Renégociation de prêt et assurance de crédit immobilier

Renégociation de prêt immobilier et assurance emprunteur


La renégociation de votre prêt immobilier est une opération très intéressante actuellement, car les taux n’ont jamais été aussi bas. Grâce à cette opération, vous pouvez économiser plusieurs milliers d’euros sur le coût total de votre crédit immobilier.
En effet, cette tendance prend de la place sur le marché du crédit immobilier depuis 2013, soit l’année du début de la baisse des taux d’intérêts. Selon l’Observatoire Crédit Logement-CSA, elles ont constitué plus de 30% de l’activité entre 2013 et 2017, contre habituellement 6 à 10%. La raison est simple : les taux nominaux (ceux qui sont affichés) n’ont jamais été aussi bas. En 2017, les crédits immobiliers sont à moins de 2 % sur vingt ans ! Dans un pays où 95% des emprunts contractés sont à taux fixes et donc ne s’ajustent pas aux variations du marché, la renégociation de crédit est le moyen d’en profiter.
Quitte à faire renégocier votre crédit, renégociez aussi votre assurance prêt : c’est l’occasion de profiter des bénéfices de la délégation d’assurance. En effet, l’assurance emprunteur peut représenter 30% du coût du crédit, alors profitez en !

Pourquoi renégocier son crédit immobilier


L’intérêt de la renégociation
Renégocier un prêt immobilier, c’est demander à son banquier, compte tenu de l’évolution à la baisse des taux d’intérêt bancaires, des conditions tarifaires et de remboursement plus favorables. Ainsi, l’opération consiste à faire baisser le taux d’intérêt de son prêt immobilier en cours, auprès du même établissement prêteur d’origine et ne nécessitera qu’un simple avenant à votre contrat de crédit immobilier. Après acceptation, le choix sera laissé à l’acquéreur de baisser ses mensualités ou raccourcir la durée du prêt.

La renégociation de crédit a deux buts :

  • faire des économies
  • avoir un meilleur taux d’endettement si vous souhaitez obtenir de nouveaux crédits.

Bien sûr,  plus la différence entre le taux du début de votre crédit et celui que vous allez renégocier est importante, plus cette renégociation sera bénéfique sur le plan financier.
Par exemple, un emprunteur à bon profil, ayant contracté un crédit sur 25 ans en 2014 à un taux de 2,9 %, pourrait se voir proposer un taux à 2,3 % d’intérêts. Soit 0,6 % de différence, revenus sur les 22 ans à venir, cela fait tout de même une sacré différence !

A savoir :  il faut préciser que cette démarche peut être refusée par votre banque. Et si elle accepte, ne vous attendez pas à une baisse mirobolante ! Votre banque diminuera votre taux, mais elle ne vous proposera jamais les taux les plus bas du marché : elle n’a aucun intérêt à le faire, vous êtes déjà client ! Ce nouveau taux sera donc à environ 0,6 % au dessus du taux d’appel accordé actuellement pour un nouvel emprunt.

 

Comment faire pour renégocier avec sa banque
La première chose à faire, c’est de consulter les conditions prévues dans votre contrat de prêt actuel au sujet l’éventualité d’une renégociation. Vous pouvez aussi traiter la question directement avec votre banquier. Ne soyez pas étonné s’il se montre réticent à aborder le sujet, car vous lui demandez tout simplement de gagner moins qu’avant !
Cependant, étant donnée l’attractivité des taux actuels, votre banquier comprendra rapidement qu’il a tout intérêt à vous garder plutôt que de risquer de vous voir partir faire racheter votre prêt par une autre banque. C’est un argument à mettre en avant si vous sentez que votre banquier n’est pas ravi lorsque vous évoquez l’idée d’une renégociation.

Toutefois, plusieurs éléments peuvent jouer en votre faveur : vos revenus, vos placements et livrets dans cette même banque, votre ancienneté comme client de la banque, votre âge (plus vous êtes jeune, plus vous remplirez vos coffres dans le futur et par la même ceux de la banque). Les banques seront plus enclines à accepter une renégociation de crédit en fonction des arguments que vous apportez à l’appui de votre dossier (principalement vos bulletins de salaire et votre bonne gestion financière).

En cas d’acceptation, il existe 2 techniques pour avoir une idée des économies réalisables :

  • comparer votre ancien échéancier avec la nouvelle proposition, sur la même durée de crédit restante. Si vos mensualités sont inférieures ou si la durée de votre crédit se trouve réduite, c’est que vous gagnez de l’argent dans l’opération.
  • tous les échéanciers, fournis lors de la souscription à votre contrat de prêt, doivent rappeler le montant global des intérêts qui sont versés pendant la durée restante du prêt. Vous pouvez donc comparer la somme globale.

 

 

 

Ne confondez pas la renégociation de crédit et le rachat de crédit
– Le rachat d’un prêt immobilier est une opération financière négociée auprès d’un autre établissement financier que celui auprès de qui vous aviez souscrit votre prêt immobilier initial. Cette opération consiste à vous désengager vis-à-vis de cette banque initiale (ou de ces banques initiales en cas de plusieurs prêts) : votre crédit (ou vos crédits) sera basculé dans une nouvelle banque prêteuse, après avoir négocié avec elle un taux d’intérêts inférieur au précédent. Faire un rachat de crédit, c’est donc tout en priorité alléger les échéances mensuelles de remboursement. De plus, il permet de regrouper l’ensemble de vos prêts (immobiliers, à la consommation) pour n’avoir plus qu’un seul et nouvel emprunt. Ce sera un tout nouveau contrat de crédit, avec une nouvelle banque et une unique mensualité.
Cependant, le rachat de crédit entraîne de nombreux frais (IRA, frais de dossier, frais de garantie), ainsi il faut donc s’assurer de sa rentabilité en calculant son montage pour être sûr de gagner de l’argent sur le coût total de son emprunt.
– La renégociation, elle, consiste simplement à négocier avec son banquier prêteur une baisse de son taux d’intérêt. Ainsi, vous restez dans le même banque et votre contrat de prêt est simplement modifié !
– Alors, renégocier ou faire racheter son crédit ? Les deux solutions sont intéressantes. Tout dépend de votre profil, des taux des prêts immobiliers et de l’éventuelle proposition de votre banque. D’un point de vue logique, il est plus intéressant dans un premier temps faire baisser au maximum le taux de son crédit immobilier en renégociant avec sa banque, pour ensuite, en cas de besoin ou de souhait de rachat de crédit, que la nouvelle banque reprenne ce prêt renégocié à un taux qui sera bien sûr plus avantageux que s’il n’avait pas été justement renégocié en amont, vous permettant de gagner quelques dizaines de points en plus sur le taux d’intérêt. Il faut faire jouer la concurrence entre les banques !
Ainsi, si la banque prêteuse ne souhaite pas revoir votre taux, il est toujours possible d’avoir recours au rachat de crédit par une autre banque (si vous avez déjà renégocié ou fait racheter votre crédit, elle ne le saura pas).

 

 

Le coût de la renégociation hors assurance emprunteur


Lors d’une renégociation, comme vous restez lié au même établissement prêteur, seul votre taux d’intérêts est modifié. Ainsi, votre banque rajoutera simplement un avenant à votre dossier en notifiant ces modifications, mais vous n’aurez pas de frais liés à cette opération, ni besoin de souscrire à une autre garantie de prêt immobilier, car vous garderez la même.

Il n’y a donc, à proprement parler, pas de frais pour une renégociation. La banque pourra demander des frais de dossiers (qui s’élèvent entre 500 et 800 euros en moyenne), qui couvrent l’émission de l’avenant. Sachez que comme tous frais de dossier bancaires, ces derniers sont fixés par chaque banque et sont donc négociables : cela dépendra essentiellement de la solvabilité du client et de sa capacité à faire baisser, voire à supprimer, bref négocier ces frais de dossier.

Il n’y a pas de limite au nombre de renégociations de taux de son prêt immobilier, l’objectif étant de profiter des taux actuels qui ont encore baissé et donc de réaliser de nouvelles économies. Etant sans frais, cette démarche, si votre banque l’accepte, peut donc être réitérée !

A savoir : utilisez notre simulateur de renégociation de crédit immobilier pour estimer le montant de vos économies ! Rentrez simplement les éléments concernant votre prêt (taux, date, montant…), et voyez combien vous pouvez économiser en renégociant votre taux d’intérêt avec votre banque !

 

 

Renégociation de prêt immobilier et assurance emprunteur


L’assurance emprunteur, aussi appelée Assurance Décès Invalidité (ADI), assure à la banque le remboursement du prêt en cas de décès ou d’invalidité de l’emprunteur l’empêchant de le rembourser par lui même… C’est donc tout d’abord une protection pour l’emprunteur, ainsi que pour ses proches, qui lui permet de sécuriser son patrimoine. Mais c’est surtout une assurance, pour l’organisme prêteur, que l’emprunt sera remboursé même si l’emprunteur subit un problème de santé ou un accident.
Ce contrat d’assurance emprunteur est défini par différentes garanties (Décès, Incapacité, Invalidité, Perte d’emploi…) que l’emprunteur souscrit en partie ou en totalité pour protéger son achat immobilier.

On a souvent tendance à sous-estimer l’impact financier de cette dépense obligatoire : en effet, l’assurance emprunteur peut représenter jusqu’à 1/3 du coût de votre crédit ! C’est le 2ème poste de coût le plus important, juste après les intérêts bancaires.

Assurance-emprunteur obligatoire …
Légalement, l’assurance de crédit immobilier n’est pas une obligation. Cependant, dans les faits, elle est rendue obligatoire par les banques. En effet, les banques l’exigent systématiquement : il est très difficile pour le consommateur d’obtenir un prêt immobilier sans être couvert contre le risque de Décès ou d’Invalidité grâce à cette assurance emprunteur.
Dans le cadre d’une renégociation, l’emprunteur va conserver son contrat de prêt initial. Donc, comme pour tout prêt immobilier, la banque exigera d’être encore couverte par une assurance emprunteur. Vous avez donc 2 choix :

  • Ne rien modifier et continuer avec votre assurance emprunteur initiale (attention, si c’est celle de votre banque, elle est souvent très onéreuse)
  • En profiter pour changer d’assurance emprunteur, vous permettant ainsi de profiter d’un taux plus bas, et donc de cotisations d’assurance moindres pour tou le reste de votre crédit !

 

 

Renégociation, réduire le coût de l’assurance de prêt


Malheureusement, dans la pratique, on constate qu’il est délicat de changer votre assurance de prêt au même moment que vous renégociez. En effet, votre banque va peut être accepter de baisser votre taux d’intérêt, mais elle verra d’un mauvais œil le fait de toucher à l’assurance emprunteur. Il faut bien qu’elle engrange des marges astronomiques quelque part ! Dans ce cas, nous vous conseillons dans un premier temps d’accepter l’offre de baisse de taux d’intérêts de votre banque, puis dans un second temps, de changer votre assurance emprunteur à date anniversaire (en bénéficiant de la loi Bourquin qui vous permet de résilier annuellement).

 

Le droit de choisir
Dans le cadre d’une renégociation de crédit, comme pour tout emprunt immobilier, votre établissement financier exigera que votre emprunt soit couvert par une assurance emprunteur : en cas de problème de santé de l’emprunteur, c’est l’assureur qui prendra le relais dans le remboursement des mensualités.
Vous ne le savez peut-être pas, mais chaque emprunteur bénéficie des dispositions de la loi Lagarde, qui vous offre la possibilité de contracter une assurance autre que celle proposée par la nouvelle banque. Autrement dit, vous avez la possibilité de mettre en place une délégation d’assurance prêt immobilier.
C’est un avantage très intéressant car la délégation d’assurance prêt immobilier permet en moyenne de diviser par deux vos cotisations d’assurance.
A savoir : votre banque ne peut vous pas refuser l’assurance de crédit immobilier de votre choix si vous présentez un contrat aux garanties équivalentes à celles de son propre contrat d’assurance emprunteur. De plus, votre banque a l’interdiction de changer le taux d’intérêt qu’elle vous a proposé lors de votre renégociation, comme de modifier les conditions  déjà octroyées.

 

Choisir une délégation d’assurance plutôt que l’assurance « groupe » de la banque
Votre banque vous avait sûrement proposé son assurance « groupe » lors de votre souscription à votre prêt immobilier. Vous l’avez peut-être acceptée, généralement par manque d’informations et par souci de rapidité. Mais vous pouvez, pour payer moins cher tout en étant aussi bien couvert, choisir une délégation d’assurances, c’est à dire une assurance de votre choix proposée par un assureur indépendante des groupes bancaires.
La délégation d’assurance (entre 0,07% et 0,14%) permet de bénéficier de tarifs bien plus intéressants que les contrats groupes (entre 0,40% et 0,60%), tout en étant aussi bien couvert par les garanties.

  • Les contrats d’assurance bancaires : ce sont des assurances d’emprunt immobilier qui sont souscrites par l’établissement de crédit pour les emprunteurs qui acceptent de contracter, souvent parce que ces derniers n’ont pas entamé de démarche de comparaison ni de négociation auprès d’autres d’assureurs. Les tarifs de ces contrats bancaires sont établis à partir de la moyenne des risques de tous les assurés. Ce type de contrat ayant été négociée en amont par votre banque avec un assureur, le montage n’a pas été réalisé en fonction de votre dossier ou de vos attentes, mais pour tous les clients de la banque, et il se peut qu’elle contienne des garanties qui ne vous seront pas nécessaires, en plus d’être plus chère.
    Ainsi, si vous ne fumez pas et que vous ne pratiquez pas d’activité ou de profession considérée comme « à risque », il est sans doute beaucoup plus intéressant pour vous de souscrire à un contrat individuel et de bénéficier d’une prime d’assurance plus faible.
  • Les contrats individuels (ou externes) en délégation d’assurance : ce sont des assurances proposées par des assureurs spécialisés (AxaAprilMAAF..). Ils sont plus spécifiques à votre profil et peuvent considérablement diminuer le coût de votre assurance de crédit immobilier. C’est une très bonne solution car cela vous permet de réduire en moyenne de plus d’un tiers le coût des cotisations d’assurance, avec des contrats offrant des garanties similaires ou meilleures.
 Taux de l'assuranceMensualitésCoût total sur 20 ans (240 mois)
Assurance de la banque0,36%75 €18 000 €
Assurance externe à la banque (délégation d'assurance)0,12 %25 €6 000 €

Renégociation, mise en place d’une délégation d’assurance


Nous vous conseillons, pour que vous puissiez négocier au mieux la diminution de votre taux d’intérêts avec votre banquier, de ne pas lui parler en même temps de changement d’assurance emprunteur. Il aurait tendance à ne pas vous accorder la baisse de votre taux d’intérêt en prévision de la future perte de votre contrat d’assurance bancaire…
Une fois l’avenant de votre renégociation signé (le lendemain, comme vous êtes sur la lançée), vous pouvez présenter un devis d’assureur en délégation à votre banquier !

D’une manière générale, la mise en place d’une délégation d’assurance (entre la première étape et la dernière) peut être relativement rapide (moins d’1 mois), en fonction de votre banque prêteuse et de l’assureur choisi.

Etapes pour mettre en place une délégation d’assurance suite à une renégociation

1) Si vous avez acheté il y a moins d’un an : avec la loi Hamon, vous avez 1 an à compter de la signature de l’offre de rachat de prêt pour changer votre contrat d’assurance emprunteur. C’est facile et sans frais.

  • Soumettez à votre banque le devis et les conditions générales du contrat d’assurance que vous avez choisi afin qu’elle valide l’équivalence des garanties.
  • Dès la confirmation de la banque, adhérez au contrat d’assurance en suivant les formalités administratives et médicales (questionnaire santé).
  • Envoyez à la banque l’attestation d’assurance (« la délégation de bénéfice »).
  • Cette attestation d’assurance sera intégrée dans votre contrat de prêt renégocié, sous la forme d’un avenant.
  • Vous reprendrez vos nouvelles mensualités d’assurance à la date fixée dans votre contrat d’assurance.

 

2) Si vous avez acheté depuis plus d’un an : la loi Bourquin vous permet de changer d’assurance emprunteur chaque année à date anniversaire (donc la date de la signature de votre offre de rachat de crédit). Vous devrez respecter un préavis de 2 mois, mais la démarche est sans frais.

  • Au moins 2 mois avant votre date anniversaire, soumettez à la banque le devis et les conditions générales du contrat d’assurance que vous avez choisi afin qu’elle valide l’équivalence des garanties.
  • Dès la confirmation de la banque, adhérez au contrat d’assurance en suivant les formalités administratives et médicales.
  • Envoyez à la banque l’attestation d’assurance (« la délégation de bénéfice »).
  • Cette attestation d’assurance sera intégrée dans votre contrat de prêt renégocié, sous la forme d’un avenant.
  • Vous reprendrez vos nouvelles mensualités d’assurance à la date fixée dans votre contrat d’assurance.

 

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Renégociation et risques, quelle assurance de prêt ?


Il peut être fastidieux de souscrire une assurance emprunteur si l’on présente ce qu’on appelle des « risques aggravés« , qui sont synonymes de surprimes et d’exclusions.
Passer par un courtier d’assurance de prêt immobilier n’est sûrement pas une obligation, mais est fortement recommandé, et ce, pour faciliter l’obtention d’une assurance emprunteur en cas de problèmes de santé, de pratique d’un sport à risques ou de profession à risque.

A cause de risques de santé
L’assurance emprunteur étant une couverture pour l’établissement bancaire, les risques de santé donnent lieu à des exclusions de garanties, à des surprimes, voire à des refus d’assurance. La convention AERAS donne à toutes personnes malades et handicapés un meilleur accès à l’ assurance emprunteur. Pour les crédits immobiliers liés à l’acquisition d’une résidence principale, cette convention prévoit un mécanisme de prise en charge des surprimes pour les personnes à revenus modestes. A noter que l’éligibilité à ce dispositif dépend du nombre de parts et des revenus nets du foyer fiscal.
Conseil Réassurez-moi : si vous avez eu une proposition avec surprime d’assurance de prêt (en cas de risque aggravé), vous pouvez comparer votre contrat avec d’autres offres car les assureurs ont des grilles de tarification très différentes.

A cause d’un métier ou d’un sport à risques
Lors de votre souscription à l’assurance de prêt immobilier, les risques seront évalués, y compris ceux concernant votre profession. Il sera étudié votre probabilité à être sujet à des arrêts de travail, à avoir un accident grave …Ainsi, une personne qui travaille devant un ordinateur tous les jours a très peu de risque d’avoir un accident qui le mènerait à ne plus pouvoir régler ses mensualités, tandis qu’une personne travaillant en hauteur ou manipulant des substances dangereuses par exemple, est davantage exposée à ce risque. Il en sera de même pour la pratique d’un ou de plusieurs sports à risques.
Considérés comme à risques par les assureurs, ces sports et ces métiers à risques entraîneront des conditions particulières avec des couvertures supplémentaires qui ont un coût.
Conseil Réassurez-moi : nous avons eu vocation à nous spécialiser dans l’assurance emprunteur pour les métiers et sports risqués : notre plateforme vous permet de pouvoir trouver le contrat le plus avantageux en fonction de votre profil.

 

 

4 réponses à “Renégociation de prêt immobilier et assurance emprunteur”

  1. Amara le 12 juillet 2019 a posté : dit :

    Bonjour,
    J'ai fait une demande de renégociation de mon crédit immobilier auprès de ma banque , celle ci accepte de me faire un avenant qui ne me convient pas, vu que j'ai fait des simulation avec des courtier pour un rachat de crédit qui est plus avantageux pour moi .
    Ma question: est ce que je peut refusé cet avenant de ma banque et voir ailleurs.
    Cordialement.

    • Antoine de Réassurez-moi le 12 juillet 2019 a posté : dit :

      Bonjour Amara,
      Si vous n'avez pas signé l'avenant, vous pouvez tout à fait lancer les démarches de rachat de crédit avec un courtier.

  2. Sandrine le 29 mars 2019 a posté : dit :

    Bonjour,

    Est-ce qu'il y a un risque à renégocier son prêt immobilier lorsque celui est actuellement pris en charge par l'assurance emprunteur pour invalidité?

  3. Jouvenaux le 27 septembre 2018 a posté : dit :

    Bonjour, vous ne parlez pas du cas de renégocier ou racheter en période de prise en charge de la mensualité par l'assurance. L'emprunteur est-t-il lésé pendant cette période en ne pouvant pas faire jouer la concurrence ?

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