Renégocier son prêt immobilier

Renégocier son prêt en 2019, le bon moment !

Les taux d’intérêts n’ont jamais été aussi bas. Depuis 2008, les taux de crédits immobiliers n’ont cessé de baisser, pour atteindre leur plus faible niveau en 2016, année record en France. Cette baisse significative des taux de crédits immobiliers est en faveur des acquéreurs. Autrement dit, tout emprunteur ayant acquis son bien immobilier avant 2016 ne trouve que des avantages à renégocier son prêt en 2019.

Plus d’un tiers des dossiers qui parviennent aux établissements bancaires depuis 2016 sont liés à une renégociation ou à un rachat de crédit par une banque concurrente. Cette tendance traduit une prise de conscience des emprunteurs en 2019, et cela ne va qu’en augmentant !

Toutes les années précédentes ont enregistré des taux plus élevés qu’aujourd’hui. Avoir signé un emprunt immobilier avec un taux supérieur à 1,75 % sur 20 ans selon l’Observatoire Crédit Logement CSA (soit le taux actuellement pratiqué sur un crédit de 20 ans) et ne pas renégocier son crédit auprès de sa banque est donc un vrai manque à gagner. Par exemple : un acheteur qui aurait signé un prêt sur 20 ans en 2008, à un taux de 5,3 %, aurait encore 11 ans à rembourser son prêt ! Il aurait signé à un taux bien plus préférentiel aujourd’hui !

Si renégocier son prêt immobilier demande un peu de recherches (il faut ressortir et comprendre son tableau d’amortissement) et du temps passé à en discuter avec votre banquier, vous n’avez rien à perdre et de vraies économies à réaliser ! Vous pouvez utiliser gratuitement le comparateur des taux de crédit immobilier que nous avons développé. Ce dernier vous présente les taux en temps réel.

Simulation de renégociation de crédit : quelles économies ?

Renégocier son crédit immobilier est une opération séduisante, mais comment savoir si elle sera rentable ? Avec un crédit de 250 000 € sur 20 ans souscrit au cours des 10 dernières années, vous pouvez vous attendre à plusieurs dizaines de milliers d’euros d’économies sur l’ensemble de la durée du prêt. Là encore, seule une simulation vous donnera une estimation précise des gains potentiels.

Le plus simple consiste à comparer votre ancien échéancier avec la nouvelle proposition, sur la même durée de crédit restante. Si vos mensualités sont inférieures ou si la durée de votre crédit se trouve réduite, c’est que vous gagnez de l’argent dans l’opération.

Autre méthode : tous les échéanciers, fournis lors de la souscription à votre contrat de prêt, doivent rappeler le montant global des intérêts qui sont versés pendant la durée restante du prêt. Vous pouvez donc comparer la somme globale.

Découvrez notre comparateur unique afin savoir combien pouvez économiser avec une renégociation ou un rachat de prêt : simulateur gratuit de renégociation et de rachat de crédit.

Quelle différence entre rachat et renégociation de crédit immobilier ?

• Renégocier son crédit : il s’agit d’une discussion avec son établissement prêteur pour revoir les conditions du crédit. L'emprunteur demande à sa banque de baisser le taux d’intérêts afin de profiter d’un meilleur taux jusqu’à la fin de son emprunt (étant donné que ce dernier est bien plus bas que celui de ces dernières années).

Cependant, rien n’oblige la banque à accepter la demande du client. Si la renégociation de prêt immobilier est acceptée, alors la banque rajoutera simplement un avenant au contrat du prêt immobilier.

• Faire racheter son crédit (ou regrouper ses crédits) : si la renégociation du prêt n’aboutit pas, alors l'emprunteur peut faire jouer la concurrence entre les banques pour un rachat de son crédit par une autre banque. Il aura alors une nouvelle banque, un nouveau taux plus intéressant que le précédent, un nouveau contrat de prêt et une nouvelle assurance emprunteur.

Cette démarche implique cependant une série de dépenses pour l'emprunteur (les pénalités du remboursement anticipé qui correspondent à 3 % du capital dû, les frais de dossier et l’hypothèque pour la souscription au nouveau crédit), ainsi il faut bien calculer le montant des frais par rapport aux économies réalisées sur le coût du crédit.

Faut-il renégocier son prêt immobilier sans changer de banque ?

Accepter une renégociation n’est pas obligatoire pour la banque prêteuse. En effet, elle n’a aucun intérêt à vous accorder un taux plus intéressant que celui auquel vous aviez contracté, hormis celui de vous garder comme client.

Même si le nombre des années déjà passé à avoir remboursé son crédit n’a aucune incidence sur le fait de demander une renégociation, il faut être conscient que votre banquier n’acceptera cet avantage que s’il s’assure que vous n’ayez pas voir ailleurs en faisant racheter votre crédit par un autre établissement bancaire. Pour les banques, le prêt immobilier étant l’argument de fidélité numéro 1, il perdrait un client qui aurait pu lui rapporter beaucoup en placements ou d’achats d’assurances par exemple, ou bien d’autres opérations bancaires rentables.

Si vous êtes donc considéré comme un emprunteur intéressant aux yeux de la banque et que vous savez de quoi vous parlez, alors vous avez toutes les chances de voir votre renégociation acceptée.

Renégociation de crédit, quel taux d’intérêt obtenir ?

Si la banque accède à votre demande, elle ne vous proposera jamais le même taux d’intérêts que celui proposé à la souscription d’un nouveau crédit. Il sera préférentiel, mais votre établissement prêteur perdrait trop d’argent à s’aligner sur le taux proposé à un primo-accédant. Ce nouveau taux sera donc à 0,6 ou 0,7 % au dessus du taux d’appel accordé actuellement pour un nouvel emprunt.

Par exemple : un emprunteur à bon profil, ayant contracté un crédit en 2012 à un taux de 3,6 %, pourrait se voir proposer un taux à 2,5 % d’intérêts. Soit 1,1 % de différence sur les 15 ans à venir tout de même ! Après acceptation, le choix sera laissé à l’acquéreur de baisser ses mensualités ou raccourcir la durée du prêt.

Un seul critère peut compliquer votre négociation : si votre situation professionnelle, donc financière, s’est dégradée depuis la signature de votre premier emprunt. En effet, votre banque sera moins encline à vous accorder des privilèges financiers si vous ne faites pas partie des clients qu’elle souhaite garder dans son portefeuille.

Dans ce cas, et seulement si vous êtes dans le premier tiers du remboursement de votre emprunt et que la différence entre le taux à souscription de votre crédit et le taux actuel affiche une différence d’au moins 1,5 % (pour palier les frais de cette opération), alors vous pouvez vous retourner vers une solution de rachat de crédit.

 

Aucun frais à payer en renégociant son emprunt sans changer de banque

Lors d’une renégociation, comme vous restez lié au même établissement prêteur, seul votre taux d’intérêts est modifié. Ainsi, soit votre banque éditera un nouveau contrat, soit elle rajoutera simplement un avenant à votre dossier en notifiant ces modifications, mais vous n’aurez pas de frais liés à cette opération, ni besoin de souscrire à une autre garantie, car vous garderez la même.

Nos 6 conseils pour bien renégocier votre crédit immobilier

1 – Tentez la renégociation avant le rachat de crédit

D’un point de vue logique, il semble plus intéressant de d’abord faire baisser au maximum le taux de son crédit immobilier en renégociant avec sa banque, pour ensuite, en cas de besoin ou de souhait de rachat de crédit, que la nouvelle banque reprenne ce prêt renégocié à un taux qui sera bien sûr plus avantageux que s’il n’avait pas été justement renégocié en amont, vous permettant de gagner encore quelques dizaines de points sur le taux d’intérêt.

2 – Mettez les banques en concurrence

Cela reste le b.a.-ba de la négociation : mettre en concurrence plusieurs établissements pour que votre banque accepte une renégociation afin de vous garder comme client. Ainsi, certaines banques peuvent parfois accepter de faire un « effort » en terme de taux (ou d’autres conditions annexes du prêt) pour conserver certains de leurs clients : c’est ce qu’on appelle une renégociation. Cette démarche de recherches préalable permet en outre de recueillir des éléments de comparaison et des conseils. Si l'emprunteur ne se sent pas prêt à effectuer lui-même le tour des banques.

3 – Faites appel à un courtier

• Vous avez un « bon » dossier : un apport supérieur à 30 %, une situation professionnelle stable (fonctionnaire ou CDI de plus d’un an), des revenus supérieurs à 5 000 €/mois pour un couple, un peu d’épargne : voici, pour schématiser, les critères d’un bon dossier. Tous les courtiers en témoignent : entre un bon et un mauvais dossier, on peut encore aujourd’hui constater des différences de taux d’un point.

Pour optimiser ses chances, il est conseillé de mettre en avant certains arguments : bon état de santé, non fumeur, projets futurs qui nécessitent un nouvel accord avec la banque, l’âge pour les jeunes, la carte de la fidélité à l’établissement ou encore la stabilité de la situation pro.

• Votre dossier est « moyen » : par exemple, un couple ayant 3 500 € de revenus mensuels qui cherche à emprunter 150 000 € avec un apport de 10 à 15 %. C’est dans ce cas que l’intérêt de recourir à un courtier se trouve le plus réduit. En réalité, la plupart des grands réseaux de courtiers ne négocient pas physiquement votre dossier avec les conseillers des banques approchés. La négociation s’effectue pour les très bons dossiers ou ceux, au contraire, limites.

Au final, pour ces dossiers, l’intérêt du courtier consiste plus en une aide technique. Le conseiller vous aidera en particulier à identifier les prêts réglementés et les astuces qui peuvent encore faire baisser le coût global du dossier… Un travail que beaucoup de conseillers bancaires ne prennent maintenant plus le temps d’effectuer.

• Votre dossier est « limite » : le recours au courtier peut se révéler payant… Mais à condition de se montrer très prudent. Concrètement, comment un dossier refusé par une banque peut-il être retenu en passant par un courtier ?

« Nous pouvons potentiellement intervenir sur 90 % des dossiers que l’on nous soumet. La solution passe par une durée d'emprunt longue (en général trente ans) et la restructuration de crédit. On lisse les mensualités et on resolvabilise le client », explique Frédéric Senan, courtier.

En clair, les clients se voient proposer un rachat de l’ensemble de leurs crédits en cours et un nouveau prêt dont la durée sera rallongée. Cet allongement permet de faire baisser les mensualités et de dégager une nouvelle capacité d'emprunt.

Prenez par exemple : Une personne endettée à hauteur de 15 % souhaite emprunter 150 000 €, mais se retrouverait alors à 39 % d’endettement. Le rallongement de sa dette portera son taux d’endettement à 7 % et lui permettra ainsi de se retrouver sous la barre des 33 %. Dans la pratique, peu de banques de réseau acceptent aujourd’hui de financer un achat immobilier en cas de restructuration de crédit. Les courtiers proposent en fait ces dossiers à des établissements spécialisés : Crédit foncier, Crédit immobilier de France, Cetelem Invest, GE Money Bank, BNP invest immo.

4 – Ne contractez pas un prêt sur une trop longue durée

Le montage le plus dangereux consiste à effectuer une renégociation de crédit et de profiter de la somme d’argent économisée comme capital pour contracter un prêt immobilier en parallèle, mais à très longue durée, soit supérieure à 25 ans. L’établissement bancaire, lui, se garantit contre le risque élevé de ce type de montage en exigeant une hypothèque sur le bien. Comme le coût de ce type de prêt est très important, l’établissement engrangera alors un maximum d’intérêts les premières années. Mais le client de son côté, n’a toujours quasiment rien remboursé du capital durant toute cette période… Et 25 ou 30 ans de crédit, c’est très long. Il peut se passer beaucoup de chose en terme d’accident de la vie pour l'emprunteur mais la banque, elle, ne prend aucun risque.

De même, il ne faut pas céder aux sirènes des établissements qui vous accordent un report des échéances les premières années. En dehors des situations très précises de lissage en cas de prêts réglementés, cette pratique ne fait que reporter le risque. Rappelons qu’en dehors des risques, plus la durée du prêt est longue, plus le coût du crédit est élevé pour l'emprunteur.

5 – Ne trichez pas avec votre taux d’endettement

Si votre taux d’endettement dépasse 33 % alors que votre « reste à vivre » est très faible (moins de 1 200 € pour un couple) : le montage est déconseillé, surtout s’il existe un risque important d’aléa professionnel. Tous prêts confondus (immobilier, consommation, auto, revolving), l’ensemble de vos crédits ne doit en aucun cas dépasser les 33 % d’endettement.

Autre proposition du même type à fuir : l’établissement présente un taux d’appel pour la 1ère année qui permet de se retrouver sous la barre des 33 % d’endettement, mais qui augmente les années suivantes. Il faut savoir que certains organismes de crédit n’ont pas hésité à mettre au point des logiciels conçus pour calculer quel taux d’appel proposer afin de se situer juste en-dessous du seuil d’endettement de 33 %. Et tant pis si le taux explose l’année d’après…

6. Renégociez aussi votre assurance de prêt immobilier

Ne signez pas les yeux fermés ! Afin de couvrir les risques liés au Décès, à l’Invalidité ou à l’Incapacité, les banques exigent que les emprunteurs souscrivent une assurance. Il ne s’agit pas d’un simple accessoire, puisqu’elle représente aujourd’hui environ 30 % du coût total du crédit pour un couple assuré à 100 % chacun : soit environ 24 000 € pour un coût total du crédit de 34 584 € en cas de prêt de 150 000 € sur 20 ans au taux de 3 % et assurance de 0,4 %.

Dans la pratique, les banques proposent leur propre contrat de groupe et se montrent réticentes à voir leurs clients préférer un contrat d’assurance extérieur, car il faut savoir que celles-ci perçoivent des commissions conséquentes des assureurs sur chaque contrat d’assurance qu’elles proposent (environ 40 % des primes versées par les emprunteurs).

Il est cependant possible, grâce à la Loi Lagarde, de choisir une assurance externe à celle de la banque prêteuse, que ce soit au début ou en cours du crédit immobilier. Choisir un contrat d’assurance externe à votre banque vous permettra d’effectuer une économie très importante. Pour cela, vous pouvez mettre en concurrence les différents organismes qui pratiquent la délégation d’assurance (= assurance externe aux banques) ou simplement utiliser un comparateur d’assurance emprunteur.

Comparez les contrats : attention, lorsque vous comparez 2 assurances-emprunteurs, ne regardez pas uniquement le taux proposé. Certaines assurances peuvent apparaître compétitives, mais se révèlent très restrictives en termes de couverture. Voici les principaux points à observer :

• Outre la couverture Décès et Invalidité, l’assurance doit aussi pouvoir couvrir tous les cas d’Incapacité. Certains contrats ne jouent qu’en cas d’incapacité totale à exercer toute profession, alors que les autres indemnisent dès lors que l’on se trouve dans l’incapacité à exercer sa profession. La seconde garantie est bien supérieure, car dans la réalité, il est bien difficile de pouvoir redémarrer une autre profession que la sienne.

• Autre point fondamental : l’indemnisation est-elle forfaitaire ou indemnitaire ? La première est de loin préférable (sinon l’assurance doit être moins chère, ce qui n’est absolument pas systématique) : elle prend en charge les mensualités de l’assuré dès lors que survient l’incapacité et l’arrêt de l’activité. La seconde exclut de nombreux cas : si l’on était en congé parental, sabbatique, entre deux emplois, …, au moment de l’incapacité. En outre, la prise en charge indemnitaire sera minorée en cas d’autres indemnités, contrairement à l’indemnisation forfaitaire.

• Enfin, il faut être très vigilant au paragraphe des « exclusions » pour lesquelles l’assurance ne jouera pas. Ces exclusions (par exemple la pratique d’un sport à risque), varient d’une assurance à l’autre. Il faut en tout cas bien vérifier qu’elles ne concernent pas justement sa situation, on risquerait de cotiser inutilement.

Renégocier votre assurance de prêt demande un petit peu de temps, c’est pour cela que nous vous recommandons de passer par des spécialistes comme Réassurez-moi !