégociation par rapport au rachat de crédit, pour lequel frais sont inévitables. En effet, et même si leur impact sera limité comparé aux économies que l’emprunteur peut réaliser grâce à un rachat de son crédit, ils sont nombreux !

  • En premier lieu, les frais de remboursement anticipés dus à la banque prêteuse initiale en guise d’indemnités, appelées IRA (qui ne peuvent excéder 3% du capital restant dû). En effet, lorsque vous renégociez votre taux, vous effectuez en réalité un rachat de votre  » vieux  » crédit à l’aide d’un nouveau prêt. Vous remboursez donc d’un seul coup une partie ou la totalité de votre emprunt.
  • De plus, comme il s’agit d’un nouveau contrat avec une nouvelle banque, il faudra s’acquitter d’une nouvelle garantie. En cas de rachat de crédit et de changement de banque, vous serez contraint de solder votre ancienne caution (qui est rattachée à une banque en particulier) et d’en prendre une nouvelle. Cela engendre des frais (de quelques centaines d’euros), le plus souvent réintégrés dans le nouveau prêt. Dans le cas d’une hypothèque, les frais peuvent s’élever jusqu’à 2% du capital restant dû. Il est cependant possible de transférer celle-ci entre l’ancien établissement financier et le nouveau pour réduire la facture des frais de dossier.

 

 

 

Nos conseils pour bien renégocier votre crédit immobilier

Un emprunteur ayant contracté un prêt immobilier ne peut qu’être gagnant si sa demande de renégociation est acceptée par sa banque. Cependant, s’il profite de cet économie financière pour contracter d’autres crédits, ou a contrario s’il voit sa demande de renégociation refusée et décide de se tourner vers le rachat de crédits, alors voici quelques conseils à suivre pour optimiser le coût global de votre crédit :

Tentez la renégociation avant le rachat de crédit

Il ne faut pas confondre ces deux opérations bancaires, même si elles ont toutes les deux pour objectif de vous permettre de réaliser des économies sur votre crédit immobilier.
Tout d’abord, ce ne sont pas le mêmes apports ni les mêmes frais engendrés: la renégociation abaissera le taux d’intérêt de crédit pour le reste de votre prêt. Autant elle ne coûtera rien, autant le taux renégocié avec votre banquier sera moins intéressant que celui d’un nouveau prêt ou celui d’un rachat de crédit.
Le rachat de crédit consiste à un regroupement de l’ensemble de vos prêts, à un taux d’intérêts actuel, vous permettant ainsi une meilleure gestion. Cependant des frais de renégociation sont à prendre en compte dans votre calcul (pénalités de remboursement anticipé, frais de dossier…).

D’un point de vue logique, il est donc plus intéressant de d’abord faire baisser au maximum le taux de son crédit immobilier en renégociant avec sa banque, pour ensuite, en cas de besoin ou de souhait de rachat de crédit, que la nouvelle banque reprenne ce prêt renégocié à un taux qui sera bien sûr plus avantageux que s’il n’avait pas été justement renégocié en amont, vous permettant de gagner encore quelques dizaines de points sur le taux d’intérêt. Il ne faut pas hésiter à faire jouer la concurrence entre les banques !

Mettez en concurrence les banques

Cela reste le B.A.-B.A. de la négociation : mettre en concurrence plusieurs établissements pour que votre banque accepte une renégociation afin de vous garder comme client. Surtout que c’est le bon moment actuellement pour faire racheter votre crédit immobilier…
L’idéal consiste à faire soi-même le tour des banques. En réalité, cela se révèle quasi-impossible pour un particulier (réticence de certains conseillers, délais pour obtenir les rendez-vous…), d’où l’intérêt de missionner un courtier, qui ne vous coûtera rien si vous décidiez de ne pas contracter avec lui.
Le mieux, en pratique, reste de consulter sa banque, puis un second établissement dont les conditions d’octroi se rapprochent de sa situation personnelle et enfin un courtier. Les trois approches restent complémentaires car un courtier peut vous proposer un montage financier intéressant, grâce aux accords négociés en amont avec nombre d’établissements bancaires.

Ainsi, certaines banques peuvent parfois accepter de faire un « effort » en terme de taux (ou d’autres conditions annexes du prêt) pour conserver certains de leurs clients : c’est ce qu’on appelle une renégociation.
Cette démarche de recherches préalable permet en outre de recueillir des éléments de comparaison et des conseils. Si l’emprunteur ne se sent pas prêt à effectuer lui-même le tour des banques, le courtier peut, lui encore, négocier des conditions intéressantes.

Faites appel à un courtier en rachat de prêt immobilier

  • Vous avez un « bon » dossier : un apport supérieur à 30 %, une situation professionnelle stable (fonctionnaire ou CDI de plus d’un an), des revenus supérieurs à 5 000 euros par mois pour un couple, un peu d’épargne : voici, pour schématiser, les critères d’un bon dossier. Tous les courtiers en témoignent : entre un bon et un mauvais dossier, on peut encore aujourd’hui constater des différences de taux d’un point.
    Pour optimiser ses chances, il est conseillé de mettre en avant des arguments frappants et recevables, comme le bon état de santé, le fait d’être non fumeur, les projets futurs qui nécessitent un nouvel accord avec la banque, l’âge pour les jeunes, la carte de la fidélité à l’établissement ou encore la stabilité de la situation professionnelle.
  • Votre dossier est « moyen » : par exemple, un couple ayant 3 500 euros de revenus mensuels qui cherche à emprunter 150 000 euros avec un apport de 10 à 15 %. C’est dans ce cas que l’intérêt de recourir à un courtier se trouve le plus réduit.
    En réalité, la plupart des grands réseaux de courtiers ne négocient pas physiquement votre dossier avec les conseillers des banques approchés. La négociation s’effectue pour les très bons dossiers ou ceux, au contraire, limites.
    Au final, pour ces dossiers, l’intérêt du courtier consiste plus en une aide technique. Le conseiller vous aidera en particulier à identifier les prêts réglementés et les astuces qui peuvent encore faire baisser le coût global du dossier… Un travail que beaucoup de conseillers bancaires ne prennent maintenant plus le temps d’effectuer.
  • Votre dossier est « limite » : le recours au courtier peut se révéler payant… Mais à condition de se montrer très prudent. Concrètement, comment un dossier refusé par une banque peut-il être retenu en passant par un courtier ?
    « Nous pouvons potentiellement intervenir sur 90 % des dossiers que l’on nous soumet. La solution passe par une durée d’emprunt longue (en général trente ans) et la restructuration de crédit. On lisse les mensualités et on resolvabilise le client », explique Frédéric Senan, courtier. En clair, les clients se voient proposer un rachat de l’ensemble de leurs crédits en cours et un nouveau prêt dont la durée sera rallongée. Cet allongement permet de faire baisser les mensualités et de dégager une nouvelle capacité d’emprunt.
    Par exemple : une personne endettée à hauteur de 15 % souhaite emprunter 150 000 euros, mais se retrouverait alors à 39 % d’endettement. Le rallongement de sa dette portera son taux d’endettement à 7 % et lui permettra ainsi de se retrouver sous la barre des 33 %. Dans la pratique, peu de banques de réseau acceptent aujourd’hui de financer un achat immobilier en cas de restructuration de crédit. Les courtiers proposent en fait ces dossiers à des établissements spécialisés : Crédit foncier, Crédit immobilier de France, Cetelem Invest, GE Money Bank, BNP invest immo.

Ne contractez pas un prêt sur une trop longue durée

Le montage le plus dangereux (encore pratiqué par certains établissements de crédit) consiste à effectuer une renégociation de crédit et de profiter de la somme d’argent économisée comme capital pour contracter un prêt immobilier en parallèle, mais à très longue durée, soit supérieure à 25 ans. L’établissement bancaire, lui, se garantit contre le risque élevé de ce type de montage en exigeant une hypothèque sur le bien. Comme le coût de ce type de prêt est très important, l’établissement engrangera alors un maximum d’intérêts les premières années. Mais le client, lui, n’a toujours quasiment rien remboursé du capital durant toute cette période… Et 25 ou 30 ans de crédit, c’est très long. Il peut se passer beaucoup de chose en terme d’accident de la vie pour l’emprunteur, mais la banque, elle, ne prend aucun risque.

De même, il ne faut pas céder aux sirènes des établissements qui vous accordent un report des échéances les premières années. En dehors des situations très précises de lissage en cas de prêts réglementés, cette pratique ne fait que reporter le risque. Rappelons qu’en dehors des risques, plus la durée du prêt est longue, plus le coût du crédit est élevé pour l’emprunteur.

Ne trichez pas avec votre Taux d’endettement

Si votre taux d’endettement dépasse 33 % alors que votre « reste à vivre » est très faible (moins de 1 200 euros pour un couple) : le montage est déconseillé, surtout s’il existe un risque important d’aléa professionnel. Tous prêts confondus (immobilier, consommation, auto, revolving), l’ensemble de vos crédits ne doit en aucun cas dépasser les 33 % d’endettement.
Autre proposition du même type à fuir : l’établissement présente un taux d’appel pour la première année qui permet de se retrouver sous la barre des 33 % d’endettement, mais qui augmente les années suivantes. À ce titre, il faut savoir que certains organismes de crédit n’ont pas hésité à mettre au point des logiciels spécifiquement conçus pour calculer quel taux d’appel proposer afin de se situer juste en-dessous du seuil d’endettement de 33 %. Et tant pis si le taux explose l’année d’après…

Renégociez aussi votre assurance de prêt immobilier

Ne signez pas les yeux fermés
Afin de couvrir les risques liés au Décès, à l’Invalidité ou à l’Incapacité, les banques exigent que les emprunteurs souscrivent une assurance.

Il ne s’agit pas d’un simple accessoire, puisqu’elle représente aujourd’hui environ 30 % du coût total du crédit pour un couple assuré à 100% chacun : soit environ 24 000 euros pour un coût total du crédit de 34 584 euros en cas de prêt de 150 000 euros sur vingt ans au taux de 3 % et assurance de 0,4 %.

Dans la pratique, les banques proposent leur propre contrat de groupe et se montrent réticentes à voir leurs clients préférer un contrat d’assurance extérieur, car il faut savoir que celles-ci perçoivent des commissions conséquentes des assureurs sur chaque contrat d’assurance qu’elles proposent (environ 40 % des primes versées par les emprunteurs).

Il est cependant possible , grâce à la Loi Lagarde, de choisir une assurance externe à celle de la banque prêteuse, que ce soit au début ou en cours du crédit immobilier. Choisir un contrat d’assurance externe à votre banque vous permettra d’effectuer une économie très importante. Pour cela, vous pouvez mettre en concurrence les différents organismes qui pratiquent la délégation d’assurance (= assurance externe aux banques) ou simplement utiliser un comparateur d’assurance emprunteur.

Comparez les contrats
Attention, lorsque vous comparez deux assurances-emprunteurs (qu’il s’agisse d’ailleurs d’un contrat de groupe (= banque) et d’un contrat extérieur aux groupes bancaires, ou de deux contrats extérieurs par exemple), ne regardez pas uniquement le taux proposé. Certaines assurances peuvent apparaître compétitives, mais se révèlent très restrictives en termes de couverture.
Voici les principaux points à observer :

  • Outre la couverture Décès et Invalidité, l’assurance doit aussi pouvoir couvrir tous les cas d’Incapacité. Certains contrats ne jouent qu’en cas d’incapacité totale à exercer toute profession, alors que les autres indemnisent dès lors que l’on se trouve dans l’incapacité à exercer sa profession. La seconde garantie est bien supérieure, car dans la réalité, il est bien difficile de pouvoir redémarrer une autre profession que la sienne.
  • Autre point fondamental : l’indemnisation est-elle forfaitaire ou indemnitaire ? La première est de loin préférable (sinon l’assurance doit être moins chère, ce qui n’est absolument pas systématique) : elle prend en charge les mensualités de l’assuré dès lors que survient l’incapacité et l’arrêt de l’activité. La seconde exclut de nombreux cas : si l’on était en congé parental, sabbatique, entre deux emplois, …, au moment de l’incapacité. En outre, la prise en charge indemnitaire sera minorée en cas d’autres indemnités, contrairement à l’indemnisation forfaitaire.
  • Enfin, il faut être très vigilant au paragraphe des « exclusions » pour lesquelles l’assurance ne jouera pas. Ces exclusions (par exemple la pratique d’un sport à risque), varient d’une assurance à l’autre. Il faut en tout cas bien vérifier qu’elles ne concernent pas justement sa situation, on risquerait de cotiser inutilement.

Renégocier votre assurance de prêt demande un petit peu de temps, c’est pour cela que nous vous recommandons de passer par des spécialistes comme Réassurez-moi. N’hésitez pas à nous contacter, au pire nous pourrons vous renseigner, et au mieux vous ferez de belles économies !

 


 

 

 

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