Se porter caution pour un prêt immobilier - Réassurez-moi

Se porter caution pour un prêt immobilier

Pour être sûr que le prêt immobilier accordé sera remboursé, la banque vous demandera une garantie pour se protéger.
Bien connue dans le milieu bancaire, la caution personnelle permet l’octroi de crédits à bon nombre d’emprunteurs ne présentant pas les conditions de sûreté financières nécessaires. En effet, l'emprunteur peut demander à un proche d’être sa caution.
Mais c’est un véritable engagement pour la personne qui se porte caution du prêt immobilier : elle devra 
honorer les dettes de l'emprunteur dans le cas où ce dernier se trouverait en difficulté de régler ses mensualités en temps voulu, et ne pourrait donc pas faire face elle-même au paiement de sa dette. Explications :

Caution personnelle

Rappel du vocabulaire : 
La garantie est le “cautionnement”
La personne souscrivant cette garantie est la “caution” ou le “garant”
L’emprunteur est le “débiteur”
La banque, ou l’établissement prêteur, est le “créancier”

 

 

La garantie de cautionnement

La caution fait partie des 3 types de garanties de prêt immobilier : la caution, l’hypothèque, et le privilège de prêteur de deniers.
Le cautionnement est une garantie universelle, dans le sens où elle peut s’appliquer à toutes les créances : prêts immobiliers, prêts à la consommation, prêts immobiliers pour SCI, loyers…

Un candidat à l'emprunt peut demander la caution d’une tierce personne. Ce dernier est donc engagé moralement et financièrement à l’aider en cas d’impayés. En effet, si au cours du prêt, l'emprunteur se voit dans l’impossibilité de payer sa mensualité, c’est à la personne qui se porte caution (le garant) de se substituer à lui. Autrement dit, la caution est la personne qui s’engage à rembourser les sommes dues au créancier quand le débiteur n’y parvient pas.

Selon l’article 2011 du Code civil, « celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire cette obligation si le débiteur n’y satisfait pas lui-même ».
Le code de la consommation distingue deux types de caution de prêt immobilier :

  • la caution simple
  • la caution solidaire

Dans les deux cas, il ne suffit pas de se proposer comme garant pour être accepté par la banque. Celle-ci va prendre en considération les garanties financières apportées par la caution.

 

 

La caution simple

En cas de défaut de paiement, donc si l'emprunteur ne paie pas ses mensualités, le créancier doit d’abord tenter de se faire payer par son débiteur et s’assurer de son insolvabilité. Ce n’est qu’en cas d’échec de la procédure de recouvrement contre le débiteur, donc si la banque n’arrive pas à récupérer la totalité de ses fonds, qu’elle fera appel au garant pour couvrir la dette : ainsi, la personne caution du crédit devra continuer de verser les remboursements. 

Notre avis : c’est le type de cautionnement le plus protecteur pour la personne qui accepte de devenir caution car c’est celle qui l’engagera le moins. Cependant, ce n’est pas le plus courant car, en cas de défaillance de l’emprunteur, cela demandera au créancier d’effectuer plusieurs démarches envers le débiteur et sa caution pour être payé.

 

  • La caution peut exiger l’arrêt des poursuites contre elle pour obliger le créancier à se faire payer par le débiteur en priorité. Elle pourra indiquer à la banque les biens ou les finances dont le débiteur dispose. C’est le bénéfice de la discussion.
  • Dans le cas ou il y aurait plusieurs cautions, elles peuvent demander à ce que la dette soit répartie entre elles au prorata de leur engagement. C’est le bénéfice de la division.
  • La banque est tenue de vous fournir un exemplaire du contrat de prêt pour lequel vous vous portez garant. Chaque année, l’établissement financier est dans l’obligation de vous envoyer un récapitulatif précis des sommes restant dues par le souscripteur.

 

 

La caution solidaire

En cas de défaut de paiement, le créancier poursuivra directement la caution, avant même d’avoir vérifié l’insolvabilité de l'emprunteur. C’est-à-dire que dès lors qu’un impayé aura lieu, la banque s’adressera simultanément à l'emprunteur et au garant.Ainsi, le garant est autant exposé que l'emprunteur.
La caution solidaire du prêt immobilier pourra se retourner contre l'emprunteur pour obtenir un remboursement par tous les moyens légaux, il dispose des mêmes droits à son encontre que le créancier initial.

La caution solidaire offre davantage de garanties efficaces et plus rapides pour l’établissement bancaire car la banque peut demander au garant de verser les mensualités en cas de défaut de règlement.

Notre avis : du point de vue des banques, la caution solidaire offre des garanties efficaces et surtout plus simples et plus rapides. Elle est donc couramment utilisée. Mais la personne se portant caution solidaire renonce aux bénéfices de discussion et de division de la caution simple…

  • Une personne qui souhaite souscrire un prêt immobilier mais qui présente un dossier à risque se verra sans doute exiger une caution solidaire par sa banque.
  • Dans le cas ou il y aurait plusieurs cautions, chacune peut être poursuivie en paiement de la totalité de la dette, ou seulement la plus solvable, au choix du créancier.
  • La banque est tenue de vous fournir un exemplaire du contrat de prêt pour lequel vous vous portez garant. Chaque année, l’établissement financier est dans l’obligation de vous envoyer un récapitulatif précis des sommes restant dues par le souscripteur.

 

 

Le patrimoine engagé par l’acte de caution

Durée et fin de la caution

Après négociation avec votre banque et avant la signature du contrat, cette dernière peut prévoir que l’engagement de caution :

  • ne porte que sur une partie du prêt (50% par exemple)
  • prenne fin en cas de divorce ou de décès de la caution

Quelle que soit l’évolution de la situation financière de la caution ou du débiteur, l’engagement de la caution prendra fin :

  • si durée déterminée (toute la durée du contrat de prêt) : à la date prévue dans l’acte de caution
  • si durée indéterminée (plus rare) : au remboursement complet de la dette et de l’ensemble des sommes dues par le débiteur
  • au décès du débiteur, s’il est prévu que le contrat de prêt disparaisse avec lui
  • au décès de la caution, si l’acte de cautionnement le prévoit. Sinon, ses héritiers seront tenus de payer (sauf refus de la succession)

Principe du patrimoine proportionnel à l’engagement 

Le patrimoine de la (ou des) caution(s) doit obligatoirement être proportionné au montant de son (leur) engagement, sous peine de nullité de l’acte, rendant alors toute saisie impossible. Autrement dit, un engagement de caution qui est manifestement disproportionné à ses revenus lors de la signature du contrat ne sera pas valable.

Engagement financier et familial

Les conséquences : se porter caution d’un emprunt immobilier pour un ami ou pour un membre de sa famille engage les biens personnels et le patrimoine, et il faut en mesurer les conséquences : en cas de défaut de paiement du débiteur, vos comptes bancaires, vos revenus, pensions et salaires, vos biens immobiliers ou véhicules pourront faire l’objet d’une saisie sur demande du créancier. Contrairement à une idée répandue, une pension de retraite est saisissable comme un salaire (hors une part).

La caution hypothécaire (ou réelle) : la caution peut négocier, en amont et avec la banque, que ce cautionnement ne porte que sur une partie de son portefeuille ou de son patrimoine. Il s’agit d’une caution hypothécaire (ou réelle). Cette forme de caution ne concerne pas l’ensemble du patrimoine immobilier, mais un bien spécifique. Dans ce cas, seul le biens propre à la caution sera susceptible de faire l’objet d’une saisie. En cas de caution hypothèque de prêt immobilier (qu’elle soit simple ou solidaire), l’acte de caution est obligatoirement établi par un notaire, qui conseillera les parties.

Le conjoint de la caution : le patrimoine acquis en commun avec le conjoint ne sera jamais saisi ( par sécurité, il est conseillé de le préciser sur l’acte). C’est la raison pour laquelle la banque demande souvent que les deux entités du couple donnent leur consentement pour la caution, et non seulement l’une des deux personnes : dans ce cas, les biens personnels et les biens communs du ménage, notamment le logement de la famille s’il dépend de la communauté, sont engagés. Si le conjoint ne donne pas son accord, seuls les biens personnels et les revenus de la caution sont engagés.

La succession : l’acte de cautionnement pour un crédit logement entre dans le cadre de la succession. Ce seront alors les enfants du garant qui devront prendre le relai, sauf s’ils refusent la succession, et donc l’héritage.

Peut-on se rétracter d’une caution ?

Comme tout engagement contracté, difficile de se défaire d’une caution de prêt immobilier !

  • dans le cadre d’une période déterminée (le temps du crédit), aucune rétractation possible de la part du garant.
  • dans le cadre d’une période indéterminée, la dénonciation possible à tout moment de la part du garant, sur courrier recommandé avec accusé de réception adressé à la banque. Cependant, la caution restera responsable de toutes les éventuelles dettes non honorées jusqu’à la prise en compte de cette révocation.

 

 

L’acte de caution et les devoirs de la banque

Établir un acte de caution

Vous avez deux choix possibles pour l’établissement de l’acte de caution :

  • Acte “sous signature privée” ou “sous seing privé” : signé directement entre la banque et la caution.
  • Acte « authentique” : établi par et sous la responsabilité d’un notaire, il a un coût…
    Aucune mention manuscrite si l’acte est authentique (c’est le notaire qui s’en chargera).

La caution recevra obligatoirement un exemplaire signé de l’acte de caution ainsi que tous les éléments liés au crédit immobilier (offre de crédit …) qu’il cautionne. Si ce n’était pas le cas, le document n’aurait aucune valeur juridique.

Cet acte doit comporter plusieurs mentions :

  • La durée de la caution : impossible de dénoncer la caution avant le terme prévu. Si l’acte de caution ne comporte pas de durée précise, la garant pourra à tout moment retirer sa caution et vous ne serez alors engagé que pour les sommes dues avant la dénonciation.
  • La somme en chiffres et en lettres que le garant s’engage à cautionner. En cas de contradiction entre les deux, c’est la somme en lettres qui sera retenue. Si le garant ne s’est engagé à couvrir qu’une partie de la dette, il peut indiquer une somme maximale : même si la dette est supérieure, on ne pourra pas lui réclamer un montant plus élevé.
  • La mention manuscrite exacte (code de la consommation, art. L.313-7) suivie de la signature de la caution.
    En me portant caution de X dans la limite de la somme de X couvrant le paiement du prêt principal, des intérêts et le cas échéant, des pénalités ou intérêts de retard et pour la durée de X, je m’engage à rembourser au prêteur les sommes dues sur mes revenus et mes biens si X n’y satisfait pas lui-même”.
  • S’il s’agit d’une caution solidaire, la mention manuscrite exacte (Code de la consommation, article L331-2) suivie de la signature de la caution .
    Attention : sans cette mention manuscrite, la caution solidaire devient un cautionnement simple (cour de cassation dans son arrêt du 8 mars 2011).
    En renonçant au bénéfice de discussion défini à l’article 2298 du Code civil et en m’obligeant solidairement avec X, je m’engage à rembourser le créancier sans pouvoir exiger qu’il poursuive préalablement X ».

Lettre type d’acte de caution

 


Informations annuelle de la caution par la banque

Jusqu’à extinction de la dette garantie, et même si le garant aurait été mis en demeure par le créancier, la banque est dans l’obligation d’informer la caution chaque année (au plus tard le 31 mars) :

  • du montant restant dû par le débiteur (capital, frais, intérêts et toutes autres commissions liées au prêt du 1er janvier au 31 décembre de l’année précédente)
  • du terme de l’engagement de caution (si l’engagement de caution est à durée déterminée)
  • de la possibilité de révocation ainsi que les conditions (si l’engagement de caution est à durée indéterminée)

Ce courrier d’information à la caution est très généralement facturée par la banque.

Si ces informations ne sont pas communiquées par le créancier, la caution n’est pas tenue de régler les intérêts générés par le crédit depuis la date de la précédente information jusqu’à celle où il aura reçu la nouvelle information.

Informations de la banque à la caution

En cas de défaillance de l’emprunteur : la banque qui a consenti le prêt immobilier est tenue d’informer la caution au premier retard de paiement caractérisé (en général trois mois de retard de paiement) pouvant potentiellement entraîner son inscription sur le FICP : Fichier national des Incidents de remboursement des Crédits aux Particuliers (Code de la consommation, art. L.313-9).
Si la banque ne se soumet pas à cette obligation, elle ne pourra pas réclamer à la caution le paiement des pénalités et intérêts de retard échus entre la date de ce premier incident et la date à laquelle la caution en a été informée.

La quittance subrogative : la caution qui a accordé son financement à la place du débiteur doit se faire remettre par la banque prêteuse une “quittance subrogative”. C’est ce document qui permettra à la caution d’engager des poursuites contre le débiteur afin de se faire rembourser des sommes qu’elle a réglées pour lui.

 

 

A savoir avant de se porter caution pour un proche

  • La caution bénéficie, à partir du moment ou elle a signé, du même délai de réflexion et de rétractation que l’emprunteur.
  • Si la caution a des difficultés économiques pour faire face aux frais demandés, il pourra obtenir auprès de la justice, sur demande, des délais de grâce qui ne devront pas excéder les 24 mois. La caution pourra aussi, sous certaines conditions, saisir la commission départementale d’examen des situations de surendettement.
  • Si le débiteur est en surendettement, les remises de dettes accordées dans le cadre d’un plan de redressement ne bénéficient pas à la caution, qui reste tenue de payer la dette pour son montant initial et dans les délais prévus au contrat.
  • En cas de décès de la caution, et à défaut de notifications particulières dans l’acte de cautionnement, les héritiers seront tenus d’honorer l’engagement de caution du crédit immobilier (sauf en cas de refus de la succession). C’est pour éviter cette situation que les banques demandent régulièrement à la caution de souscrire une assurance-emprunteur pour la garantie Décès au minimum, qui sera au bénéfice de la banque elle même.
  • Si, en cours de prêt, la situation financière du débiteur se stabilise et qu’il désire libérer la personne qui s’est portée caution pour elle, la solution pourrait être le rachat de crédits.
  • Si  un emprunteur n’a pas de proches pouvant ou souhaitant se porter caution de son prêt immobilier, celui-ci peut s’adresser à une mutuelle ou une société de caution financière.

 

 

8 réponses à “Se porter caution pour un prêt immobilier”

  1. vautier le 26 septembre 2019 a posté : dit :

    puis-je payer temporairement à la banque les mensualités de crédit immobilier de mon fils en cas de difficultés financières de ce dernier?

    • Annabelle de Réassurez-moi le 27 septembre 2019 a posté : dit :

      Bonjour,

      Oui, vous pouvez normalement vous porter caution et aider votre fils à payer ses mensualités. Je vous conseille de vous rapprocher de sa banque pour en savoir plus sur les modalités à suivre.

  2. Audreyl le 27 juillet 2019 a posté : dit :

    Bonjour, je vais me porter caution solidaire pour un prêt étudiant. Dois je obligatoirement accepter de signer l’assurance que la banque me conseille de prendre?
    Merci

    • Antoine de Réassurez-moi le 29 juillet 2019 a posté : dit :

      La banque a en effet le droit de rendre cette condition obligatoire mais demandez bien au conseiller

  3. bouchez le 9 juillet 2019 a posté : dit :

    bonjour notre fille souhaite acheter un logement en indivision avec son concubin titulaire d un cdi elle est en master contrat pro peut on se porter garant pour l emprunt cordialement merci

  4. LEGRAND le 28 novembre 2018 a posté : dit :

    Peut on faire usufruit d'un bien immobilier avec une caution de la totalité de l'emprunt d'un membre de la famille

    L'usufruit peut il reprendre la caution de l'emprunt

    MERCI

  5. Yvan PAGES le 17 novembre 2018 a posté : dit :

    Pour que l’assureur indemnise en cas de décès d'une caution personne physique, faut-il obligatoirement que ce soit la caution qui règle les échéances à la place de l'emprunteur défaillant ?
    En clair, l'assureur se soucie t'il de savoir qui règle les échéances du crédit ?

    Merci

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